長沙是連接華中、華南的交通樞紐。鐵路有京廣復(fù)線貫穿南北，浙贛、湘黔線連接?xùn)|西，公路四通八達(dá)。長沙黃花國際機(jī)場，設(shè)施完善，可日夜使用，現(xiàn)已開通國內(nèi)航線55條，國際航線2條。長沙市是全國第一個(gè)開通無線尋呼臺的城市，是全國第九個(gè)實(shí)現(xiàn)市內(nèi)電訊全數(shù)字化的城市，是全國最先應(yīng)用計(jì)算機(jī)技術(shù)管理市話通信網(wǎng)的城市。

1994年長沙市有高等院校、中等專業(yè)學(xué)校63所，教授、副教授2500多人，在校人數(shù)10萬多人。各類科研機(jī)構(gòu)323個(gè)，擁有一支19萬多人的科技隊(duì)伍，其中長沙大地構(gòu)造研究所、湖南雜交水稻研究中心在世界上有較大影響。

長沙市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步的同時(shí)，城市面貌亦有了根本的變化。到1994年底，城市面積擴(kuò)大到367平方公里，建成區(qū)面積由解放前的6.7平方公里發(fā)展到101平方公里。城區(qū)共有道路1240條，總長1243公里。其中10米寬以上的主干道38條，計(jì)91公里。有立交橋4座，跨江大橋2座。國貿(mào)金融中心、省廣電中心、北極星商業(yè)大廈、通程國際商業(yè)廣場等一批摩天大樓的矗立已成為長沙繁榮和發(fā)展的標(biāo)志。長沙市城市公用事業(yè)、居民住宅建設(shè)、城市環(huán)境衛(wèi)生等方面均有了較強(qiáng)的發(fā)展。近年來，長沙為創(chuàng)建現(xiàn)代化國際城市，更加快了城市建設(shè)的步伐，已計(jì)劃投資近100億元人民幣來改善和拓展長沙的交通、通信能力，其中市內(nèi)項(xiàng)目投資超過50億元。長潭高速公路、長常高等級公路、319國道長永公路、石長鐵路等重點(diǎn)工程的建設(shè)，將極大擴(kuò)展長沙的對外交通能力。 “十五”至今，長沙市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已累計(jì)投入400多億元，城市環(huán)境得到了根本的改善，特別是全國第五屆城市運(yùn)動(dòng)會(huì)的召開，大力推進(jìn)了長沙市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)的開發(fā)，2003年經(jīng)濟(jì)速度在全國排名前列。

2．制定城市發(fā)展戰(zhàn)略

長沙市的實(shí)際情況在全國有很強(qiáng)的代表性。一方面，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)效益低下，下崗工人較多，就業(yè)形勢嚴(yán)峻，全社會(huì)消費(fèi)水平低下，總體經(jīng)濟(jì)滯后導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉步不前，人均居住面積低于全國平均水平，潛在市場需求較大。另一方面，長沙市的優(yōu)勢也非常明顯的，比如，有毛澤東、劉少奇、賀龍、彭德懷等蜚聲海內(nèi)外的老一輩革命家故鄉(xiāng)和人杰地靈的地理美譽(yù)度；有橘子洲頭的湖光山色和岳麓山的自然風(fēng)光，以及地勢平坦、氣候濕潤的天然環(huán)境；還有被全國廣泛看好的湖南衛(wèi)視新聞媒體和強(qiáng)有力的宣傳優(yōu)勢等。再加上國家體育運(yùn)動(dòng)總局把第五屆全國城市運(yùn)動(dòng)會(huì)會(huì)址選定在長沙市，長沙市可謂是占盡了成功的三要素——天時(shí)、地利、人和。因此，早在上個(gè)世紀(jì)末長沙市政府就根據(jù)長沙市的客觀實(shí)際情況，審時(shí)度勢地制定了長沙市的發(fā)展戰(zhàn)略，這就是：利用城運(yùn)會(huì)-----帶動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)------發(fā)展城市地產(chǎn)-----推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

3．具體經(jīng)營步驟

位于長沙東南區(qū)的體育新城是雨花區(qū)的腹地，當(dāng)初由于路不通，項(xiàng)目無法帶動(dòng)，不少投資者來看過之后就沒有來第二次。而后來隨著火星大道、蔡家沖路的動(dòng)工及長沙大道的拉通，各類水、電、氣設(shè)施的不斷完備，這一區(qū)域很快為投資者所看好。

同時(shí)，在體育新城的周邊，一大批商貿(mào)區(qū)無疑也為匯聚人氣創(chuàng)造了極好的條件。據(jù)雨花大道的開發(fā)商介紹，公司計(jì)劃在雨花大道與火星大道交匯處的西南角開發(fā)一個(gè)占地80畝的商住樓，還沒有開工，就有相當(dāng)一部分在高橋等地經(jīng)商的業(yè)主前來要求購買門面及住宅。該人士說，“作為長沙市未來的物流中心所在地，體育新城無疑會(huì)成為長沙未來最為繁華的地區(qū)之一”。

據(jù)了解，當(dāng)初有關(guān)部門對體育新城、新世紀(jì)體育文化中心進(jìn)行規(guī)劃時(shí)的主要考慮是：通過體育場館的建設(shè)帶來人流、資金流的匯聚，并以此加速周邊地產(chǎn)的開發(fā)，形成以體育休閑為龍頭的商業(yè)、居住中心。因此，在去年冬季房交會(huì)的一次長沙地產(chǎn)商座談會(huì)上，長沙市委常委、常務(wù)副市長趙小明就指出：城運(yùn)會(huì)對長沙的房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)大利好，長沙的樓價(jià)將會(huì)受城運(yùn)會(huì)的刺激出現(xiàn)上揚(yáng)。而長沙市房管局副局長魏建超也曾斷言：第五屆城市運(yùn)動(dòng)會(huì)將為長沙樓市提速。

事實(shí)印證了這一點(diǎn)。毫無疑問，在所有行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是“城運(yùn)經(jīng)濟(jì)”最直接的受益者之一。隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快，環(huán)境改善將極大地提升居住品質(zhì)，房子“含金量”增加，發(fā)展商與購房人都是贏家。

從2001年到2003年城運(yùn)會(huì)召開之前，長沙市累計(jì)投入235億元巨資，開展了大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市改造，重點(diǎn)建設(shè)90余個(gè)工程項(xiàng)目，使得城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化。交通設(shè)施首先改善，2000年以來，數(shù)十條城市主次干道得以拉通和拓改。如今，岳麓山下，湘江兩岸，高樓林立，道路寬敞，廣場公園綠意盎然，立交橋如飛虹凌空，夜晚華燈美不勝收。大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的受益者，除了普通市民，自然還包括房地產(chǎn)商。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到目前為止舊城改造共拆除棚戶面積300萬㎡，而與此同時(shí)，一棟棟漂亮的住宅樓拔地而起，新建設(shè)的住宅面積有800萬㎡，共有22萬長沙人喜遷新居，其中拆遷戶3萬余戶近10萬人；全市人均居住面積達(dá)到11㎡，躋身全國中上水平。

長沙的場館建設(shè)與基礎(chǔ)設(shè)施投資推動(dòng)了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而城運(yùn)會(huì)這一全國性的體育盛會(huì)無疑將吸引國人的目光。那么，誰是“城運(yùn)經(jīng)濟(jì)”的真正贏家？同升湖山莊早在2000年就借奧運(yùn)會(huì)“湘籍奧運(yùn)冠軍獨(dú)攬7金”這一契機(jī)，成功地炒作了一把，同時(shí)建立了奧運(yùn)村。結(jié)果是既獲得了良好的社會(huì)效益，也提升了同升湖山莊的知名度與美譽(yù)度，實(shí)現(xiàn)了一天銷售過千萬元的奇跡。嘗到甜頭的同升湖山莊開發(fā)商自然不會(huì)放過這次城運(yùn)會(huì)。據(jù)了解，“150萬元！與英雄同樂”廣告和“城運(yùn)英雄·金牌別墅”手機(jī)短信競猜活動(dòng)推出后，激起了強(qiáng)烈的反響。當(dāng)時(shí)，同升湖山莊每天接待的看房者均在100人以上，成交在3套以上，競猜短信已達(dá)萬余條。像同升湖山莊這樣直接利用城運(yùn)會(huì)的商機(jī)，提升與宣傳自己的樓盤還有興威·名座等。據(jù)了解，這個(gè)距城運(yùn)會(huì)主場館-----新世紀(jì)體育文化中心不到1000米的“第三代商住樓”，原本打算在11月份才正式推出，后來選擇在10月12日正式接受認(rèn)購，并確定在城運(yùn)會(huì)期間盛大開盤。結(jié)果，在認(rèn)購當(dāng)日，一樓旺鋪尚未分割，就有400余人搶號登記，主體商住樓也實(shí)現(xiàn)了認(rèn)購50余套的佳績。這表明第五屆城市運(yùn)動(dòng)會(huì)的“東風(fēng)”正勁吹著星城樓市，也顯示長沙市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造的成果正釋放著無限的商機(jī)與魅力。

?其實(shí)，早在一年前，一些樓盤就借城運(yùn)會(huì)的契機(jī)，主打“運(yùn)動(dòng)”、“健康”理念，像一心花苑、同升湖山莊、都市陽光、智邦家園、創(chuàng)遠(yuǎn)景園、三重大廈等項(xiàng)目漲幅都在200元到400元之間。一年后，城運(yùn)會(huì)熱浪讓更多商家傾力打造精品樓盤，新近推出的興威·名座、美林景園、南都·西街花園、新世紀(jì)城、長沙摩天輪底座商鋪等都成為城運(yùn)樓市經(jīng)濟(jì)中的“沸點(diǎn)”樓盤。

據(jù)了解，作為第一家進(jìn)駐體育新城的運(yùn)動(dòng)型樓盤，美林景園打出了“全民健身地產(chǎn)第一盤”的口號，很快已經(jīng)銷售了60%以上。由成功集團(tuán)投資開發(fā)、占地80余畝的商住樓（體育新城附近），剛動(dòng)工就出現(xiàn)了認(rèn)購火爆的局面。智邦家園很快銷售了95%的住房。佳逸豪園是商、住兩用型的高檔住房，均價(jià)3400元/㎡，很快也售出85%。

借力于城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善，長沙房地產(chǎn)開發(fā)和銷售額增長迅猛。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2001年至2003年上半年，長沙共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資263.70億元，完成土地開發(fā)面積832.85萬㎡，共完成商品房成交62540套，成交面積710.10萬㎡，成交金額157.50億元。

三、城市會(huì)議經(jīng)營模式啟示

一是供需一致，借雞下蛋

雖然全國每年的各種大型會(huì)議舉辦得很多，但是取得成績的不多，更遑論驕人業(yè)績。比如糖酒會(huì)、展覽會(huì)、交易會(huì)、人才會(huì)、時(shí)裝節(jié)、藝術(shù)節(jié)、文化節(jié)等不一而足。但是長沙市的城運(yùn)會(huì)就是一個(gè)楷模典范，其原因在于長沙市抓住了會(huì)議經(jīng)濟(jì)的性質(zhì)與城市需求的有效對接。因?yàn)?，運(yùn)動(dòng)會(huì)的召開需要建設(shè)大量的基礎(chǔ)設(shè)施和比賽場地，而長沙市的基礎(chǔ)設(shè)施是非常落后的，并且是因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后影響了該市的地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，會(huì)議與城市需求一致，發(fā)展瓶頸一突即破，這是長沙市會(huì)議經(jīng)營模式成功的焦點(diǎn)核心。

二是文化搭臺，經(jīng)濟(jì)唱戲

張藝謀的《英雄》放映以后，海內(nèi)外鋪天蓋地的炒作使“英雄”一詞婦孺皆知。盡管許多觀眾對劇情有相當(dāng)?shù)囊庖?，但在市場效果來講卻不得不佩服制片商的手段高明。其實(shí)，成功之中有必然，因?yàn)樾率兰o(jì)的中國除了誕生部分科技與商業(yè)精英外外的確是缺乏戰(zhàn)斗英雄的世紀(jì)。但是，人的內(nèi)心本身對英雄就有一種崇拜與渴求，這就是市場的存在，而《英雄》的成功就在于緊緊抓住了這部分市場需求。

長沙市的城市運(yùn)動(dòng)會(huì)恰恰就給創(chuàng)造英雄提供了平臺，因此，借彼《英雄》之名喚起此英雄的市場轟動(dòng)，實(shí)在是一種高明的搭車舉措。一句“城運(yùn)英雄·金牌別墅”的廣告再度喚起了廣大民眾的內(nèi)心渴求，為銷售成功地開辟了市場通道，把“健康、運(yùn)動(dòng)、住宅”緊密糅合在一起，利用先進(jìn)的科技傳播手段和城運(yùn)宣傳優(yōu)勢大打文化牌，將長沙市的別墅賣到了每套150萬，普通商住樓也賣到了每3400元/㎡，市場效果空前。

三是精心策劃，重拳出擊

長沙市的城運(yùn)經(jīng)營模式成功的核心原因，就在于城市經(jīng)營主體們能夠抓住天時(shí)、地利、人和這成功三要素。首先是對接雙方需求，找到了雙贏的切合點(diǎn)；其次是對長沙市的地理、人文環(huán)境、媒體優(yōu)勢來了一個(gè)大整合；再次是集中優(yōu)勢兵力打殲滅戰(zhàn)，全力營銷炒作，引起市場轟動(dòng)，造成消費(fèi)心理預(yù)期，所以才有了157億元地產(chǎn)成交額的驕人業(yè)績。

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