愛華網(wǎng)???? 有關(guān)房產(chǎn)稅試點擴容的消息可謂是此起彼伏。 這幾年，房子一直是人們茶余飯后討論的熱點，房價的漲跌、限購政策的實施、房產(chǎn)稅的試點等，無一不挑動老百姓的神經(jīng)。 房產(chǎn)稅目前在中國，除了被賦予抑制炒房，緩解房價過快上漲的作用外，收入分配的調(diào)節(jié)手段也被看做是重要因素。另一個不容忽視的功能就是完善地方稅制。 目前，房產(chǎn)稅試點擴容已成定勢，擴容之后，能否實現(xiàn)上述功能，究竟利弊如何？ 西安交通大學(xué)經(jīng)濟與金融學(xué)院教授馮濤： 房產(chǎn)稅作用不宜放大 以當(dāng)前政府從房地產(chǎn)市場取得的直接稅費收益來看，土地出讓金占大頭，其次是營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、所得稅等，除此之外，還有一些小的稅種或收費項目，細(xì)分起來，有好幾十項。這也說明了購房者在購房的時候已經(jīng)付出相當(dāng)數(shù)額的稅負(fù)。 征收房產(chǎn)稅我覺得一是有重復(fù)征稅之嫌，二是事實上也增加了大部分老百姓的負(fù)擔(dān)。畢竟擁有十幾、套幾十套乃至上百套住房的人是少數(shù)，而擁有兩三套房的普通老百姓占比還是比較高的。如果僅僅是擁有，而不是用來交易，在當(dāng)初購買時已經(jīng)交過相當(dāng)稅賦的情況下，征收房產(chǎn)稅在某種程度上增加了老百姓的負(fù)擔(dān)。但是如果他交易了、獲利了，應(yīng)該征稅，但需要設(shè)計一個合理的、系統(tǒng)的征收體系，而不是一刀切，也不是簡單的現(xiàn)售價和當(dāng)初的購買價之間的加減法。 在具體征收上，如果將來對一套以上的房子征稅，像假離婚等社會問題就會伴隨出現(xiàn)，同時，也會給財產(chǎn)管理留下隱患。 對于房產(chǎn)稅，不少人抱以另一種期待：希望其能逐漸取代“土地財政”。但眼下這顯然還只是一種愿望。近年來，不少城市對土地出讓金收入依賴度居高不下。從目前上海的試點看，由于較低的稅率，這些稅收相比土地財政來說，是微不足道的。重慶曾披露“試點啟動后10個月內(nèi)主城區(qū)征稅金額超過9000萬元”。因此，“房產(chǎn)稅代替地方土地財政”的思路，可以在長遠目標(biāo)中進行設(shè)計，但絕不是短時間可達到的。 而過低的稅率，也起不到調(diào)節(jié)分配的作用。 陜西房地產(chǎn)學(xué)會會長、長安大學(xué)教授王圣學(xué)： 目前還只是探索階段 房產(chǎn)稅是市場經(jīng)濟條件下勢在必行的政策，是應(yīng)該肯定的。過去兩年試點，在上海和重慶取得了一定的經(jīng)驗，但是目前還不具備大規(guī)模推廣條件，只是初步的摸索。 上海和重慶兩者做法還不一樣，重慶是對奢侈高檔房征稅，上海是根據(jù)人均征稅，試點從實踐看，條件未成熟，沒有達到成熟的階段。 另外，房產(chǎn)稅實際上對于征收對象和征收范圍還沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。從決策層到老百姓，各執(zhí)一詞，莫衷一是。這個問題關(guān)系到千家萬戶的利益，要想廣泛推廣，就必須更加廣泛征求民眾意見。再有更大范圍的試點，才有可能推廣。 而實踐證明僅僅依靠政策來推廣是行不通的，市場才是硬道理。房產(chǎn)稅的問題應(yīng)該多試點，試點范圍越大，暴露出的問題就越多。 房產(chǎn)稅從稅收來講，一方面，在一定程度上能遏制大規(guī)模的投資投機購房。另一方面，也可能會緩解地方財政“饑渴癥”。目前的稅收體制下，地方政府主要還是靠土地財政支撐地方財政。在當(dāng)前，地方政府出于各種考慮來抵抗中央的行政強制手段，致使房地產(chǎn)調(diào)控收效甚微。 在制定房地產(chǎn)稅的執(zhí)行方案上，所需面對的利益階層較多，很難達成一定的共識。目前應(yīng)該先盡快進行調(diào)研和磋商，制定方案，并公之于眾，讓社會廣泛參與討論。整個房地產(chǎn)稅系統(tǒng)應(yīng)該先逐步建立起來，這樣才能繼續(xù)完善。 中國注冊納稅籌劃師認(rèn)證專家、西北大學(xué)國際商學(xué)院客座教授仝鐵漢： 要看到房產(chǎn)稅的長效作用 談到房產(chǎn)稅的作用，首先是增加地方財政收入。中國實行營改增后，地方財政收入會在一定程度上減少，房產(chǎn)稅作為一個財產(chǎn)類稅種，開征會增加地方稅源和財政收入,這也會在一定程度上彌補了地方財政收入。 同時，調(diào)整了居民投資、消費觀念。長期以來很多居民有投資買房的理念和習(xí)慣，加之近十多年來房價的快速增長帶來的賺錢效應(yīng)，越來越多的人加入到買房大軍中，客觀上又加劇了房產(chǎn)價格的上漲，在一定程度上增加了中低收入人群買房、住房的難度。通過征收房產(chǎn)稅，增加了消費者的住房持有成本，降低了房屋轉(zhuǎn)租、出售過程的利潤，可改變過去多買房、買高檔房、買大面積房等投資消費理念，引導(dǎo)居民投資的多元化。 另外，促進了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系民生、決定生活品質(zhì)的一個重要行業(yè)，在全面建設(shè)小康社會的過程中，這個產(chǎn)業(yè)肩負(fù)著歷史的重任。現(xiàn)階段市場的供應(yīng)以實現(xiàn)最終消費為主體，市場交易呈現(xiàn)增量與存量交易并重。通過征收房產(chǎn)稅，可遏制高檔住宅帶動普通住宅價格上漲的現(xiàn)象，引導(dǎo)更多的開發(fā)商推出更多的中小戶型住房，有利于優(yōu)化住房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有助于更多的剛性需求階層買到住房。 此外，調(diào)節(jié)了居民財富。通過對那些符合征收條件的存量住房、增量住房開征房產(chǎn)稅，這是向擁有更多財富的人群征稅，客觀上會減少他們的財富總量。政府獲得稅收收入后可將這一部分資金投入到廉租房建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，能讓更多的居民、家庭享受到住房，減少了他們的買房成本和生存壓力，有助于社會的和諧、穩(wěn)定，真正起到了稅收的調(diào)節(jié)作用。 除了增加地方財政收入、調(diào)控房地產(chǎn)等作用外，還可以增加居民尤其是高收入階層、政府官員房產(chǎn)的透明度。房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象的，要及時、準(zhǔn)確地征收房產(chǎn)稅，個人名下的房產(chǎn)信息將會完整地呈現(xiàn)在稅務(wù)機關(guān)信息庫里。 對房地產(chǎn)開發(fā)商也會起到一定的引導(dǎo)作用。房地產(chǎn)市場的調(diào)控要運用行政手段、法律手段、稅收手段、金融手段、市場調(diào)節(jié)等多手段的“組合拳”進行有效調(diào)控。房產(chǎn)稅與土地增值稅一樣，對抑制房價的虛高和快速上漲起到一定的作用，房地產(chǎn)商在定價時會趨于合理，有利于房價理性回歸。另外對開發(fā)商今后的產(chǎn)品定位、戶型結(jié)構(gòu)起到一定的借鑒作用。如重慶2012年開發(fā)商新建樓盤中小戶型所占權(quán)重明顯增加，主城區(qū)建筑面積100平方米以下的住房上市量占總上市量的54.2%，與去年同比增加17.8%。
城市地產(chǎn)運營專家、中商聯(lián)商業(yè)研究院專家工作委員會副主任王建紅： 開征房產(chǎn)稅是一項龐雜的系統(tǒng)工程 公眾對房產(chǎn)稅的一個重要期待是抑制房價，希望通過房產(chǎn)稅加大持有成本。從理論上講，當(dāng)持有成本加大，就會減少持有多套房子的動力，使得房產(chǎn)回到原本的居住屬性。但目前的實際情況是，大家都對房價上漲有預(yù)期，不管是保值和投資。房地產(chǎn)漲得太快，把很多熱錢吸到房地產(chǎn)行業(yè)，這其實涉及到一個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，根本上就是投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整。如何使社會資金有更多的投資渠道，應(yīng)該有切實可行的引導(dǎo)政策。 總體來說，開征房產(chǎn)稅是一項龐雜的系統(tǒng)工程，從客觀來講，尚有許多問題需要解決。 首先是征收對象的問題。從重慶的房產(chǎn)稅征收方案看，大體方向是對高檔商品房征稅。那么，什么房子算是高檔商品房呢？是別墅還是洋房？是按面積還是按價值？如果以面積衡量，多大面積為起征點？如果按價值征收，什么樣的價格為起征價格？這些都需要具體量化。 其次就是稅率問題。如果房產(chǎn)價格上漲的幅度高于房產(chǎn)稅的征收比率，則該稅率對抑制房地產(chǎn)投機就無實質(zhì)意義。如果稅率過高，又會給房地產(chǎn)業(yè)造成新的壓力，不利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。 再者就是房產(chǎn)價值的評估。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)和稅率在確保公平的基礎(chǔ)上，面臨如何確定的問題。我們知道，房屋所在區(qū)位不同,房產(chǎn)價值是存在較大差異的。有的房屋過去可能在城郊，現(xiàn)在隨著城市擴張，位于城中，價值得以提升。如何動態(tài)的評估房屋價值將是一項浩大的工程。反過來說，如果只是大體分區(qū)確立房產(chǎn)基礎(chǔ)價格，容易因為不公平而招致反對。 其實，房產(chǎn)稅重要的意義不在于房產(chǎn)稅自身能對樓市價格產(chǎn)生多大的實際抑制作用，而在于對“心里預(yù)期的遏制”；在于完善財稅體制，增加地方政府的財源，使地方政府逐漸擺脫對“土地財政”的依賴。
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