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???? 有必要再一次指出的是，美聯(lián)儲(chǔ)并不一定要把過(guò)剩資本引向房產(chǎn)市場(chǎng)。更確切地說(shuō)，美聯(lián)儲(chǔ)需要為它一手創(chuàng)造的過(guò)剩資本尋找落腳點(diǎn)。 那么這次為什么會(huì)是房地產(chǎn)泡沫，而不是汽車(chē)泡沫或丁香泡沫呢？ 其中的部分原因依舊在于市場(chǎng)力量——經(jīng)濟(jì)已走上下行道路，富裕人群不斷回流城市，抬高了中心城市的物價(jià)水平，更重要的原因還是在于政府政策。 兩黨的政治學(xué)們一致認(rèn)為，政府應(yīng)進(jìn)一步推進(jìn)房產(chǎn)所有權(quán)。民主黨關(guān)注的是以放寬抵押貸款條件讓窮人有其屋，而共和黨宣揚(yáng)的“所有權(quán)社會(huì)”則是為了強(qiáng)調(diào)個(gè)人對(duì)社會(huì)的責(zé)任感。 至于銀行家和房地產(chǎn)商——華盛頓兩個(gè)最強(qiáng)大的利益集團(tuán)當(dāng)然不會(huì)反對(duì)，他們齊心協(xié)力為政府找到了可以扶持抵押貸款的手段。 對(duì)房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，最大的扶持就是對(duì)抵押貸款利息的稅收減免。假如你租房的話(huà)，支付的房租是不能免稅的。如果直接以自有資金購(gòu)置房產(chǎn)，購(gòu)置成本同樣不能免稅。但如果通過(guò)抵押貸款購(gòu)房，你再支付的全部貸款利息都無(wú)須納稅，實(shí)際上，對(duì)很多房產(chǎn)所有人來(lái)說(shuō)，利息占據(jù)了月還款額的大部分。 這也是大多數(shù)人所能享受的唯一、同時(shí)也是最大的稅收優(yōu)惠，而稅收優(yōu)惠自然也是購(gòu)置房產(chǎn)的主要理由，尤其是價(jià)格昂貴的房產(chǎn)。比如，按年利率6%借入一筆期限為30年、金額為25萬(wàn)美元的抵押貸款，那么每月的還款額約為1 500美元，其中1 250美元為利息。在第一年里，購(gòu)房者支付的利息將近15 000美元，因此可以在應(yīng)納稅收入中扣除15 000美元。在7年的時(shí)間里，購(gòu)房者支付的利息總額為10萬(wàn)美元，這樣至少可以少繳納25 000美元的稅款。 此外，購(gòu)置第二套房產(chǎn)的利息也可以在稅前扣除。唯一的限制是，可扣除利息的貸款最高限額為100萬(wàn)美元。 這是一筆可觀的抵押貸款補(bǔ)貼啊。盡管采取了在稅前扣除的方式，但這種稅收扣減在本質(zhì)上依舊屬于補(bǔ)貼，因?yàn)樗屖袌?chǎng)向房產(chǎn)所有人傾斜（更準(zhǔn)確地說(shuō)，是采用了債務(wù)杠桿的房產(chǎn)所有人）。 抵押貸款利息扣除視為補(bǔ)貼的另一個(gè)原因是，這部分稅收減免需要由其他納稅人彌補(bǔ)，至少應(yīng)該說(shuō)他們間接地補(bǔ)償了這部分稅收損失。據(jù)官方估計(jì)，這種稅收扣除每年將導(dǎo)致聯(lián)邦收入減少約1 000億美元。實(shí)際上，美國(guó)的個(gè)人所得稅年收入也只有1萬(wàn)億美元多一點(diǎn)兒，因此，如果國(guó)會(huì)取消這種稅收優(yōu)惠，轉(zhuǎn)而降低全部稅率的話(huà)，每個(gè)美國(guó)公民的稅收負(fù)擔(dān)將減少10%左右。 換一種說(shuō)法，在美國(guó)人繳納的全部稅款中，有近10%的部分被政府轉(zhuǎn)移到貸款購(gòu)房者的腰包里。 即使享受這種稅收優(yōu)惠的購(gòu)房者，也有可能因?yàn)榉慨a(chǎn)凈值的減少而遭受損失。你必須記住，當(dāng)政府對(duì)某種商品補(bǔ)貼時(shí)，受益的不一定只有買(mǎi)家，實(shí)際上，受益更大的往往是賣(mài)家。 存在對(duì)抵押貸款的補(bǔ)貼，受益的“賣(mài)家”就大有人在。首先是出售房子的原房產(chǎn)所有人，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的月還款額降低自然會(huì)推高房產(chǎn)的價(jià)格。畢竟這種貸款利息免稅政策覆蓋范圍廣，稅收優(yōu)惠增加了需求，進(jìn)而推高了價(jià)格。 在這種情況下，盡管房產(chǎn)抵押貸款的利息可以享受免稅優(yōu)惠，但買(mǎi)家最終還是要支付更高的價(jià)格。因此，盡管他們無(wú)須為支付的利息納稅，但稅收優(yōu)惠帶來(lái)的價(jià)格示范效應(yīng)還是抬高了他們最終支付的總價(jià)款。一旦消除稅收優(yōu)惠招致的過(guò)度需求，房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)下跌。到那時(shí)，雖然貸款利息無(wú)法稅前扣除，但總價(jià)卻會(huì)低得多。由此可見(jiàn)，如果沒(méi)有稅收優(yōu)惠，反而會(huì)讓大多數(shù)房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者受益更多。 利息免稅的真正受益人是賣(mài)家，或者說(shuō)，是按高漲的價(jià)格出售房產(chǎn)的供給方。當(dāng)然，如果這個(gè)賣(mài)家準(zhǔn)備用這筆收入購(gòu)置更大的房產(chǎn)，他同樣會(huì)遭受損失。這樣，笑到最后的勝利者就是賣(mài)掉房產(chǎn)后租房或是選擇價(jià)格較低房產(chǎn)的人，當(dāng)然，還有專(zhuān)門(mén)建房的人——永遠(yuǎn)以賣(mài)房為生的開(kāi)發(fā)商。 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人同樣是受益者。房產(chǎn)需求的增加意味著更多的房產(chǎn)交易，意味著更多的傭金。此外，需求增長(zhǎng)也對(duì)應(yīng)著更高的房產(chǎn)價(jià)格，這同樣會(huì)帶來(lái)更多的傭金。 抵押貸款利息免稅的受益者當(dāng)然還有貸款人，因?yàn)檫@種優(yōu)惠不僅鼓勵(lì)更多的人購(gòu)置房產(chǎn)，進(jìn)而求助于銀行貸款，也讓貸款總量大大超過(guò)正常水平。 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和貸款人齊心協(xié)力，進(jìn)一步確保了貸款利息免稅的刺激效應(yīng)。實(shí)際上，稅收減免的做法最早可以追溯到設(shè)立所得稅的1913年。當(dāng)時(shí)，包括個(gè)人貸款和商業(yè)融資的全部利息都無(wú)須納稅。隨著信用卡業(yè)務(wù)在20世紀(jì)80年代迅速推廣，美國(guó)國(guó)會(huì)取消了這項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策。但是在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與抵押貸款銀行的游說(shuō)下，貸款利息“幸免于難”，依舊可以在稅前扣除。 這還要?dú)w功于在每次大選中慷慨解囊的美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)，至少在2000年以后，他們是唯一顯得慷慨且絕對(duì)是最慷慨的政治游說(shuō)組織。據(jù)政治反應(yīng)研究中心統(tǒng)計(jì)，自2000年以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)為美國(guó)大選提供的經(jīng)費(fèi)總額已高達(dá)6 000萬(wàn)美元。 此外，房產(chǎn)所有人還能享受另一項(xiàng)特殊稅收優(yōu)惠，也是把房產(chǎn)變成投資品的關(guān)鍵所在：對(duì)資本利得實(shí)行免稅處理。在我們所能想到的投資中，比如創(chuàng)辦企業(yè)或投資股票，都需要繳納資本利得稅，但房產(chǎn)卻可以免稅。對(duì)于居住時(shí)間滿(mǎn)兩年的房產(chǎn)，只要你出售所得的利潤(rùn)不超過(guò)50萬(wàn)美元，你就可以免繳資本利得稅。與投資其他產(chǎn)品的投資者相比，這顯然是一筆令人瞠目結(jié)舌的補(bǔ)貼，必然會(huì)鼓勵(lì)人們?cè)谂菽瓡r(shí)期頻繁買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)。
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