愛華網???? 《時代周報》舉辦的“轉軌時期的樓市競爭力高峰論壇”指出： 2013年的樓市，又是風云變幻。史上最嚴厲調控仍在發(fā)力，新國五條出臺，調控加碼，而與此同時，房價越調越漲的魔咒卻揮之不去，地王潮層出不窮，新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展思路在探索和實踐當中，長效機制也在千呼萬喚中開始了醞釀，緊閉許久的再融資大門有開閘的跡象…… 樓市正處于轉軌時期，房企又將何去何從？ 2013年10月18日，時代周報在佛山樂從羅浮宮舉辦的《轉軌時期的樓市競爭力高峰論壇暨2013中國時代地產百強榜頒獎盛典》上，中國城鄉(xiāng)建設經濟研究所所長陳淮、住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹、中國社會科學院高級研究員彭澎、世聯(lián)地產首席技術官黎振偉等專家指點行業(yè)江山，論劍樓市未來。 未來的樓市良性發(fā)展的關鍵是什么？這對企業(yè)有怎樣的啟發(fā)？陳淮認為，房地產企業(yè)如何調控是短期政策，以往的房地產調控出現了幾大弊端，而長效機制才是促使房地產正常、長期健康發(fā)展的長遠之計。但長效機制首先就是發(fā)揮市場的主導作用，對企業(yè)而言，影響企業(yè)生存環(huán)境的是市場，企業(yè)應該多研究市場，少研究政策。 房地產的金融屬性決定了下半場依舊是資金實力之爭。秦虹認為，新形勢下，房地產行業(yè)需要面臨眾多的改革，但最有可能推出的是房企的金融改革。金融創(chuàng)新體現了房企的最核心的競爭力，金融創(chuàng)新是房企走向成熟的標志。 而轉軌時期，新型城鎮(zhèn)化是否又會影響房企的地域布局？到底哪里才是樓市競爭的主戰(zhàn)場？一二線，還是三四線？ 彭澎在論壇上表示，新型城鎮(zhèn)化是未來經濟發(fā)展的基本主線之一，新型的城鎮(zhèn)化更關注以人為本，在細化上將不是我們以往簡單認為的是土地城鎮(zhèn)化、人口進城這種城鎮(zhèn)化。這些城鎮(zhèn)或者城市，是否有發(fā)展機遇或影響程度，要看他們是否為人口、資金資本集聚地，是否有特殊的資源優(yōu)勢。 黎振偉分析，典型房企有重新回歸一、二線城市的跡象，并相對收縮三、四線城市的房產開發(fā)。但三、四線城市依舊有機會，開發(fā)商不要進行簡單地、盲目地開發(fā)，而是要根據自己的能力、依托當地的資源優(yōu)勢進行開發(fā)，和當地的產業(yè)相結合。比如旅游地產、養(yǎng)老地產，這需要企業(yè)立足當地旅游、養(yǎng)老產業(yè)的結構，深入地去做，而不光是簡單地建房子。 陳淮： 長效機制是讓供求趨向平衡的機制 房地產行業(yè)的健康發(fā)展呼喚長效機制的出臺，陳淮認為，長效機制首先就是發(fā)揮市場在資源配置中的主導作用、讓供與求趨向平衡的機制。未來10-20年，中國的房地產市場依然是世界上規(guī)模最大，發(fā)展最快的市場，房企要多研究市場、少研究政策。 在他看來，在過去十年，房地產調控有四條最大的缺陷。第一，明顯帶有被動性和滯后性，這樣既不可能持久，也不可能成為長效機制，第二，不斷強化政府權力。包括限購限貸、政府問責制等等，都是強化政府在資源配置中的行政管理，這只能導致這個市場在發(fā)展過程中出現高成本低效率，甚至是腐敗尋租，對長遠健康發(fā)展無益。第三，過去十年的調控，幾乎都是在和市場硬對抗，硬對抗的結果是市場說了算，這樣在短期內可以控制，但是長期看，一定是高成本低效率的。第四，過去的政策沒有一個是和改革相結合，這是最令人遺憾的一點，沒有合理地調整社會利益結構，沒有更大的市場機制參與其中，光是政府在一廂情愿地配置資源。 而目前，對長效機制的理解有四個偏差。第一，認為是一個政府總理說了算的機制。第二，把長效機制和房價聯(lián)系在了一起。長效機制不是調房價的機制，不是我們主管部門希望房價實現什么樣的水平的機制。第三，普通老百姓認為長效機制是打土豪分田地的機制，是把財富拉平的機制，這個理解恐怕也頗有一定的市場。第四，一些占據權力機構壟斷地位或是其他一些既得利益者希望長效機制是一個不打破既得利益格局、讓老百姓承受房地產市場發(fā)展過程中失衡的代價的一種機制。這四種目標都是不符合客觀規(guī)律的。 房地產長效機制的基本概括應當體現四個方面的內容：第一，長效機制是充分發(fā)揮市場在資源配置中的主導作用、讓供與求趨向于平衡的機制。比如，在過去十年房地產調控中常說的投機性需求，在沒有長效機制約束下，它是一個擴大供求失衡的負面力量。這是一個難題，光靠政府人為地去調控供求，是無法實現的，一定是高成本低效率的，一定是被動的，是強化政府權力的，是背離市場規(guī)律的。第二，一定是體現和貫徹社會公平的機制。比如住房保障體系，就是長效機制的組成部分，保障住房的多元、多樣、多層次的需求，這也是一種社會公平。第三，一定是在市場發(fā)展過程中促進房地產企業(yè)不斷提高競爭力的機制。是促使開發(fā)商不斷增強而不是削弱，不是如何壓制開發(fā)商的機制。中國房地產獲得前所未有的發(fā)展，但是與國際相比，我們還有很長的距離要走。第四，長效機制促使我們的房地產業(yè)不斷體現國際先進水平，推動我們的住房建設更體現節(jié)約資源與環(huán)境友好。 秦虹： 金融創(chuàng)新是房企走向成熟的標志 秦虹認為，隨著房地產行業(yè)整體的開發(fā)量越來越大，市場競爭的程度越來越高，對開發(fā)企業(yè)來講，資金就是生存發(fā)展的關鍵核心。下半場的樓市中，房地產企業(yè)的最核心的競爭力，體現在其金融創(chuàng)新上。房地產不僅具有很強的資產屬性，也具有很強的金融屬性，金融創(chuàng)新是房企走向成熟的標志。 秦虹認為，房企金融改革勢在必行。第一，成熟的房地產市場融資多元化。比如一些發(fā)達國家，他們的企業(yè)融資是三大部分，銀行貸款、公募市場和私募市場。但在國內，企業(yè)的IPO、再融資、上市發(fā)債等都被進行了嚴格的管制，而中國的私募市場也非常微小，所以，國內房企的融資幾乎是一頭獨大，就是銀行貸款，以間接融資為主。房地產行業(yè)走向成熟，必然要改革目前的融資格局。 第二，房地產行業(yè)利潤率趨降。土地成本、勞動力成本、建筑材料成本等越來越高，那開發(fā)商的核心競爭力是什么？無非就是產品的銷售和融資的能力。融資能力又包括兩個方面，一個就是資金的周轉速度，周轉越快，融資能力越強，資金效益越高；另一個就是融資成本。國內企業(yè)融資成本的差距是非常大。有的可以低至2%-3%，但也有很多達到12%-13%，甚至有的高于15%、16%，這樣的一個差距讓競爭力顯而易見。 第三，中小房企貸款困難?，F在我們金融改革的一個核心內容是用好增量，但很難想象這能為房地產企業(yè)尤其是中小企業(yè)提供一個寬松的貸款環(huán)境。所以，中小企業(yè)勢必要考慮傳統(tǒng)融資渠道之外的金融創(chuàng)新。 第四，就是持有型房地產占有比越來越提高，這必然對企業(yè)的資金能力提出更高的要求。商業(yè)地產之前由于沒有持續(xù)的資金進入，嚴重影響商業(yè)地產的良性發(fā)展，經營水平提升難度大，供應量上升銷售難度大。這種情況下，帶租約的散售、持有和散售相結合都是積極的探索。但商業(yè)地產良性發(fā)展的關鍵是長期的資金注入，所以金融創(chuàng)新是商業(yè)地產發(fā)展的內在需求。 企業(yè)的金融創(chuàng)新體現在兩個方面，第一個就是直接融資的比例上升，從2007-2012年，直接融資的比例增加了10%，第二就是增加了權益性融資。而以行業(yè)并購、信托融資、房地產私募股權投資、境外融資、資產證券化為代表的直接融資將是大勢所趨。 從直接融資的創(chuàng)新總體上來看，主要包括以下幾個方面。首先，行業(yè)并購現在已經成為企業(yè)資源整合的這種趨勢非常明顯。其次是信托融資，這成為信貸困難的中小房企的主要融資方式。再次，私募基金募集規(guī)模不斷擴大，投資期限更長，組合式投資的大型基金開始出現，投資策略從偏債型轉向偏股型，投資方向呈現多元化。 在資產證券化方面，目前有一些企業(yè)做了一些類資產證券化的積極探索，主要是借助信托或者是私募股權基金作為載體來增加資產管理的內涵，將商業(yè)地產、或者是商業(yè)地產的經營收益進行打包份額化，然后進行銷售，來實現對融資的探索。 尤其是關于商業(yè)地產證券化的探索現在正在升溫，受到企業(yè)的高度關注。因為商業(yè)地產可以持續(xù)地經營、有穩(wěn)定的資產回報，與資產證券化的要求非常一致。 另外，境外融資成為房企資金來源的重要補充，也是國內部分商業(yè)地產的一個可選的途徑。
