愛華網(wǎng)? ? ? 閩系房企崛起成為焦點(diǎn)。
旭輝集團(tuán)近日公布的業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，2013年1~12月，旭輝合同銷售累計(jì)達(dá)到153.2億元，同比大增60.59%；2013年，旭輝在北京、天津的多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)開盤當(dāng)天房源售罄的情況，去化勢頭驚人。
不僅是旭輝，包括陽光城在內(nèi)的多家閩系房企進(jìn)入2013年中國房地產(chǎn)企業(yè)年度銷售TOP50榜單，成為目前的市場焦點(diǎn)。
但閩系房企的高負(fù)債率同樣引人注目，譬如旭輝在2013年11月負(fù)債率曾高達(dá)70%~80%，陽光城也是在“股+債”的模式下高速增長。
旭輝：“高周轉(zhuǎn)”擴(kuò)張路徑
從2013年開始，旭輝加大了在土地市場上的出手力度，先后拿下將近30個(gè)地塊，規(guī)模將近千萬平方米?！吧习肽晷褫x拿了12塊地，總價(jià)達(dá)到86億元，外界有不少質(zhì)疑的聲音，認(rèn)為旭輝這是激進(jìn)擴(kuò)張；其實(shí)不然，在這12塊地中，有6塊地是合作開發(fā)，合作方分擔(dān)了一大部分的土地款，降低了我們的資金壓力?！毙褫x集團(tuán)董事長林中在接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪時(shí)表示。
“高周轉(zhuǎn)”被認(rèn)為是旭輝快速突破的利器。據(jù)記者了解，旭輝在拿到地以后一般會(huì)在8個(gè)月以內(nèi)開盤，同時(shí)要求首次開盤的去化率達(dá)到60%，11個(gè)月之內(nèi)就要實(shí)現(xiàn)資金快速回籠周轉(zhuǎn)，也就是旭輝在業(yè)內(nèi)很著名的“8611”戰(zhàn)略?！案咧苻D(zhuǎn)”模式為其帶來了業(yè)績的快速增長，旭輝集團(tuán)2014年1月6日公布的業(yè)績報(bào)告顯示，2013年1~12月，旭輝集團(tuán)合同銷售累計(jì)達(dá)到153.2億元，同比大增60.59%。
“8611”戰(zhàn)略“從制定以來我們一直都在堅(jiān)持執(zhí)行，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)我們來說反而是戰(zhàn)略上的優(yōu)勢?！绷种懈嬖V記者，旭輝集團(tuán)還一直堅(jiān)持“721產(chǎn)品戰(zhàn)略”，亦即首次置業(yè)為主的剛需住宅在開發(fā)項(xiàng)目中的占比要達(dá)到70%，銷售型商辦要達(dá)到20%，其他創(chuàng)新類產(chǎn)品要達(dá)到10%，精準(zhǔn)的營銷定位確保了旭輝集團(tuán)在項(xiàng)目去化上的穩(wěn)定性。
“我們通過標(biāo)準(zhǔn)化的單體、標(biāo)準(zhǔn)化的售樓處、標(biāo)準(zhǔn)化的樣板房，使得拿地以后需要做的許多決策固化和前置，從而節(jié)省大量的時(shí)間?！绷种袕?qiáng)調(diào)，旭輝速度并不是趕工期趕出來的，而是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的結(jié)果。
閩系房企挑戰(zhàn)在“高負(fù)債”
不僅是旭輝，閩系房企在2013年的整體表現(xiàn)都堪稱“兇猛”。
根據(jù)克而瑞針對(duì)長三角市場的不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在2013年1~9月，泰禾、旭輝、陽光城、正榮、龍寶在上海、蘇州、杭州等城市的拿地?cái)?shù)量達(dá)到20幅，一舉讓福建房企成為長三角地區(qū)拿地最為活躍的一群企業(yè)。
克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，同樣是在2013年1~9月，廣州房企在長三角只拿到了5幅地，北京和香港的房地產(chǎn)開發(fā)商在長三角只拿到了3幅地。
福建房企在銷售上的表現(xiàn)也很搶眼。“以前在TOP50榜單中基本上就沒有福建房企的身影，2013年一下子就出來了好幾個(gè)。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴記者，過去的2013年是旭輝、陽光城、泰禾等福建房企集中發(fā)力的一年。
陽光城集團(tuán)在2012年11月才進(jìn)入上海，但在不到1年的時(shí)間里，該公司就斥資38.81億元拿地，搶先完成了環(huán)繞上海自貿(mào)區(qū)的布局。陽光城集團(tuán)總裁陳凱透露，陽光城在上海獲取了6個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2014年在上海就能實(shí)現(xiàn)30億~40億元的銷售額。
在高速擴(kuò)張的同時(shí)，閩系房企在資金上表現(xiàn)出來的“高負(fù)債”的擴(kuò)張模式令人擔(dān)憂。
仍以旭輝集團(tuán)為例，根據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2013年該公司先后于4月發(fā)行2.75億美元優(yōu)先票據(jù)、7月獲得1.57美元銀團(tuán)貸款、9月發(fā)行1.25億美元額外票據(jù)、10月又向獨(dú)立的第三方配售價(jià)值3.9億港元的新股。
作為福建百億規(guī)模房企的另一代表，陽光城集團(tuán)也通過與歌斐基金、中鐵信托、華融信托等多家房地產(chǎn)私募和房地產(chǎn)信托公司的合作，通過“股+債”的模式在2013年實(shí)現(xiàn)高速擴(kuò)張。
“左手融資，右手拿地”是福建房企此輪擴(kuò)張的普遍手段。張宏偉認(rèn)為，“福建房企已經(jīng)把資金杠桿作用發(fā)揮到極致，借用基金、信托等方式來拿地，再通過高周轉(zhuǎn)的方式對(duì)沖前期的融資風(fēng)險(xiǎn)。這樣的做法會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，有一定的政策、市場和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。比如，政策一旦變化，會(huì)對(duì)銷售和周轉(zhuǎn)產(chǎn)生影響?！?br>
數(shù)據(jù)顯示，截至2013年11月底，旭輝集團(tuán)的負(fù)債率高達(dá)70%~80%?！艾F(xiàn)在的負(fù)債率大約為67%，短期債務(wù)的比例已經(jīng)控制在20%以內(nèi)，賬上還有很多現(xiàn)金?！绷种?014年1月6日在接受記者采訪時(shí)表示。
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