愛華網(wǎng)???? 直到拿到準(zhǔn)購證，劉輝的心才稍微了踏實了一些。他緊緊捏著那張薄薄的紙，怕被人舉報。他的個人收入和家庭收入都明顯超出了規(guī)定的范圍。 “這樣購房者以前確實很多。”一名沒有透露姓名的地方政府官員在接受時代周報采訪時坦承，以前條件寬松，審查不嚴(yán)，有很多人都在“鉆空子”，“現(xiàn)在審查得嚴(yán)了，這樣的事情也就少多了?！?p> 公開資料顯示，“十二五”（2011-2015）規(guī)劃中，我國的保障房制度被提高到了前所未有的高度，進(jìn)入保障性住房建設(shè)“加速跑”階段?！拔磥砦迥?，全國計劃新建保障性住房3600萬套，大約是過去10年建設(shè)規(guī)模的兩倍；同時，每年還將改造農(nóng)村危房150萬戶以上。” 但是，與建設(shè)速度與規(guī)劃規(guī)模形成截然對比的是，保障房管理機(jī)制明顯跟不上，制度建設(shè)滯后。 被鉆的空子 保障房分類包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房、公租房，再加上新增加的棚戶區(qū)改造都屬保障房項目。 據(jù)媒體報道，按中央政府要求，“十二五”期間，全國要建設(shè)3600萬套城鎮(zhèn)保障性住房。2011年已建1043萬套，截至2012年10月已開工722萬套。2013-2015年三年將建設(shè)1600萬套。 “保障房門類復(fù)雜，程序上各不相同，加上政策落地也有問題，因此政府管理上也捉襟見肘?！鄙鲜龉賳T解釋，公租房，產(chǎn)權(quán)是國家的，只租給中低收入的群體，尤其是低收入群體，租金比較低，這是為了讓低收入群體能夠有地方住。廉租房和公租房性質(zhì)差不多，但是對于廉租房的申請要求會更嚴(yán)格一些，目前有地方的政策是每人每月平均收入不能超過400元，“這種收入在城市中是鳳毛麟角。經(jīng)濟(jì)適用房和雙限房的購買有嚴(yán)格限制，包括住房標(biāo)準(zhǔn)、家庭總收入、個人收入等，且條件每年都在改變?！?p> 從這些公開資料中不難看出，劉輝的擔(dān)心是有道理的，在今年保障房的申請中，他的資格審查就差點(diǎn)兒沒有過關(guān)。根據(jù)劉輝所在的城市經(jīng)濟(jì)適用房的申請流程，他需要在市房改辦統(tǒng)一發(fā)放申請表上，附上社區(qū)、街道工委、區(qū)民政局以及區(qū)房改辦的審核意見，只有四個部門全部審核通過，才由區(qū)房改辦上報到市房改辦。 劉輝家提供的住房證明出了問題。按照有關(guān)要求，申請經(jīng)濟(jì)適用房的條件有一條是人均住房不超過10平方米，但劉輝提供居住房屋面積是48平方米，明顯超過了規(guī)定?！敖值赖娜私o打電話，我馬上反應(yīng)過來了，我告訴他，我們一家三口是和父母住在一起的，證明上忘了寫父母的名字。”掛了電話，劉輝有些郁悶，以前根本沒有要求過這些。 交上去新的資料后，劉輝一直在擔(dān)心，他聽說，社區(qū)或者街道的人會到家里去家訪，看看提交的情況是否屬實，那段時間，他讓父母一直住在家中，就怕有人來檢查，“一直沒等到?！敝钡皆诠镜膱蠹埳峡吹阶约旱拿?，劉輝才知道自己的資格審查是通過了，“公示的幾天也很怕被舉報?！眲⑤x說。 這一點(diǎn)得到了上述政府官員的證實，這名官員稱，所謂的公示，就是在公示過程中，有人如果認(rèn)為其中不符合申請條件的申請者，就可以向有關(guān)部門舉報?！鞍l(fā)現(xiàn)造假，不會只是取消申請資格那么簡單，會有很多部門和人承擔(dān)連帶責(zé)任?！?p> 他說，目前造假的現(xiàn)象確實沒法完全杜絕，這與政府監(jiān)管不到位有關(guān)系，并且住房保障體系比較亂。 “應(yīng)該強(qiáng)調(diào)基層工作，各社區(qū)街道應(yīng)該對各自轄區(qū)內(nèi)的情況掌握得一清二楚，哪些人適合申請什么樣的住房在腦海里應(yīng)該有個大概印象，等看到申請表的時候，就能馬上有個初步的印象。這在資格審查中能起到很大的作用。 這名官員還建議要加強(qiáng)社會信用體系的建立，社會信用體系完善了也可以和住房保障供應(yīng)體系匹配起來，“比如一個人在銀行有房貸，那肯定不能給他再申請經(jīng)濟(jì)適用房，但事實是，這一片現(xiàn)在空白?！?p> 廉租房之“亂” 與劉輝不同的是，60歲的張成在成功申請了低保后，又申請了一套廉租房，按照他的說法，沒有單位，就沒有固定的退休工資，就是沒有收入。所以他順利地申請了低保，也申請了廉租房。目前張成的廉租房在出租中，一個月幾百塊。 張成申請廉租房的過程比較順利，填了表，提交了資料，就開始搖號，居然第一次就搖中了，然后在公證處的現(xiàn)場公證下，張成拿到了那套廉租房的鑰匙，“不是一整片的廉租房，房子在某個小區(qū)某棟樓中的一個單元，和那些商品房在一起?！?p> 張成很滿意自己的運(yùn)氣，他說與他同期申請的，很多人都沒有拿到房子，“廉租房還是有些少。”張成覺得有些遺憾，他不明白既然是政府出資蓋房子，為什么不能多建一些。 “目前保障房完成任務(wù)離‘十二五’只差兩年，但真正建成的還不到2/5?！?亞太房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓指出。 在這一點(diǎn)上，前述官員的看法是，現(xiàn)在公租房和廉租房市場上主要存在的問題就是，政府只能提供土地，卻沒錢開發(fā)，只能讓開發(fā)商來開發(fā)，雖然政府要求開發(fā)商要提供5%的房源，將產(chǎn)權(quán)劃歸政府，貌似是取得一些所謂的保障房資源，但實際上這種做法的效果并不是太好?！伴_放商是為了掙錢，弄不好就把政府扔在一邊，招標(biāo)簽合同的時候都好說，但最后能不能落實，延續(xù)性和實效性能不能兌現(xiàn)，結(jié)果都很難說?！?p> 王珂家在一個縣級市，本來他們一家和父母住在一起，但老婆總和婆婆有些小矛盾，不厭其煩的王珂就托了人，弄了兩套廉租房，一套自住，一套出租，在那個小城市，絕大多數(shù)人都有自己的大房子，所以廉租房非常好申請。 當(dāng)談及是否會有人舉報的問題，王珂頗有些不以為然，“誰管啊，大家都這么忙。”張成根本沒想過舉報的事情，“有人問，就說是親戚在住?！彼f，大家都這么說，也沒見誰被舉報過，或者房子被收回過。 “即使舉報，能查證的也很少，更不要說是處罰了?！币幻鶎臃抗芫值墓ぷ魅藛T告訴時代周報記者，人手那么少，每天要忙的事情那么多，有些事情真的管不過來，“我們現(xiàn)在能做的就是在前期資格審查的時候嚴(yán)格再嚴(yán)格一些。但是申請完的，真的是有心無力了?！?p> “廉租房與公租房的門檻降低卻沒有出現(xiàn)瘋狂爭搶的局面，原因就是尋租空間下降、保障效率提升、利潤空間小，更重要的是沒有產(chǎn)權(quán)。但是經(jīng)濟(jì)適用房作為有產(chǎn)權(quán)的商品房，自然會出現(xiàn)權(quán)力掠奪與貪污腐敗及分配不公等管理混亂的現(xiàn)象?！敝x逸楓說。 不過，鏈家地產(chǎn)品牌總監(jiān)徐東華對于保障房的監(jiān)管還是持比較樂觀的態(tài)度，他說，等廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的人很多，如果大家互相監(jiān)督舉報，還是會有一定約束力的。但對于經(jīng)濟(jì)適用房買賣，他也覺得有些頭疼，“目前的現(xiàn)狀是，很多經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主都把房子當(dāng)商品房賣，再加上綜合地價款，其實就是市場價了。這方面確實沒有好辦法管控?！?p> 徐東華說，雖然目前有回購的政策，但也沒有聽說有政府回購的先例。有些業(yè)主去開證明的時候，很多時候會拿來一張寫有“不回購，自己去市場交易”的證明，“回購政策形同虛設(shè)。” “可以說保障房制度本身是比較健全的，從上個世紀(jì)90年代開始實施以來，經(jīng)過這么多年的實踐，保障房的確解決了很多人的住房問題。在實施的過程中，由于監(jiān)管不到位，才在實施的過程中走了樣。”全國政協(xié)委員、山東大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長郭松海對時代周報記者說。 保障房質(zhì)量之憂 實際上，保障房造假、尋租并不是保障房市場面臨的主要的問題。保障房的質(zhì)量問題也一直在頻頻被曝光。 時至今日，宋佳一直對自己在通州大方居兩限房的一扇窗戶耿耿于懷，雖然他已經(jīng)不像之前那么憤怒，逮誰和誰說他家窗戶的問題—太明顯地歪了。三年前入住的時候，他曾不停地找過開發(fā)商和物管，但問題始終沒解決，“他們說，總不能把那面墻砸了重新砌一面吧，又不是質(zhì)量問題。”說到這里，宋佳的聲音明顯提高了，“這還不是質(zhì)量問題？那什么是質(zhì)量問題，我都不說墻皮脫落，墻體裂縫的事情了?！?p> 可三年過去了，窗戶依然歪著，宋佳逐漸接受了這個現(xiàn)實，現(xiàn)在，他總要帶朋友去那扇窗戶前，讓大家去合個影，“我還能怎么辦？認(rèn)了唄?！彼渭押軣o奈。 同一個小區(qū)的李真最近也很煩，她家那個單元的電梯總壞，“一層六戶，20多層，就用一部電梯，上班的時候真耽誤事情?！崩钫嬲f自己住進(jìn)來不到三年，電梯已經(jīng)記不清壞過多少次了，“一次電梯卡住了，里面還有人，大家都嚇壞了?！彼f，現(xiàn)在很多樓層低的鄰居都已經(jīng)開始選擇爬樓梯了?！皟r格是比商品房便宜，但是質(zhì)量不用差這么多吧。” 幾年前，張云在北京朝陽北路上申請了一套經(jīng)濟(jì)適用房，等他開始裝修的時候，他才發(fā)現(xiàn)，房子的質(zhì)量真是讓他大開眼界。“墻皮脫落，用手一捏，就會嘩嘩地往下掉石灰?！睆堅普f，裝修的時候，都不知道墻體該如何改善，后來買了很多的石膏，等于重新將房里的墻體改造了一遍。
“我這個還好說，那種門窗形狀不對，歪了的，都根本沒有辦法弄了?！睆堅普f，那時候他們很多人曾聯(lián)合在一起找媒體，找開發(fā)商，找物管，但最終這個事情還是不了了之了，“沒別的辦法，只能湊合著住了?！?p> 劉成喜是一名律師，他的朋友也遇到過相同的問題，“最后也是不了了之，還能怎么辦？”劉成喜說，目前保障房的問題很多，但確實沒有好的維權(quán)方法，因為起訴成本實在太高，因為購房合同是買賣合同，房子不合適，既不能退，也不能解除合同。劉成喜說，“再加上法律上并沒有明確的一個標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定房子蓋得有問題，要進(jìn)行賠償，或者說賠償多少，所以很多購買者只能吃了這個啞巴虧?！?p> 對于保障房的質(zhì)量，徐東華有自己的看法，他說，之前幾年在保障房數(shù)量的建設(shè)上是有要求的，地方政府必須要建設(shè)多少套，因此政府和企業(yè)職責(zé)分工并不是很清楚，加上政府在價格上有諸多限制，房屋開發(fā)周期又比較長，也沒有給開發(fā)商太多的保障，難免就會出現(xiàn)質(zhì)量和商品房相比有下降的問題，“成本卡在那里，又不能賺多少錢。還有三年左右的開發(fā)周期，在開發(fā)周期里開發(fā)商的大筆款項又被占用，這本身就是有違市場規(guī)律的?！毙鞏|華說，要不就是政府一管到底，連建設(shè)什么都是政府來處理，想用政府的手段來管一個市場化行為本身就是不合理的。 徐東華不是覺得保障房政府不應(yīng)該管，但他覺得干涉的“點(diǎn)”要對，目前政府管的發(fā)力點(diǎn)是，開發(fā)商別掙太多的錢，但是并沒有幫開發(fā)商去節(jié)省成本，這導(dǎo)致開發(fā)商無所適從， “現(xiàn)在市場不像市場，計劃也不像計劃。要么大力補(bǔ)貼商家開發(fā)商，要么收回來，由政府自己做?！?p> 徐東華建議政府從開發(fā)商的角度替其節(jié)約一些成本，比如說土地出讓的成本能節(jié)省多少，融資成本能節(jié)省多少，政府是不是有貼息等，能讓開發(fā)商有錢可蓋。但徐東華認(rèn)為開發(fā)商并不敢冒太大的風(fēng)險，無非就是墻體，墻皮，窗戶等用料上和商品房比起來差很多，設(shè)計上也會盡可能地節(jié)約空間。 對于保障房的質(zhì)量問題，住建部部長姜偉新也曾指出，少數(shù)地方保障性住房項目選在離城市中心較遠(yuǎn)的地方，配套設(shè)施沒能同步建設(shè)，建成后遲遲不能入住，或是入住了但生活不方便。有的地方一些保障性住房設(shè)計、施工、監(jiān)理、驗收質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，個別工程還使用了不合格的建筑材料，存在質(zhì)量安全隱患。一些地方出現(xiàn)了騙租、騙購的情況。有的家庭收入增加了，但仍然不退出保障性住房，群眾意見很大。 建立保障制度 “保障房亂之根源，是缺乏相應(yīng)的制度來‘保障’。沒有健全的準(zhǔn)入和退出機(jī)制，監(jiān)管不到位，都是解決保障房問題的最大障礙?！敝x逸楓對此依舊擔(dān)憂。 退出機(jī)制已經(jīng)成為各地房管部門探索住房保障制度的一個新方向。早在2011年，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》明確指出，要健全退出機(jī)制，對拒不服從退出管理的，可依照規(guī)定或合同約定申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。 中共中央政治局10月29日下午就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)。中共中央總書記習(xí)近平在主持學(xué)習(xí)時強(qiáng)調(diào)，加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，是滿足群眾基本住房需求、實現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)的重要任務(wù)，是促進(jìn)社會公平正義、保證人民群眾共享改革發(fā)展成果的必然要求。 “在三中全會召開之前，此次對于保障房的表態(tài)，是新一屆領(lǐng)導(dǎo)層首次對房地產(chǎn)問題表態(tài)。這對后期政策方向具備重要指導(dǎo)意義?！敝x逸楓對時代周報分析說。 郭松海看來，在北京、廣州以及上海這樣的一線城市房價一路高漲的背景下，政府有必要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行行政干預(yù)，增加保障房的建設(shè)，以解決中低收入居民的住房問題。 自2011年11月起，北京、河北、河南等地相繼出臺了新的保障房管理辦法，將保障資格審核標(biāo)準(zhǔn)、操作辦法、監(jiān)督方式和退出機(jī)制做了嚴(yán)密設(shè)計。 為了加大對騙取保障房資格者的懲處力度，2011年10月北京市發(fā)布了《加強(qiáng)公共租賃住房建設(shè)與管理的通知》設(shè)定了保障家庭不得觸犯的“道德紅線”，一旦越界，5年與保障性住房無緣。其中，屬于國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)工作人員的，通報其所在單位，移交監(jiān)察部門處理，情節(jié)嚴(yán)重涉嫌犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)處理。河北省出臺終身禁入制，對不符合條件的保障性住房申請人，處三萬元罰款，終身不再受理其住房保障申請；河南省2011年注重對政府機(jī)關(guān)工作人員的違規(guī)行為實行從嚴(yán)從快處理。 但遺憾的是，時至今日，保障房仍然面臨著“只進(jìn)不出”的尷尬處境。 “機(jī)制上的建設(shè)是一個比較復(fù)雜的事情。”北京大學(xué)教授、中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長陳國強(qiáng)簡言概之。 他解釋說，人民群眾反映最多、相關(guān)部門最頭疼的問題莫過于“不該住的住了”、“該出的沒有出”。如果不符合條件的申請到了住房，這就是一種欺詐行為，應(yīng)該給予懲罰。從管理層面上講，應(yīng)該明確標(biāo)準(zhǔn)。對于享有保障性住房的家庭，各地區(qū)應(yīng)定時定期對其進(jìn)行收入核查，督促不再屬于保障范圍的家庭及時作出調(diào)整。如果在準(zhǔn)入的過程中出現(xiàn)權(quán)力尋租，也應(yīng)該對監(jiān)管人員作出懲罰。 在保障房在退出機(jī)制上，也應(yīng)該加大懲罰力度。目前，退出機(jī)制之所以沒有震懾力，恰恰就在于懲罰力度不強(qiáng)。對于弄虛作假，騙取保障性住房的，除了要求其退出保障房，還應(yīng)對其作出經(jīng)濟(jì)處罰。 對此，亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存卻有不同看法。 “保障房分配是不可能解決分配公平的問題的。目前，保障房的種類繁多，過于復(fù)雜。實際到有需要人群手里的指標(biāo)很少?，F(xiàn)在提到最多的是棚戶區(qū)的改造，但這部分實質(zhì)上是棚戶區(qū)居民的安置房，而經(jīng)濟(jì)適用房又成為很多國企或者事業(yè)單位的福利分房。任何產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的保障房都不能真正解決中低收入家庭的住房問題，至于機(jī)制的完善基本上是不能實現(xiàn)的。既如此，不如取消?！?p> 一邊是加大保障房建設(shè)，一邊是住建部擬取消經(jīng)濟(jì)適用房。其實，有關(guān)“經(jīng)適房‘退場’”的消息不新，從去年就有類似消息傳出，個別地方甚至已經(jīng)停止了經(jīng)適房的申請和發(fā)售。 2012年江西南昌、九江與2013年廣東廣州、深圳、河南鄭州實行三房“并軌”，并不是取消經(jīng)濟(jì)適用，而是調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房的功能，形成以租為主的“廉租房-公租房-租賃型經(jīng)濟(jì)適用房”住房保障體系。
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