愛華網(wǎng)???? 土地制度改革往往給中國社會帶來巨大變化。半個多世紀(jì)以前，我們靠“土改”爭取農(nóng)民，換來了新中國的誕生。但到新中國成立后，我們再次進行社會主義改造，當(dāng)時人們非常樂觀地認(rèn)為可以“跑步進入共產(chǎn)主義”，就把土地收回去，實行公有制。隨后就出現(xiàn)了嚴(yán)重弊端，“大鍋飯”現(xiàn)象嚴(yán)重，生產(chǎn)效率低下。于是從上世紀(jì)70年代末小崗村的分田到戶開始，中國又進行了一輪土地改革，把地再還回去，當(dāng)然這一次“還”得并不徹底。 通過聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制 這種方式，農(nóng)村生產(chǎn)力得到解放，解決了人民群眾的吃飯問題。這一時期，中國改革實際上又分成了兩個層面，在農(nóng)村，主要是實現(xiàn)糧食增產(chǎn)，解決吃飯問題；在城市，則是“在地上畫一個圈”，就是建設(shè)園區(qū)。在某種意義上，中國城市改革是在園區(qū)上開始的。小平“ 南巡講話”以后，“科技園區(qū)熱”興起，城市建設(shè)大大提速。從2003年以來，連續(xù)十年，中國房價呈兩位數(shù)的遞增。十年下來，我們的房價漲了十倍。 所以，要回答房地產(chǎn)為什么是盈利的？為什么房地產(chǎn)能綁架中國經(jīng)濟？能綁架地方財政？這些問題，也要從“土地”這個角度理解。 我認(rèn)為，在中國房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中，土地占了60%以上。 雖然土地原始成本只有30%，但是拿到開發(fā)商那里就能達(dá)到60%，如果是別墅，能達(dá)到80%。為什么在北京貴的別墅賣到4000萬–5000萬？ 其背后，賣的就是土地，是規(guī)劃，賣的是一個城市的公共資源規(guī)劃權(quán)，賣的是北京甲級醫(yī)院，賣的是附近大學(xué)。所以，從中我們可以看到土地到底綁定了什么。 1975年東京的土地可以把整個美國全買走，北京是不是也要走這樣一條道路？我們的土地在投資成本中占到了60% ；而美國恰恰與我們相反，它的土地成本并不高，其他卻占了60%，這就是問題關(guān)鍵所在。
土地成本為什么占到那么大的比例？是誰創(chuàng)造了土地價值？在我看來，不是開發(fā)商，不是政府，而是人民。城市擴張了，科技進步了，經(jīng)濟發(fā)展了，人文素質(zhì)提高了，相當(dāng)一批農(nóng)村的優(yōu)秀分子轉(zhuǎn)移到城市了，于是土地升值了。 歸根結(jié)底，是人民創(chuàng)造了土地價值。但我們的土地，是由地方政府拆與賣的，在某種意義上，地方政府吃了農(nóng)民的回扣，把地拿過來，而農(nóng)民不是受益者。 我們每個地方政府都有一種權(quán)力，就是規(guī)劃權(quán)。 政府賣地，賣的是生地，就是沒有開發(fā)過的土地。這樣，土地的游戲規(guī)則就出來了，政府沒有給農(nóng)民足夠的補貼。按照原有的土地性質(zhì)補貼兩年，如果原有的土地是荒地，補貼幾乎沒有；如果原有的土地是住宅，補貼你一套房子算了；如果原有的土地是耕地，補貼你兩年。可一年糧食能值多少錢？所以，對土地性質(zhì)的管理是重中之重。土地賣了，不是因為耕地值錢，而是土地性質(zhì)變了才值錢。 政府征地的時候，這里用權(quán)力管制了土地，而賣地的時候，把土地與規(guī)劃捆綁，一旦捆綁，土地只漲不跌。這是我們土地改革的癥結(jié)所在—由不公平的游戲規(guī)則造成了土地的只漲不跌。 那最大的受益者是誰呢？是買到房子的人，改革開放帶來許多紅利，其中最可觀的紅利就是土地紅利，而你一旦買了房子，就等于說是捆綁了開發(fā)商，開發(fā)商綁架了政府，政府綁架了農(nóng)民，這樣，土地的增值效應(yīng)就傳到了買到房子的人。 在我看來，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了這樣的共識：房地產(chǎn)業(yè)不能一股獨大，一定要進行房地產(chǎn)調(diào)控。我旗幟鮮明支持“限購”。甚至在我看來，可以在適當(dāng)?shù)臅r候，把“限購”改成“限售”。存量的房子收稅，只要超過一定面積就多持多收，而對新買的房子，不妨15年內(nèi)不許賣。 春秋戰(zhàn)國時期，齊國買魯國生產(chǎn)的衣服，買了十年，魯國什么都不干，就是生產(chǎn)衣服，在冷兵器時候，不搞冶金了，不搞糧食了，魯國富得只剩下錢，結(jié)果齊國兵臨城下，魯國就地投降。這個故事告訴我們，單一的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必定出事，所以我們不能靠房地產(chǎn)來支撐經(jīng)濟。我們不愿意看到中國房地產(chǎn)行業(yè)成為世界第一大產(chǎn)業(yè)，我們希望房地產(chǎn)能健康地發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈能健康地發(fā)展。 我們絕不贊成房地產(chǎn)行業(yè)里的那些保守派、頑固派，那些不愿意推動房地產(chǎn)改革的“假改革主義”。 房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了不得不改革的時候，我們不要認(rèn)為政府干預(yù)市場總是有問題的，政府應(yīng)該調(diào)控！ 為什么？因為我們的房地產(chǎn)行業(yè)本來就沒有完全市場化。至少50%不是的，因為土地沒有完全市場化。 真正的市場化是市長說了不算，市場說了算，市場的資源、供求關(guān)系是由買賣決定的，而現(xiàn)在明顯不是。（特約記者楊國英根據(jù)2013年11月30日“經(jīng)觀讀書會”發(fā)言整理 未經(jīng)作者審閱）
愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/23534.html
