愛華網(wǎng)???? 日前，由央視報(bào)道的土地增值稅征收存在巨大“漏洞”的新聞引發(fā)了2013年度房地產(chǎn)行業(yè)最為熱鬧的一場口水戰(zhàn)。 北京執(zhí)業(yè)律師、注冊會計(jì)師、注冊稅務(wù)師李勁松測算出的“自2005-2012年8年間，45家房地產(chǎn)上市公司應(yīng)交未交的土地增值稅總額高達(dá)3.8萬億”的報(bào)料足夠勁爆。新聞一出，招來眾多房地產(chǎn)從業(yè)人士的集體板磚。 有“大炮”之稱的任志強(qiáng)甚至第一時(shí)間斥責(zé)央視“愚蠢”，并揚(yáng)言要起訴。李勁松卻直斥“任志強(qiáng)制造了一個(gè)禍國殃民的謠言”。 姑且不論應(yīng)交未交的土地增值稅是否有3.8萬億，但土地增值稅在坊間被認(rèn)為是扭曲最嚴(yán)重、繳稅最遲滯、避稅最集中的一個(gè)稅種，卻是一個(gè)不爭的事實(shí)。由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)主導(dǎo)的土地增值稅預(yù)征在操作上存有不少靈活空間，房企在土地增值稅清算時(shí)的種種博弈、規(guī)避甚至是偷逃，亦是公開的秘密。 然而，厘清地產(chǎn)項(xiàng)目的成本與費(fèi)用是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，征稅審核需要跨越若干年度，加上有些地方征收機(jī)關(guān)失職瀆職，甚至與房企形成“利益同盟”，使得清算土地增值稅困難重重。 今年5月至今，經(jīng)過幾輪的輿論發(fā)酵，土地增值稅“漏洞”最終掀起了2013年底房地產(chǎn)業(yè)最為熱鬧的一場口水戰(zhàn)。 11月24日，央視的《每周質(zhì)量報(bào)告》欄目引用北京執(zhí)業(yè)律師、注冊會計(jì)師、注冊稅務(wù)師李勁松對國內(nèi)45家上市房企年報(bào)的追蹤測算指出，自2005—2012年8年間，45家企業(yè)應(yīng)交未交的土地增值稅（以下簡稱“土增稅”）總額高達(dá)3.8萬億。 “野心優(yōu)雅”的任志強(qiáng)第一時(shí)間斥責(zé)央視“愚蠢”；而12月3日，李勁松在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)卻認(rèn)為，“任志強(qiáng)制造了一個(gè)禍國殃民的謠言。” 其實(shí)，這場罵戰(zhàn)的主角土增稅自1994年出臺以來就一直面臨爭議。有學(xué)者10多年前就曾建議取消這一稅種，而另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，嚴(yán)格執(zhí)行土增稅有益于控制房地產(chǎn)商的暴利行為。 《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出“要加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，在此當(dāng)口，重新審視被誤讀、被扭曲的土地增值稅，呼吁恢復(fù)土增稅的應(yīng)有之義，勢在必行。 曲折征稅史 在新中國的稅制史上，土增稅足能以征收之曲折而被記錄在冊。 這一稅種出臺于20年前，是1994年新稅制改革實(shí)施方案的組成部分之一。 “開征土增稅主要是考慮到當(dāng)時(shí)開發(fā)商獲得土地的方式，同時(shí)，也為打擊囤地、炒地等行為?！痹》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林告訴時(shí)代周報(bào)記者。 1992年，海南、北海、珠海等部分南方城市樓市火爆：正如“要賺錢，到海南；要發(fā)財(cái)，炒樓花”的口號響徹全國，炒地皮是當(dāng)時(shí)最熾手可熱的淘金手段。 而改革開放之后，中國的土地取得制度經(jīng)歷了從劃撥到出讓、轉(zhuǎn)讓，再到拍賣的3次轉(zhuǎn)變。20世紀(jì)90年代中期，土地的協(xié)議出讓是主流方式。 “通常，協(xié)議出讓的土地價(jià)格要低于市場價(jià)格，這意味著土地的部分真實(shí)價(jià)格被隱藏于最終的樓房價(jià)格中，而國家依據(jù)土地所有權(quán)參與房地產(chǎn)價(jià)格中的土地增值收益分配，這在理論上是可以理解的?！蔽髂县?cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院教授李力這樣解釋。 1993年12月，國務(wù)院第十二次常務(wù)會議通過《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，其中規(guī)定，從1994年1月1日起，對單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收一種四級累進(jìn)稅。但由于與之配套的實(shí)施細(xì)則1995年1月才由財(cái)政部發(fā)布，1994年，土增稅的全國征繳數(shù)字為0。 此后，上述細(xì)則出臺，允許土增稅先預(yù)征、后清算的征收辦法，但具體方案下放由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。 然而，1995年，中國爆發(fā)了一場地產(chǎn)震蕩。在海南，開發(fā)商與炒房者棄房而逃，留下600多棟爛尾樓、18834公頃閑置土地以及800億元積壓資金，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。房市崩塌影響全國，緩征或暫免土增稅成為不少地方政府刺激地產(chǎn)復(fù)蘇的措施之一。 與此同時(shí)，財(cái)政部與國稅總局順勢推出免征政策—1994年1月1日前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在未來5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的，免征土增稅。那年，全國總稅收6000億元，但土增稅僅入庫3000萬元。 2004年8月，國稅總局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》。此后，各地才陸續(xù)恢復(fù)對土增稅的征收，不過，大部分地區(qū)僅按照銷售商品房收入的1%-3%的比例進(jìn)行預(yù)征。 2007年1月，土增稅大清算的傳聞四起。國稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，計(jì)劃從2007年2月1日起至2008年前全面清算土地增值稅，以嚴(yán)厲措施調(diào)控房地產(chǎn)。次日，近30多只房地產(chǎn)股聞風(fēng)跌停。但隨后，金融危機(jī)爆發(fā)，政府全面救市，土增稅清算很快被遺忘。 2010年，清算風(fēng)暴再度襲來。5月19日，國稅總局發(fā)出《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，對清算時(shí)的收入確認(rèn)和費(fèi)用扣除作了進(jìn)一步的規(guī)定。一周后，國稅總局又要求各地提高預(yù)征率，除保障性住房外，東部省份預(yù)征率不得低于2%，中部及東北地區(qū)最低不少于1.5%，而西部城市的下限為1%。 “近幾年，稅務(wù)部門不斷加大對土增稅的征管力度，曾幾度派遣小組前往各地督導(dǎo)。至于督導(dǎo)的效果，因?yàn)轭A(yù)征率較低，房企在清算時(shí)通常需要補(bǔ)稅。目前，我們對兩方面的數(shù)據(jù)缺乏了解：第一，到底有多少房產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)被清算；第二，在被清算的項(xiàng)目中，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)稅而沒有補(bǔ)稅的企業(yè)有哪些？欠稅規(guī)模有多大？” 一位接近國稅總局的稅務(wù)師告訴時(shí)代周報(bào)記者。 一筆糊涂賬 11月24日，央視的《每周質(zhì)量報(bào)告》欄目試圖揭開上述問題的冰山一角。 但是，土增稅3.8萬億黑洞的結(jié)論迅速招致房企的集體駁斥。11月25日，萬科、金地、中華企業(yè)、首開股份等11余家被央視點(diǎn)名的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛作出澄清，其中，萬科的解釋言簡意賅——房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到清算條件后才需要清算并交納土地增值稅。在此之前，按照會計(jì)上配比與謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)會對尚未達(dá)到清算條件的項(xiàng)目進(jìn)行土增稅預(yù)提撥備，但“預(yù)提”與“現(xiàn)實(shí)納稅義務(wù)”是完全不同的概念。 事實(shí)上，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第16條的規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計(jì)算土增稅的，可以預(yù)征土增稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 “很多房產(chǎn)項(xiàng)目從拿地、開發(fā)到銷售，周期漫長，尤其是分期推進(jìn)的大盤，等項(xiàng)目完結(jié)短則五六年，長則十多年，而且，土增稅的計(jì)算涉及到各種條件、因素，非常復(fù)雜。為了方便征繳，稅務(wù)部門往往要求先預(yù)繳、再清算?！痹谕醌k林看來，“預(yù)繳不是最好之策，甚至不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律。這只是一種沒有辦法的選擇。” 而在預(yù)繳階段，全國各地的做法不同，以上海為例，根據(jù)上海市地方稅務(wù)局2010年1號文件，開發(fā)住宅項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以項(xiàng)目為單位預(yù)繳土增稅；分期開發(fā)的企業(yè)則以分期項(xiàng)目為單位。至于預(yù)征率，這因項(xiàng)目的銷售價(jià)格不同而有所區(qū)分：除保障房外，住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)低于項(xiàng)目所在區(qū)域（按外環(huán)內(nèi)、外環(huán)外劃分）上一年度新建商品住房平均價(jià)格的，預(yù)征率為2%；高于但不超過1倍的，預(yù)征率為3.5%；超過1倍的，預(yù)征率為5%。 銀河證券房地產(chǎn)研究院侯麗科在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，按照規(guī)定，預(yù)繳之后，房企達(dá)到下述三種條件之一時(shí)還需接受清算，包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工或至少完成銷售的85%以上；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。 “比如，一個(gè)項(xiàng)目分5期開發(fā)，那么，只有在5期項(xiàng)目竣工結(jié)算后才開始土地增稅清繳工作，而假設(shè)當(dāng)年只完成了1期的開發(fā)，那就不用向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)匯算清繳。但在年終審計(jì)時(shí)，為防止虛增利潤和資產(chǎn)，會計(jì)師通常會在當(dāng)期計(jì)提與項(xiàng)目竣工結(jié)算進(jìn)程相配比的土增稅，在資產(chǎn)負(fù)債表上體現(xiàn)為‘應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅’科目，而這不等同于欠稅?！焙铥惪票硎尽?p> 其實(shí)，真正的“欠稅”另有所指?！爱?dāng)納稅人達(dá)到了清算條件，或被稅務(wù)局指定清算，那么，其應(yīng)當(dāng)在90天之內(nèi)將清算情況告知稅務(wù)局，稅務(wù)局將對納稅人的申報(bào)資料進(jìn)行審核，然后告知納稅人應(yīng)補(bǔ)繳的稅款和時(shí)間，只有納稅人沒有按照稅務(wù)局指定的時(shí)間補(bǔ)稅，才算拖欠了清算環(huán)節(jié)的稅款。”中匯稅務(wù)事務(wù)所律師王冬生告訴時(shí)代周報(bào)記者。 而時(shí)代周報(bào)記者在采訪中了解到，預(yù)繳階段的欠稅是一本明賬，但稅務(wù)部門對目前應(yīng)當(dāng)清算的項(xiàng)目是否已清算到位不得而知。 “清算環(huán)節(jié)的欠稅很難通過公開的資料進(jìn)行估算，總體情況只有各地稅務(wù)局了解。如果國稅總局認(rèn)為央視的報(bào)道是一種誤讀，那么，它應(yīng)當(dāng)公布準(zhǔn)確的清算統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)?！敝醒胴?cái)經(jīng)大學(xué)一位不愿具名的學(xué)者告訴時(shí)代周報(bào)記者。 征繳亂象 “其實(shí)，央視只是捅破了一層窗戶紙，數(shù)字、表述是否精準(zhǔn)尚在其次，目的在于揭示一個(gè)事實(shí)：土增稅如果清算到位，地方政府將增加很大一筆收入。土增稅屬于地方稅，但地方政府、地稅局和開發(fā)商之間的三角關(guān)系微妙，房產(chǎn)稅爭得不亦樂乎，而已有的稅卻變形了?！痹邮堋睹恐苜|(zhì)量報(bào)告》采訪的財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長劉尚希在微博中這樣寫道。 的確，土增稅在坊間被不少人認(rèn)為是扭曲最嚴(yán)重、繳稅最遲滯、避稅最集中的一個(gè)稅種。 林領(lǐng)對這種“扭曲”深有感觸。她是上海一家具備外資背景的房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行董事。這家企業(yè)規(guī)模不大，但兼有商業(yè)地產(chǎn)與住宅項(xiàng)目。 “土增稅剛開始征收時(shí)，我問過很多做房地產(chǎn)的朋友，他們都說沒繳過，因?yàn)橐环矫妫@是新稅種；另一方面，這個(gè)稅只有在項(xiàng)目清算時(shí)才需要全額繳納，而很多公司只有預(yù)繳，沒有清算?！?p> “比如當(dāng)時(shí)，某個(gè)公司在上海做完項(xiàng)目后，他們沒有把小區(qū)會所的產(chǎn)權(quán)分?jǐn)偨o業(yè)主，而因?yàn)槲沼幸欢ū壤漠a(chǎn)權(quán)，這個(gè)項(xiàng)目一直沒法清算?！?p> 更讓林領(lǐng)感到吃驚的是江蘇一些地方的做法?！拔业囊粋€(gè)朋友前幾年在蘇州推進(jìn)一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)所謂的預(yù)繳就是每平方米征收3元錢的土增稅。如今，項(xiàng)目已經(jīng)完結(jié)，公司撤走了，也沒有人追究清算、欠繳的問題?！?p> 不只如此，林領(lǐng)對于自己的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)如何繳納土增稅也“似懂非懂”。 12月3日，時(shí)代周報(bào)記者咨詢12366納稅服務(wù)熱線，對方認(rèn)為，每平米3元的預(yù)繳措施與上海的一貫做法相悖。
實(shí)際上，根據(jù)國稅總局的公開數(shù)據(jù)，目前，土地增值稅每年實(shí)際征收規(guī)模與理論征收規(guī)模相距較大。以2012年為例，全國商品房銷售實(shí)現(xiàn)收入6.4萬億元，而土增稅入庫2719億元，與銷售收入之比為4.2%。 這一數(shù)值與2009年的1.64%、2006年的不足1%相比盡管已有大幅提升，但國泰君安分析師孫建平認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)加大對房價(jià)高、漲幅快的一、二線城市的清算力度。毛利率41%、50%、60%和70%的普通住宅項(xiàng)目，土地增值稅占銷售收入的比例應(yīng)達(dá)到5.2%、8.5%、13.1%和19.1%。 早在1999年，廈門大學(xué)財(cái)政系主任童錦治教授就曾提出《關(guān)于取消土地增值稅的建議》。她認(rèn)為，我國的土地增值稅以法定的土地增值額為計(jì)稅依據(jù)，數(shù)額為出售房地產(chǎn)的總收入減去法定的扣除項(xiàng)目金額。由于出售房地產(chǎn)采用市場價(jià)格法，以買賣雙方的成交價(jià)格為依據(jù)，再加上扣除項(xiàng)目相對較多。因此，買賣雙方為逃避納稅義務(wù)，往往偽造文件，隱藏、虛報(bào)成交價(jià)格，提高扣除項(xiàng)目金額，使得作為計(jì)稅依據(jù)的房地產(chǎn)增值額難以真正反映房地產(chǎn)的實(shí)際增值情況，造成稅款的流失。 而有地方稅務(wù)局的工作人員在接受媒體采訪時(shí)表示，他們不愿主動(dòng)清查土增稅的原因之一在于厘清開發(fā)商的成本與費(fèi)用是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，一旦出現(xiàn)錯(cuò)誤，稅務(wù)人員還要被問責(zé)。 李勁松還告訴時(shí)代周報(bào)記者，“多年來，房地產(chǎn)企業(yè)敢偷、逃、避、拖土地增值稅，這與有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在土增稅征管上失職、瀆職關(guān)系密切。” 土增稅爭議 通俗而言，土增稅的實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)行業(yè)的反暴利稅。 在央視報(bào)道中，這一稅種被賦予“調(diào)控房地產(chǎn)”的意義：如果能夠發(fā)揮該政策獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，那就能壓縮房企的利潤空間，抑制開發(fā)商炒賣土地、投機(jī)獲取暴利等行為，抑制房價(jià)過快上升。在央視的邏輯中，土增稅征繳不到位很大程度上瓦解了上述效用。 這一觀點(diǎn)也被不少學(xué)者認(rèn)同。王玨林就認(rèn)為，“土增稅應(yīng)該在平抑地價(jià)、房價(jià)以及維持房地產(chǎn)行業(yè)利益平衡等方面發(fā)揮實(shí)質(zhì)作用。” 而在林領(lǐng)看來，如果政府嚴(yán)苛清算，按照“土增稅對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征”的原則，開發(fā)商就不會追求過高的利潤，“否則，房子不好賣是其一，其二，賺錢的不是房企，而是政府。” 但是，更多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，清算土增稅并非清算房企，而是清算購房者?！叭绻悇?wù)部門加大清算力度，而開發(fā)項(xiàng)目的住房多數(shù)已經(jīng)出售，那么，開發(fā)商短期內(nèi)的漲價(jià)策略可能無法實(shí)現(xiàn)，但接下來的新項(xiàng)目，在目前房地產(chǎn)市場賣方格局未變的前提下，漲價(jià)是必然的結(jié)果?！?p> 同策房產(chǎn)資訊研究中心總監(jiān)張宏偉告訴時(shí)代周報(bào)記者，“通過加稅調(diào)控房價(jià)的措施其實(shí)值得商榷。目前，有觀點(diǎn)認(rèn)為土增稅只有象征性的預(yù)繳，沒有清算或是清算的時(shí)間太晚，最好每隔一段時(shí)間就能‘盤點(diǎn)’，但可以想象，這種做法的最終結(jié)果將是新房銷售時(shí)，前一年被‘盤點(diǎn)’的增值稅被轉(zhuǎn)嫁到這一批新的房產(chǎn)上?！?p> 李力認(rèn)為，土地的增值額主要是由房地產(chǎn)商以投資者的身份對地產(chǎn)投資而產(chǎn)生的增值，理論上國家不應(yīng)對此課稅，即使需要調(diào)節(jié)該部分收益，也應(yīng)當(dāng)是企業(yè)所得稅的義務(wù)。 目前，世界上只有意大利、韓國等極少數(shù)國家采用土地增值稅。而《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提及“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，這或?qū)⒊蔀橥猎龆惛母锏钠鯔C(jī)。 “土增稅的復(fù)雜性是由它的征收對象決定的，如果以一種更為簡單的征收方式替代，那么，這就不是土增稅了。所以，改革征稅方式不應(yīng)是土增稅改革的方向。”王冬生說?！岸绻獜娜滞频怪貋?，這牽扯的不是土增稅的問題，而是房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)如何整體深化改革的宏大議題，這非常復(fù)雜?！?p> 王玨林認(rèn)為，“目前，由于土地的成分不同，住宅項(xiàng)目拿地大多招拍掛，但一些文化地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)并非如此，所以，土增稅短期內(nèi)不可能被取消?！保ㄎ闹辛诸I(lǐng)為化名）
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