愛華網(wǎng)那么，在我撰寫本書時，房地產(chǎn)市場到底有多么糟糕呢？家庭獨立住宅的建房開工率是自1991年來最低的；高達(dá)78.3萬的建筑工人、木工和水管工等正在尋找工作，而且這還不包括那些受建筑市場衰退影響的商店和供應(yīng)商的工作人員。到2008年年底，美國將會有280萬人喪失住房抵押品贖回權(quán)或以低于抵押貸款價值的價格出售他們的住房。隨著房價繼續(xù)下降，在住房出現(xiàn)資不抵債的情況下，人們更傾向于選擇放棄還貸，即便他們償還的是傳統(tǒng)抵押貸款。而且，正如我們所提到的，Alt-A貸款、只付息貸款和可選擇支付貸款正取代次級貸款成為主要的違約抵押貸款。 這將對房主造成什么影響？ 為更好地全面了解對房主造成的影響，讓我們來看一個例子。假設(shè)一對夫婦在2005年獲得了一筆總額為15萬美元的一年期可調(diào)整利率抵押貸款?；诘盅嘿J款條款，該筆抵押貸款的利率比CMT利率高3個百分點，也就是說他們需要支付6%的利息，即每年9 000美元。如果該筆抵押貸款在一年后利率重置時上調(diào)2個百分點（見圖2.7），那么他們在2006年將多支付3 000美元。事實上，對很多人來說，還款額還會增加更多，因為ARM在貸款初期都有一個較低的誘惑利率或他們的貸款是只付息貸款。所以說，在很多案例中，房主每年增加的還款額都會超過3 000美元。而且，更為糟糕的是，《紐約時報》在2006年報道說，工資的增長并未趕上通貨膨脹的上漲速度；事實上，“實際”工資自1993年以來還下降了2%，使得可支配收入進(jìn)一步減少。 很多人之所以選擇可調(diào)整利率抵押貸款，是因為這是他們唯一能夠買得起房的方式，而且在利率重置之后，他們并沒有額外的資金用來支付更高的還款額。由于利率重置的原因，抵押貸款還款額從2006年開始急劇暴漲。因為喪失住房抵押品贖回權(quán)一般是在房主違約一年之后，所以ARM利率重置的影響通常在利率重置一年后才開始顯現(xiàn)。房主喪失住房抵押品贖回權(quán)的比率之所以從2007年開始大幅飆升，原因就在這里。 即便不被取消住房抵押品贖回權(quán)，有的人也會放棄償還他們的抵押貸款，尤其是當(dāng)房屋價值低于抵押貸款數(shù)額的時候。2008年，美國有1 000萬房主面臨著這種情況。在部分案例中，從經(jīng)濟角度來看，房主放棄償還抵押貸款是他們最好的，也是最合乎邏輯的選擇。有時候，人們還會在資不抵債的住房貸款和其他可能對他們更重要的貸款，如子女的大學(xué)學(xué)費貸款之間進(jìn)行選擇。到2008年，放棄住房抵押貸款的人已經(jīng)比比皆是，以至于連財政部長亨利·保爾森都覺得很有必要糾正一下人們這種放棄還貸的不良道德觀念。當(dāng)然，我們很難想象這會對那些根本無力償還貸款的人產(chǎn)生什么樣的影響。 在圖2.10中，我們看到美國喪失住房抵押品贖回權(quán)的比率從2007年開始急劇上升。如果人們能夠堅持到2008年，那么到時他們便可以稍微放松一下了，因為利率已經(jīng)降低了。但即便是在2008年，ARM利率也遠(yuǎn)高于初期的誘惑利率或只付息貸款的利率。
|www.aihuau.com|34 按照規(guī)定，ARM利率是要定期重置的，因此誘惑利率只能維持較短的一段時間。在2004年撰寫上一本有關(guān)經(jīng)濟蕭條的書中，我就對這場即將到來的房地產(chǎn)災(zāi)難進(jìn)行了預(yù)測。然而，包括美聯(lián)儲前主席格林斯潘在內(nèi)的人卻表示這一切都是不可預(yù)測的，聽起來難免會讓人欷歔。2002年，美聯(lián)儲將聯(lián)邦基金利率降至2%之下，而金融機構(gòu)又大開各種新型抵押貸款的閘門，而這正是導(dǎo)致房價大幅上漲的原因。政府不僅應(yīng)該看到這些，而且還要明白，通過降低利率，它進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場形勢的惡化。 在之前的圖2.2中，我們看到財政負(fù)債率每兩年大約增長1%。事實上，從圖2.3中我們看到，消費者早已經(jīng)花光了未來16個月的可支配收入。但是，我們看的只是他們當(dāng)前的債務(wù)支付。在我撰寫本書時，通貨膨脹的年增速為6%。食品和能源等基本生活品的價格上漲尤為突出。所以，美國貧困人口所受的沖擊要遠(yuǎn)超過一般通貨膨脹數(shù)字所顯示的沖擊。 在窮人的預(yù)算中，食品和能源所占的比例要高于政府按通貨膨脹所計算的比例，所以窮人的自由支配收入要比一般的消費者低得多。 在先前列舉的例子中，那對夫婦獲得的是可調(diào)整利率抵押貸款。那么，又有多少人持有高風(fēng)險抵押貸款呢？在美國當(dāng)前的所有抵押貸款中，有一半是在2003年發(fā)放的（包括新抵押貸款和再融資貸款）。這是一筆總額為3.3萬億美元的抵押貸款債務(wù)，包括大約2 400萬份抵押貸款，其中28%為可調(diào)整利率抵押貸款。這也就是說，僅2003年一年，美國就發(fā)放了670萬份可調(diào)整利率抵押貸款。而且?guī)缀跏窃谕粫r間，另外兩種類型的抵押貸款也開始大行其道：只付息貸款和可選擇支付貸款。在可選擇支付抵押貸款中，月供款實際上還低于所欠的利息，從而導(dǎo)致抵押貸款數(shù)額?斷增長（負(fù)攤銷）。據(jù)哈佛大學(xué)住房研究聯(lián)合中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，這些高風(fēng)險抵押貸款所占的比率從2002年初的不足5%一路飆升到2005年底的38%。即便是在2006年，當(dāng)時美國多個地區(qū)的房價已經(jīng)開始下降，這些高風(fēng)險貸款在所有抵押貸款中所占的比率仍高達(dá)32%。 在我撰寫本書時，美國有超過1 000萬個家庭已經(jīng)出現(xiàn)了住房“資不抵債”的情況：他們所欠的抵押貸款已經(jīng)超過了房屋價值。而且高盛在當(dāng)時預(yù)測，到2008年底，這一數(shù)字將會達(dá)到1 500萬。皮尤慈善信托基金會則預(yù)測，到2009年底將會有300萬~400萬套住房喪失抵押品贖回權(quán)。自大蕭條以來，美國還從未見過如此嚴(yán)重的房地產(chǎn)損失！而且從部分可選擇支付抵押貸款的利率重置來看，2009年底還不是喪失住房抵押品贖回權(quán)的高峰時期。這一時期可能會出現(xiàn)在2011年之后，因此，喪失抵押品贖回權(quán)的住房數(shù)量很有可能比皮尤預(yù)測的還要高！相關(guān)信貸危機 次級貸款、可調(diào)整利率抵押貸款、只付息貸款、Alt-A貸款、無證明文件貸款、誘惑利率貸款和可選擇支付抵押貸款！所有的這些都已成為我們的日常用語，而且都與導(dǎo)致這場信貸危機的金融貸款工具有關(guān)。次級貸款通常是發(fā)放給那些信用評級較低的低收入人群的。一般來說，他們對于這類貸款或貸款的風(fēng)險并不了解，而這也正是次級貸款大行其道的原因。這類貸款一般為可調(diào)整利率或初期擁有較低的誘惑利率。然而，當(dāng)這些貸款的利率重置之后，他們的還款額可能會增加一倍。部分獲得這類貸款的人實在是捉襟見肘，他們原本就無力購房，更不用說利率重置之后了。這些次級抵押貸款擁有較高的違約率，并最終導(dǎo)致大量房主喪失住房抵押品贖回權(quán)，同時這也是造成2007年和2008年抵押貸款問題的主要原因。在克利夫蘭和底特律等城市，之所以有大量住房喪失抵押品贖回權(quán)，原因就在于次級抵押貸款。從本質(zhì)上講，Alt-A貸款和次級貸款基本類似，只不過前者借款人的信用評級要稍高于后者。2008年，因Alt-A貸款違約而導(dǎo)致住房喪失抵押品贖回權(quán)的案例數(shù)量開始大幅增加。事實上，2008年7月印地麥克銀行（IndyMac Bank）的倒閉主要就是因為Alt-A抵押貸款的大量違約。
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