??? 隨著房地產(chǎn)市場進入后危機和后暴利時代，房地產(chǎn)企業(yè)也必將進入精細化開發(fā)和精細化管理時期。這一時期，企業(yè)戰(zhàn)略上和運營上的任何重大失誤，哪怕是些許的風(fēng)浪，都有可能使企業(yè)前功盡棄。特別是那些多地域、多項目、多業(yè)態(tài)運作的企業(yè)，面對政策、市場等諸多不確定性，會面臨更大的風(fēng)險。

??? 因為企業(yè)不重視或者沒有充分預(yù)估到風(fēng)險而給企業(yè)造成重大損失的示例有很多。例如，某業(yè)界知名企業(yè)在2007年取得北京一個“地王”地塊后，因為至今樓面地價還高于周邊樓盤的銷售均價，所以遲遲沒有開工建設(shè)，土地面臨被收回的風(fēng)險。還有一家業(yè)界知名企業(yè)，在與風(fēng)險投資機構(gòu)簽訂了“對賭協(xié)議”后，因為受市場影響業(yè)績下滑，沒有達到協(xié)議所決定的業(yè)績目標(biāo)，導(dǎo)致上市受挫，還損失了數(shù)億元。另有一家外資企業(yè)，在其總經(jīng)理跳槽到另一家企業(yè)后，整個企業(yè)連續(xù)幾個月陷入無序狀態(tài)，對企業(yè)品牌和運營產(chǎn)生了較大的不利影響。類似的例子不勝枚舉。

???加強企業(yè)風(fēng)險管理，建立企業(yè)風(fēng)險管理體系，已經(jīng)成為很多企業(yè)的共識。

??? 一、企業(yè)風(fēng)險管理的概念

??? 其實，風(fēng)險管理在金融、投資等很多行業(yè)早已廣泛應(yīng)用。例如，各大金融機構(gòu)幾乎都設(shè)立有風(fēng)險管理委員會和風(fēng)險管理部。萬科在新的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置中，也增設(shè)了風(fēng)險管理部門。

??? 所謂風(fēng)險管理就是識別企業(yè)的各類風(fēng)險,設(shè)計控制風(fēng)險的方法，并把風(fēng)險降至最低的管理過程。

??? 企業(yè)風(fēng)險管理的范圍涉及從法人治理、組織管理體系到開發(fā)經(jīng)營活動的各個方面。因為管理目標(biāo)和對象不同，風(fēng)險管理的責(zé)任主體涵蓋公司董事會、經(jīng)理、職能機構(gòu)和項目部、項目公司等項目組織或一線公司。

??? 當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視風(fēng)險，缺乏風(fēng)險意識。即使有效企業(yè)重視，也是不系統(tǒng)。比如決策階段重視，但運營階段不重視；領(lǐng)導(dǎo)人員重視，但其他人員不重視；或者重視市場風(fēng)險、法律風(fēng)險的防范，而不重視流程風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險。

??? 強調(diào)風(fēng)險管理的重要性并不意味著過度放大風(fēng)險。事實上，企業(yè)沒有經(jīng)營風(fēng)險是不可能的，而任何風(fēng)險控制活動都是需要成本的。所以，科學(xué)、理性的風(fēng)險管理應(yīng)該避免頻繁地“地毯式”的檢查，而應(yīng)以合理的成本控制核心風(fēng)險，將風(fēng)險控制到企業(yè)可以承受的范圍，達到企業(yè)盈利和發(fā)展的目的。在日常工作和管理中，只要融入風(fēng)險管理意識，并在業(yè)務(wù)管理中建立一套風(fēng)險測評及防范的機制，基本都可以達到風(fēng)險控制的目的，切不可矯枉過正。

??? 另外，提及風(fēng)險管理時，很多企業(yè)都會想到法律風(fēng)險的防范。在實踐工作中，主要是聘請法律顧問審核合同條款。另外，大多數(shù)管理咨詢機構(gòu)都是從管理制度角度建立流程管理體系，而缺乏豐富的風(fēng)險管理知識和經(jīng)驗。這就造成了“鴻溝”：懂法律的不懂制度，懂制度的不aihuau.com懂法律，作為聯(lián)系法律顧問機構(gòu)和管理咨詢機構(gòu)的企業(yè)，又缺乏整合理念和能力。這是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)界在風(fēng)險管理方面的一大通病。

??? 認識第一、思想先行是處理任何事物的基礎(chǔ)。

??? 二、房地產(chǎn)企業(yè)各類風(fēng)險與關(guān)鍵控制點

??? 根據(jù)蘭德咨詢的調(diào)查和咨詢實踐，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險20%來源于政策和政府（如房地產(chǎn)市場政策風(fēng)險，土地政策風(fēng)險，政府履約風(fēng)險，政府官員調(diào)換風(fēng)險等），35%來源于戰(zhàn)略決策和經(jīng)營風(fēng)險（如項目獲取決策風(fēng)險，項目合作開發(fā)風(fēng)險，資金風(fēng)險等），45%來源于管理和流程風(fēng)險（核心人員流失風(fēng)險，資金管理風(fēng)險，產(chǎn)品定位風(fēng)險，招標(biāo)采購風(fēng)險，客戶訴訟風(fēng)險，重大質(zhì)量安全事故、違規(guī)處罰風(fēng)險等）。

??? 根據(jù)風(fēng)險源劃分，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險有以下六類：

??? 第一類風(fēng)險：政策和政府風(fēng)險

??? 第二類風(fēng)險：決策風(fēng)險

??? 第三類風(fēng)險：經(jīng)營風(fēng)險

??? 第四類風(fēng)險：管理風(fēng)險

??? 第四類風(fēng)險：開發(fā)流程風(fēng)險

??? 第六類風(fēng)險：法律風(fēng)險

??? 下面分別簡要說明各類風(fēng)險的控制關(guān)鍵點。

??? （一）第一類風(fēng)險：政策和政府風(fēng)險

??? 1、市場政策風(fēng)險

??? 現(xiàn)今和未來一段時期內(nèi)，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響的主要涉及三個重要政策：二套房政策，物業(yè)稅，貨幣政策（特別是供應(yīng)量及利率）。

??? 2、土地政策風(fēng)險

??? 今年財政收入下降幾乎已成為現(xiàn)實，至少是增長速度急劇減緩。例如上半年，全國財政收入33976.14億元，比去年同期減少832.05億元，下降2.4%。年底前后極可能或采取查稅補繳行動。前一段時間，稅務(wù)部門突查萬科、金地、保利、萬達、SOHO中國、北辰、華遠和綠城等八家企業(yè)，或許就是某種苗頭。對于房地產(chǎn)企業(yè)，主要有兩種稅費可能面臨稽查。一是土地增值稅。自從《土地增值稅暫行條例》頒布、實施以來，部分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆《土地增值稅暫行條例》的空子，遲遲不進行決算，或留下一兩套尾房，致使整個項目不能決算，逃避土地增值稅的清算。地方政府從保護房地產(chǎn)企業(yè)利益和“救市”出發(fā)，對條例也沒有認真執(zhí)行。另外近些年來，一線房地產(chǎn)企業(yè)在全國設(shè)立的項目公司，非常多，也特別龐雜。在許多一線企業(yè)中，各個項目公司的納稅情況與匯總的情況往往有不小的差距。相信國家稅務(wù)總局已經(jīng)了解到了這些情況，但可能不了解的是這種情況有多普遍，有多嚴(yán)重。二是土地閑置費。近年來，建設(shè)用地閑置的問題較為嚴(yán)重，2008年我國建設(shè)用地中閑置土地、空閑土地、批而未供土地大約有400萬畝。8月，位于上海的中原(中國)地產(chǎn)研究中心發(fā)表了一份名為《地價透支房價，半數(shù)地王難解套》的研究報告，報告顯示，包括萬科、金地、富力、保利、北辰、遠洋、龍湖等在內(nèi)的40家全國知名開發(fā)商于2003年至2009年上半年間在全國12個城市獲得的270幅住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地塊占43%，剩余57%的土地尚未形成實際供應(yīng)，其中27%的土地“待開發(fā)”，30%的土地“規(guī)劃在建”。 9月2日，國土部發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進批而未用土地利用的通知》?；蛟S，普查、清理土地閑置費的“風(fēng)暴”近期將刮起。

??? （3）政府履約風(fēng)險和政府官員調(diào)換風(fēng)險

??? 例如，出讓土地不是滿足出讓條件的“凈地”，在城市運營和土地以及開發(fā)項目等與政府合作開發(fā)的項目中，政府履約不到位或者相關(guān)政府官員調(diào)換等，都是潛在風(fēng)險。

??? 對于這類風(fēng)險，企業(yè)要采取多方面的因應(yīng)措施。首先，企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)人要有并要養(yǎng)成高度的市場敏銳度。其次，要正確認識所謂的“應(yīng)對”。 “應(yīng)對”是適應(yīng)政策，而不是對付政策。正如哲人所說，如果不能改變風(fēng)的方向，就調(diào)整帆的方向。第三，企業(yè)可以合理避稅，但絕不偷逃稅。另外，如有與政府合作的項目，一定要簽訂細致、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮霞s。當(dāng)然，根本之策是企業(yè)要盡快由政府導(dǎo)向、政治導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鰧?dǎo)向、客戶導(dǎo)向。

??? （二）第二類風(fēng)險：決策風(fēng)險

??? 這類風(fēng)險主要涉及以下幾個方面：

??? 1、項目獲取風(fēng)險

??? 在“近期樂觀、中期謹(jǐn)慎、遠期看好”的市場形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要盡可能地控制擴張欲望，在市場戰(zhàn)略中要明確哪些項目堅決不拿。例如某地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略中就明確規(guī)定幾種地不拿：原是垃圾場、墳場、有污染的工業(yè)用地，多次轉(zhuǎn)讓、債權(quán)債務(wù)不清的土地，等等。其次，在進行企業(yè)或項目的股權(quán)合作或收購時，一定要做好盡職調(diào)查和審慎調(diào)查等控制風(fēng)險的必要措施。

??? （2）投資決策風(fēng)險

??? 要做好不同項目的合理匹配，包括要控制長線項目的比例，長短線結(jié)合好；本地、異地項目的比例要匹配，以分散市場風(fēng)險。另外，沒有相關(guān)項目開發(fā)經(jīng)驗的房地產(chǎn)企業(yè)，在今后幾年，要謹(jǐn)慎投資別墅項目、商業(yè)地產(chǎn)及綜合體等不熟悉的項目。這些項目或者開發(fā)周期長，或者市場風(fēng)險已經(jīng)比較高，決策時要謹(jǐn)慎。

??? （3）融資風(fēng)險

????要謹(jǐn)慎引進“對賭”投資方式。另外，近年來，多個企業(yè)聯(lián)合開發(fā)項目的數(shù)量越來越多。在股權(quán)合作開發(fā)特別是平均股權(quán)下的股權(quán)合作開發(fā)，要先建立清晰的治理結(jié)構(gòu)，簽訂嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹逗献鲄f(xié)議》。否則，存在較大的合作風(fēng)險。

??? 對于這類風(fēng)險，完善權(quán)力制衡機制和法人治理結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵，特別是要盡快完善“三會”規(guī)范和議事規(guī)則。從企業(yè)發(fā)展長期來看，一定要要完善企業(yè)的決策機制和決策文化。例如開始前，會議議案要提前發(fā)放；開會時，先征詢意見或鼓勵發(fā)言，表決時投票或舉手表決，會議要留存會議紀(jì)要，等等。日本一家地產(chǎn)企業(yè)，集團公司有決策“八大會”規(guī)定：一個項目，集團公司只組織召開八次會議，決定八件事情。當(dāng)可借鑒。

??? （三）第三類風(fēng)險：經(jīng)營風(fēng)險

??? 經(jīng)營風(fēng)險在此特指兩種風(fēng)險：

??? （1）計劃風(fēng)險

??? 計劃執(zhí)行力差是房地產(chǎn)企業(yè)的通病之一。要提高計劃執(zhí)行力，注意做好以下幾點：主①計劃本身要可行；②計劃是龍頭，盡量設(shè)立專職專責(zé)部門或人員；③要建立計劃預(yù)警和調(diào)整機制；④計劃要與考核指標(biāo)緊密結(jié)合；⑤要高度關(guān)注計劃外工作的督辦和考核。

??? （2）持有性物業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險

????根據(jù)測算，就當(dāng)前的租金水平和房屋出租稅費，除了一線城市和極少幾個二線城市外，絕大多數(shù)二線城市和幾乎所有三線城市，開發(fā)商要謹(jǐn)慎投資寫字樓、購物中心等商業(yè)物業(yè)，除非是為了做大資產(chǎn)后上市。

??? 關(guān)于企業(yè)經(jīng)營決策權(quán)的問題，有不少人理解不深，在此特別說明。

??? 新“公司法”中關(guān)于有限責(zé)任公司“經(jīng)理”的職權(quán)是這樣規(guī)定的：

?? ?①主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作，組織實施董事會決議;

?? ?②組織實施公司年度經(jīng)營計劃和投資方案;

?? ?③擬訂公司內(nèi)部管理機構(gòu)設(shè)置方案;

?? ?④擬訂公司的基本管理制度;

??? ⑤制定公司的具體規(guī)章;

??? ⑥提請聘任或者解聘公司副經(jīng)理、財務(wù)負責(zé)人;

?? ?⑦)決定聘任或者解聘除應(yīng)由董事會決定聘任或者解聘以外的管理人員;

??? ⑧董事會授予的其他職權(quán)。

??? 另外還規(guī)定“公司章程對經(jīng)理職權(quán)另有規(guī)定的，從其規(guī)定”，以及“經(jīng)理列席董事會會議”等。從“公司法”條文中，“經(jīng)理”在現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)中是指在董事會的領(lǐng)導(dǎo)下負責(zé)公司日常生產(chǎn)經(jīng)營管理工作的業(yè)務(wù)執(zhí)行機構(gòu)。在現(xiàn)代公司中，股東會負責(zé)公司各項重大事項的決策;董事會負責(zé)執(zhí)行股東會決策，同時還要承擔(dān)股東會權(quán)限之外的經(jīng)營決策。董事會為了履行自己的上述職能，就需要有一批專門的經(jīng)營管理人員來幫助自己，僅靠董事會無法負擔(dān)日常的經(jīng)營管理工作，就更需要專門的機構(gòu)來輔助董事會進行業(yè)務(wù)執(zhí)行和經(jīng)營管理工作。這個機構(gòu)就是“經(jīng)理”。所以經(jīng)理是董事會的業(yè)務(wù)執(zhí)行機構(gòu)。根據(jù)實際情況，公司可以設(shè)立經(jīng)理，也可以不設(shè)立經(jīng)理，由公司根據(jù)自身的經(jīng)營規(guī)模和具體情況而定。當(dāng)然，幾乎所有公司都設(shè)立經(jīng)理，但其職權(quán)是董事會授予的。有些職權(quán)董事會可以不授予，例如資產(chǎn)處置權(quán)。授予多少，如何授予，要遵循“公司章程”。這就要求企業(yè)要建立清晰的授權(quán)關(guān)系。遺憾的是，很多企業(yè)沒有授權(quán)體系文件。

??? （四）第四類風(fēng)險：管理風(fēng)險

??? 管理風(fēng)險包括以下六種風(fēng)險：

??? （1）組織管控模式

??? 今年初，多個一線企業(yè)都調(diào)整了內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置，重新劃分了各個層級的職能定位和權(quán)重分工。房地產(chǎn)企業(yè)在優(yōu)化調(diào)整組織結(jié)構(gòu)設(shè)計是，要把握好三個“度”：授權(quán)和“削藩”的平衡度，（內(nèi)部機構(gòu)）合并與分立的平衡度，（職責(zé)分工和崗位設(shè)置）標(biāo)準(zhǔn)與差異的平衡度；要重點解決三大關(guān)系：上下級的授權(quán)關(guān)系，各層級間的權(quán)責(zé)邊界關(guān)系，各部門間和崗位間的工作接口關(guān)系。確定適宜、高效的組織管控模式十分必要，非常迫切，也有利于規(guī)模組織管理風(fēng)險。

??? （2）人力資源管理

??? 包括高管人員離職、勞資風(fēng)險等。全面、系統(tǒng)控制人力資源風(fēng)險的唯一措施是建立、完善企業(yè)的人力資源制度體系，包括招聘、錄用制度，培訓(xùn)制度、薪酬制度、考核制度、勞動關(guān)系管理制度等。

??? （3）財務(wù)風(fēng)險

??? 此“財務(wù)風(fēng)險”不是“資金風(fēng)險”，而是僅指財務(wù)風(fēng)險。例如，內(nèi)部控制風(fēng)險、稅務(wù)風(fēng)險等。控制財務(wù)風(fēng)險的有效措施是建立健全內(nèi)控制度，提供持續(xù)培訓(xùn)提高財務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)人員業(yè)務(wù)化，業(yè)務(wù)人員財務(wù)化。

??? （4）審計監(jiān)察

??? 除了大型國有企業(yè)和上市企業(yè)外，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立起審計、監(jiān)察機制。

??? 審計、監(jiān)察受董事會領(lǐng)導(dǎo)，要保持內(nèi)部審計機構(gòu)的獨立性、公正性和權(quán)威性。內(nèi)部審計范圍分為內(nèi)部財務(wù)審計、內(nèi)部管理審計，以及公司特殊指令的審計事項，如任期經(jīng)濟責(zé)任審計、專項業(yè)務(wù)審計、專項業(yè)務(wù)調(diào)查等。效能監(jiān)察工作是對影響公司效能的有關(guān)業(yè)務(wù)事項或活動過程進行監(jiān)督檢查，以提高企業(yè)運營管理效能的綜合性管理監(jiān)控工作。主要監(jiān)督檢查企業(yè)遵守國家法律法規(guī)、企業(yè)規(guī)章制度的符合性及其相關(guān)經(jīng)營管理者履行職責(zé)行為的正確性，發(fā)現(xiàn)管理缺陷，糾正行為偏差，促進企業(yè)規(guī)范管理和自我完善。

（5）商業(yè)秘密管理

?? ?企業(yè)要明確商業(yè)秘密的范圍和管理規(guī)定，必要時與員工簽訂《商業(yè)秘密協(xié)議》。

（6）品牌危機

??? 在企業(yè)運營和項目開發(fā)過程中，必然會發(fā)生諸多品牌危機事件，例如媒體報道造成了不良影響，業(yè)主集體投訴、上訪，發(fā)生質(zhì)量、安全事故，等等。幾乎每年業(yè)界多會出現(xiàn)多起被“爆炒”的品牌危機事件，如“捐款門”事件、“樓歪歪”事件、“墻脆脆”事件等。前車之鑒要銘記。正確應(yīng)對品牌危機的策略是建立一系列應(yīng)急預(yù)案。

??? （五）第五類風(fēng)險：流程風(fēng)險

??? 主要是企業(yè)的流程體系不全面、不系統(tǒng)，流程內(nèi)容不適宜、執(zhí)行效果差。解決之道是建立一套全面、適宜、有效、高效的，制度化、規(guī)范化、精細化、標(biāo)準(zhǔn)化的流程管理體系。

??? （六）第六類風(fēng)險：法律風(fēng)險

??? 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險防范的意識較高。在此，主要強調(diào)一點，就是在聘請法律顧問時，應(yīng)盡可能地聘請專業(yè)律師。例如，某知名房地產(chǎn)企業(yè)就同時聘請了五個專業(yè)法律顧問機構(gòu)，有負責(zé)工程、采購類合約服務(wù)的，有專門針對業(yè)主的民事訴訟的。

??? 從根本上減少法律風(fēng)險，就要加強合約標(biāo)準(zhǔn)化管理，推行標(biāo)準(zhǔn)化合同。

??? 三、風(fēng)險管理措施和風(fēng)險管理體系

??? （一）風(fēng)險管理措施

??? 通常，企業(yè)主要從內(nèi)部控制、管理制度、內(nèi)審監(jiān)察三個層面，“三管齊下”地同時開展風(fēng)險管理工作。

??? 內(nèi)部控制是指在明確風(fēng)險責(zé)任主體的基礎(chǔ)上，加強授權(quán)管理控制、人力資源控制、預(yù)算管理控制、財務(wù)管理控制、業(yè)務(wù)流程控制和信息傳遞控制等內(nèi)控體系。例如財務(wù)管理控制，建立統(tǒng)一的資金平臺、實行財務(wù)人員委派制等本身就是風(fēng)險控制措施。再例如信息管理控制，要建立信息流轉(zhuǎn)機制和共享平臺，要明確各類信息的載體和樣式，要明確各管理層級之間有哪些上行信息、下行信息和同級共享信息，以提高工作效率，增強管理透明度。除了要加強商業(yè)秘密信息管理外，企業(yè)還要建立信息公開制度，必要時可實行新聞發(fā)言人制度，以統(tǒng)一對外發(fā)布信息的口徑，確保信息披露統(tǒng)一、真實、準(zhǔn)確、完整。

??? 管理制度就是要建立、健全包括各類風(fēng)險控制制度在內(nèi)的管理體系。要特別注意的是，除了專門的風(fēng)險管理制度外，各項風(fēng)險管理理念、措施等要全面“滲透”進其它制度、流程中。只有這樣，風(fēng)險管理制度才能真正“落地”。

??? 在企業(yè)具有一定規(guī)模、發(fā)展到一定階段后，建議企業(yè)建立內(nèi)部審計、效能監(jiān)察制度。實踐證明，審計、監(jiān)察制度是控制風(fēng)險的有效措施，因為它們使風(fēng)險控制變?yōu)榱顺B(tài)行為。

??? （二）風(fēng)險管理體系的建立

??? 房地產(chǎn)企業(yè)建立風(fēng)險管理體系時，應(yīng)重點從以下五個方面入手：

?? 1、在戰(zhàn)略制訂和實施過程中，建立“風(fēng)險管理否決制”的戰(zhàn)略導(dǎo)向。

?? 2、風(fēng)險控制要立足于兩個維度：法律維度＋管理維度，不要僅有法律維度。

?? 3、必要時，設(shè)立相關(guān)的內(nèi)部機構(gòu)，并明確相關(guān)機構(gòu)和各個部門在風(fēng)險控制方面的職責(zé)：（1）公司風(fēng)險管理委員會

? （2）風(fēng)險管理部

??（3）其它部門和項目組織的風(fēng)險控制職責(zé)

?? 即便是企業(yè)暫不設(shè)置風(fēng)險控制機構(gòu)，也要明確各類風(fēng)險控制的責(zé)任主體和具體職責(zé)。否則就是只有理念，沒有行動。

?? 4、制訂并實施由一系列風(fēng)險管理制度和預(yù)案組成的風(fēng)險管理體系。

?? 5、在風(fēng)險管理體系建立完成后，強化執(zhí)行，確保體系的持續(xù)改進。

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