愛華網(wǎng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際銷售收入毛利額，指房地產(chǎn)企業(yè)某一項(xiàng)目完工產(chǎn)品竣工清算時(shí)，實(shí)際銷售收入減去計(jì)稅成本的金額。預(yù)計(jì)毛利額，指房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的銷售收入乘以預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出的金額。需要注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年度的匯算清繳，不同于某一項(xiàng)目竣工時(shí)的項(xiàng)目清算。那么如何調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間的差異呢？
預(yù)計(jì)毛利額的計(jì)算
1、直接計(jì)算法：按取得的預(yù)售收入乘以預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額。
2、間接計(jì)算法：用已預(yù)繳的企業(yè)所得稅額和實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用、稅金及附加倒推計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額。公式如下：
預(yù)計(jì)毛利額＝企業(yè)所得稅÷稅率＋期間費(fèi)用＋營(yíng)業(yè)稅金及附加
期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。營(yíng)業(yè)稅金及附加中包括土地增值稅。
差異額為正數(shù)時(shí)，應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。即實(shí)際銷售收入毛利額減去預(yù)計(jì)毛利額的差額大于零時(shí)，應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。
差異額為負(fù)數(shù)時(shí)，應(yīng)退（抵）企業(yè)所得稅。即實(shí)際銷售收入毛利額減去預(yù)計(jì)毛利額的差額小于零時(shí)，應(yīng)退（抵）企業(yè)所得稅。
例1：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的A項(xiàng)目，2008年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入1000萬元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為15%，期間費(fèi)用、稅金及附加為120萬元，當(dāng)年預(yù)繳企業(yè)所得稅7.5萬元；2009年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入2000萬元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為15%，期間費(fèi)用、稅金及附加為200萬元，當(dāng)年預(yù)繳企業(yè)所得稅25萬元；2010年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入4000萬元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為15%，期間費(fèi)用、稅金及附加250萬元，當(dāng)年預(yù)繳納企業(yè)所得稅87.5萬元。2011年A項(xiàng)目竣工，交付業(yè)主使用，當(dāng)年將全部預(yù)售收入7000萬元轉(zhuǎn)入實(shí)際銷售收入，項(xiàng)目計(jì)稅成本為4900萬元。企業(yè)所得稅稅率為25%。假設(shè)沒有其他納稅調(diào)整項(xiàng)目，該房地產(chǎn)企業(yè)在A項(xiàng)目竣工清算年度，即2011年應(yīng)補(bǔ)（退）多少企業(yè)所得稅？
企業(yè)所得稅納稅計(jì)算表
單位：萬元
年份 項(xiàng)目 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
預(yù)售收入 | 1000 | 2000 | 4000 | |
實(shí)際收入 | 7000 | |||
營(yíng)業(yè)成本 | 4900 | |||
期間費(fèi)用和稅金及附加 | 120 | 200 | 250 | |
利潤(rùn)總額 | -120 | -200 | -250 | 2100 |
加：納稅調(diào)整增加額 | 150 | 300 | 600 | |
減：納稅調(diào)整減少額 | 1050 | |||
應(yīng)納稅所得額 | 30 | 100 | 350 | 1050 |
稅率（25%） | ||||
應(yīng)納所得稅額 | 7.5 | 25 | 87.5 | 262.5 |
1、實(shí)際銷售毛利額＝7000－4900＝2100（萬元）。
2、預(yù)計(jì)毛利額的計(jì)算
（1）直接計(jì)算法
預(yù)計(jì)毛利額＝150＋300＋600＝1050（萬元）。
（2）間接計(jì)算法
預(yù)計(jì)毛利額＝企業(yè)所得稅÷稅率＋期間費(fèi)用＋營(yíng)業(yè)稅金及附加＝（7.5＋25＋87.5）÷25%＋120＋200＋250＝1050（萬元）。
3、實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額差異＝2100－1050＝1050（萬元）。
4、應(yīng)補(bǔ)（退）企業(yè)所得稅＝1050×25%＝262.5（萬元）。
5、驗(yàn)算計(jì)算結(jié)果
應(yīng)補(bǔ)（退）企業(yè)所得稅＝（實(shí)際銷售收入－計(jì)稅成本－營(yíng)業(yè)稅金及附加－期間費(fèi)用）×25%－已預(yù)繳的企業(yè)所得稅＝（7000－4900－120－200－250）×25%－7.5－25－87.5＝262.5（萬元）。
例2：仍以例1為例，其他條件不變，只是項(xiàng)目計(jì)稅成本變?yōu)?000萬元，在這種情況下，2011年應(yīng)補(bǔ)（退）多少企業(yè)所得稅？
企業(yè)所得稅納稅計(jì)算表
單位：萬元
年份 項(xiàng)目 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
預(yù)售收入 | 1000 | 2000 | 4000 | |
實(shí)際收入 | 7000 | |||
營(yíng)業(yè)成本 | 6000 | |||
期間費(fèi)用和稅金及附加 | 120 | 200 | 250 | |
利潤(rùn)總額 | -120 | -200 | -250 | 1000 |
加：納稅調(diào)整增加額 | 150 | 300 | 600 | |
減：納稅調(diào)整減少額 | 1050 | |||
應(yīng)納稅所得額 | 30 | 100 | 350 | -50 |
稅率（25%） | ||||
應(yīng)納所得稅額 | 7.5 | 25  | 87.5 | -12.5 |
1、實(shí)際銷售毛利額＝7000－6000＝1000（萬元）。
2、預(yù)計(jì)毛利額的計(jì)算
（1）直接計(jì)算法
預(yù)計(jì)毛利額＝150＋300＋600＝1050（萬元）。
（2）間接計(jì)算法
預(yù)計(jì)毛利額＝企業(yè)所得稅÷稅率＋期間費(fèi)用＋營(yíng)業(yè)稅金及附加＝（7.5＋25＋87.5）÷25%＋120＋200＋250＝1050（萬元）。
3、實(shí)際毛利額與預(yù)售毛利額差異＝1000－1050＝-50（萬元）。
4、應(yīng)補(bǔ)（退）企業(yè)所得稅-50×25%＝-12.5（萬元）。
5、驗(yàn)算計(jì)算結(jié)果
應(yīng)補(bǔ)（退）企業(yè)所得稅＝（實(shí)際銷售收入－計(jì)稅成本－營(yíng)業(yè)稅金及附加－期間費(fèi)用）×25%－已預(yù)繳的企業(yè)所得稅＝（7000－6000－120－200－250）×25%－7.5－25－87.5＝-12.5（萬元）。
