一、??????? 問題的提出

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一家企業(yè)經(jīng)營(yíng)所用物業(yè)可能是自有的，也可能是經(jīng)營(yíng)租賃而來的。兩種方式企業(yè)承擔(dān)的費(fèi)用是不同的，前者企業(yè)要承擔(dān)擁有物業(yè)（可能是自建，也可能是購(gòu)買）的支出和物業(yè)的折舊，后者企業(yè)要支付租金。那么，哪種方式對(duì)企業(yè)而言更合適呢？

二、??????? 解決問題的思路

設(shè)企業(yè)自有物業(yè)的使用年限、折舊年限與租賃物業(yè)的租賃期間相同，所不同的是自有物業(yè)可以獲得抵押貸款，要付利息，計(jì)提折舊，租賃物業(yè)要支付租金。因此，兩種方式在經(jīng)營(yíng)水平相同的情況下會(huì)有不同的凈利潤(rùn)和現(xiàn)金流，從而具有不同的凈現(xiàn)值。計(jì)算和比較兩種方式的凈現(xiàn)值，可以得出熟優(yōu)熟劣的結(jié)論。

三、??????? 符號(hào)和公式

本文使用符號(hào)含義如下：

A1——物業(yè)價(jià)格。

A2——貸款額。

A3——使用期滿后的物業(yè)價(jià)格。

k1——貸款年利率。

k2——貼現(xiàn)率。

k3——租金率（年租金與物業(yè)價(jià)格之比）。

t ——企業(yè)所得稅率。

a——年租金。

n——年限。

EB——每年的稅租息舊前利潤(rùn)（所得稅、租金、利息、折舊之前的利潤(rùn)）。

NE——每年的凈利潤(rùn)。

NCF——每年的凈現(xiàn)金流。

NPV——全部經(jīng)營(yíng)期的凈現(xiàn)值。

只考慮企業(yè)每年都盈利的情況，自有物業(yè)和租賃物業(yè)的每年的凈利潤(rùn)、每年的凈現(xiàn)金流、全部經(jīng)營(yíng)期的凈現(xiàn)值的計(jì)算公式如下：

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1、?自有物業(yè)

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?NE=(EB-k1*A2-A1/n)*(1-t)

NCF=NE+A1/n

NPV=NCF*（1-1/(1+k2)n)/k2-A1+A2+(A3-A2)/(1+k2)n

2、?租賃物業(yè)

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NE=(EB-k3*A1)*(1-t)

NCF=NE

NPV=NCF*（1-1/(1+k2)n)/k2

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四、??????? 計(jì)算結(jié)果

我們給定物業(yè)價(jià)格（例如：一億元）、貸款額、使用期滿后售價(jià)、貸款利率、貼現(xiàn)率、租金率等的幾組實(shí)際可能的數(shù)據(jù)，選擇經(jīng)營(yíng)年限為20年，設(shè)每年的稅租息舊前利潤(rùn)（所得稅、租金、利息、折舊之前的利潤(rùn)）為3000萬元，計(jì)算了自有與租賃兩種方式經(jīng)營(yíng)的每年的凈利潤(rùn)、每年的凈現(xiàn)金流、全部經(jīng)營(yíng)期的凈現(xiàn)值，如附表所示：

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五、??????? 結(jié)論

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1、隨著貼現(xiàn)率的提高，兩種方式的凈現(xiàn)值都下降。但是，自有物業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的凈現(xiàn)值下降得更快。在貼現(xiàn)率變化的一定范圍內(nèi)，貼現(xiàn)率低時(shí)，自有合適；貼現(xiàn)率高時(shí)，租賃合適（表中1行與2行對(duì)比）。我們經(jīng)?？吹酱笃髽I(yè)往往自有物業(yè)，就是因?yàn)槠淙谫Y較容易，資金成本較低，從而其使用的貼現(xiàn)率較低。而中小企業(yè)經(jīng)常租賃物業(yè)來經(jīng)營(yíng)，就是因?yàn)槠淙谫Y較難，資金成本較高，從而其使用的貼現(xiàn)率較高。企業(yè)成長(zhǎng)初期往往也是租賃經(jīng)營(yíng)，發(fā)展到一定階段后往往自有物業(yè)，是因?yàn)槌跗陲L(fēng)險(xiǎn)較大，資金成本本來就高，加之考慮風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整，貼現(xiàn)率會(huì)更高，而發(fā)展起來后，風(fēng)險(xiǎn)降低，資金成本會(huì)以更快的速度降低。

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2、一般說來，租金率會(huì)高于貸款利率，否則，業(yè)主應(yīng)該將物業(yè)售出，貸款吃息。在貸款利率、貼現(xiàn)率固定的情況下，租金率的變化會(huì)使兩種方式熟優(yōu)熟劣的結(jié)論發(fā)生改變（表中2行與3行對(duì)比）。

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3、貸款利率的提高會(huì)使自有物業(yè)的凈現(xiàn)值下降，高到一定程度會(huì)使其低于租賃的凈現(xiàn)值。（表中1行與4行對(duì)比）。

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4、使用期滿后物業(yè)價(jià)值通常不低于物業(yè)原值，所以，我們更多地考慮物業(yè)保值的情況，但不排除物業(yè)貶值的情況發(fā)生。使用期滿后物業(yè)價(jià)值低到一定程度會(huì)使自有不如租賃（表中第1行與5行對(duì)比），即使貼現(xiàn)率較低。

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5、獲得的貸款越多，則自有越合適。如果能夠獲得全額貸款，即使物業(yè)在使用期滿后一錢不值，或者是貼現(xiàn)率再高，也是自有合適（表中第6、7行與第2行對(duì)比）。

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6、貸款利率的降低會(huì)使自有物業(yè)的凈現(xiàn)值增加，但是，幅度不容易大到改變自有與租賃熟優(yōu)熟劣結(jié)論的程度（表中8行與2行對(duì)比）。

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7、根據(jù)目前實(shí)際，我們更多地取抵押率為50%，即獲得物業(yè)價(jià)格50%的貸款。如果一點(diǎn)貸款也不能獲得，但是物業(yè)使用期滿后的價(jià)值很高，對(duì)于貼現(xiàn)率低的企業(yè)可能是自有合適，而對(duì)于貼現(xiàn)率高的企業(yè)即使物業(yè)升值很多，也可能是租賃合適（表中9、10、11行對(duì)比）。

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總之，當(dāng)企業(yè)需要使用某一物業(yè)（可以是廠房，也可以是辦公樓）時(shí)，企業(yè)決策者只要先搞清自建或者購(gòu)買的價(jià)格、擁有后以此抵押可獲貸款的多少、貸款的利率、經(jīng)營(yíng)期滿物業(yè)的價(jià)格、租金、經(jīng)營(yíng)期限、資本成本、企業(yè)的所得稅率等，都可以用對(duì)比凈現(xiàn)值的方法評(píng)價(jià)自有和租賃兩種方案的優(yōu)劣，從而在自有與租賃之中做出對(duì)企業(yè)最有利的選擇。

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（本文部分內(nèi)容發(fā)表于《中國(guó)財(cái)經(jīng)報(bào)》2003年1月8日第4版）

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