愛華網(wǎng)???? 12月5日，重慶一片陰冷。霧蒙蒙中，高樓清洗工小田還在努力擦拭重慶企業(yè)天地2號樓幕墻玻璃上的臟污。他并不知道，這棟樓馬上就要易主。 繼去年以17.5億元相對低價整售三幢寫字樓給平安信托后，瑞安房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“瑞安”，00272.HK）在重慶繼續(xù)尋覓下家。日前，瑞安又將重慶企業(yè)天地2號寫字樓部分及815個地下車位一并脫手給陽光人壽，代價24億元，預(yù)期將虧損1.23億元。 在小田身邊，規(guī)劃高度468米的“西部第一高樓”—嘉陵帆影的工地現(xiàn)場也是一片寂靜，它所遭遇的“停工”疑云，也讓這個重慶最大的舊城改造項(xiàng)目蒙上了陰影。 外界普遍認(rèn)為，瑞安近年來在各地多個舊城改造項(xiàng)目中，沉淀了大量資金，比如重慶天地在10年之后仍遠(yuǎn)未達(dá)到最初的規(guī)劃目標(biāo)，導(dǎo)致瑞安負(fù)債率居高不下，資金周轉(zhuǎn)困難。事實(shí)上，不僅在重慶，瑞安近日轉(zhuǎn)身又將上海太平橋項(xiàng)目以33.23億元賣給中國人壽信托，短短一周之內(nèi)，瑞安套現(xiàn)超過57億元。 瑞安方面在接受時代周報記者采訪時，極力否認(rèn)重慶高樓停工及資金緊張一事，并稱公司目前持有現(xiàn)金充裕。 賣樓、停工疑云籠罩重慶天地 瑞安重慶天地所在化龍橋區(qū)域，已經(jīng)找不到當(dāng)年的影子。這里曾是重慶著名的“下崗一條街”，擁有眾多的老舊廠房和大面積的棚戶區(qū)。十年前，瑞房以舊改專家身份駐場，任務(wù)是將此改造為一個建面360萬平方米的龐大城市綜合體，包括一條類似于上海新天地的8萬平方米商業(yè)街，規(guī)劃高度468米的“西部第一高樓”—嘉陵帆影以及150萬平方米住宅等在內(nèi)。 漫長的拆遷過程，加上瑞安長開發(fā)周期，重慶天地在10年之后仍遠(yuǎn)未達(dá)到最初的規(guī)劃目標(biāo)。時代周報記者在現(xiàn)場看到，項(xiàng)目住宅部分歷經(jīng)十年僅開盤至第五期，剩余的部分還用圍墻圈著未開發(fā)。而作為項(xiàng)目主體的寫字樓與商場仍在建設(shè)之中，由于未通地鐵，商業(yè)配套不足，辦公氛圍很冷清。以上海新天地為藍(lán)本建設(shè)的商業(yè)街也人氣不足，日常只有三三兩兩的顧客。 在時代周報記者以租客身份與重慶天地置業(yè)顧問攀談中，她們也坦承，商辦項(xiàng)目的確還在艱難爬升期，以往只能看到售樓人員在園內(nèi)走來走去，現(xiàn)在情況略有好轉(zhuǎn)，但估計要等商業(yè)配套陸續(xù)開業(yè)，辦公招租才能更順利，“目前平安信托買走的4號寫字樓招租時間比較長，現(xiàn)在效果還可以，陽光人壽買的2號樓只開放了低層，租金大概在100元/平方米/月?！?p> 這也就不難理解瑞安為何虧損也要出售項(xiàng)目。從雙方框架協(xié)議來看，陽光人壽將委任瑞安旗下上海新天地商管團(tuán)隊進(jìn)行項(xiàng)目資產(chǎn)管理。在未來6個結(jié)算期內(nèi)，如果凈營業(yè)收入未達(dá)目標(biāo)額，新天地方將需要以現(xiàn)金方式向陽光人壽支付不足金額，并延長管理期。 對于贏得上述對賭條款，瑞安方似乎信心不足。就眼下來看，瑞房已宣布將對支付陽光人壽不足金額作出1.36億元撥備，上文1.23億元虧損額也就此預(yù)估而來。事實(shí)上，在未來最悲觀的情況下，即項(xiàng)目租金以及出租率均出現(xiàn)最低迷表現(xiàn)，瑞安預(yù)計向陽光人壽支付的不足金額將有可能達(dá)到4.4億元。 眼下，正遭遇的“停工”疑云的嘉陵帆影，也讓這個重慶最大的舊城改造項(xiàng)目蒙上了陰影。時代周報記者看到，嘉陵帆影主塔工地豎著三臺普通塔吊，但并無機(jī)器和工人在施工，一片沉寂。周邊其他樓棟的施工人員等知情人士告訴時代周報記者，2013年春節(jié)前，主塔現(xiàn)場的動臂塔吊已經(jīng)撤走，至今寸尺未動，且再次開工時間并不明朗。 不過瑞安方面在接受時代周報采訪時，矢口否認(rèn)停工一事，稱企業(yè)天地1號（嘉陵帆影）一直是在按照既定計劃進(jìn)行。項(xiàng)目在2012年底完成了樁基，今年10月完成了地庫周邊結(jié)構(gòu)及基坑回填，計劃在明年底完成商場裙樓，整體預(yù)計會在2017年底完成。 “事實(shí)上，瑞安賣掉項(xiàng)目得到外來資金馳援，可以緩解項(xiàng)目開發(fā)面臨的資金壓力，未來的運(yùn)營風(fēng)險也得以分擔(dān)?！敝貞c當(dāng)?shù)赜虚_發(fā)商代表張先生對時代周報記者分析稱，華龍區(qū)原是老工業(yè)區(qū)，商辦氛圍缺失，周邊還有龍湖時代天街、萬科萬錦匯等勁敵項(xiàng)目分流客戶群，招租前景目前難料。嘉陵帆影停工也有可能，從大環(huán)境看，重慶寫字樓市場整體供應(yīng)過剩，面臨市場下行的風(fēng)險。在世邦魏理仕的統(tǒng)計中，三季度，重慶優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓整體空置率達(dá)到30.5%。 負(fù)債凈額260億急套現(xiàn)57億 不止在重慶，回到上海大本營，瑞安的瘦身計劃也在快速推進(jìn)。 12月4日，瑞安公告稱，已通過子公司與中國人壽信托訂立買賣協(xié)議，向后者出售上海太平橋項(xiàng)目126號地塊的99%權(quán)益及負(fù)債，交易總代價估計為33.23億元。短短一周之內(nèi)，瑞安套現(xiàn)超過57億元。瑞安方面強(qiáng)調(diào)，這是為了提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及縮短投資回報期。數(shù)番套現(xiàn)所得，瑞安將用來償還債務(wù)，以及開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。 “瑞安是在棄車保帥，出售部分非核心資產(chǎn)，有助于提高資金周轉(zhuǎn)效率，輕裝上陣?！敝蟹啃叛芯靠偙O(jiān)薛建雄對時代周報記者分析，瑞安羅康瑞的商業(yè)地產(chǎn)帝國雖然特色鮮明，但因?yàn)槠溥\(yùn)作模式?jīng)Q定了其資本周轉(zhuǎn)率低的問題很難得到徹底解決。 上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍也對時代周報記者稱，瑞安“舊城變大型綜合體”模式自上海成功后在全國多個城市都陸續(xù)邁出步伐，土儲水平從2006年末的700萬平方米一躍升至1310萬平方米。雖然舊改項(xiàng)目地價有談判空間，但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的培育期相對較長，對企業(yè)的資金實(shí)力要求非常高，單體項(xiàng)目動輒上百億，擴(kuò)張后對瑞安的資金要求成幾何級增長。 在宋會雍看來，瑞安在港資企業(yè)中實(shí)力較薄弱，不敵新鴻基、太古等大佬，而瑞安連續(xù)多年高額支出動遷費(fèi)用，負(fù)債率居高不下，讓瑞安的“天地模式”陷入僵局。 在去年年報中，截至2012年12月31日，瑞安現(xiàn)金及銀行存款總額86.33億元，而負(fù)債凈額則高達(dá)260.35億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到70%。據(jù)美銀美林此前發(fā)布報告稱，到2015年前瑞安有3批主要離岸債券需償還，總額達(dá)102億元，相當(dāng)于瑞安2012年合約銷售額的1.9倍，這并不是一個讓人輕松的數(shù)字。
在此背景下，公司集團(tuán)主席羅康瑞稱希望通過自身的變革獲得重生，未來放棄舊改事業(yè)，并逐步降低負(fù)債率，爭取在2015年時降至50%。瑞安在回答時代周報記者的提綱中稱，公司已超額完成人民幣110億元的全年物業(yè)銷售總目標(biāo)，目前持有現(xiàn)金充裕。據(jù)瑞安今年的中期業(yè)績報告顯示，凈資產(chǎn)負(fù)債率為59%，較此前70%有所好轉(zhuǎn)。 但面對依舊高達(dá)228.35億元的流動負(fù)債，瑞安需要施展財技來疏通資金鏈。時代周報記者梳理后發(fā)現(xiàn)，出售物業(yè)，僅是近期諸多融資安排中的一個。上海瑞虹新城近期獲得了包括國開行等5家銀行的100億元的資金授信，將主要用作拆遷土地用地的長期資金。而在此之前的10月31日，瑞安引入全球另類投資資產(chǎn)管理公司Brookfield作為中國新天地的策略性股東，折合人民幣45億元的資金，用于償還到期債務(wù)及物業(yè)開發(fā)。 新天地分拆仍無時間表 中國新天地是瑞安旗下商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)管理、營運(yùn)及銷售平臺。瑞安一直計劃分拆中國新天地上市，降負(fù)債也是目的之一，但這一事項(xiàng)遲遲未有進(jìn)展。 瑞安在回答時代周報記者的提綱中稱，中國新天地的上市將視乎市況及估值，同時需要取得債權(quán)人及票據(jù)持有人的同意，“不過，Brookfield成為中國新天地策略性基礎(chǔ)股東，也是分拆中國新天地的一個重要的步驟?！?p> 據(jù)瑞安方面透露，Brookfield首次投資5億美元資金，主要投資上海新天地、新天地時尚、企業(yè)天地1期、企業(yè)天地2期、瑞安廣場及虹橋天地，合計66.3萬平方米，物業(yè)價值為260億元人民幣，經(jīng)調(diào)整后的凈資產(chǎn)值為120億元人民幣，投資作價折讓8.83%，折讓接近其他中國商業(yè)地產(chǎn)上市公司的市賬率估值，如恒隆、太古、九倉、Capital retail等。這筆投資可轉(zhuǎn)換成中國新天地上市擴(kuò)大股本后的21.8%的股權(quán)。 11月20日，瑞安房地產(chǎn)向其票據(jù)及永久證券持有人征求同意，分別修訂其人民幣票據(jù)契約、美元票據(jù)契約、新加坡元票據(jù)契約及永久證券的若干條款，以完成有關(guān)交易及分拆上市。 “這是中國新天地上市重要、策略性的兩步，”瑞安方面稱。 截至目前，哪些資產(chǎn)會注入到新天地中，亦無說法。據(jù)時代周報記者了解，今年3月，瑞安就已正式成立中國新天地公司，有意將旗下的商業(yè)資產(chǎn)打包裝入其中，謀求分拆上市。截至目前，中國新天地已經(jīng)經(jīng)過近半年的獨(dú)立運(yùn)營。被委以重任的黃勤道，今年年中由瑞安調(diào)任新天地行政總裁。 目前，瑞安旗下?lián)碛?00億元的地產(chǎn)項(xiàng)目，其中200多億元已落成，另約200億元則屬在建項(xiàng)目。目前，集團(tuán)的收租物業(yè)涉80萬方米，年租金收入約11億元，現(xiàn)階段暫不清楚哪些會出售或注入新天地。
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