愛華網(wǎng)???? 存量土地的改革可以說是真正擊中了土地管理制度改革的要害，它需要上下游一系列的配套措施，亟須出臺更清晰的政策細節(jié)。 首先，科學制定和實施規(guī)劃。原有權利人參與分配的主要是規(guī)劃帶來的土地增值，所以合理的規(guī)劃不僅保障城市的發(fā)展需要，更是決定不同區(qū)域、不同用途的地塊上產(chǎn)權人收益分配的基礎，民主協(xié)商與科學決策顯得尤為重要，這一點在國外有大量經(jīng)驗可借鑒。
另外，規(guī)劃的實施更是要有通盤考慮。那些有很好增值收益的地塊，原產(chǎn)權人可以自行決定以何種方式實現(xiàn)自身的土地權益。但是城市規(guī)劃中有一定比例的純粹公益性用地，這一部分用地如何實現(xiàn)征收、征收價格如何確定很是關鍵。有交易市場作為可比較的項，政府再也難以低價征收土地，必須參照交易價格來制定較有可比性的征收補償價格。如果不能做到這一點，如果交易與征收兩個體系存在大的收益差別，征收必然會受到極大抵制。 其次，清楚界定改革涉及的土地范圍。北京的改革思路關于集體建設用地部分的界定有些模糊，這個集體建設用地到底僅指當前存量的集體建設用地，從而這之外的農(nóng)用地仍由政府征收（此可謂“窄方案”）；還是說，集體土地只要是進入城市規(guī)劃范圍內(nèi)，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地后的所有權仍歸集體？也即，除非基于公益性要求被征收的外，當前集體土地，不管現(xiàn)狀是農(nóng)用地還是建設用地，到未來需要建設之時，都不需要征收，集體仍然掌握所有權。后一種可謂“寬方案”。窄和寬兩個方案界定的范圍和帶來的收益差別非常巨大，如果是前者，其實更偏重于集體建設用地流轉(zhuǎn)的改革；如果是后者，則無疑偏于更徹底的征地制度改革。 再次，不同性質(zhì)的產(chǎn)權能否實現(xiàn)市場化的平等。過去，住宅建設似乎成為原土地產(chǎn)權人不可染指的部分。各地的集體建設用地流轉(zhuǎn)辦法都不允許蓋商品住宅，否則就認定為小產(chǎn)權房；在城市更新過程中，地方也往往把土地收回后重新規(guī)劃、出讓，用來蓋住宅。 前兩年，北京的政策出現(xiàn)松動，在高房價與保障房建設的壓力下，已允許集體組織在集體土地上自建自管租賃房。新改革措施如果落實，集體建設用地上能否允許蓋商品房？如果實行的是前述的“寬方案”，允許蓋商品房就成為必然。這又引出一個問題：集體土地上的商品房與國有土地上的商品房是否會存在權益和管理上的差異。這又牽涉到歷史遺留的一系列問題，都需要有清晰的定義。 最后，也是最重要的，需要建立集體與農(nóng)民參與收益分配的合理方式。改革必然會帶來更多的土地增值收益留在農(nóng)村。但是農(nóng)村土地產(chǎn)權是分層的，農(nóng)村土地集體擁有所有權，而農(nóng)戶擁有大部分土地的使用權，多出來的收益如何在集體和農(nóng)戶之間分配，是一個關鍵問題，既要界定各類土地權利參與分配的原則，又要建立其市場化的實現(xiàn)形式，更要有民主監(jiān)督的一整套政策。 否則，最后可能出現(xiàn)的是村干部大包大攬，上下其手，一夜暴富，而農(nóng)民被阻隔在談判和決策之外，沒有得到實惠的結果。這在改革初期利用集體土地大建標準廠房出租的廣東農(nóng)村曾大量出現(xiàn)。真到這一步，美好的改革目標也就全部落空。 如果能有效地解決以上政策細節(jié)，切實推進北京和深圳式的土地管理制度改革，可以說，此類從土地權利體系上展開，借以重構土地收益分配方式的改革，區(qū)別于以往因行政管理要求而出臺的應急之舉，基礎更扎實、涉及政策領域更廣泛，而社會擁護度會更高，其意義也更深遠。
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