針對這一情況，虹口區(qū)政府大膽提出了四川北路商業(yè)功能整改規(guī)劃，擬用5~8年時間結(jié)合功能調(diào)整，實(shí)施四川北路商業(yè)改造。延綿大約有三公里長的四川北路，南起蘇州河，北至魯迅公園，各個區(qū)段有著不同的特色，今天我們著重介紹的是位于四川北路溧陽路至魯迅公園一塊區(qū)域（以下簡稱為山陰路商圈），希望我們對該區(qū)域的解讀能夠?yàn)樽x者在投資過程提供一個較明朗的方向。

　　能級縮小，今非昔比

　　和已經(jīng)揚(yáng)名多年的老四川北路相比，現(xiàn)在四川北路商圈的能級已經(jīng)相應(yīng)縮小了，過去的四川北路非但能輻射整個上海市區(qū)，就連外地來上海旅游的游客都要慕名到這里走一走，而目前四川北路的輻射范圍基本縮小為城市的東北區(qū)域。

　　山陰路商圈作為其中的一個部分，其輻射能力更是相應(yīng)被切割，它現(xiàn)在的輻射范圍基本在虹口和楊浦部分地區(qū)。但山陰路商圈有一個得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，這里擁有濃厚的人文氣息，魯迅公園、多倫路文化街等文化資源都坐落在山陰路附近，還有保存完好的山陰路上海弄堂、溧陽路日式別墅等舊時代民居。這些人文舊址都是稀缺資源，具有不可再生性。以現(xiàn)有良好的商業(yè)基礎(chǔ)再加之旅游休閑行業(yè)的補(bǔ)充，無疑是如虎添翼，因此在規(guī)劃中這里主要以文化、休閑、娛樂、觀賞等消費(fèi)形態(tài)為主。

　　山陰路一帶因?yàn)闅v史的原因，交通上稱得上是便利，有好幾個公交路線的終點(diǎn)站，四川路又作為虹口區(qū)交通的主要干道之一，過往的公交路線不下十條。輕軌東寶興路站也距離不遠(yuǎn)。公交路線雖然多，但卻沒有形成像人民廣場、徐家匯一樣的換乘樞紐，整體上并不呈現(xiàn)發(fā)散狀的向外輻射。而且這些過往的公交線路，路線范圍大部分也僅限于虹口、楊浦、閘北三個區(qū)域。這一點(diǎn)上似乎與號稱市級商圈不相匹配，略打折扣。

　　長久以來，四川路就一直作為商業(yè)街來發(fā)展，因此山陰路路段附近至今也沒有什么大規(guī)模的住宅小區(qū)，比較多的居民都是分布在山陰路內(nèi)側(cè)的弄堂和歐陽路、祥德路一帶的老式別墅洋房內(nèi)。隨著眼下四川北路的改造，有部分居民還要拆遷離開這里，周圍的居住人口會進(jìn)一步減少。但山陰路商圈背靠四萬人的曲陽小區(qū)，輻射同樣歷史悠久的大楊浦，而且在未來的規(guī)劃中楊浦將是人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，所以說人氣應(yīng)該是不愁了。據(jù)測流的人流量顯示：工作日和休息日的人流量相差較明顯，一般情況休息日可以達(dá)到工作日的一倍左右；而工作日內(nèi)又以下班高峰開始人流量有明顯增加，在不同的地段有明顯差異：

　　山陰路商圈雙向人流量（人/分鐘）

測量點(diǎn) 工作日 休息日

　　走訪過程中，靠近山陰路的一家女性內(nèi)衣店的老板對自己的位置就十分滿意：“我覺得店鋪的市口很好，客流量很大，一天招呼百八十人的不成問題，按照這個情況我希望在這里能做的時間長一點(diǎn)?！倍诳拷斞腹珗@附近的一家“四季衣坊”的老板可就不這么認(rèn)為了：“這里雖然是兩個終點(diǎn)站都在附近，人流不少，可人流都不進(jìn)店，相比之下客流量少啊！和街那邊靠近多倫路、山陰路的商家比，我就覺得位置不靈了！不過生意還是可以的，回頭客挺多?！?/p>

　　談到購物環(huán)境的問題，不得不潑點(diǎn)冷水了，人多的時候是汽車、自行車、行人三管齊下，大家都是見縫插針，首先交通安全就是一大問題；另外馬路呈“S”型彎折，路邊的小商鋪有很多是自然形成或是部分經(jīng)過改造而成，缺少統(tǒng)一管理，路邊的衛(wèi)生狀況多少有些不盡如人意，更不要說有路邊休息歇腳的地方了。

　　沿街式布局有缺陷

　　縱觀三公里長的四川北路，南、北、中段各具特色，但從商業(yè)布局的角度上看，相比來說，山陰路商圈商鋪的集中度較四川北路上其他地段高，沿馬路兩邊一字排開，幾乎沒有什么被隔斷的地方，許多品牌連鎖店多位于此處，有兩塊相對明顯的連鎖集中帶。如果把四川北路比作一條長龍，那將這里視作是“龍頭”一點(diǎn)也不為過。

　　與南京路、淮海路等商圈并稱上海幾大市級商圈，但在多年的發(fā)展過程中，四川北路發(fā)展的步伐似乎慢了一拍，便利的交通條件、良好的商業(yè)基礎(chǔ)、悠久的文化氛圍并沒有給山陰路商圈帶來跨越式的進(jìn)步，原因何在？山陰路商圈的商業(yè)布局趨向沿街式，隨著現(xiàn)在外國一些先進(jìn)的商業(yè)布局方式、營銷模式的進(jìn)入，現(xiàn)代人的喜好似乎更偏向于一種團(tuán)組式的購物休閑方式，類似于“Mall”的方式更能得到人們的青睞，能夠一站式的滿足購物、休閑、餐飲等綜合消費(fèi)需求。

　　山陰路的這種沿街式布局，在某種程度上則限制了該地段的上升空間?！皷|泰休閑廣場”的出現(xiàn)多少彌補(bǔ)了一點(diǎn)遺憾，但從整體上來說，畢竟是杯水車薪，無力引導(dǎo)大局；另一方面，商鋪全部集中于主干道四川北路上，缺少兩旁的“魚骨狀”支路形成特色街作為補(bǔ)充。在這一點(diǎn)上，淮海路商圈就相應(yīng)配合的很好，沿線陜西路、茂名路、襄陽路等都已經(jīng)形成了自己風(fēng)格特色，這樣不但來了人流而且可以讓他們停住變成客流，全部籠在商圈內(nèi)部，但是如果是一根腸子通到底，走完也就算數(shù)，人流過了就過了，就難以形成有效客流?？傮w來說，四川北路是有“長”度，沒“厚”度，大小商鋪沿街洋洋灑灑陣線倒是拉得挺長，但既沒有一個地塊能像“Mall”一樣起到聚集效應(yīng)，也沒有“魚骨狀”的補(bǔ)充陪襯效應(yīng)，從商鋪容量的角度考慮多少有些不足，數(shù)量雖然已經(jīng)不少了，但是還是沒有達(dá)到一個能夠“量變引起質(zhì)變”的水平。

　　品牌連鎖大展拳腳

　　隨著紅星、茂昌等一批知名度頗高的專業(yè)店和華倫天奴、必勝客等品牌店進(jìn)入山陰路商圈，該地段的商品門類、商品品牌較從前更豐富，品類集中度相應(yīng)降低，商業(yè)形態(tài)和從前相比有較大變化。

　　由于連鎖品牌店數(shù)量激增，商圈內(nèi)大型百貨空間受到一定擠壓，而私人散戶商鋪的數(shù)量也較從前有大幅度的減少。我們也走訪了很多連鎖品牌的經(jīng)營人員，其中也不乏特許加盟的品牌小老板，無一例外，他們覺得自己的經(jīng)營有一個共同的優(yōu)勢：品牌。

　　天興百貨是山陰路商圈內(nèi)比較大的一家大型百貨了，但近年來受到周圍中小型商鋪的擠壓，原本應(yīng)該很大氣的商場大門為兩個中型商鋪大小的鋪面所替代，全然沒有了大型百貨的氣勢，若不仔細(xì)看，走進(jìn)去的時候還以為是一家中等大小的商鋪呢。在靠近山陰路的路段上，還有一個樓梯走道，上面豎著一小招牌“天興百貨由此上二樓”，要讓人一不留神，走過了都不知道，該地段的中小商鋪發(fā)展程度由此可見一斑。

　　大的受到擠壓，但也不說明凡是小的就都能活得很好，從圖表中我們也能看出，私人散戶商鋪為數(shù)也不多，只占1/5不到的比例。這和該地的租金情況不無關(guān)系。

　　山陰路商圈內(nèi)的租金情況頗為復(fù)雜，因?yàn)殛嚲€拉的過長，各種商鋪房的所有性質(zhì)又不同，租金水平并不一致?；旧险f是四川北路上沿東江灣路至溧陽路的方向逐漸升高。一家在魯迅公園附近甜愛支路的30平米的商鋪月租8000元，可到了山陰路東泰休閑廣場對過一家15平米的商鋪就要8000元，單價(jià)直接翻了一倍，再到東泰休閑廣場看看的話，就更是天價(jià)了，在廣場內(nèi)圈的租金是每天18元/平方米，到了對著馬路的外側(cè)，租金立刻增至每天30元/平米。

　　以上是租金的大致趨勢，但也有特殊例外的情況。在圖中，兩個連鎖集中帶附近的商鋪價(jià)格水平整體來說就要高一點(diǎn)。

　　如此高昂的租金，再加之小型商戶在經(jīng)營管理方式上的不足，經(jīng)濟(jì)上抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較弱，導(dǎo)致私人小商戶的比例較低，一家名為“北川飲食店”的左老板就談到：“在這里做生意，人是不少，但地方太小，房錢還這么貴，四川路一改造，這房價(jià)又是直線上升。盡管房價(jià)貴，生意難做，但也有機(jī)會。我對在這里經(jīng)營還是挺有信心的！”

　　凡此種種，使這里成了連鎖加盟品牌店的天下。連鎖店的好處在于，總部能夠在經(jīng)營管理上給予一定支持，租金承受能力上也較私人小商戶要強(qiáng)。特別是現(xiàn)在特許加盟的方式種類也日益豐富，個體小老板與品牌公司聯(lián)手共進(jìn)也不失為一種好的雙贏方案。

　　與上海其他知名商圈，襄陽路市場、徐家匯等一樣，山陰路商圈的換手率極低，大多數(shù)都是經(jīng)營三年以上的老店家（東泰休閑廣場因建成較晚不計(jì)入統(tǒng)計(jì)范圍），雖然和從前的鼎盛時期不能相提并論，但是目前仍留有一部分不小的利潤空間，引得各商家“懷舊”地留守此地（見下表）。

　　四川北路是一條老牌商業(yè)街，山陰路商圈作為其重要的一部分在日后的改造過程中必將發(fā)揮出重要的作用，我們關(guān)心的則是在新一輪的發(fā)展中如何讓百年老樹發(fā)出新芽。

指標(biāo) 星級評價(jià)

　　【超級聯(lián)接】

　　商圈范圍界定

　　前面我們介紹過商圈的定義以及其輻射范圍的劃分，那么，商圈本身的范圍是如何界定的呢？我們主要通過以下兩個常量來考察這個問題：經(jīng)營密度的變化、與商圈主業(yè)的相關(guān)聯(lián)程度。

??? 經(jīng)營密度主要是指，一定范圍內(nèi)商業(yè)面積的多少，即各個門店?duì)I業(yè)面積的總和，若將在商圈的中心位置或主要位置的該數(shù)值作為基準(zhǔn)值，那么從此位置延伸出去，當(dāng)該值下降到基準(zhǔn)值的50%的時候，我們即成為該處為商圈的邊界地帶；第二是與主業(yè)的相關(guān)聯(lián)程度，以山陰路商圈為例，主要是以連鎖經(jīng)營的餐飲、休閑、娛樂作為主打，那么如果從某個地段開始出現(xiàn)了大規(guī)模的經(jīng)營其他如建材類產(chǎn)品的商業(yè)帶，我們一般不將其列入該商圈范圍。上述二者參照考慮，從而可以界定出一個商圈的大致范圍。

　　劃定商圈范圍是投資者必須要做的功課之一。因?yàn)樯倘σ步?jīng)常會出現(xiàn)一條馬路兩極分化的“陰陽雨”現(xiàn)象，即一邊人氣很旺生意很好，另一邊則慘淡經(jīng)營勉強(qiáng)維持。在很多時候，出現(xiàn)這樣的情況的原因就是這一條馬路兩邊其實(shí)已經(jīng)踏入兩個商圈了。若是投資者不把握好這種規(guī)律，往往會付出高租金卻得到了一個沒有前途的商鋪，勢必會造成損失。

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