愛華網(wǎng)? ? ? 按照慣例，往年一季度的銀行房貸政策都會相對寬松。然而，今年卻是一個例外。
據(jù)《中國經(jīng)營報》記者了解，春節(jié)之后，商業(yè)銀行房貸收緊，全國各地陸續(xù)開始鬧“房貸荒”。四大行相繼取消了首套房貸款利率優(yōu)惠政策，而平安、廣發(fā)等股份制銀行更是暫停了相關(guān)業(yè)務(wù)貸款。
“銀行信貸面臨結(jié)構(gòu)調(diào)整，開發(fā)貸情況持平，按揭貸款的總量可能還會有小幅縮減。房地產(chǎn)行業(yè)的潛在風(fēng)險客觀存在，即使按揭貸款也并非此前所謂的風(fēng)險很低。事實上，銀行今年業(yè)務(wù)的側(cè)重點是在小微企業(yè)貸款上，利潤相對要高出一些?！币患夜煞葜沏y行信貸部負(fù)責(zé)人稱。
貸款難求
自去年12月底，張楓就在為銀行房貸的事情忙活著。然而，兩個月過去了，房貸款依然沒有到位。
“幸好看中的小區(qū)房價沒有大幅上漲，否則房東肯定不會干了?！睆垪鞲嬖V記者，他除了等也別無他法。
據(jù)他介紹，為了在北京買房，去年年底跑遍了區(qū)內(nèi)的各家商業(yè)銀行。當(dāng)時銀行答應(yīng)了貸款需求，但是時間上可能要等到今年年初。按照銀行的說法，“每年年底都是資金最緊張的時候，年底一過就會有新的額度放出來”。
張楓當(dāng)時對放款時間并無異議，也跟房東打了招呼。在他看來，可能房貸利率優(yōu)惠更為重要。
然而，春節(jié)之后的房貸市場“出乎意料”，不僅利率優(yōu)惠上基本取消，甚至都很難拿到貸款。
“部分銀行雖然說能做按揭房貸，但是放款需要排隊。去年年底等待放款的購房者優(yōu)先，而今年年初的貸款申請2月份肯定拿不到?！睆垪髡f。
隨后，記者對京城商業(yè)銀行按揭貸款進(jìn)行了摸底。據(jù)了解，中、農(nóng)、工、建四大行的首套房房貸利率已經(jīng)回歸基準(zhǔn)，而二套房的按揭貸款上浮區(qū)間在10%~15%。
“市場上基本上不會有85折優(yōu)惠了?，F(xiàn)在房貸市場基本是需求遠(yuǎn)超供給，能有小幅的優(yōu)惠就已經(jīng)很不錯了?！鞭r(nóng)行一家支行理財經(jīng)理稱。
建行方面稱，銀行目前只是與開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)合作，不直接對接客戶。“如果你買的是新房，我們都是有一定的優(yōu)惠的，這個也根據(jù)開發(fā)商的不同。買二手房的客戶，統(tǒng)一執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率?！?br>
事實上，相較于國有四大行來說，股份制銀行在按揭貸款上的政策更緊，包括平安銀行在內(nèi)的多家銀行甚至?xí)和Ａ嗽擁棙I(yè)務(wù)。
“住房按揭貸款已經(jīng)不做了，只能做商業(yè)住房抵押消費貸款，即以房屋為抵押的貸款，而用途是消費。與按揭貸款不同的是，商業(yè)住房抵押消費貸款的貸款利率是基準(zhǔn)利率上浮40%，也就是年化利率8.4%?！逼桨层y行相關(guān)人士表示，今年銀行在房貸上的投放計劃最多與去年持平，且調(diào)整了貸款的節(jié)奏，不會出現(xiàn)去年“前松后緊”的情況。
更有意思的是，由于銀行房貸的收緊，部分銀行已經(jīng)在提倡客戶提前償還按揭。一位廣發(fā)銀行的客戶告訴記者，“之前做按揭貸款的時候，銀行曾經(jīng)表示提前償還貸款時需要繳納2萬元的違約金。但是，近來銀行卻打電話詢問，看是不是愿意提前還款，當(dāng)然也是免除違約金的?！?br>
信貸趨利
銀行按揭貸款的緊張間接累及了城市房地產(chǎn)交易。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2月初，北京房貸市場交易量較1月份環(huán)比降低20%，而銀行房貸收緊及利率提高是重要因素。
興業(yè)證券研究報告認(rèn)為，從地產(chǎn)中介和地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)研情況來看，按揭貸今年并未有明顯改善，部分城市的按揭貸額度較緊，且部分城市貸款利率折扣明顯減少，這也是當(dāng)前多個城市二手房和一手房成交萎縮的重要原因。
“在銀行信貸結(jié)構(gòu)中，房貸基本上是一個大頭，零售業(yè)務(wù)中占比可能會在60%~70%。從傳統(tǒng)的觀念來看，按揭貸款有房屋資產(chǎn)作為抵押，風(fēng)險相對要小，也能形成定期現(xiàn)金流，所以銀行愿意做大這項業(yè)務(wù)規(guī)模?？墒?，從去年開始，銀行業(yè)的形勢和市場的形勢都在轉(zhuǎn)變。目前，國家對于房地產(chǎn)的態(tài)度還不明確，而市場資金的成本相當(dāng)高，這就限制了銀行繼續(xù)做大這塊業(yè)務(wù)的沖動?！鄙鲜龉煞葜沏y行信貸部負(fù)責(zé)人表示。
他還告訴記者，今年信貸投放從結(jié)構(gòu)到節(jié)奏上都有調(diào)整。因為兩會即將召開，而屆時國家會對房地產(chǎn)政策有一個明確的表態(tài)，這也會間接影響到銀行對這個行業(yè)的支持。
“從貸款收益上看，按揭貸款的收益并不高，占用銀行資本金較多，而基準(zhǔn)利率僅為7.4%。以股份制銀行為例，銀行會更加愿意將資金投放到收益更高的行業(yè)中，而小微企業(yè)貸款業(yè)務(wù)就是重點領(lǐng)域之一?！鄙鲜龉煞葜沏y行信貸部負(fù)責(zé)人稱。
據(jù)記者了解，由于政策的扶持，小微企業(yè)貸款業(yè)務(wù)如今成為各家銀行的香餑餑，而信貸總量的增長速度也相當(dāng)迅猛。
央行數(shù)據(jù)顯示，去年1~9月份金融機(jī)構(gòu)人民幣各項貸款增加7.28萬億元，人民幣企業(yè)貸款增加3.7萬億元，其中小微企業(yè)貸款增加1.61萬億元，占同期全部新增貸款的22.1%，占總企業(yè)貸款增量的43.4%。
農(nóng)行2013年小微企業(yè)貸款增量超過1500億元。截至去年9月，招行小微企業(yè)貸款當(dāng)年增量超過1200億元；而民生銀行小微貸款余額截止到9月末已突破4000億元，達(dá)到4040億元，較年初增加870億元。
“小微貸款的一個問題就是不良率會高一些，業(yè)務(wù)拓展成本較高。相比而言，開發(fā)貸的高收益也是銀行難舍的?！睋?jù)上述股份制銀行信貸部負(fù)責(zé)人透露，相比按揭貸款等業(yè)務(wù)，地產(chǎn)商開發(fā)貸款的利潤要高出很多。銀行目前對開發(fā)商資金使用監(jiān)管非常嚴(yán)格，也是為了控制風(fēng)險。
“在房地產(chǎn)商開發(fā)貸上，銀行并沒有大幅收縮的意圖，僅僅是在風(fēng)險把控上嚴(yán)格了很多。銀行的信貸投放很大一部分集中在了北上廣一線城市，而房地產(chǎn)企業(yè)在這些城市的項目貸款融資也會占有特別大優(yōu)勢?！鄙鲜龉煞葜沏y行信貸部負(fù)責(zé)人稱，隨著利率市場化推進(jìn)，銀行在控制好風(fēng)險的情況下，對業(yè)務(wù)的選擇也會更加注重利潤。
“房貸按揭的緊張行情今年恐怕不是暫時的，甚至可能會貫穿全年?！痹撊耸糠Q。
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