愛華網在幾乎所有人都相信房價很快將創(chuàng)下又一個歷史高位的時候，來自地產商“內部”的這種理性，顯得有些不搭調。這種理性，極為低調。
地王，又見地王。北京，上海，杭州……地王似乎正無限止地在全國蔓延。
在所有輿論都關注于土地市場的熱度，預測著接下來房價在地價推手下的上漲指數時，掀起這場土地高溫的主角——地產商們卻轉過身來扎成了堆，相互提醒著，警告自己及同行們，高風險可能很快就要釋放。
地產商密室陽謀
在幾乎所有人都相信房價很快將創(chuàng)下又一個歷史高位的時候，來自地產業(yè)“內部”的這種理性，甚至顯得有些不搭調。這種理性，極為低調。
上海，APIC亞洲不動產論壇。這是房地產業(yè)內公認的一個規(guī)格頗高的地產大佬的年度聚會，但這次論壇是在一個封閉的“密室”中進行的?！斑@是一場封閉性的行業(yè)聚首，不對媒體開放，所以來自全國、影響著中國地產格局的房產大佬們，面對面說的都是真話。”一位業(yè)內人士悄悄對《浙商》記者說，“這里反映的才會是最真實的地產商現狀的信息。”
在這次論壇上，一個極強的信號顯示，地產商自身對于行業(yè)的前景，并沒有外界所了解的那么樂觀，而是充滿了悲觀情緒?！艾F在土地市場的瘋狂，已經重回2007年，有過之而無不及。千萬不要高價拿地，新一輪的大調整可能比我們想象中來得更快?！?/p>
與會的幾位地產巨頭作出上述判斷的依據并不復雜。如果說2007年房地產不堪回首的失控，至少還有宏觀經濟持續(xù)向上的實力為由；那么，兩年后的今天，經濟危機的未來仍不可預知，在市場基本面沒有任何支撐的情況下，在地產商的眼中，下一輪調整或許才是真正的泡沫破滅。
事實上，一些地產巨頭在拿地時所表現出來的反常行為，已顯現某些不安的端倪。
綠城不敢豪賭
在業(yè)內，綠城中國董事長宋衛(wèi)平的賭性是出了名的。身著紅色上衣的宋衛(wèi)平經常出現在土地競拍會現場，2008年，只要他看上的地塊，必定收入囊中，價錢不是問題。綠城也因為2007年的迅速擴張，造成了高達140％的高負債率。
今年5月，一筆4億美元的高利息債壓得綠城差點喘不過氣來，擅長資本運作、負責投資融資的綠城中國副董事長柴宏達用20億元的信托融資計劃，化解了這場險些致命的資金危機。
6月30日，杭州申花路板塊15號地塊土地競拍現場，宋衛(wèi)平再次現身，同時出現的還有以拿地快、準、狠出名的濱江集團董事長戚金興。該地塊最終被規(guī)模并不大的欣盛房產以高出起拍價80％的價格競得，樓面價9933元/平方米。而12天前，相鄰地塊的樓面價還僅為8778元/平方米。
令人奇怪的是，這一次，宋衛(wèi)平并沒有出手，戚金興也只是一個冷靜的旁觀者。
畫面拉回上海。成功解決綠城現金流危機的“功臣”柴宏達，在亞洲不動產論壇的小范圍圓桌討論上，說的最多的就是“現金流”三個字?！按蠹叶贾?，綠城在今年3月—5月份動作很大，經歷過這樣一次掙扎，我們意識到房地產最終的盈利模式就是現金流的管理。未來5年到10年，這個能力將決定企業(yè)的存亡?！?/p>
天價地王背后的掙扎
“地王”紀錄接連被刷新：北京朝陽區(qū)九廠地塊以19.6億元成交，成為北京新地王；4天后，北京廣渠路15號地塊再創(chuàng)40.6億元天價，溢價50％，樓面價16000元/平方米，再次刷新紀錄。在二線城市，7月3日，萬科以7.2億成為武漢又一個“地王”得主……融資——拿地——再融資——再拿地，對于周期相對較長的房地產行業(yè)來說，這是一個必經的循環(huán)。一旦這個循環(huán)中斷，企業(yè)就會應聲倒下。就在今年年初，還有為數不少的地產商掙扎在生死邊緣，其中不乏重量級企業(yè)，當時拿地成為一種奢望。
始料不及的是，從3月底開始，樓市直接從嚴冬進入盛夏，庫存房源在短時間內迅速消化，資金得以回籠的地產商又活過來了。數據顯示，綠城1月-3月的銷售金額還僅為25億元，不到全年銷售計劃的1/8；但到了6月底，銷售金額已經突破200億元，提前完成了對外的全年計劃。萬科上半年銷售額也超過300億元；盈利能力最強的保利地產前6個月銷售額超過210億元，同比增長近165％。而從2009年初至今，房地產上市公司中80％的企業(yè)股價翻番，股價上漲超過3倍的也不在少數。
錢來了，干什么呢？拿地！
金地集團是迄今為止地產股當之無愧的“明星”，它在資本市場的表現超過了萬科、保利這樣的傳統(tǒng)王牌軍。因此，金地有足夠的底氣在全國出手，陸續(xù)在北京、上海、武漢等城市拿地，并高調宣布通過增發(fā)等形式啟動100億元的土地儲備計劃。
這是一個很值得玩味的“雙面體”。一方面，是金地公開的屢屢出擊；另一方面，金地集團常務副總裁、上海公司總經理趙漢忠在上海這個只有少數人參加的地產精英聚會中毫不掩飾自己的擔憂：“土地的瘋狂程度已經回到2007年，我們開發(fā)商千萬要保持清醒，不要沖動拿地，做愚蠢的人。如果瘋狂延續(xù)，一個更大的調整很快就會來臨?！?他認為，2008年到2009年，地產業(yè)本應該是洗牌的時候，淘汰一批這個行業(yè)才能更健康。但是這輪行情突然的反轉，卻醞釀了更大的行業(yè)危機。趙漢忠相信，無論如何，三年之后一定會是一個更大的調整。
在上述論壇上，一位地產大佬直言：地價的推升已是不可爭議的事實，但是如果緊接著就是房價飆漲的話，下一輪大調整最快可能會出現在年底或者明年上半年。 而這輪調整將是更徹底的。
樓市明年或有大調整
《浙商》記者隨后采訪了上海、杭州多家知名房地產企業(yè)。他們中的大多數負責人認為，在前一輪調整沒有到位的情況下，下一輪大調整才是房地產行業(yè)真正的泡沫破滅。
一位不愿意透露姓名的上市房產企業(yè)高管對《浙商》記者分析，從某種意義上說，是美國次貸危機引發(fā)的國際金融危機“救”了之前還很艱難的地產商，政府反手支持才使得房地產在岌岌可危時實現了反轉。事實上，市場力量一直在與政策博弈?；蛟S，最近不少央企重金拿地印證了這一觀點。央企出手“闊綽”，是因為寬松的貨幣政策使具有央企背景的地產商手持大量貨幣資金，和民營企業(yè)相比，央企對成本和利潤的計算相對不敏感。淵源極深的資金大量流入土地市場，提高了大眾對樓市反彈的預期，應該說這也是一種變相的推動。沒有地就像無米下鍋，在這種情形下，受益于寬松貨幣政策的民營地產商也只能不惜高價拿地。
建銀精瑞資產管理有限公司董事長李曉東對《浙商》記者說，這一輪全國樓市的回暖，原因是信貸擴張形成的流動性驅動，是住房按揭政策放松的推動，是通脹預期催動的投資性需求的釋放。回暖的背后風險正在累積，這個時候千萬不要高價拿地。因為拿地是不能貸款的，雖然開發(fā)商現在手上有錢了，但全部用于拿地之后，一旦貨幣政策收緊，接下來的開發(fā)等投入就將面臨資金鏈的緊張。
事實上，敏感的人士已經注意到，貨幣政策收緊信號已經發(fā)出。
畢竟，和利潤誘惑相比，活著才是最重要的。
