愛華網(wǎng)? ? ? 金地集團股份有限公司（600383.SZ，以下簡稱“金地”）到底誰說了算的爭論，這幾日地產(chǎn)行業(yè)討論頗多，但卻大多毫無結(jié)果。2月13日，隨著生命人壽第三次舉牌金地，其所持有金地股份表決權(quán)已達(dá)10%，加上此前讓渡予福田投資4.808%股份表決權(quán)，生命人壽持有金地股權(quán)的比例已增加至14.808%，對金地集團的話語權(quán)將超過福田投資持有的7.85%的股權(quán)。
雖然在回復(fù)時代周報記者采訪時，金地方面表示增持股份只是股東行為，公司的經(jīng)營并沒有發(fā)生任何改變。目前，生命人壽仍是財務(wù)投資者，并未進駐董事會。目前也并沒有收到福田投資要進一步增持公司股份的通知。但是按照目前態(tài)勢，福田投資對于金地的話語權(quán)已經(jīng)喪失。
地產(chǎn)評論員、亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存認(rèn)為，2009年起，由于受到投資房地產(chǎn)的限制，國資已經(jīng)難以再給房地產(chǎn)更多的資金補充，而擁有大額流動資金的險資，也需要尋找相對穩(wěn)定的投資渠道?！耙虼?，無論是控股還是簡單的增持，生命人壽并不會沖著謀求更多話語權(quán)而來，更多的是投資的目的?！?br>
而對于金地來說，無論話語權(quán)落于何人之手，對于目前的金地而言，并非最重要之事。金地目前所面臨最主要問題是進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。種種跡象都表明，作為曾經(jīng)萬、保、招、金四大老牌房企之一，經(jīng)歷一番戰(zhàn)略性失誤之后，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于萬科及保利，根據(jù)公司公告，金地2013全年的銷售額為456億元，排在全國房企銷售金額的第13位。金地已經(jīng)開始醒悟過來，而其被寄予厚望的2014年，在樓冷地?zé)嵴呲吘o的形勢下，金地能否實現(xiàn)早年間所期望的彎道超車，資金就顯得尤為重要。
“彎道超車”亟需資金補充
作為早年四大龍頭房企之一，金地的發(fā)展可謂一波三折。
在高端戰(zhàn)略折戟之后，2011年，金地集團雄心壯志地制定了“一體兩翼”的發(fā)展策略，即以住宅業(yè)務(wù)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)為兩翼，成為復(fù)合型的地產(chǎn)開發(fā)商，金地集團總裁黃俊燦還放出五年再造一個金地的豪言。
但現(xiàn)實往往事與愿違，過度押注中高端產(chǎn)品導(dǎo)致全年銷售不佳。2012年四季度開始，金地隨即開始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，提出從高端回歸剛需的口號，同時加快去化及周轉(zhuǎn)。據(jù)金地年報顯示，2012年度實現(xiàn)營業(yè)收入328.6億元，同比增長37.4%；歸屬于母公司股東的凈利潤33.9億元，同比增長12.2%。這是金地集團自2009年以來其凈利潤首次出現(xiàn)增長。
經(jīng)過為期兩年的體系重塑，金地集團逐漸走出前期的困境，其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整實現(xiàn)“量變到質(zhì)變”的轉(zhuǎn)化，將會促使去化速度加快?！拔覀円灿写斫鸬氐捻椖?，感覺金地轉(zhuǎn)型的意圖非常明顯，對項目的快速周轉(zhuǎn)要求明顯提高。”中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜在接受時代周報記者采訪時如此表示。
加快周轉(zhuǎn)意味著相對較高的土地儲備要求，金地2013年也隨即放開了拿地的步伐。時代周報記者梳理資料發(fā)現(xiàn)，金地集團2013年新增26個項目，新增權(quán)益面積550萬平方米，為2012年的2.8倍；總地價達(dá)281億元，為2012年的近6倍。除了2013年4月、5月、7月外，金地其他月份都有項目獲取。
在黃韜看來，轉(zhuǎn)戰(zhàn)并深耕一線城市的剛需市場，意味著金地需要更多資金補充，而近期土地市場的火熱，尤其是一線城市剛需市場的看好，開發(fā)商剛需項目的拿地已經(jīng)處于一個競爭白熱化的狀態(tài)，“沒有大額的資金補充，金地很難在土地上有所作為?！标悓毚鎸Υ吮硎菊J(rèn)同，他認(rèn)為，金地逐漸脫離國企控股的路子，更多的是戰(zhàn)略背景下的無奈之舉?！鞍凑战鸬氐慕陙戆l(fā)展策略，對資金的流動性需求更高?！?br>
據(jù)介紹，目前，金地的平均開盤周期已經(jīng)由原來的15個月縮短至12個月，能否獲得強大的資金支持，是金地實現(xiàn)彎道超車的關(guān)鍵。而金地本身也深知這點。據(jù)時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，金地近年來也在不斷尋找融資手段，以期獲得更多的流動資金。2012年7月，金地以16.5億港元成功收購了香港上市公司星獅地。在完成股權(quán)收購交易之后，金地對星獅地產(chǎn)的重組工作也迅速啟動。至11月，金地完成對星獅地產(chǎn)的全面要約收購，并將公司更名為金地商置。2013年1月29日，金地商置通過配售股的方式成功募資超過7億港幣，發(fā)行價為0.78港元/股。
除此之外，金地也借助信托融資及發(fā)債方式，加強資金流動性。以南京仙林湖項目為例，該項目以發(fā)售信托產(chǎn)品的方式來融資，總?cè)谫Y額為4.5億元。另外，2012年7月和11月，金地還以境外子公司發(fā)行12億元人民幣債券及3.5億美金債券。
以量換取利潤增長
從高端到剛需的轉(zhuǎn)變，金地的利潤數(shù)據(jù)瞬間得到了紙面上的反饋。根據(jù)2013年半年報顯示，凈利潤同比下降了39.5%，但是與此對應(yīng)的則是營業(yè)收入的快速上升，半年報顯示，公司營業(yè)收入同比上升35.9%。
降價走量，金地毛利率不可避免地出現(xiàn)大幅下降。據(jù)年報顯示，金地2012年的結(jié)算毛利率為32.0%，相較2011年下降6.7%。由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，未來金地的毛利率還存在下行的可能。很顯然，金地對此也早有準(zhǔn)備，據(jù)其2012年年報顯示，金地曾為上海藝華年、常州天際、深圳名峰、慈溪鴻悅、寧波東御5個項目計提了4.4億元的存貨跌價準(zhǔn)備。金地集團董事長凌克也曾公開表示，金地盈利能力還不夠強，利潤增長也比較一般，在拓展、提高公司盈利以及控制公司成本方面也存在很多不足，還需要進一步提高。
凌克認(rèn)為，毛利下降是行業(yè)的普遍現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)保持以往動輒40%-50%的毛利率是不可能的，暴利時代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)利潤率將逐步下降到合理的水平。
“房地產(chǎn)利潤趨于合理是正常現(xiàn)象，像金地這樣的企業(yè)，從高利潤產(chǎn)品轉(zhuǎn)型剛需，而且又要保證總體業(yè)績的上升，就只能通過加速推盤，高周轉(zhuǎn)的方式?！秉S韜認(rèn)為，用量換取業(yè)績增長將會是金地接下來的主要工作。
從2012年下半年開始，隨著商品房銷售情況轉(zhuǎn)好，金地集團在去庫存化加快的同時也加快了儲地步伐。與此同時，據(jù)時代周報記者了解發(fā)現(xiàn)，金地已經(jīng)開始加大推盤力度。數(shù)據(jù)顯示，2013年9月份開始，金地月度推盤項目數(shù)達(dá)25個以上，主要以剛需產(chǎn)品為主，推盤去化率達(dá)六成以上。有行業(yè)分析師認(rèn)為，由于新推貨值剛需占比提高，加大項目周轉(zhuǎn)以及去化，預(yù)計2014年金地的銷售貨量達(dá)千億元。
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