愛華網(wǎng)? ? ? 老牌國企深業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱“深業(yè)集團(tuán)”）旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)不少，亦有深圳控股有限公司（00604.HK，以下簡稱“深圳控股”）和沙河實(shí)業(yè)股份有限公司（000014.SZ，下稱“沙河股份”）這兩個(gè)上市平臺(tái)，土地儲(chǔ)備巨量，尤其是有數(shù)量眾多的城市更新資源，堪稱是“隱形地主”。不過，深業(yè)集團(tuán)對(duì)于旗下沙河股份和深圳控股這兩個(gè)上市公司，卻顯然存在厚此薄彼的現(xiàn)象。
去年，深圳控股表示深業(yè)集團(tuán)會(huì)在未來3年內(nèi)將后者在深圳的全部土地儲(chǔ)備注入深圳控股，而據(jù)深圳控股董事會(huì)秘書陸繼強(qiáng)向時(shí)代周報(bào)記者透露，這部分土地儲(chǔ)備或達(dá)500萬平方米。相比深圳控股從母公司深業(yè)集團(tuán)獲得的萬千寵愛，沙河股份顯然被冷落得多。自2009年被深業(yè)集團(tuán)入主以來，原本土地儲(chǔ)備有限的沙河股份沒有從母公司分得一杯羹，反而因?yàn)榕c同系公司的同業(yè)競(jìng)爭，生存又增添了不少艱辛。
“深圳控股本身在香港上市，自身運(yùn)營已經(jīng)比較成熟，各方面走入正軌。而沙河股份這些年默默無聞，從目前的情況看，或許意味著深業(yè)集團(tuán)已經(jīng)放棄它，也不排除未來將其變賣出去的可能?！鄙钲诼氃悍康禺a(chǎn)研究所所長鄧志旺對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
母公司優(yōu)質(zhì)土地優(yōu)先注入深控
近期，深圳控股公告宣布，稱其已與賣方深業(yè)集團(tuán)的全資附屬公司、目標(biāo)公司透過外商獨(dú)資企業(yè)持有的附屬公司深圳生物農(nóng)業(yè)有限公司及深業(yè)集團(tuán)訂立收購協(xié)議。在深圳擁有及經(jīng)營12個(gè)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目并持有物業(yè)用于投資。其中，主要物業(yè)是名人土地，位于深圳福田區(qū)紅荔西路，占地面積約4萬平方米，預(yù)期規(guī)劃建筑面積為26萬平方米。深圳控股收購的總代價(jià)為56.23億元。照此計(jì)算，深圳控股的土地儲(chǔ)備建筑面積由2013年中的1148萬平方米提升至1174萬平方米。
這已經(jīng)是近一年來深圳控股第二次獲得母公司的資產(chǎn)注入。去年的1月17日，深圳控股與母公司深業(yè)集團(tuán)簽訂協(xié)議，以41.5億元的價(jià)格收購科之谷100%股權(quán)，同時(shí)通過向深業(yè)集團(tuán)發(fā)行14.1億新股的形式支付對(duì)價(jià)，發(fā)行價(jià)格為3.667港元。而據(jù)業(yè)內(nèi)計(jì)算，這次交易，加上科之谷所承擔(dān)的債務(wù)和20億元未付地價(jià)，深圳控股總收購成本約為96億元。資產(chǎn)中最具開發(fā)價(jià)值的是位于深圳福田一塊建筑面積為78.89萬平方米的商業(yè)地塊，規(guī)劃為集公寓、寫字樓、酒店、購物中心為一體的綜合體項(xiàng)目。
而深業(yè)集團(tuán)對(duì)深圳控股的內(nèi)部整合，亦說明了其對(duì)這個(gè)平臺(tái)的重視。2011年，深業(yè)集團(tuán)對(duì)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，整合了深圳控股旗下兩家最大的住宅地產(chǎn)公司深業(yè)鵬基（集團(tuán)）有限公司（下稱“深業(yè)鵬基”）和深業(yè)南方地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（下稱“深業(yè)南方”），兩公司合署辦公，統(tǒng)一運(yùn)營，主要負(fù)責(zé)專業(yè)化運(yùn)營華南地區(qū)住宅地產(chǎn)開發(fā)。同時(shí)，又組建了專門的商業(yè)地產(chǎn)公司深業(yè)置地。深業(yè)置地是深圳控股的全資附屬公司，但卻被定位為“深業(yè)集團(tuán)旗下專注于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的大型房地產(chǎn)企業(yè)，并為深業(yè)集團(tuán)所屬其他企業(yè)持有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目承擔(dān)‘商業(yè)管理顧問’角色，提供服務(wù)，輸出管理”。深業(yè)置地目前主要負(fù)責(zé)的有深業(yè)上城項(xiàng)目（科之谷）、黃貝嶺舊城改造項(xiàng)目、新疆喀什深業(yè)麗笙酒店項(xiàng)目、深業(yè)·半湯御泉莊、三水·深業(yè)麗笙酒店、蘇州深業(yè)姑蘇中心6個(gè)項(xiàng)目，分布深圳、新疆喀什、安徽合肥、佛山三水、江蘇蘇州等地。
雖然在此之前，深圳控股的發(fā)展也很平穩(wěn)，2008-2012年，深控持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)營業(yè)額分別為40.81億元、53.87億元、65.84億元、73.2億元、85.68億元。2013年，深圳控股的合同銷售金額為90億元，相比增長并不大，而去年初從母公司深業(yè)集團(tuán)購入的科之谷項(xiàng)目在去年第四季度開售，成了主要貢獻(xiàn)之一。
依賴母公司的資產(chǎn)注入，深圳控股也頗有底氣地將2015年的銷售目標(biāo)定為200億元。去年下半年，陸繼強(qiáng)在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示：“母公司在深圳擁有建筑面積超過200萬平方米（大部分是舊改）的土地儲(chǔ)備，這是一個(gè)比較保守的數(shù)字。如果將潛在的可供改造的土地全部計(jì)算在內(nèi)，這個(gè)數(shù)字應(yīng)不低于500萬平方米，母公司的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備將優(yōu)先考慮逐步注入深圳控股；深圳控股現(xiàn)有深圳項(xiàng)目約220萬平方米建筑面積?！?br>
由此可見，深圳控股是集深業(yè)集團(tuán)的萬千寵愛為一身，然而，同為深業(yè)集團(tuán)的上市平臺(tái)，沙河股份就是另一番光景。
沙河股份受冷 發(fā)展難有起色
深業(yè)集團(tuán)在2009年2月入主沙河股份，由深圳市國資委將其所持有的沙河股份的控股股東沙河集團(tuán) 100%股權(quán)劃轉(zhuǎn)給深業(yè)集團(tuán)直接持有，此次控股股東股權(quán)劃轉(zhuǎn)結(jié)束后，沙河股份總股本和股權(quán)結(jié)構(gòu)不變。
而在此之前，兩者就有聯(lián)系。早在2007年11月沙河股份就公開披露稱“正在計(jì)劃進(jìn)行重組事項(xiàng)”。2008年1月，沙河股份發(fā)布公告稱，公司的實(shí)際控制人正在與潛在重組方深業(yè)集團(tuán)有限公司接洽，不過，經(jīng)多方論證，重組事項(xiàng)尚不成熟，在未來3個(gè)月內(nèi)不會(huì)進(jìn)行重大資產(chǎn)重組。
深業(yè)集團(tuán)2009年正式入主沙河股份，這帶來了很大的想象空間。當(dāng)年被收購的沙河股份土地儲(chǔ)備有限，其在2009年年報(bào)中表示“近兩年來，囿于資金條件，我們一直未能在新項(xiàng)目的尋找上取得突破”，雖然其未提及具體多少土地儲(chǔ)備，但是在項(xiàng)目開發(fā)上，只提及新鄉(xiāng)項(xiàng)目和長沙項(xiàng)目，還包括一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。國海證券地產(chǎn)行業(yè)分析師趙鐸認(rèn)為，深業(yè)集團(tuán)在深圳本地很有資源優(yōu)勢(shì)，沙河股份項(xiàng)目儲(chǔ)備規(guī)模應(yīng)該可以得到大幅提升。此外，這次股權(quán)劃轉(zhuǎn)屬國有資產(chǎn)整合，應(yīng)該是準(zhǔn)備了較長時(shí)間。
但是沙河股份并未因此做大，據(jù)知情人士稱，深業(yè)集團(tuán)入主之后，發(fā)現(xiàn)重組沙河股份的難度很大。由于深業(yè)集團(tuán)還有一個(gè)香港上市平臺(tái)深圳控股，深業(yè)集團(tuán)的重點(diǎn)很快就從沙河股份轉(zhuǎn)移至深圳控股。
從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，2009年-2012年，沙河股份歸屬于上市公司股東的凈利潤卻從人民幣7646萬元下降至人民幣2796萬元。
“當(dāng)年接觸沙河股份的時(shí)候，它做得很不錯(cuò)，2002-2004年的時(shí)候，其開發(fā)了個(gè)大型項(xiàng)目沙河世紀(jì)村，這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在在華僑城片區(qū)還是很有影響力的，只不過后面就沒有太多的舉措。沙河股份當(dāng)年在華僑城旁邊有不少地，是那個(gè)片區(qū)的‘地主’，不知如今如何?！庇薪咏澈庸煞莸闹槿耸肯驎r(shí)代周報(bào)記者透露。
而談及華僑城片區(qū)，不得不提到位于該區(qū)域的鶴塘小區(qū)-沙河商城城市更新項(xiàng)目。根據(jù)深圳市國土規(guī)劃部門批復(fù)的城市更新規(guī)劃，未來這一項(xiàng)目將包含住宅、商業(yè)建筑、辦公建筑、商務(wù)公寓、公共配套設(shè)施，共計(jì)建筑面積近11萬平方米。由于土地成本低廉，作為房地產(chǎn)上市公司的沙河股份，倘若能操盤這一項(xiàng)目，極有可能獲得巨大利潤。
然而，在去年9月17日、18日沙河股份連續(xù)披露8份文件，盡管公告顯示沙河股份是最大建筑物面積使用人，“在本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，單個(gè)權(quán)利人所擁有的現(xiàn)狀建筑物面積前五位分別是：沙河股份14049.44平方米，沙河集團(tuán)8556.01平方米，深圳市國稅局1801.25平方米，廣東省汕頭市達(dá)濠市政深圳公司1355.86平方米，南山公安分局1202.24平方米，深圳市地稅局486.66平方米?！钡诠嬷写蠊蓶|沙河集團(tuán)再三強(qiáng)調(diào)，從占地面積上看，沙河集團(tuán)才是最大的土地使用權(quán)人，公告稱，“在本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，從歷史沿革和現(xiàn)狀來看，大股東沙河集團(tuán)是本項(xiàng)目單一最大土地使用權(quán)人?！?br>
而根據(jù)沙河股份、沙河集團(tuán)雙方簽訂的《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目建成后沙河股份可獲得房屋補(bǔ)償面積約為15821.06平方米。這在當(dāng)時(shí)被業(yè)界認(rèn)為是沙河股份失去了對(duì)該城市更新項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，是沙河集團(tuán)的巧取豪奪之舉。
此舉之后，沙河股份的生存更加堪憂。沙河股份的直接控股股東是沙河集團(tuán)，沙河集團(tuán)卻只持有沙河股份32.02%的股權(quán)，但沙河集團(tuán)亦有土地業(yè)務(wù)，而擁有沙河集團(tuán)100%股權(quán)的深業(yè)集團(tuán)，卻偏愛深圳控股。顯然，沙河商城這塊地被沙河集團(tuán)完全獲得后，按照深業(yè)集團(tuán)“會(huì)將在深圳的土地儲(chǔ)備逐步注入深圳控股”的計(jì)劃，未來極有可能為深圳控股所有。
“沙河股份這幾年發(fā)展沒有起色的原因，可能是因?yàn)榇蠊蓶|并未有控制其全部股本，所以不愿在資源、資金上去提攜它，對(duì)其資產(chǎn)注入沒有動(dòng)靜，另外也是因?yàn)槠渥陨硗恋貎?chǔ)備薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)門檻越來越高的原因?！编囍就鷮?duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
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