近日,《中國(guó)投資》針對(duì)房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)方面的一系列問(wèn)題,對(duì)任志強(qiáng)進(jìn)行專(zhuān)訪。

　　“救市”不應(yīng)忽略商業(yè)地產(chǎn)

　　《中國(guó)投資》:從3月份數(shù)據(jù)來(lái)看,很多城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)成交量暴漲的現(xiàn)象。對(duì)此您怎么解讀？

　　任志強(qiáng):市場(chǎng)情況說(shuō)明了一個(gè)問(wèn)題,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求始終是強(qiáng)勁的。老百姓需要買(mǎi)房,也愿意買(mǎi)房。

　　從人口結(jié)構(gòu)情況來(lái)看,目前是25-35歲家庭快速膨脹的過(guò)程,對(duì)住房的需求巨大。2007年北京有17.9萬(wàn)對(duì)結(jié)婚,而供應(yīng)住房不到14萬(wàn)套。2004-2007年新增家庭44%買(mǎi)新房,40%左右買(mǎi)舊房,剩下的選擇與父母共住或者住在父母遺留下來(lái)的房子,總體上不存在無(wú)房結(jié)婚的情況。70后和80后結(jié)婚以后住辦公室或者兩地分居的現(xiàn)象,已經(jīng)不存在了。所以,房地產(chǎn)的剛性需求起碼到2020年以后才可能有所減少。

　　2-3月份50%-70%的樓盤(pán)是25-35歲的家庭購(gòu)買(mǎi)的。其中有兩個(gè)原因,一是政策刺激,購(gòu)買(mǎi)二手房減免了稅費(fèi)。二是降低了首付利率。一月份出臺(tái)的政策利好在2、3月份得到了集中釋放,促使去年被掩蓋的剛性需求浮出水面。

　　這種情況能不能持久,取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的情況。如果GDP跌到7%以下,就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)全行業(yè)虧損的態(tài)勢(shì),就會(huì)有一些企業(yè)破產(chǎn),面臨兼并重組。

　　另外我們必須看到,房地產(chǎn)分為住宅和商業(yè)兩個(gè)部分。目前住宅部分的數(shù)據(jù)很好,有創(chuàng)歷史水平的成交量,銷(xiāo)售額也是暴漲。但是,住宅占房地產(chǎn)投資的比重不到70%,如果占30%的商業(yè)地產(chǎn)始終不見(jiàn)起色,房地產(chǎn)市場(chǎng)就是“瘸一條腿”的狀況,不健康也不會(huì)長(zhǎng)久。

　　之所以市場(chǎng)呈一邊倒的態(tài)勢(shì)向住宅傾斜,主要就是因?yàn)檎呦蚓幼⌒臀飿I(yè)傾斜,比如二手房交易市場(chǎng)的稅費(fèi)減免政策,很明顯只對(duì)住宅市場(chǎng)起到了作用,因?yàn)槎址拷灰字谢旧蠜](méi)有商業(yè)辦公。另外,由于政策向自主型和改善型居住物業(yè)傾斜,貸款利率變成0.7%,這一措施也和商業(yè)辦公沒(méi)有關(guān)系。

　　因此,住宅市場(chǎng)數(shù)據(jù)上揚(yáng)的同時(shí),商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店以及工業(yè)地產(chǎn)的形勢(shì)都很不好。

　　《中國(guó)投資》:您認(rèn)為制定政策也必須考慮商業(yè)地產(chǎn),內(nèi)在邏輯是什么？

　　任志強(qiáng):前一階段的政策刺激肯定已經(jīng)發(fā)揮了作用,3月份住宅市場(chǎng)的數(shù)據(jù)也說(shuō)明了這一點(diǎn)。減免稅費(fèi)政策直接降低了消費(fèi)者的購(gòu)房成本,這一點(diǎn)具有很大的吸引力。

　　但目前的政策導(dǎo)向是值得商榷的,國(guó)家應(yīng)該進(jìn)一步加大對(duì)商業(yè)、辦公型物業(yè)的支持。這一塊是與自主創(chuàng)業(yè)有著極大關(guān)系并將帶來(lái)推動(dòng)效應(yīng)的重點(diǎn)部分,不降低這方面的成本,也就等于提高了再就業(yè)的門(mén)檻。

　　現(xiàn)在的普遍情況是買(mǎi)商鋪的人都不做經(jīng)營(yíng),而真正做實(shí)業(yè)的人常常沒(méi)有足夠資金去買(mǎi)商鋪。比如剛創(chuàng)業(yè)的年輕人想租一個(gè)商鋪開(kāi)店,但商鋪購(gòu)買(mǎi)成本很高,缺乏激勵(lì)措施,賣(mài)不出去,也就不能進(jìn)入租賃市場(chǎng)交易,從而造成了雙方資源的浪費(fèi)。

　　比如俏江南這樣的餐飲企業(yè),需要在繁華地段設(shè)立店鋪,但這些地段的商鋪它是買(mǎi)不起的,只能租用。畢竟企業(yè)的現(xiàn)金流有限,如果在固定資產(chǎn)上大量投資,經(jīng)營(yíng)就會(huì)缺乏資本。這一實(shí)例表明,如果沒(méi)有人購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn),就不可能創(chuàng)造一個(gè)用租金去經(jīng)營(yíng)的條件,創(chuàng)業(yè)和就業(yè)都無(wú)從談起。

　　寫(xiě)字樓租賃也是如此。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有長(zhǎng)期租賃貸款,用短期建設(shè)性貸款不可能長(zhǎng)期持有一個(gè)物業(yè),所以建完一棟寫(xiě)字樓一定要盡快賣(mài)掉,而買(mǎi)樓的小業(yè)主就可以把每一層、每一間租賃給創(chuàng)業(yè)者。創(chuàng)業(yè)者可以一次性支付較低租金,獲得創(chuàng)業(yè)場(chǎng)所。

　　我認(rèn)為,目前的“救市”不僅要拯救房地產(chǎn)行業(yè),而且要通過(guò)提振地產(chǎn)業(yè),加速一、二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移過(guò)程。目前我國(guó)就業(yè)問(wèn)題很?chē)?yán)重,更應(yīng)該千方百計(jì)地創(chuàng)造有利于就業(yè)的條件。說(shuō)到底,辦公物業(yè)提供了一個(gè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的條件。

　　《中國(guó)投資》:金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)冬天的影響有多大？

　　任志強(qiáng):金融危機(jī)與中國(guó)房地產(chǎn)的關(guān)系度非常低,只有間接關(guān)系。中國(guó)人多年以來(lái)的儲(chǔ)蓄習(xí)慣使得中國(guó)消費(fèi)者不會(huì)因此就喪失了購(gòu)房能力。中國(guó)房地產(chǎn)的好與壞取決于政府政策。

　　需要承認(rèn)的一點(diǎn)是,很多外貿(mào)企業(yè)在這場(chǎng)危機(jī)中遇到難關(guān),導(dǎo)致了大量破產(chǎn),農(nóng)民工也是受危機(jī)影響較大的群體之一。這種情況在一定程度上影響了市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。但需要清醒認(rèn)識(shí)的是,房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的產(chǎn)品,只有那些大量對(duì)外貿(mào)易的大中型城市才有這方面的問(wèn)題,中國(guó)大約只有15個(gè)大城市涉及到外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力。像沈陽(yáng)、長(zhǎng)春這種級(jí)別的大城市都是以?xún)?nèi)需為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　市場(chǎng)需要重建秩序

　　《中國(guó)投資》:您認(rèn)為市場(chǎng)自身存在哪些問(wèn)題？

　　任志強(qiáng):房地產(chǎn)行業(yè)自身當(dāng)然也存在一定問(wèn)題,少量開(kāi)發(fā)商水平不夠,質(zhì)監(jiān)不嚴(yán),還有一些由于現(xiàn)金流不夠而使用虛假貸款的情況。但大部分市場(chǎng)參與者都是好的,只有那些撈一把就走的小企業(yè)才會(huì)有各種各樣的問(wèn)題。所以,我認(rèn)為這些不是行業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)矛盾。房地產(chǎn)行業(yè)成為社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn),原因就在于房地產(chǎn)利潤(rùn)是一次性集中體現(xiàn),大家都認(rèn)為這是暴利行業(yè)。

　　馮侖曾經(jīng)說(shuō)過(guò),如果查房地產(chǎn)企業(yè)10年的賬本就會(huì)發(fā)現(xiàn)平均利潤(rùn)率大概只有5%。大家可能有一個(gè)誤解,覺(jué)得1平米房子賣(mài)1萬(wàn)塊錢(qián),企業(yè)可以拿到25%的利潤(rùn),扣去稅費(fèi)還剩15%。但是別忘了,每棟房子的建設(shè)期基本是3年時(shí)間,這樣平均起來(lái)每年就是5%。這就是房地產(chǎn)商品的特殊性。房地產(chǎn)項(xiàng)目從買(mǎi)地開(kāi)始,大概要用一年半的時(shí)間才能完成規(guī)劃、開(kāi)工,期間土地費(fèi)用上交給了政府,然后再用2年時(shí)間把房子賣(mài)完、交工,才完成一個(gè)周期。

　　《中國(guó)投資》:如何建立一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系？您有哪些建議？

　　任志強(qiáng):政府在二手房市場(chǎng)設(shè)置了諸多稅費(fèi)項(xiàng)目,又在一級(jí)市場(chǎng)添加了諸多限制因素,所以房子是越來(lái)越小。我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到,一級(jí)市場(chǎng)是用來(lái)解決改善型住房的市場(chǎng),一級(jí)市場(chǎng)不能滿(mǎn)足的需求都應(yīng)該由二手房市場(chǎng)完成。

　　任何事物的發(fā)展都需要尊重客觀規(guī)律,目前亟待解決的問(wèn)題是二手房市場(chǎng)交易不活躍。只有二手房市場(chǎng)活躍了,才能帶來(lái)置換。過(guò)去買(mǎi)不起大房子的年輕人可以根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)條件和實(shí)際需求購(gòu)買(mǎi)小房子,隨著家庭成員和收入增加,就可以很自然地賣(mài)掉小房子購(gòu)買(mǎi)中房子,然后賣(mài)掉中房子購(gòu)買(mǎi)大房子。這是一個(gè)自然的、梯次消費(fèi)的過(guò)程,但在交易環(huán)節(jié)征收過(guò)多的稅費(fèi)就大大阻礙了這一過(guò)程。如果消費(fèi)者在每個(gè)梯次消費(fèi)中都要損失一大部分,那他為什么還要逐步地改善住房條件呢？于是社會(huì)就形成了在買(mǎi)房問(wèn)題上“一步到位”的意識(shí)。

　　住房保障體系不應(yīng)急于求成

　　《中國(guó)投資》:在中央4萬(wàn)億擴(kuò)大內(nèi)需投資計(jì)劃中,保障性住房建設(shè)占了很大比重。您如何看待現(xiàn)在的保障性住房體系建設(shè)？

　　任志強(qiáng):從1998年到現(xiàn)在的11年間,住房保障體系基本是缺失的,沒(méi)有注重建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房包括廉租房。經(jīng)濟(jì)適用房的投資在下降,開(kāi)發(fā)面積在縮小,就是很好的證明。采取購(gòu)買(mǎi)方式、市場(chǎng)化地解決住房問(wèn)題似乎成了唯一途徑。這忽略了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的失敗者以及無(wú)力參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)家庭的居住權(quán)利保障。

　　當(dāng)市場(chǎng)供不應(yīng)求導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲時(shí),政府連續(xù)數(shù)年出臺(tái)了大量抑制房?jī)r(jià)的政策,采取抑制消費(fèi)過(guò)快增長(zhǎng)的手段來(lái)打擊房?jī)r(jià)。如果希望市場(chǎng)按照政府的意愿,提供給低收入家庭能買(mǎi)得起的私人產(chǎn)權(quán)住房,這是不太現(xiàn)實(shí)的。

　　2006年提出拿土地出讓金的一部分去解決低收入人群的住房問(wèn)題,經(jīng)過(guò)多方角力將比例定在了10%。如果從土地制度改革之初就采取這個(gè)措施,現(xiàn)在就不會(huì)面臨如此嚴(yán)峻的住房形勢(shì)。

　　近10年房改貨幣化分配之后的核心問(wèn)題,恰恰是沒(méi)有同步建立一套住房保障體系,過(guò)度依賴(lài)于原有的福利分配和市場(chǎng)化。雖然同步出臺(tái)了經(jīng)濟(jì)適用住房政策,但由于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的雙重目標(biāo),使經(jīng)濟(jì)適用住房并未能有效地落實(shí)于應(yīng)分享改革成果的低收入家庭,而是變相成為了可以自由交易的商品房。因此,購(gòu)買(mǎi)行為遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于租賃行為,大量低收入家庭對(duì)于住房還是可望而不可及。

　　2007年10月,國(guó)家要求全面建立以解決中低收入家庭住房問(wèn)題為核心的住房保障體系。我認(rèn)為這個(gè)制度有些過(guò)急,10年欠賬不可能在一年之內(nèi)還清,應(yīng)該有計(jì)劃地、分批地解決。

　　北京和重慶提出不通過(guò)新建保障性住房,而是購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商已建成的商品房轉(zhuǎn)換成保障性住房。有的城市提出政策補(bǔ)貼,就是對(duì)于購(gòu)買(mǎi)了商品房但符合保障性住房標(biāo)準(zhǔn)的買(mǎi)房人給予現(xiàn)金補(bǔ)貼。如果采取這些方式,對(duì)于市場(chǎng)的沖擊就會(huì)很小,這是一種消化存量的行為。我認(rèn)為,最好的補(bǔ)貼方式就是由“補(bǔ)磚頭”轉(zhuǎn)化為“補(bǔ)人頭”。

　　在一個(gè)健康的市場(chǎng)中,開(kāi)發(fā)商只需要也只能夠負(fù)責(zé)可出讓土地上的住房建設(shè),這是房地產(chǎn)法的立法基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)商可以接受政府的委托進(jìn)行保障性住房的代建,但不能以廉租房開(kāi)發(fā)建設(shè)的方式進(jìn)行。

　　我認(rèn)為,今后市場(chǎng)中只應(yīng)該存在三種性質(zhì)的住房:一是完全市場(chǎng)化的住房,政府不在其中進(jìn)行干預(yù)。

　　二是完全的政府房,就是現(xiàn)在所謂的廉租房。也是溫家寶總理在《政府工作報(bào)告》中提到的“居者有其所”。政府提供房屋的使用權(quán),提供生存最基本的條件,但所有權(quán)始終在政府手中。這樣才能徹底把住房保障制度的觀念扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)。

　　三是租賃性住房,也就是夾在市場(chǎng)化住房和政府房之間的部分。租賃性住房又分成兩種。一種是租賃性土地,用土地租金來(lái)調(diào)整房屋租金價(jià)格。房屋租金過(guò)高時(shí)可以減免土地租金,讓消費(fèi)者獲益。另一種就是等到租賃性住房消費(fèi)者有能力之后,可以通過(guò)補(bǔ)齊土地出讓金的方式獲得房屋所有權(quán)。如果真正建立起這樣一套體系,住房保障制度中的腐敗問(wèn)題也能得到一次徹底的根治。

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