對于中小商鋪而言，生意的好壞關(guān)鍵在于選址，業(yè)內(nèi)有句話說：業(yè)績的好壞第一看選址，第二是選址，第三還是選址。選址很大程度上決定著客流量，客流量影響銷售，銷售預(yù)兆店鋪的生死。那么對于眾多店鋪而言，要想在塵世中殘喘茍活，該如何選擇自己的道路呢？

　　一、中小客戶為何鐘情于新開商場

　?。ㄒ唬?成本的高低

　　商場講究門當(dāng)戶對， 定位中高檔的百貨商場類是不會選擇一個二線品牌入住，當(dāng)然即使此品牌通過層層關(guān)系介入，往后的日子不會好過，消費者不買賬，商場也會百般刁難，所以對于中小型的商鋪而言此成本太高，新開商場便成了要走的道路之一。對于新開商場而言，進(jìn)店容易出店難，容易的根本在于成本低，商場為了籠絡(luò)各品牌商，提供了各種優(yōu)惠政策，如抵扣點，免租金，大店面，邊廳等，對于商鋪而言，同樣是面包，先吃小的，再吃大的，而商場恰恰相反，各有各的算盤。所以選擇新開商場，根本在于資金，核心在于品牌影響力，關(guān)鍵是管理團(tuán)隊。

　　（二）商場的擴(kuò)大宣傳

　　筆者于去年接觸金華這家商場，招商時四處宣傳已經(jīng)招了優(yōu)衣庫、H&M等，再加上旁邊有銀泰，很多商家便勇敢入駐。但到營業(yè)時才發(fā)現(xiàn)童話里都是騙人的，優(yōu)衣庫變成了優(yōu)衣川，H&M成了H&L……低劣的產(chǎn)品讓原本的目標(biāo)人群逐步遠(yuǎn)行，這是誰的原因？后期的糟糕的運營更是讓客戶心涼了半截，節(jié)假日無促銷，低人氣帶來的是眾商鋪的撤柜，據(jù)商場某主管透露，該商場的老板重點發(fā)展的是餐飲業(yè)態(tài)，對于零售不太看重。所以對于品牌商和零售商來說在入駐前務(wù)必調(diào)研好其運作團(tuán)隊、入住品牌、市場定位等。

　?。ㄈ?迎合需求

　　如今真正逛商場的人主要是哪些呢？為此筆者調(diào)研過杭州的萬象城、天虹、城西銀泰、解百等幾大商場，發(fā)現(xiàn)除過解百的消費群體普遍年齡偏大外，其他商場的消費群體逐漸趨向于年輕化，如80后、90后年輕白領(lǐng)、學(xué)生、年輕夫婦等，http://www.aihuau.com/消費群體的變化帶來的是消費行為的改變。在如今，百貨落寞，購物中心的興盛印證著消費者習(xí)慣的變化，需求的不斷擴(kuò)大化使得店鋪主不斷傾向于這一趨勢的選擇，所以這種迎合需求也代表著一定的長期性，但在現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境下形態(tài)不具有優(yōu)勢，多業(yè)態(tài)的綜合體增長過快，導(dǎo)致區(qū)域性的資源不斷稀釋，對商鋪而言前期的盈利期存在風(fēng)險。

　　二、新開商場的幾大風(fēng)險

　?。ㄒ唬┓e累需要時間。人氣、品牌、運作經(jīng)驗等需要在運營中不斷積累，但積累的時間成本對于中小客戶而言便是不斷的投入，產(chǎn)出遙遙無期。

　　（二） 競爭壁壘。從波特的五力競爭模型來看，新進(jìn)入者只能自己強(qiáng)吃蛋糕，而差異化是基礎(chǔ)，所以同質(zhì)化的結(jié)果帶來的是銷售的疲軟，寧可選舊也不選新。

　?。ㄈ﹤€人色彩太強(qiáng)。正常情況下，每個商場都有各大業(yè)態(tài)的分布比例，但是若干商場比例的劃分卻是來自于強(qiáng)烈的個人意識。福建某寶龍廣場的劃分便是如此，輕百貨重餐飲，所以做百貨便是要謹(jǐn)慎了。

　?。ㄋ模┬鲁鞘袇^(qū)域發(fā)展存在不平衡、不匹配、冒進(jìn)等問題。　

　　三、如何選擇新開商場　

　　筆者從去年開始至今，一直研究并實踐于店鋪的選址工作，接觸的對象主要是百貨和購物中心。在此和大家做一簡單分享。

　　如何選擇新開商場呢？主要有以下幾個方面需要調(diào)研分析：

　?。ㄒ唬淖陨砥放平嵌葋砜?，要研究了解自身產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)特征、運營模式，對于服裝品牌來說，其品牌的業(yè)態(tài)模式、商業(yè)模式?jīng)Q定了它選擇百貨還是購物中心。簡單來講，要研究你產(chǎn)品的品類結(jié)構(gòu)、毛利率，是否跑量等，毛利高的產(chǎn)品適合去百貨，低利潤能跑量的可以考慮購物中心。

　?。ǘ┬麻_商場的背景調(diào)研，包括區(qū)位因素、交通、招商和運營團(tuán)隊，和政府的關(guān)系等。重點要看商場的運營團(tuán)隊，運營很大程度影響日后商場的走向。

　　（三）區(qū)域狀況了解，包括城市規(guī)劃、學(xué)校、居民區(qū)、交通便利性以及其他同等競爭對手分布情況。

　?。ㄋ模┝私馍虉龅膭泳€分布、入駐品牌（關(guān)注競品）、業(yè)態(tài)規(guī)劃、消費群體。這四個缺一不可，動線體現(xiàn)其布局合理性和持續(xù)性，業(yè)態(tài)的規(guī)劃是否具有可配合性，這個主要從自身的產(chǎn)品角度來分析。

　?。ㄎ澹┥虉鲇凇＿@是我很看重的一點，新開商場盈利期有長有短，要考慮自身的資金實力，大多數(shù)的新開商場日子不會好過，往往是第一批進(jìn)去的是炮灰（優(yōu)質(zhì)商場除外），所以入住前要和商場溝通好，做好風(fēng)險預(yù)估。

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