愛華網(wǎng)??????看人氣、看回報、看特性、看環(huán)境? “一鋪養(yǎng)三代”這句話不知道是什么時候開始流行的，也是時下許多新開盤的商業(yè)地產(chǎn)對外宣傳的廣告語。對此，投資商鋪的老百姓應(yīng)該如何看待？投資是要很理性的，不能聽風(fēng)是雨，我們要有理性的分析，商鋪投資更是如此。 一個樓盤的價值和價格往往不對等。就拿商業(yè)地產(chǎn)市場來說，開發(fā)商希望出售商鋪價格高些，但投資者是一定希望得到價值大的商鋪。那我們?nèi)绾闻袛嗌啼伒膬r值大??？是否值得投資？ 看人氣是永久旺還是分時段旺 說商鋪就不得不說零售消費(fèi)市場，因為商鋪就是買東西消費(fèi)的地方，你所選擇投資的商鋪的價值大小，很大程度上是由在這個商鋪的消費(fèi)力所決定的，這就跟它所在的區(qū)域又有很大的關(guān)系。這里筆者引出兩個概念供大家參考： 靜態(tài)消費(fèi)區(qū)，就是在具體的一定的時間段里，才會有一定消費(fèi)客群和較大消費(fèi)量產(chǎn)生的消費(fèi)區(qū)域，叫做靜態(tài)消費(fèi)區(qū)。打個比方，一個僅對內(nèi)的社區(qū)商業(yè)區(qū)，它只有在傍晚和周末節(jié)假日才會有大量消費(fèi)客流群體在此消費(fèi)，其他時間如上班時間，整個商業(yè)區(qū)域會比較安靜，購物的人很少，或者只有一些老年人和小孩這些非主流消費(fèi)客群進(jìn)行消費(fèi)，這樣的區(qū)域我們叫做靜態(tài)消費(fèi)區(qū)。 動態(tài)消費(fèi)區(qū)，就是在規(guī)定的營業(yè)時間里，不分固定時間段，都會有大量的流動消費(fèi)客群和消費(fèi)量的消費(fèi)區(qū)域，叫做動態(tài)消費(fèi)區(qū)。這種動態(tài)消費(fèi)區(qū)我們現(xiàn)在更多的會給它"商圈"或者"幾級商業(yè)中心"的定義，就如現(xiàn)有的王府井步行街、西單購物中心等消費(fèi)人流比較大的消費(fèi)區(qū)域，商業(yè)輻射范圍涉及到整個北京市，甚至是全國，如中關(guān)村電子市場等，這樣的區(qū)域我們叫做動態(tài)消費(fèi)區(qū)域。 我們投資買了鋪是要租出去或者等升值后賣出去，就算自己做生意經(jīng)營，也是希望能消費(fèi)人氣旺，多賺些錢財，所以來此商鋪消費(fèi)的人越多，這個商鋪價值就越大，這除去經(jīng)營方面的問題，更多的就是經(jīng)過商鋪人流多少來決定，經(jīng)過人流越多則消費(fèi)人口的基數(shù)就會越大。靜態(tài)消費(fèi)區(qū)平時并不具有人流，其中產(chǎn)生消費(fèi)的多會是固定的人，而動態(tài)消費(fèi)區(qū)中更多的是流動人群，如王府井大街每天在此的游客多達(dá)50多萬，吸引著來自全國各地的游客，其區(qū)域的鋪位價值現(xiàn)在都很難估量，因此商業(yè)區(qū)域的單位時空的人流很大程度上決定此商業(yè)物業(yè)是好是壞。但這并不是就定論靜態(tài)消費(fèi)區(qū)的商鋪不好，其區(qū)域的消費(fèi)人口規(guī)模和消費(fèi)檔次也能夠使區(qū)域內(nèi)的商鋪的價值不菲，就拿CBD邊沿西側(cè)的豐聯(lián)廣場、聯(lián)合大廈、泛利大廈、人壽大廈四座大廈來說，此區(qū)域四座大廈環(huán)繞林立，在上午和下午的上班時間中，無太多人流消費(fèi)，而到中午午餐時間和下班后，消費(fèi)區(qū)域一片的繁華，好幾萬的大廈白領(lǐng)在此固定消費(fèi)，并且?guī)又苓吷虡I(yè)市場，其旁邊的昆泰國際大廈的底商，剛開盤就以3萬多的價格出售，且銷售情況不同凡響。 ? ?謹(jǐn)防高回報率的承諾 現(xiàn)在我們看到網(wǎng)上還有一些商業(yè)媒體對于商業(yè)物業(yè)投資回報分析文章中，15％的回報率是個經(jīng)常出現(xiàn)的數(shù)字，說你花多少萬買了個鋪，然后多少錢租出去，如果是按揭還要把給銀行的利息算進(jìn)去，接著是一套投資回報的計算公式，然后是很正確的加減乘除，得出一個結(jié)論，基本上投資商業(yè)物業(yè)的投資者會在七八年左右就能回收，以后你就凈掙了，不僅如此，現(xiàn)在很多開盤的商業(yè)物業(yè)項目的宣傳廣告中和銷售人員的滔滔不絕中，都經(jīng)常的出現(xiàn)這個數(shù)字，筆者作為從事商業(yè)地產(chǎn)策劃的職業(yè)人士，對此非常憤慨。很奇怪，為何15％居然就成了一種定論？誰下的？蠱惑人心，不負(fù)責(zé)任。 商業(yè)物業(yè)投資是個要綜合考慮的問題，不能像住宅物業(yè)投資一樣，商業(yè)物業(yè)投資的動態(tài)性更強(qiáng)。如上我們所說過的，商業(yè)物業(yè)的價值很大程度上由人流和消費(fèi)決定，而人流和消費(fèi)又受交通、人文、歷史、區(qū)域環(huán)境規(guī)劃、規(guī)模、建筑物的特點、招商限制，還有整個商業(yè)零售市場、商品檔次和時尚潮流等等多方面因素影響。在沒有分析這些因素的情況下，或者只考慮幾個方面，就妄下決定，是有很大風(fēng)險的。 要分析商鋪適合經(jīng)營什么 我們就單拿商業(yè)物業(yè)建筑物的本身特點來說。每個商業(yè)物業(yè)的功能業(yè)態(tài)的分布是不同的，有的部分就只能做餐飲，有的就只能開精品店，而各個行業(yè)的品牌客戶在做店址選擇時，都會有其最高租金標(biāo)準(zhǔn)，其中餐飲的租金較低，而精品店和品牌服裝專賣店比較高。所以在要投資購買商鋪時，要分析它能做什么不能做什么，再分析所選擇的租客中，租金會在什么范圍內(nèi)，然后了解其周邊商鋪情況，得出最可行的租金估價，再算投資回報。不同業(yè)態(tài)的商鋪的投資回報也是不同的。
要看商鋪的前景商業(yè)環(huán)境 考慮投資商業(yè)物業(yè)更要考慮其商業(yè)環(huán)境的前景，要有發(fā)展的眼光。有許多投資買家買一些看似很偏位置的鋪位，幾年之后，此地逐漸形成商業(yè)氛圍，區(qū)域商業(yè)物業(yè)價值迅速攀升，雖然前期租金很低，商戶難尋，但時機(jī)成熟之時，就可以將商鋪高出買進(jìn)價幾倍價錢售出，這哪里又是15％的概念。 ? 我們要想成為商鋪投資中的不敗贏家，就要信自己，去了解商業(yè)物業(yè)的特性，學(xué)習(xí)商業(yè)地產(chǎn)市場的規(guī)律，并且要懂經(jīng)營。有房子誰都會住，但生意不定誰都會做，那我們就從商鋪投資中去學(xué)做生意，以至于更多的東西。 鬧市區(qū)并不一定好 選擇專業(yè)市場，一定不會選擇在鬧市區(qū)，因為那里的交通實在太繁忙了。所以，開專業(yè)市場最好還是在鬧市區(qū)附近的小馬路上，也就是說地段既不能太熱鬧也不能太偏僻。 產(chǎn)品特色很重要 如果你想在一個專業(yè)市場中投資商鋪自己經(jīng)營，產(chǎn)品是否有特色也是能否成功的關(guān)鍵之一。專業(yè)市場往往經(jīng)營的是同類產(chǎn)品，相互之間的競爭非常激烈。所以，如果你所經(jīng)營的產(chǎn)品與周邊其他商鋪相比沒有特別的地方，生存下去就比較困難了。 要考慮市場的知名度 專業(yè)市場不同于住宅商鋪等，它所服務(wù)對象的范圍可以說是比較寬廣，在這種情況下它的知名度也成了商鋪投資者所必須考慮的因素。知名度就是一個品牌，對于吸引客源具有著很重要的作用，如果做到了良性循環(huán)，就可以維持專業(yè)市場的興旺。 政策因素不可忽略 與住宅商鋪相比，政策因素對專業(yè)市場的影響也是很大的，這里指的政策主要是當(dāng)?shù)卣畬I(yè)市場發(fā)展的意見。專業(yè)市場開在哪里，肯定會對周邊的環(huán)境及交通等產(chǎn)生一定的影響，由于此類原因最后被關(guān)閉的市場不在少數(shù)。所以，多了解一些當(dāng)?shù)卣恼撸彩悄阍谕顿Y前應(yīng)該要做的一項“功課”。
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