愛華網(wǎng)??從大型商業(yè)物業(yè)到特色商業(yè)街，再到散布各地的社區(qū)商業(yè)，沉寂近10年的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始了復(fù)蘇之旅。商用房開始走出先前供大于求的局面，而在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、商業(yè)氛圍活躍的城市，如上海、深圳、廣州，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的格局，“一鋪養(yǎng)三代”的投資理念開始廣為傳誦。 ????調(diào)查結(jié)果顯示，有將近六成的開發(fā)商看好商業(yè)地產(chǎn)的前景。而在投資者眼中，商業(yè)地產(chǎn)更是一塊香甜的蛋糕。高回報(bào)率使商業(yè)地產(chǎn)受到了眾多投資者的追捧。 ????商鋪投資高回報(bào)的原理在于，住宅屬于一次性投資，住宅使用價(jià)值體現(xiàn)為居住的適用性，商鋪則不同，在后續(xù)使用中仍需要資金流的支持。也就是說(shuō)，住宅屬于生活資料，而商業(yè)用房則屬于生產(chǎn)資料，因此商用房資本價(jià)值的體現(xiàn)性更強(qiáng)。 ????有了理論和實(shí)際狀況的支撐，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速升溫似乎是理所當(dāng)然的。但對(duì)于開發(fā)商和投資者來(lái)說(shuō)，一定要擦亮眼睛，看清楚市場(chǎng)堪憂的品種和方向上的誤區(qū)。
????◆開發(fā)商面臨的誤區(qū) ????目前，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)面臨著兩個(gè)問(wèn)題：一是市場(chǎng)需要研究的領(lǐng)域還有很多，國(guó)內(nèi)業(yè)界、理論界對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的研究、經(jīng)驗(yàn)積累仍停留在表面，有點(diǎn)摸著石頭過(guò)河的味道，而方向上的誤導(dǎo)對(duì)于投資額巨大的商業(yè)開發(fā)是致命的。二是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)定位問(wèn)題。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這一點(diǎn)非常突出，開發(fā)商非常有必要將產(chǎn)業(yè)分工外包，而關(guān)聯(lián)企業(yè)也不能大包大攬。 ????商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)策略性應(yīng)用也有必要調(diào)整。從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)歷看，在“地段、地段、還是地段”的投資名言下，人們對(duì)黃金地段的追求曾經(jīng)近乎狂熱。不過(guò)對(duì)投資收益的最終目的而言，前瞻性的選址，獲取更大的市場(chǎng)回報(bào)才是真正理性和可行的操作。商業(yè)地產(chǎn)的雙重屬性使商鋪投資收益并不完全依賴于對(duì)土地權(quán)利的壟斷，向土地需求者收取地租、地價(jià)，而更多地取決于對(duì)相關(guān)地塊的后續(xù)持續(xù)投資。 ????商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的多樣性和復(fù)雜性，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)尺度把握上很容易出現(xiàn)問(wèn)題，尤其是開發(fā)商主觀性強(qiáng)和短期行為下，開發(fā)項(xiàng)目的不合理定位就表現(xiàn)出來(lái)。例如，有新開發(fā)的mall號(hào)稱幾十萬(wàn)平方米，這種規(guī)模很可能超越市場(chǎng)承受能力，還有的mall自身定位覆蓋人口超過(guò)2000萬(wàn)人，這簡(jiǎn)直可笑之極。2000萬(wàn)人是什么概念？超越所在城市整體人口將近兩倍！ ????◆開發(fā)商面臨的選擇 ????出售和出租 ????調(diào)查顯示，超過(guò)半數(shù)的開發(fā)商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)A于出售，這與現(xiàn)金流對(duì)開發(fā)商非常重要有關(guān)。九成的開發(fā)商希望自己開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出售的投資回報(bào)率在15%以上，其中的三成甚至希望回報(bào)率達(dá)到30%或更高。 ????廣州的住宅市場(chǎng)已經(jīng)供過(guò)于求了，據(jù)估計(jì)，目前平均銷售利潤(rùn)大約僅為10%，而商業(yè)物業(yè)銷售一般估計(jì)仍有15%—25%的利潤(rùn)空間，兩相比較，住宅開發(fā)商對(duì)商業(yè)物業(yè)開發(fā)青睞有加也就不難理解了。 ????資本運(yùn)作 ????商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目的融資存在一定的差異。住宅面對(duì)的是普通消費(fèi)者，靠一次性銷售獲利，可以分期滾動(dòng)開發(fā)，是短線投資；而商業(yè)物業(yè)面對(duì)的是商家，靠長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收取租金獲利，必須一次建成，悉心培養(yǎng)，是長(zhǎng)線投資。絕大多數(shù)的開發(fā)商意識(shí)到，商業(yè)地產(chǎn)資金需求量較大，在籌集資金上需要充分的準(zhǔn)備。這反映了自有可支配資金的擁有量對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功操作的重要性。 ????那么，商業(yè)地產(chǎn)如何與資本市場(chǎng)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)呢？多數(shù)的開發(fā)商希望商業(yè)地產(chǎn)以資本運(yùn)作的方式進(jìn)行，少數(shù)的開發(fā)商則希望注入上市公司，還有部分開發(fā)商傾向于引進(jìn)外資、與金融單位合作或利用民間資本進(jìn)行股份合作等方式。 ????包租或回報(bào) ????一個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理及服務(wù)水平，是市場(chǎng)生存的長(zhǎng)久之計(jì)，抓服務(wù)、抓管理已成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)主要內(nèi)涵。開發(fā)商采取讓商家享受到實(shí)在的服務(wù)、讓經(jīng)營(yíng)者財(cái)富得到增值等手段，最終的目的都是打動(dòng)市場(chǎng)、打動(dòng)商家。 ????面對(duì)日益成熟的消費(fèi)者和競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的市場(chǎng)，開發(fā)商們不得不給自己提出更高的要求，開始積極主動(dòng)地解決將面臨的諸多問(wèn)題。他們一方面尋找自己學(xué)習(xí)的榜樣，如上海的新天地等，另一方面積極探詢解決之道。除了包租和回報(bào)到底外，開發(fā)商還希望通過(guò)高質(zhì)量的物業(yè)管理、展開各種提高商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的公關(guān)活動(dòng)或進(jìn)行持續(xù)地招商和提供租賃服務(wù)，以求真正地打動(dòng)市場(chǎng)，吸引商家。?
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