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上海是全國改革開放的排頭兵，是我國重要的經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運中心，在改革開放、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會建設(shè)等方面走在全國前列。改革開放30年來，上海經(jīng)濟(jì)社會實現(xiàn)了跨越式的發(fā)展，取得了舉世矚目的成就，這可以概括為五個方面：一是經(jīng)濟(jì)總量快速擴大，GDP增長16倍，年均增長10.3%。二是經(jīng)濟(jì)效益迅速提升，財政收入增長37倍，年均增長13.4%。三是實體經(jīng)濟(jì)能級大幅提升，工業(yè)增加值增長15.2倍，年均增長10.1%。四是第三產(chǎn)業(yè)全國領(lǐng)先，上海已成為中國金融市場體系最健全、金融市場發(fā)展最快、外資金融機構(gòu)數(shù)量最多、金融人才最集中的中心城市之一。五是國際化大都市雛形初具，基本形成了服務(wù)全國、面向世界的開放型經(jīng)濟(jì)格局。 在上海經(jīng)濟(jì)社會實現(xiàn)跨越式發(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，成為推動上海經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要力量，對于改善百姓居住條件、提升城市建設(shè)水平、拉動經(jīng)濟(jì)增長做出了重要貢獻(xiàn)。下面，我將對上海房地產(chǎn)30年的發(fā)展歷程作一簡要回顧，同時對未來的發(fā)展作出展望，并對行業(yè)和企業(yè)如何加強自身建設(shè)提出幾點設(shè)想。 一、對上海房地產(chǎn)30年發(fā)展的回顧 改革開放的30年，對于上海房地產(chǎn)而言，是規(guī)模快速擴大、水平大幅提升的30年，是拉動消費和投資、推動經(jīng)濟(jì)較快增長的30年，是大幅改善百姓居住條件、提升城市建設(shè)水平的30年，也是積極創(chuàng)新發(fā)展、在多個領(lǐng)域開創(chuàng)全國先河的30年。 (一)上海房地產(chǎn)發(fā)展的三個階段 在過去的30年里，上海房地產(chǎn)大致經(jīng)歷了以下三個發(fā)展階段： 1、第一個階段是改革開放后到1998年 在這個階段，上海房地產(chǎn)主要推進(jìn)了三個大的市場化改革：第一個是土地使用權(quán)制度改革，變無償為有償使用、變無期限為有期限使用。標(biāo)志性事件是1988年8月，虹橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)首次以國際招標(biāo)的方式出讓一幅土地，標(biāo)志著上海土地制度市場化改革取得實質(zhì)性突破。第二個是住房商品化改革，1991年上海市頒布《住房制度改革實施方案》，引進(jìn)了商品房建設(shè)新機制，尤其是1992年小平同志南巡講話和十四大社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制確立后，住房商品化改革的步伐大大加快。第三是開創(chuàng)了住房公積金制度，從1991年5月起，上海在全國率先實行住房公積金制度，增強了居民的購房能力。 經(jīng)過這一階段的發(fā)展，土地批租模式取得巨大成功，公房出售全面推開，房地產(chǎn)開發(fā)投資成倍增長，住房消費信貸逐步啟動。 2、第二個階段是1998年到2007年 1998年，國務(wù)院頒布23號文提出停止住房實物分配、逐步實行住房分配貨幣化，正式開啟了房地產(chǎn)市場化的新時代。上海也出臺住房分配貨幣化改革方案，先后出臺了降低契稅、購房貸款利息抵扣個人所得稅、已購公房上市、藍(lán)印戶口等政策，上海房地產(chǎn)開始進(jìn)入新一輪快速發(fā)展的第二階段。 經(jīng)過這一階段的發(fā)展，上海房地產(chǎn)市場化程度得到極大提高，市場空前繁榮，開發(fā)投資額逐年遞增。但是，從2003年開始，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定程度的過熱現(xiàn)象，房價快速上漲，保障性住房建設(shè)相對滯后。 3、第三個階段是2007年至今 2007年國務(wù)院24號文明確了政府在住房保障方面的職責(zé)，這不僅標(biāo)志著住房改革明確了“兼顧效率與公平”的新方向，同時也標(biāo)志著“市場機制和政府保障相結(jié)合”的住房建設(shè)新模式開始得到確立。上海提出每年400萬平方米、五年2000萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計劃，房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入市場和保障相結(jié)合的第三階段。 在這一階段，以市場為主導(dǎo)，多渠道、多層次的住房供應(yīng)體系開始建立，上海房地產(chǎn)也將迎來新的發(fā)展階段。 (二)上海房地產(chǎn)做出的貢獻(xiàn) 改革開放30年來，上海房地產(chǎn)對拉動經(jīng)濟(jì)增長、改善百姓居住條件、提升城市建設(shè)水平等發(fā)揮了重要的作用。 1、拉動經(jīng)濟(jì)增長 經(jīng)過30年的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為上海的重要支柱產(chǎn)業(yè)，是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分和拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。1978年上海全市住宅投資僅為1.79億元，至2007年底已增長到853.13億元，增長了476倍。上世紀(jì)80年代初，上海市房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP的比重僅為0.1%，到2007年這一比重已提高到6.6%。房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到1307億元，占固定資產(chǎn)投資的29.33%。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還通過土地出讓金、稅收貢獻(xiàn)了大量城市建設(shè)資金，成為推動上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展名副其實的“支柱產(chǎn)業(yè)”。 2、改善百姓居住條件 上海房地產(chǎn)30年來的發(fā)展，給百姓帶來的最直接和最切身的體會就是，居住條件得到了較大的改善。改革開放之初的1978年，上海人均住房面積僅為4.5平方米，排名全國倒數(shù)第一，“鴿子籠”、“亭子間”里幾代同堂現(xiàn)象相當(dāng)普遍;2007年，上海人均居住面積已達(dá)16.5平方米，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積32.2平方米，居民住宅成套率達(dá)94.7%，社區(qū)綠化、公共配套設(shè)施不斷完善，智能住宅、綠色住宅也不斷涌現(xiàn)，住房的功能和質(zhì)量得到很大提升，居民住房條件大大改善。 3、提升城市建設(shè)水平 在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，上海把房地產(chǎn)開發(fā)與舊區(qū)改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，城市建設(shè)獲得了巨大發(fā)展，城市面貌日新月異，舊區(qū)改造大片展開，棚戶簡屋舊貌換新顏，一座座現(xiàn)代化生活小區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)拔地而起，極大地提升了城市建設(shè)水平，樹立了上海作為國際化大都市的良好形象。 (三)政府和企業(yè)發(fā)揮的作用和貢獻(xiàn) 在上海房地產(chǎn)30年的發(fā)展過程中，除了改革開放帶來的良好發(fā)展環(huán)境外，政府和企業(yè)各司其職，各自扮演了重要的角色，做出了重要的貢獻(xiàn)。 1、政府為維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展保駕護(hù)航 在上海房地產(chǎn)30年的發(fā)展過程中，政府在以下三個方面發(fā)揮了重要作用，作出了重要貢獻(xiàn)：第一，政府作為房地產(chǎn)市場化改革的主導(dǎo)者和推動者，建立了土地使用和城鎮(zhèn)住房制度，推動房地產(chǎn)投資、生產(chǎn)、分配、管理等各個環(huán)節(jié)的市場化，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了制度保障。第二，政府作為公共服務(wù)的提供者和市場秩序的維護(hù)者，斥巨資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極維護(hù)市場正常秩序，為房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。第三，政府作為保障性住房的主要提供者和管理者，為中低收入困難家庭提供了大量廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，促進(jìn)了社會和諧。 2、企業(yè)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主力軍 企業(yè)作為推動上海房地產(chǎn)發(fā)展的主力軍，也在三個方面發(fā)揮了重要作用，作出了重要貢獻(xiàn)：第一，作為產(chǎn)品的專業(yè)化生產(chǎn)者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為社會創(chuàng)造了大量高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，改善了百姓居住條件、提升了城市建設(shè)水平。第二，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的直接推動者，房地產(chǎn)企業(yè)為社會提供了大量就業(yè)，貢獻(xiàn)了大量稅收，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為上海經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn)。第三，作為技術(shù)創(chuàng)新與節(jié)能減排的重要推動者，部分行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)大力實施技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略，積極推廣應(yīng)用新材料、新技術(shù)、新設(shè)備、新工藝，大力研發(fā)智能化、生態(tài)化、綠色節(jié)能型住宅，推動住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化，全面提高住房節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保效能，不僅推動了行業(yè)技術(shù)進(jìn)步，同時也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步與發(fā)展。 在推動上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)自身也實現(xiàn)了較快的發(fā)展，企業(yè)規(guī)?？焖贁U大，專業(yè)化水平不斷提升，品牌和綜合實力不斷增強，涌現(xiàn)出了一大批像綠地、大華、復(fù)地等優(yōu)秀的本地開發(fā)商，以及萬科、金地等優(yōu)秀的外來開發(fā)商。 二、對上海房地產(chǎn)未來發(fā)展的展望 展望未來，上海房地產(chǎn)的發(fā)展“地位重要”、“前景廣闊”、“任務(wù)繁重”，充滿了新的夢想和希望。 (一)地位重要 最近，中央用“3句話、12個字”再次明確了房地產(chǎn)的重要支柱產(chǎn)業(yè)地位。第一是“舉足輕重”，是指房地產(chǎn)業(yè)對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重;第二是“至關(guān)重要”，是指房地產(chǎn)對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要;第三是“重要作用”，是指房地產(chǎn)對于推動居民消費結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用。這充分表明了房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)、金融安全和民生保障的重要作用，房地產(chǎn)的重要支柱產(chǎn)業(yè)地位在未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)不會動搖。 (二)前景廣闊 在未來相當(dāng)長一段時期，支撐房地產(chǎn)發(fā)展的三大因素沒有發(fā)生實質(zhì)性改變，房地產(chǎn)未來發(fā)展前景廣闊。第一個因素是經(jīng)濟(jì)增長，盡管我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨著來自國際國內(nèi)的嚴(yán)重困難和嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面和長期趨勢沒有改變，中國的GDP在中期內(nèi)仍然有望保持8%左右的增長速度，居民可支配收入將較快增長，這是房地產(chǎn)未來實現(xiàn)較快增長的基礎(chǔ)和前提。第二個因素是城市化，中國城市化率將繼續(xù)以每年超過1%的速度增長，每年新增城鎮(zhèn)人口將產(chǎn)生約4億平方米的房地產(chǎn)新增需求，再加上舊城改造、新城建設(shè)、居民改善居住條件帶來的需求，市場空間依然十分廣闊。第三個因素是人口結(jié)構(gòu)，當(dāng)前我國正處于人口結(jié)構(gòu)相對年輕化時期，每年新增勞動力總量約1000萬，社會財富快速積累，適齡勞動人口的房地產(chǎn)需求旺盛，這也為房地產(chǎn)發(fā)展提供了較強的支撐。這三大因素決定了未來一段時期我國房地產(chǎn)市場空間依然比較廣闊。 (三)任務(wù)繁重 展望未來，房地產(chǎn)發(fā)展任重而道遠(yuǎn)。房地產(chǎn)將肩負(fù)經(jīng)濟(jì)、社會“雙重”責(zé)任：在經(jīng)濟(jì)責(zé)任方面，作為國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)要拉動消費、推動投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在社會責(zé)任方面，作為關(guān)系國計民生的重要行業(yè)，房地產(chǎn)要切實承擔(dān)社會責(zé)任、樹立良好社會形象，一要維護(hù)市場秩序穩(wěn)定，積極推動保障性住房建設(shè)，二要努力推動節(jié)能減排和技術(shù)進(jìn)步，三要積極參與社會慈善公益事業(yè)，為社會和諧盡更大責(zé)任。 三、行業(yè)和企業(yè)進(jìn)一步加強自身建設(shè) 房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系國計民生，關(guān)系經(jīng)濟(jì)發(fā)展，關(guān)系社會和諧。尤其是在當(dāng)前國際金融危機影響加深、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩的背景下，上海經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展面臨許多新情況、新問題，上海房地產(chǎn)在“保增長、促和諧”中將承擔(dān)更重要的使命和責(zé)任。就房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)如何進(jìn)一步加強自身建設(shè)。在此，我提出以下三點設(shè)想： (一)練好內(nèi)功，增強實力 近年來，房地產(chǎn)過快的發(fā)展掩蓋了行業(yè)普遍存在的一些問題，比如房價過快上漲，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，科技含量和附加值不高，售后服務(wù)跟不上等一系列問題，房地產(chǎn)企業(yè)也因快速擴張，導(dǎo)致在經(jīng)營管理等方面存在一些薄弱環(huán)節(jié)。這就要求我們企業(yè)苦練內(nèi)功，提升自身產(chǎn)品質(zhì)量、技術(shù)含量和售后服務(wù)水平，增強產(chǎn)品競爭力，增強自身實力和發(fā)展后勁，在推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，使自身也實現(xiàn)更好更快的發(fā)展。 (二)積極調(diào)整，創(chuàng)新求變 雖然當(dāng)前我們房地產(chǎn)行業(yè)暫時面臨“冬天”，面臨較大的挑戰(zhàn)與壓力，但這也正是積極調(diào)整、創(chuàng)新求變的最佳時期。我們要創(chuàng)新求變，大力推動管理、市場、產(chǎn)品和技術(shù)創(chuàng)新，以創(chuàng)新的思路開拓發(fā)展空間，以創(chuàng)新的產(chǎn)品贏得市場。 (三)勇?lián)?zé)任，促進(jìn)和諧 我們房地產(chǎn)企業(yè)不僅要建起廣廈萬間、推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更要以高度的社會責(zé)任感和使命精神，積極承擔(dān)社會責(zé)任：一方面要積極響應(yīng)中央和上海關(guān)于建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的號召，大力開發(fā)節(jié)能省地、綠色環(huán)保產(chǎn)品;另一方面要積極參與社會慈善公益事業(yè)，爭做優(yōu)秀企業(yè)公民，努力為和諧社會建設(shè)貢獻(xiàn)更大的力量。 (四)加強服務(wù)，提升形象 我們行業(yè)協(xié)會也應(yīng)進(jìn)一步加強服務(wù)，更好地協(xié)助好政府，服務(wù)好企業(yè)，同時，進(jìn)一步加強行業(yè)自律，努力維護(hù)良好的市場秩序，大力提升房地產(chǎn)行業(yè)的良好形象，共同推動上海房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。 各位同仁，回顧上海房地產(chǎn)改革開放30年歷程，我們倍感榮耀和自豪，展望上海房地產(chǎn)未來美好發(fā)展前景，我們滿懷信心和期望!讓我們一起努力，秉承光榮歷史，開啟嶄新夢想!謝謝!
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