改變一生命運

　　51歲的黃如論出生在福建連江的一個山村。曾經(jīng)忍凍挨餓、露宿公園的他，當年對著滿天星斗立下志愿：通過奮斗改變自己和家人的處境?！　　?/p>

　　15歲開始，黃如論開始嘗試各種小生意。一晃20年過去了，黃如論的辛苦和忙碌沒有給他和家人的生活處境帶來根本性變化。1986年，35歲的黃如論只身去往菲律賓淘金?！　?/p>

　　熟悉黃如論家史的人說他曾在菲律賓做過一些時日的“編外生意”，籌得一些資本，終于在1991年小有所成。他在菲律賓期間創(chuàng)辦了菲律賓友福投資、輝鴻實業(yè)有限公司，接著又在香港創(chuàng)辦了遠岸發(fā)展、至昌發(fā)展有限公司。后來，以香港為中心，陸續(xù)將投資觸角伸向新加坡、馬來西亞、西班牙。　　

　　1991年3月，黃如論以歸僑身份，帶著賺到的第一桶金回到家鄉(xiāng)福建，“其實也沒多少錢，一共不足千萬?！币晃恢檎哌@樣說。

　　1990年前后，南方的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，尤其寫字樓、商場等商業(yè)物業(yè)異?；鸨?。福州舊城改造是黃如論的第一個契機，沒有太多的猶豫，他就成立了福州金源房地產(chǎn)有限公司，動用全部資產(chǎn)與地方合作開發(fā)寫字樓：國泰大廈。初次試水就獲得暴利，黃如論欲罷不能。

　　接下來的三年，金源又建設了烏山大廈、金源廣場等項目，并將發(fā)展重心從寫字樓轉向住宅，開發(fā)了金源花園、民安新村、金暉新村等住宅項目。事實證明這個戰(zhàn)略選擇是正確的。福州的寫字樓市場在1994年后就進入了調(diào)整期，轉向住宅市場使金源躲避了寫字樓市場的低迷，又分享了住宅市場增長帶來的利潤。

　　連續(xù)的成功讓黃如論獲得了大量資金，也堅定了他完全利用自有資金滾動開發(fā)的原則。“這樣能夠避免貪大求快”，黃如論告訴手下。不僅如此，黃如論還努力構造上下游供應鏈，一切自給自足：1994年，金源介入了裝修、物業(yè)管理、混凝土、建筑、石材等產(chǎn)業(yè)，進一步降低了采購和開發(fā)成本。這一年，黃如論將旗下10個公司重組成福建金源集團，管理長江以南的業(yè)務。

　　福州的市場空間越來越不能滿足黃如論的胃口，他決定向外擴張?？疾爝^廣州、沈陽等幾個城市之后，黃如論最后選擇了北京。

　　輝煌之后的蟬變

　　1998年8月，黃如論走出福州來到北京。當時，這片早就被北京華遠、北京城開、天鴻集團、北辰集團等高手瓜分了的市場，已經(jīng)沒有黃如論占山為王的空間。

　　“因為不熟悉，只能跟著當時的市場做。對于外地開發(fā)商來說，亞運村的位置比較安全。”子承父業(yè)的黃濤回憶當年的情景。當年11月，他們拿下位于亞運村奧體東門附近一塊2.8公頃的土地，開發(fā)世紀嘉園。

　　如果當時黃如論“入鄉(xiāng)隨俗”，通過賣樓花的方式運作，他的世紀嘉園可能不會有日后的紅火。黃如論認為市場上存在的問題本身就是商機：“賣樓花帶來的毛病太多，很多開發(fā)商手續(xù)不全就急著賣房，最后資金銜接不上就‘被迫’騙人，這種情況下，現(xiàn)房更能獲得買家的信任”。

　　先蓋住宅，再依托住宅做商業(yè)配套；商業(yè)配套反過來激活住宅的人氣，提升區(qū)域價值，為下一步更大體量的住宅及高級商業(yè)配套做基礎。整個過程黃如論基本是滾動式前進，上一步成為下一步的借力，以保障每一步都不至于太冒險。事實也確實如此，現(xiàn)房銷售讓黃的金源集團一舉躍上競爭舞臺。1999年12月，16萬建筑平米的北京世紀嘉園正式準現(xiàn)房銷售，幾乎是一掃而光，一年時間就賣掉了80%，現(xiàn)在已經(jīng)全部售完。平均售價每平方米8500元的世紀嘉園給金源帶來了十分可觀的收益。

　　世紀嘉園還只是小試牛刀，黃如論的跟進戰(zhàn)略讓更多的人吃驚：世紀城———這個在京西占地56公頃、市值70多億元、120萬建筑平米的大型住宅小區(qū)，開工面積占北京2001年400余個在建住宅項目開工總面積的12%，依然全部現(xiàn)房銷售！

　　這一次，世紀城將黃如論的現(xiàn)房銷售策略發(fā)揮到極致：準現(xiàn)房銷售、5000多元的均價(這一價位在京城不算很高)、大規(guī)模成熟社區(qū)三大概念給京城地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大沖擊。很多業(yè)內(nèi)人士表示出不理解：“這么好的地段，黃老頭為什么不建8000元以上的高檔住宅？簡直是糟蹋！”當時周邊的項目不多，無法滿足中關村對于高檔住宅強勁的購買力，如果世紀城做高檔，非賺個盆滿缽滿不可。

　　但金源內(nèi)部對此早已形成統(tǒng)一見解：如果做成8000、9000的房子，世紀城肯定會死。拿地時黃如論謹慎考慮過這個問題多次：“不可否認在這個位置高檔住宅有巨大的市場需求，但是世紀城的規(guī)模太大了，三期一共有300多萬建筑”。

　　可以作為事實佐證的是，世紀城三期住宅的客戶30%來自老客戶，有的是買了一期、二期的房再買三期作為投資，有的是介紹朋友熟人來，而剛剛開賣的寫字樓在銷售的頭2個月已經(jīng)售出6成，70%的買主竟也是老客戶，即世紀城住宅區(qū)的業(yè)主。

　　翻翻黃如論現(xiàn)在的家底，相當殷實。370萬平米的大盤世紀城，2003年以37億元銷售額爭得北京房地產(chǎn)年銷量冠軍，也是自2001年起北京房地產(chǎn)銷量三連冠得主。這個熱銷大盤將為黃如論帶來超過百億的銷售額。此外，世紀金源購物中心，總面積68萬平方米，是世界最大購物中心，該項物業(yè)只租不售，是金源在北京真正的“不動產(chǎn)”。

　　2003年，黃如論對外宣稱要在世紀城三期建世界上最大的購物中心，單是一期面積就比當今世界最大的加拿大西艾明頓摩爾還大7萬平方米。如此龐大的項目，金源僅用一年時間就完成立項和建筑封頂。黃如論宣布：“金源購物中心完成之后，我們在北京的地產(chǎn)開發(fā)項目全部結束，轉入商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者的角色?！　?/p>

　　“只有商業(yè)地產(chǎn)才是真正屬于自己的?！秉S如論認為，住宅最終賣給了客戶，商業(yè)物業(yè)可以看著它在自己手里增值。目前，除了緊鑼密鼓地籌備北京SHOPPING MALL開業(yè)，同時在開發(fā)50萬平米的重慶SHOPPING MALL，還有3680畝的昆明世紀城，黃如論希望能在全國建10個左右購物中心。而據(jù)世紀金源內(nèi)部的資料顯示，黃如論已經(jīng)著手派人在上海等大城市進行市場調(diào)查，繼續(xù)尋找擴建更多大型購物中心的商機。

　　100億的云南淘金新旅

　　連續(xù)幾年在北京地產(chǎn)界呼風喚雨，創(chuàng)造北京地產(chǎn)界多項紀錄的黃如論突然從北京銷聲匿跡了，一度引發(fā)了業(yè)內(nèi)人士的諸多猜測。2005年4月，黃如論的名字在云南傳開。3680畝土地，400萬建筑平方米，100億巨資。一系列數(shù)字背后的黃如論過得怎么樣？2006年2月，從昆明傳來聲音，他的盤在新年里賣得不錯。

　　其實，黃如論懷揣100億殺到云南事出有因。早在2003年，黃如論憑其多年的投資與開發(fā)經(jīng)驗，預測到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，認為北京房地產(chǎn)業(yè)在連續(xù)幾年的攀升后，已經(jīng)到達了階段性的頂峰。他根據(jù)世紀金源集團的長遠發(fā)展規(guī)劃和全國性的戰(zhàn)略布局，結合當時的市場實際，認為如果繼續(xù)留在北京開發(fā)，對世紀金源而言并非是首選之策。

　　黃如論離開北京后，經(jīng)過審慎分析，把目光投向了與東南亞國家接壤的云南，房地產(chǎn)水平滯后的云南昆明在今后將有很大的發(fā)展空間，而且未來10年隨著中國——東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立以及建設“新昆明”規(guī)劃的出臺，昆明這一經(jīng)濟橋頭堡將商機無限。如此這般，黃如論在云南昆明投下100億元巨資，征地3680畝，導入“北京世紀城”的開發(fā)模式，建設總建筑面積達400萬平方米的地產(chǎn)巨無霸——昆明世紀城。

　　黃如論到昆明后，并沒有作大張旗鼓的宣傳，還是保持著一貫的低調(diào)姿態(tài)。2005年4月后，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策影響到了云南昆明房地產(chǎn)。2004年昆明房產(chǎn)銷售額為117億左右，2005年為70多億，在如此蕭條的市場情況下，昆明世紀城年度銷售額達到30.5億，2006年1月至2月，銷售額更高達6.5億元，應該是逆境中的佼佼者。

　　為什么黃如論在總體經(jīng)濟形勢緊縮的情況下，日子過得還不錯？

　　應該說是銷售模式創(chuàng)新讓黃如論在調(diào)控困境中起死回生。黃如論進行了大幅度的策略調(diào)整和改變，壓低商品房的銷售利潤，靠薄利多銷來吸引人氣，同時加快商鋪的銷售，以此平衡現(xiàn)金流，迂回制勝。此外，黃如論還以土地原價吸引東盟十國領事館選址在昆明世紀城社區(qū)內(nèi)，從而提高整個社區(qū)的檔次與品位，使昆明世紀城成為一個區(qū)域性、地標性、主題性的城市公共空間，加速吸引了廣大消費者。據(jù)昆明世紀城相關負責人透露，昆明世紀城在2006年，將全面完成400萬平方米的建設任務，而且在兩年內(nèi)也必將銷售完畢。

　　資金之謎

　　世紀金源的發(fā)展模式在地產(chǎn)公司中比較奇特?！霸诒本?，我們沒有從銀行貸過一分錢，就連世紀嘉園最初投入的7個億，都全部是自有資金。除了史玉柱，幾乎沒有一個房地產(chǎn)開發(fā)商完全依賴自有資金投資房地產(chǎn)。”但如今黃如論稱要在全國共建七八個SHOPPING MALL，幾線作戰(zhàn)，資金動用規(guī)模之大，可想而知。且來做一個加法，世紀金源在北京的世紀城三期，總投資100多億，包括購物中心耗資38億，其中貸款不過10億；在重慶的購物中心將投入22.8億；在昆明新拿下的3680畝地準備規(guī)劃建設的大型社區(qū)“昆明世紀城”，投資更高達80億……無怪乎世紀金源集團一位副總裁說，“沒有資金實力，就別玩MALL！”

　　畢竟商業(yè)地產(chǎn)占用了海量資金，這也是對一家公司總體能力的持久考驗。黃如論的投資資金組成結構是自有資金、銀行貸款及合作伙伴投資三種，在北京SHOPPING MALL，世紀金源僅貸款10億，并且黃如論稱，“我們很快就會還的。”這表明自籌資金運作仍然是他最樂于使用的一貫做法。

　　單是金源集團在全國擁有的5家酒店每年的折舊就有幾個億，加上SHOPPING MALL的運營，每年有八九個億的現(xiàn)金流，滿足了企業(yè)每年發(fā)展的資金需要，避免受到不可預測的政策因素或市場因素沖擊。正如業(yè)界所共知的，金源集團一直堅持盡量用自有資金投資開發(fā)，即便是開發(fā)全國最大的SHOPPING MALL銀行貸款也不足總投資的1／4，遠低于國家規(guī)定。自有資金相當一部分就來自于商業(yè)地產(chǎn)源源不斷的經(jīng)營收入，而隨著商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模擴大這一脈活水源頭將更為豐盈?！?/p>

　　事實上，世紀金源對于未來開發(fā)項目所需的資本運作問題，早已經(jīng)未雨綢繆。2002年，集團注資2.1億元成立了世紀隆盛投資管理有限公司，開始介入銀行不良資產(chǎn)的處置，并醞釀對上市公司進行收購和兼并；同年，投資1.7億元，以大股東身份參股北京商業(yè)銀行，著力塑造自己新的融資渠道；到2003年，黃如論又成立香港金源恒業(yè)國際控股投資公司，介入國際資本運作。

　　幾步棋子布下來，對黃如論同時運作幾個超級商業(yè)大盤所需的資金疑問，也許答案已經(jīng)不言自明了。

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