愛華網(wǎng)他是個謙謙君子，不論外貌還是行事作風(fēng)，在房地產(chǎn)業(yè)似乎顯得不太搭調(diào)。你可以說他是謹(jǐn)慎的，甚至膽小軟弱的，因為他從不冒進，看上去缺乏勇氣，但他溫吞水一般的脾性卻總是不失時機地顯現(xiàn)出好處來。他不急著光宗耀祖，不急著顯擺真知灼見，不急著一夜筑金屋，在風(fēng)云叵測的房地產(chǎn)市場，他以不變應(yīng)萬變，舉著一根平衡木，不疾不徐，慢慢來。 ⊙記者?于兵兵?○編輯?王穎? 2009年，范偉剛滿40歲。而自他參與復(fù)地集團的發(fā)展至今，已經(jīng)整整16年。這16年間，伴隨著中國房地產(chǎn)市場化進程，一個謙和少帥走過了成長到成熟的全過程。 “兄弟連”的力量 “特區(qū)的一年讓我深感一個人力量的渺小。那時候就非常想念上海，想念復(fù)旦。應(yīng)該說，復(fù)旦是一個源泉，回到這里，覺得比自己單打獨斗時力量大了很多?！?范偉，1969年出生的“類70后”。出生于浙江德清的一個普通家庭，從小性格溫和，少言寡語。但天賦聰敏，成績優(yōu)異。 1987年，18歲的范偉進入上海復(fù)旦[2.77?-0.36%]大學(xué)遺傳工程系，和別的孩子考試入學(xué)不同，他因為成績優(yōu)異而直升入學(xué)，甚至被允許隨便選擇喜歡的專業(yè)。這在今天的保送生們看來，都是不可想象的殊榮?！爸恢缽?fù)旦的遺傳工程專業(yè)是最好的，就選了這個專業(yè)，其實后來發(fā)現(xiàn)，自己一點也不喜歡?！狈秱バχ貞?。 人生有時候是由一些奇妙的因緣際會決定著。在范偉后來發(fā)現(xiàn)很不喜歡的專業(yè)學(xué)習(xí)中，他遇到了兩位同班同學(xué)，梁信軍和汪群斌。這兩個人后來和他一起成為“復(fù)星五虎”之一，而帶頭大哥郭廣昌，當(dāng)時是大他們兩屆的哲學(xué)系師兄。當(dāng)然，那時候的他們，對未來的命運與道路還一無所知。至于他們這五位復(fù)旦大學(xué)生有一天可以創(chuàng)造數(shù)百億市值的中國第一民營投資集團，那當(dāng)然更是從未奢望過的幻夢。而事實上，他們走到這一步，只用了短短十幾年時間。 四年大學(xué)生活很快結(jié)束，范偉和大多數(shù)學(xué)生一樣，對未來茫然無所知。在廣東改革開放前沿陣地的感召下，范偉背起行裝南下珠海打工。 “那時候上海的改革開放還沒有全面展開，南下仍然是很多年輕人的夢想。”范偉解釋，他大學(xué)畢業(yè)的第一份工作是珠海麗珠醫(yī)藥集團，在生化藥廠經(jīng)營部做一名醫(yī)藥推銷員。一年后，仍然是推銷員，他來到深圳，在一家名為深圳晶美生物工程有限公司的企業(yè)打工。 兩年時間，范偉在初涉商場的過程中開始梳理自己的人生規(guī)劃?！皠偖厴I(yè)的時候其實對未來是沒有把握的。到了深圳才發(fā)現(xiàn)，一個人的力量其實非常微弱，所以很懷念上海、懷念復(fù)旦。另外，到1993年的時候，上海的經(jīng)濟已經(jīng)開始呈現(xiàn)活躍開放的態(tài)勢?；貋沓闪隧樌沓烧碌氖虑??！狈秱フf。 回到上海的范偉找到了強烈歸屬感。等待他的還有剛剛成立不久的復(fù)星“兄弟連”。就在范偉于廣東獨自拼搏時，上海的師兄郭廣昌和同學(xué)梁信軍聯(lián)手創(chuàng)辦了廣信科技咨詢公司。憑借給“太陽神”等公司產(chǎn)品做市場調(diào)查，開始了創(chuàng)業(yè)的歷程。 彼時，上海房地產(chǎn)市場剛剛起步?！靶值苓B”看上了這個新興的商業(yè)領(lǐng)域，四處尋找機會。而范偉回到上海與“大部隊”匯合，也就是在這個時候。 今天已經(jīng)成為上海第二大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的大華集團高層回憶，“當(dāng)年幾個年輕人每天騎著自行車來要求見見領(lǐng)導(dǎo)，想給我們代理樓盤。開始幾天沒有人在意，但他們很執(zhí)著，幾乎天天來，一等就是一天，像我們員工上下班一樣。領(lǐng)導(dǎo)最終被打動了，給了一個樓盤讓他們代理，結(jié)果賣得很好。后面的合作漸漸多了起來。” 而范偉回憶，他們當(dāng)年的營銷手段也算是上海樓市媒體推廣的領(lǐng)先者，設(shè)計樓盤廣告，集中在上海幾家報紙做樓盤廣告。這一營銷手段今天在業(yè)內(nèi)已經(jīng)非常普遍，當(dāng)年卻是領(lǐng)行業(yè)之先。 這種執(zhí)著、誠信、聰敏成為這幾個年輕人最大的核心競爭力，直到今天。 2004年2月6日，上海復(fù)地[2.05?1.49%](02337.HK)正式登陸港交所。當(dāng)年年報顯示，復(fù)地新增土地儲備可建總建筑面積約526210平方米。5月13日，復(fù)地發(fā)布公告稱，郭廣昌不再擔(dān)任該公司董事長職務(wù)，任非執(zhí)行董事。董事長職務(wù)由執(zhí)行董事、總裁范偉接任。 如果說在此之前，郭廣昌都是范偉背后強有力的決策者和總設(shè)計師，那么從5月開始，這個剛過不惑之年的少帥將承擔(dān)起更大責(zé)任。 均速理論 “只要保證目前的銷售收入與目前的土地成本投入基本平衡，那公司資金方面就不會出太大的風(fēng)險。” 應(yīng)該說，十幾年來，擁有平和氣質(zhì)的范偉帶領(lǐng)的復(fù)地集團一直無太大風(fēng)浪。無論是2005年還是2008年的大調(diào)整，復(fù)地似乎都沒有其他企業(yè)感受的乾坤震蕩的波動。當(dāng)然，也同樣因為這種風(fēng)格，一些關(guān)于復(fù)地步子太小，發(fā)展太慢的質(zhì)疑聲在業(yè)內(nèi)流傳。甚至在2007年時，有市場人士認(rèn)為復(fù)地已經(jīng)從全國房企第一梯隊掉到第二梯隊。 對于這種慢速，范偉有自己的解讀。他認(rèn)為，每個企業(yè)對風(fēng)險的把控不同。復(fù)地在做項目和市場分析時偏于保守，但也決定了一種長遠(yuǎn)發(fā)展的均速態(tài)度?！拔疫@個人賭性不強。”范偉說。 這種大原則在2007年至2008年的市場動蕩中表現(xiàn)明顯，市場開始再次反思復(fù)地模式的合理性。2007年7月，美國次貸危機開始受到全球關(guān)注。那時，次貸危機還被宣稱為一個影響有限的局部產(chǎn)品危機。中國房地產(chǎn)市場更在宏觀調(diào)控越調(diào)越高的態(tài)勢下急速飛跑。到2007年底，萬科的王石率先看到新開工大增與商品房銷售量下降的強烈反差，意識到房地產(chǎn)風(fēng)險已經(jīng)臨近。而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還沉浸在瘋狂地拿地?fù)尩?，高?fù)債融資過程中。復(fù)地，則是少有的低調(diào)謹(jǐn)慎的大型民營房企之一。 這種一貫的謹(jǐn)慎態(tài)度令復(fù)地面臨2008年時顯然從容很多?！?008年，我們也一樣對市場比較悲觀，但肯定不是最悲觀的。那一年，我們沒有像很多企業(yè)一樣縮減開工量，也沒有任何停工項目。理由是，一方面我們相信政府會對低迷的樓市有所作為。另外一點就是，雖然形勢不好，但我們需要為隨時可能到來的形勢好轉(zhuǎn)做出準(zhǔn)備，那就是一定要把產(chǎn)品做到可預(yù)售階段。”范偉說。 能夠在2008年不停工，并隨時為回暖做出準(zhǔn)備的房企其實不多。而這一舉動為復(fù)地在2009年的快速回歸起到了至關(guān)重要的作用。 當(dāng)然，范偉能如此決策也基于之前的先天條件。2007年，復(fù)地幾乎沒有拿一塊高價地，所有項目土地款基本付清。“所以達到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，我們只需要按進度支付一定的工程建設(shè)費就可以了。當(dāng)然，資金方面，母公司的大力支持也起到了重要作用。”范偉說。 關(guān)于如何在現(xiàn)金流方面把握一個較低的風(fēng)險系數(shù)，范偉的一個靜態(tài)成本理論很值得一提。“我們主要是看當(dāng)下的土地成本和銷售收入之前的關(guān)系。也就是說，盡管一塊新的地塊其成本與現(xiàn)在的房屋銷售沒有太大關(guān)系，但它可以說明公司在當(dāng)下需要支付的成本與現(xiàn)金回流的比例。只要保證目前的銷售收入與目前的土地成本投入基本平衡，那公司資金方面就不會出太大的風(fēng)險。”范偉說。 順利經(jīng)過“08周期”的復(fù)地今天氣勢已然不同。根據(jù)剛剛披露的半年報，公司上半年凈利潤相比去年同期猛增近7倍，營業(yè)額較去年同期上升約93.9%。 目前，復(fù)地共有29項項目處于開發(fā)過程中，總項目儲備面積716萬平方米，分布于上海、北京、天津、南京、浙江、無錫、重慶、武漢、西安、成都、長春等11個城市。 另外，復(fù)地向社會公開發(fā)行不超過19億元公司債獲得中國證監(jiān)會發(fā)審委審核通過，重新調(diào)整的A股上市方案也已經(jīng)公布。復(fù)地回A之路正在加速前進?！拔覀兿ＭM快回A，畢竟復(fù)地是一個所有業(yè)務(wù)都在內(nèi)地的純內(nèi)資企業(yè)，希望在自己的資本市場上獲得更多的了解?！狈秱シQ。 樓市基本面沒變化 “其實沒有任何一個企業(yè)家可以永遠(yuǎn)準(zhǔn)確地預(yù)期市場走向。所以，對復(fù)地而言，我們的策略就是緊跟市場，隨行就市?！?對于未來樓市的判斷是每一個房地產(chǎn)老總繞不開的話題。對此，范偉的判斷是，樓市需求基本面不會有大的變化。這是支持中國房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的根本。但企業(yè)需要防范未來一兩年內(nèi)可能出現(xiàn)的階段性調(diào)整，方式之一是嚴(yán)格控制負(fù)債情況，積蓄一定數(shù)量可以過冬的現(xiàn)金。 “中國房地產(chǎn)市場最大的基本面沒有變化。那就是城市化。各省會級城市都在紛紛擴張，不斷有人從小地方向大城市遷移。這個社會大背景不是一兩年可以改變的。即便現(xiàn)在都在說，大城市居住成本高，生存門檻高，但這種趨勢仍然是人心所向。市場需要解決的問題是，如何把供給與需求有效匹配和平衡?！狈秱フf。 但是同時，范偉也表示，在投資屬性明顯，流動性過剩的現(xiàn)階段，樓市存在一定的通脹預(yù)期，以及由此而來的防通脹政策可能?！叭绻髂晔袌鰰伦?，那企業(yè)的防風(fēng)險底線就是得至少活過明年，?才有機會享受長遠(yuǎn)的美好未來?！?范偉表示，對于中檔商品住宅來說，二套房貸等信貸政策的變化無疑會對其產(chǎn)生較大影響。“其實作為開發(fā)商我們不愿意看到6、7月份這樣瘋狂上漲的局面。一方面房價高，原材料成本就高，也就是土地價格就高。另一方面，這種過快上漲很容易引起調(diào)控加力?！狈秱ケ硎尽? 成功只是概率事件 ⊙記者?于兵兵?○編輯?王潁? 坦白地說，做了多年的房地產(chǎn)記者，采訪了大量的房地產(chǎn)老總，今天的范偉絕對是個異類。他沒有馮侖“野蠻生長”的灑脫、沒有王石“舍我其誰”的姿態(tài)、沒有宋衛(wèi)平賭性十足的張揚、沒有潘石屹圓滑幽默的個性，甚至也沒有“復(fù)星五虎”帶頭大哥郭廣昌的哲人氣質(zhì)。 總的來說，這些老總有一個共同的特征是外向，往大了說是霸氣。不需要等待和刺激，興致所至，滔滔不絕。 范偉截然相反。無論在哪個場合見到他，這個似乎永遠(yuǎn)年輕帥氣的上市公司老總總是謙和的、甚至是羞澀的。如果沒有適合的話題，他絕不會高談闊論，但臉上常掛著溫和的笑意。 無論是個人的成功還是公司的發(fā)展，他從不總結(jié)“我之所以成功”，或“我之所以先見”。從出身來看，范偉向來不諱言自己是從“小地方”走出來的人，但他又說，“我從不想著‘光宗耀祖’的事情”。 好奇怪，一個安安靜靜的書生模樣的人，一個沒有野心，甚至沒有光耀門楣想法的年輕人，怎么會一步步走到今天，一個足跡遍布10余個城市的全國性房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長的位置？沒有久經(jīng)體制打磨，深受市場歷練，沒有經(jīng)過九九八十一難，他的成功秘訣到底在什么地方？ 真是一個房地產(chǎn)市場的異象。 總體來說，范偉的兩個特質(zhì)值得解讀。一是人生目標(biāo)的不同。太多中國的企業(yè)家們，其實沒有改變幾千年中國人奮發(fā)向上的根本動力。不是光宗耀祖的家族榮譽感，就是“天行健，君子自強不息”的傳統(tǒng)哲學(xué)，對社會則遵奉“以天下為己任”的思想。拯救、改變等是他們價值體系的重要內(nèi)涵。 但范偉不同，他身上更多的是一種淡定。當(dāng)我問“你為什么沒想過光宗耀祖”時，范偉想了很久，說“光宗耀祖確實是很多人的價值觀。但今天的社會提供給企業(yè)家實現(xiàn)這種價值觀的方式似乎只有一個，就是對財富的永無止境的追求。在這個游戲規(guī)則中，勝出者只用錢多錢少來衡量。當(dāng)你明白了游戲的規(guī)則之后，會覺得其實沒有意義。退出這個體系，或者說，我不玩了，也許從一個方面來看，是一種阿Q精神，而其實，這是人生的另一種價值觀。有的人喜歡在過程中尋找規(guī)律，對復(fù)雜的市場努力做到具有前瞻性的判斷力。享受從知識到智慧的飛躍。我屬于后者?！?范偉對成功有一種概率論的心態(tài)。以房地產(chǎn)業(yè)為例，盡管事后諸葛者眾多，但他說，其實很少有人在每一個房地產(chǎn)周期之前準(zhǔn)確地預(yù)知市場。正是基于這樣的判斷，范偉將不激進、不冒進，作為企業(yè)發(fā)展的基本原則之一。 范偉講了一個很有趣的故事，可見他對成功的理解之一斑：當(dāng)組織1萬人扔硬幣的時候，總有一個人可能連續(xù)幾十次全部扔中了同一面。然后這個人就站出來總結(jié)，說有哪些經(jīng)驗讓他實現(xiàn)了成功?！暗鋵嵾@不過是概率問題?！狈秱フf。 范偉身上的另一個特質(zhì)是內(nèi)斂。當(dāng)記者問到怎樣評價自己的性格和優(yōu)點時，范偉想了很久，說：“我性格比較溫和，有責(zé)任感?！?“江河所以為百谷王者，以其善下之?！狈秱サ男愿裉卣髯屛以诓稍L中屢次想到這句話。而從企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，“天下之至柔馳騁天下之至剛”的說法同樣適用。當(dāng)眾多房地產(chǎn)企業(yè)因冒險和激進經(jīng)歷了2008生死一劫之時，復(fù)地以一貫的穩(wěn)重風(fēng)格順利過關(guān)。這和老總保持節(jié)奏、不爭不賭的個人作風(fēng)息息相關(guān)。 很難說，究竟是范偉的價值觀導(dǎo)致他溫和如水的性格，還是這種性格最終成就了他的價值觀。但有一點是可以肯定的，剛過40不惑的他，以安靜和自省成就了思考，包容和善良則令他有了至柔勝于至剛的力量。?
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