5月19日，北京市四部門聯(lián)合發(fā)文，明確自6月1日起，酒店項(xiàng)目改住宅將被禁售，一律禁止分層、分單元銷售。但事實(shí)卻與調(diào)控目標(biāo)背離，據(jù)《工人日報(bào)》報(bào)道，由于商住兩用房貸款次數(shù)、購房套數(shù)均不受樓市調(diào)控新政影響，京城熱點(diǎn)區(qū)域九成商用項(xiàng)目售價(jià)整體上揚(yáng)，租價(jià)最高漲六成。商業(yè)項(xiàng)目同樣火爆的還有上海，5月份上海住宅市場成交量大降，商業(yè)地產(chǎn)成交量卻增長50%。

商住兩用房是棲息于住宅物業(yè)與商用物業(yè)之間的“蝙蝠”。具商業(yè)物業(yè)之表，有住宅物業(yè)之實(shí)。目前一些開發(fā)商實(shí)行商改住，即將酒店項(xiàng)目改為住宅銷售，投資者購買此類房產(chǎn)，看中比周邊住宅二手房低10%以上的價(jià)格，認(rèn)為未來的增值可以彌補(bǔ)高稅費(fèi)成本。售房者打出的是風(fēng)險(xiǎn)固定的金字招牌，“不管你有多少套房，都是50%首付，1.1倍利率，買了之后也不影響你今后再買房”。

購房人必須看到，相對于住宅物業(yè)，商業(yè)物業(yè)存在種種不利之處：住宅貸款年限可以達(dá)到20年，商業(yè)物業(yè)最多10年。另外，住宅封頂就可以發(fā)放貸款，商業(yè)物業(yè)必須是竣工驗(yàn)收的房屋，但主體竣工和驗(yàn)收最少相差一年時(shí)間，這樣的時(shí)間差，對于投資者而言，就可能面臨市場不確定性。商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)也遠(yuǎn)高于住宅二手交易費(fèi)用。據(jù)測算，假定投資者以100萬元購進(jìn)一套商業(yè)物業(yè)，以200萬元轉(zhuǎn)讓，大約要繳納53萬元稅收，而且為累進(jìn)稅，即50%以上，最高約62%的利潤要“歸公”，這個(gè)比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅二手房交易費(fèi)用。

但現(xiàn)在看來，商業(yè)物業(yè)的高成本反而成了“先天優(yōu)勢”，并推動(dòng)商住房“逆市火爆”。因?yàn)閷ν顿Y客而言，由于稅費(fèi)高昂、商業(yè)物業(yè)金融杠桿低，商業(yè)物業(yè)的泡沫低于住宅物業(yè)，價(jià)格也相對便宜。反觀住宅物業(yè)，由于房產(chǎn)稅等政策一直處于“但聞樓梯響、不見人下來”的尷尬境地，一旦房價(jià)重新回到上升軌道，推出房產(chǎn)稅，投資者將面臨不可測的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，只要中國收入分配繼續(xù)失衡，只要稅費(fèi)改革遲遲不落地，只要央行大量釋放流動(dòng)性，資金就會從任何意想不到的角落，住宅物業(yè)、商住兩用房、大蒜等各個(gè)行業(yè)，以異乎尋常的方式，突然綻放。如果政府不對商住兩用房市場加以控制，又一朵財(cái)富之花將盛開。

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