簽好店面房屋的租賃合同

租賃店面需要慎重考慮，這中間最重要的步驟就是要簽訂房屋租賃合同，如果稍有疏忽，就可能會使你的餐飲店遭受損失。只有做好這項工作，餐飲店的經(jīng)營才能得到保障。

東北人小江，于2007年變賣了老家的房產(chǎn)，與家人一起到南方謀發(fā)展。小江一心想有所發(fā)展，他打算在深圳搞餐飲。機緣巧合，最終看中了某街道南路的一塊商鋪。10月，他開始和商鋪管理者商談租賃商鋪開辦東北餐飲店一事。

小江在談判租賃合約時，進展十分順利，在約定簽約的當天，商鋪管理者提出要和小宋簽陰陽合同，并將報至房屋租賃管理辦公室備案的一份合同中的租賃面積減小。談及其中的好處，對方表示，這可以規(guī)避上繳一部分費用，至于節(jié)省下來的“成本”，也可以使得小江從中受用。經(jīng)過一番思想斗爭，小江答應了對方所提出的簽陰陽合同的事，而商鋪管理者也將之前敲定的價格又相應下調(diào)了一些。

小江十一月份和該商鋪管理者簽署了房屋租賃合同書。最終，在送去備案的那份“陰陽合同”中，涉及到1、2兩層的租賃總面積為178.6平米，每月租金為11232元，而在他與對方實際履行的“陰陽合同”中，1～2兩層租賃面積為399.11平米，租金為15601.55元。按照規(guī)定，合同的期限為6年，該處物業(yè)每月的管理費標準是3元每平米。當日，在繳納了相應的前期租金、物業(yè)費以及押金3.3萬多元之后，小江得以順利進場，至此，他的東北餐飲店也邁出了第一步。

　　餐飲店于2008年2月正式開張了。開門營業(yè)的當日，小江欣喜異常，但是，他并沒有料及餐飲店之后的經(jīng)營之路會走得如此艱辛。從初期的短暫紅火，到后來的慘淡經(jīng)營，小江的餐飲店只用了很短的時間，便畫出了一幅高開低走的曲線圖。后來，餐飲店幾乎是入不敷出，連續(xù)多月的虧損，終于讓小江無力再將生意維系下去。

??? 鑒于當初簽訂的租期是6年，小江單方面提出中止合同關系屬于違約行為，他將無法拿回所墊付的3萬多元押金，但在轉(zhuǎn)租未果的情況下，他只能接受這樣的結(jié)果。期間，租金、管理費、人工、加上餐飲店前期的投入，小江投入的資金就已經(jīng)接近40萬元。

　　2008年8月，在與小江簽訂了約定終止合同，并簽署相關的終止說明之后，該商鋪管理者最終將鋪位租給了一家日本料理店。偶然的一個機會，小江得知該店與某裝修隊裝修合同中涉及的1層面積為78平米，這個數(shù)字讓他大為吃驚。因為在先前他與商鋪管理者所簽訂的“陰陽合同”中，總計399.11平米的租賃面積由1、2兩層的多塊區(qū)域組成，而1層與2層區(qū)域雖然形狀不同，但面積相差并不是太大，如將399.11的總面積一分為二，得出的結(jié)果顯然與78平米相去甚遠。

　　換句話說，簽了陰陽合同，一心以為拿到了“低價”的小江，實際卻被多收了近一半的面積，仔細算來，多收的租金、管理費以及押金就大約有10萬元。

得知自己被“騙”后，小江也多次找到商鋪管理者交涉，但對方以合同終止、雙方合同關系已經(jīng)結(jié)束為由，未予理睬。不得已，小江于2008年9月向人民法院提起訴訟。

? ??法院在經(jīng)過調(diào)查審理后，以商鋪管理者合同具有欺騙、商鋪管理者故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實，和提供虛假情況，存在合同欺詐行為，最后宣判商鋪經(jīng)營者返還多收受害者小江的部分款項，并要求追加經(jīng)濟賠償共計25萬多元。

開店秘笈：

1.直接與房屋產(chǎn)權的所有者洽談租賃事宜，而不要通過中介。在與房屋產(chǎn)權的所有者洽談租賃事宜時，要查驗房產(chǎn)證及相關的法律文件，并查看其手續(xù)是否齊全，以避免日后不必要的麻煩。

?? ?2.出租承租雙方必須對建筑物和建筑物內(nèi)的附屬設施的維修責任予以確定，一般在合理期限內(nèi)由出租方負責維修或負擔維修費用。

??? 3.合同的起止日期一般由出租方確定，由于租賃合同簽訂后一般不再變動，所以經(jīng)營者可以根據(jù)房租的高低，與出租方洽談租賃期限。

??? 4.明確租金時有可能涉及附加面積和附屬設施等內(nèi)容，必須編制清單，注明完好程度，以作為租賃合同的附件。

??? 5.出、承租雙方首先要統(tǒng)一面積的計算標準，一般應以使用面積為準，因為只有使用面積才是真正用于經(jīng)營的面積。

??? 6.經(jīng)營者在租賃店面房屋時，要檢驗建筑物的公共設施，特別是要檢驗水電、暖氣、燃氣和排水設施等是否可以滿足經(jīng)營的需要。

7.合同中對違約行為要做出規(guī)定。在合同運行過程中，如承租者違約，出租者有權終止合同；如出租者違約，承租者可通過仲裁或起訴要求賠償損失。有關事項議定后，方可簽訂房屋租賃合同。

經(jīng)營者購買商鋪需注意

　? 由于店鋪市場相對住宅市場而言因受政策影響較小，投資回報又被看好，因而在各類型商鋪中，尤以適合餐飲行業(yè)的商鋪最受歡迎。不過，在目前的餐飲商鋪投資中，因設計缺陷、配套不到位等導致商鋪不符合做餐飲標準從而引發(fā)糾紛的情況時有發(fā)生，投資者和開發(fā)商都需引以為戒。

　　2006年6月，武先生看中了龍翔小區(qū)推出的產(chǎn)權式商鋪，“就是感覺這里的商鋪地段好、面積合適，特別適合做餐飲，所以武先生才決定投資，購買時銷售人員也反復承諾自己的商鋪做餐飲絕對沒有問題，可放心經(jīng)營?！?/p>

　　于是，武先生就爽快地交了10萬元的定金，又簽下預售合同，合同中對商鋪的水、電、煤各項配置都有明確的規(guī)定。等300多萬元總價款付清，武先生在10月拿到了所購買的商鋪。

　　事實證明，武先生的眼光的確不錯，拿到商鋪后很快就有租客上門。武先生與做餐飲的孟先生簽訂了租賃合同，租金每月19000元。但到了裝修時，懂行的孟先生發(fā)現(xiàn)，商鋪設置的電容量為15千瓦，達不到做餐飲起碼需要25千瓦的行業(yè)水平，由此堅決要求與武先生解除租賃合同。并非專業(yè)人士的武先生也傻了眼，只能解約。

　　不過沒過多久，武先生又找到了新租客，把商鋪租給了同樣做餐飲的毛先生，每月租金20000元。但，意料不到的是，這次的后果更為嚴重，毛先生那邊差不多馬上裝修完了，最終發(fā)現(xiàn)商鋪內(nèi)的煤氣接頭沒有設置到位，還有排污管道設計因缺少油污沉淀器也不符合行業(yè)要求，導致餐飲許可證批不下來，無法開業(yè)。

　　又氣又惱、進退兩難的武先生跑去質(zhì)問開發(fā)商，開發(fā)商方面只是表示煤氣管道已接近社區(qū)，入戶操作正在申請；至于電容量問題，合同約定的就是15千瓦，并不存在違約的情況。但武先生認為，開發(fā)商在規(guī)劃、建造物業(yè)時應具備專業(yè)水平，現(xiàn)在商鋪有設計缺陷、配置不符合餐飲標準，就是違反了當初的承諾，應當承擔一定的責任。

　　在目前買賣雙方僵持不下的情形下，武先生決定向法院起訴，要求開發(fā)商承擔電容量增容、煤氣接頭入戶、排污管道改造以及賠償租金、傭金等經(jīng)濟損失的責任。

開店秘笈：

??? 1.規(guī)劃、設計、配套要考慮周到，有的商鋪項目是由爛尾樓改造的，內(nèi)部設置還是好多年前的水平，根本不符合現(xiàn)在標準，但在銷售時說得很好。

??? 2.投資者應具備相應知識，具有一定的風險意識，購買時不要只想到餐飲商鋪是市場熱門，租金比其他類型的商鋪高，保值升值潛力也相對較大。

??? 3.買房人在決定投資前應先請教一下業(yè)內(nèi)人士，并向開發(fā)商問清有關情況后讓其做出書面承諾，最好還要查驗一下規(guī)劃設計。

五、餐飲店的特許經(jīng)營

??? 餐飲業(yè)采取特許經(jīng)營方式是在直營的基礎上招募加盟店，實行總部下并設直營店和加盟店。建立特許經(jīng)營體系，是一種知識產(chǎn)權的總體授權或轉(zhuǎn)讓。餐飲業(yè)采取這種特許經(jīng)營，運用這種方式實行擴張，是盤活自身資產(chǎn)及融資的一種形式和手段，既可以賺取合理利潤，又不涉及高資本風險，從而可以更有能力、更高效率地以最低的資本迅速實現(xiàn)自身的發(fā)展計劃。

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餐飲店特許經(jīng)營的必要性

? ?隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人均收入的普遍提高，各種餐飲店、大酒店如雨后春筍般的迅速增多。而大量洋快餐的登陸也對競爭激烈的傳統(tǒng)餐飲業(yè)提出了嚴峻挑戰(zhàn)。

隨著洋快餐的大舉進軍，一種新的餐飲經(jīng)營模式——特許經(jīng)營逐步受到廣大餐飲投資者的關注。

??? 2006年某餐飲店在該地區(qū)又開設了20家分店，這一數(shù)字為該餐飲店已開分店的總和。該餐飲店提供的數(shù)據(jù)證明，餐飲店迅速增加的特許加盟店能夠加速該餐飲店的開店計劃。

該餐飲店于2007年8月在該地區(qū)開設了第一家特許加盟店。僅半年多時間，該餐飲店已在該地區(qū)開設20多家特許加盟店，平均每個月開設特許加盟店的數(shù)量在兩家左右。越來越多特許加盟者的加入，可以緩解該餐飲店開店的投資壓力、加速餐飲店開店的需求。

該餐飲店在該地區(qū)大批量發(fā)展特許經(jīng)營店。而且，該餐飲店的特許加盟店選擇不僅是部分居民收入較低和城市規(guī)模較小的城市開設，而且也推向更大更廣的城市。

特許經(jīng)營改變了傳統(tǒng)的小生產(chǎn)經(jīng)營方式，有效地降低了經(jīng)營成本，擴大了市場占有率，給企業(yè)帶來了巨大的規(guī)模效益。大力發(fā)展連鎖經(jīng)營是餐飲業(yè)提高經(jīng)濟效益的有效途徑和必由之路。國內(nèi)有識之士已開始利用特許經(jīng)營這一有效手段發(fā)展生產(chǎn)經(jīng)營，如北京全聚德烤鴨集團、東安飲食集團、天津狗不理集團、大連渤海餐飲店集團等都走在了國內(nèi)餐飲業(yè)特許經(jīng)營的前列，對行業(yè)的規(guī)模發(fā)展起到了推動作用。|!---page split---|

開店秘笈：

　? 1.卓越顧客服務的需要，特許經(jīng)營的運作基礎是“標準化、簡單化、專業(yè)化”，即“3S”原則。這是一個操作技術很強的“知識化、手冊化”的過程，達到“全方位、統(tǒng)一”的開展卓越顧客服務的目的。

??? 2.終端建設的需要，與“經(jīng)銷、代理”對比，通過特許經(jīng)營建立的銷售終端顯示出更強的穩(wěn)定性、規(guī)范性，更能體現(xiàn)“以顧客為中心”的經(jīng)營理念。

　　3.減少投資風險的需要，投資風險得到有效的化解。

　　4.減少擴張成本的需要，由于不需或很少需要直接投資建立終端，擴張大資金壓力得到有效的緩解。

??? 5.增加企業(yè)的市場競爭力，由于變成了指導者，企業(yè)可以從大量的具體經(jīng)營、管理事務中解放出來，可以更多地進行科技、營銷等方面的創(chuàng)新，進而增加企業(yè)的市場競爭力。

??? 6.組合社會資源，實現(xiàn)企業(yè)的內(nèi)部式擴展，把社會上眾多的中、小資本整合起來，實現(xiàn)“企業(yè)、加盟商、社會、顧客”的共贏局面，從而實現(xiàn)內(nèi)部式擴展。

　? 7.把無形的資產(chǎn)投入變成有形的資產(chǎn)產(chǎn)出，完成由資本輸出型向知識輸出型轉(zhuǎn)變。

餐飲店加盟項目有哪些流程

??? 在上海正式開放特許經(jīng)營計劃的某餐飲店，經(jīng)過現(xiàn)代人的管理方式及完善的特許經(jīng)營制度，僅僅幾年時間，就在上海開設了50多家分店。目前它已成為上海味道最美、價格最廉、環(huán)境最好的連鎖加盟店。

??? 特許加盟是該餐飲店主要采用的方式，每一家餐飲店特許經(jīng)營店初期投資約需15～20萬人民幣，其中包括一筆為其5年的10萬元人民幣加盟費和一個月的訓練費。訓練的內(nèi)容包括店面管理、廚房和水吧技巧等。另外，該餐飲店特許店開業(yè)后，每個月繳納5000元人民幣的管理費。

據(jù)上海餐飲有限公司市場部一位人士介紹，該餐飲店每年開的分店在5家左右，目前上海有50家分店。2008年9月28日上海又開設了分店，擴張十分謹慎。

負責該餐飲店的毛先生在選擇餐飲店加盟者時非常嚴格。該餐飲店的加盟者要將“該餐飲店”看作是一個事業(yè)。加盟該餐飲店的首要條件是必須認同該店的品牌、經(jīng)營模式及經(jīng)營理念；最后是加盟者須親自經(jīng)營管理，并接受該店的專業(yè)培訓及考核，考試合格者方可開店經(jīng)營。

該餐飲店在管理方面主要是采用地區(qū)代理來管理業(yè)務的方式。地區(qū)代理是指在每個拓展店設立一個駐區(qū)辦事處，每區(qū)均有一位熟悉當?shù)貥I(yè)務的駐區(qū)代表，負責該區(qū)的培訓、推廣、管理等事務。在上海，該餐飲店成立了中外合資上海餐飲有限公司并設有分店和區(qū)域代理。

該餐飲店的“原始味道”終于被近乎苛刻的加盟店選擇了，為樹立統(tǒng)一品牌、保證產(chǎn)品質(zhì)量打下了良好的基礎。這也是該餐飲店特許經(jīng)營成功的保證。

?? 開店秘笈：

1.在決定了你感興趣的特許經(jīng)營的業(yè)務類型之后，選擇10～20個特許企業(yè)進行調(diào)查。在初始調(diào)查中，你需要收集盡可能多的關于這些企業(yè)的信息。

??? 2.全面調(diào)查的方面之一是訪問或打電話給現(xiàn)有的特許企業(yè)的加盟者，將受訪的加盟者對你說的話，和特許總部的披露文件及公司手冊中提供的信息進行對照和分析。訪問那些經(jīng)營失敗的加盟者，向他們問同樣的問題。然后比較兩組答案。如果成功的加盟者是因為擁有那些失敗的加盟者所缺乏的背景和經(jīng)歷，那么你就應該在這些方面對自己的優(yōu)勢和劣勢做出切實的分析。

??? 3.如果對特許經(jīng)營的方式和某品牌體系感到滿意，那么你就應該著手訪問該公司總部，以便獲取關于這一特許經(jīng)營項目的進一步的細節(jié)。

??? 5．尋求專業(yè)人士支持，在檢查過經(jīng)營狀況之后，請一位資深顧問(律師、會計師、銀行專業(yè)人士或其他的商業(yè)專家)再審查一遍。因為有專業(yè)人士支持，自己對特許經(jīng)營企業(yè)的投資，不論在金錢上還是在時間上的投入都將會節(jié)省且更有效。

??? 6．特許經(jīng)營合同和注冊商標許可協(xié)議，仔細閱讀將要簽訂的實際合同內(nèi)容，不要急于在這份合同上簽字。聘請一名律師來審查一下合同。為了確保合同和協(xié)議已經(jīng)包括了所有必要條款，需要與律師一起，仔細核對要點。

??? 7．做出最終決策，假如已經(jīng)得到了使自己對該項目感興趣的足夠信息；已經(jīng)對每一個特許經(jīng)營項目的大量加盟者進行了訪問或電話聯(lián)系；已經(jīng)去過了特許者總部；已經(jīng)作了充分的經(jīng)營分析；已經(jīng)仔細審查了合同和協(xié)議，那么就可以作決定了。

?? 加盟條件

開展特許加盟業(yè)務餐飲連鎖店的必須要具備一定的條件，而潛在受許人也必須達到特許人的要求才能入選成為加盟者。一般來說，加盟的條件是：要求具有一定的餐飲經(jīng)驗和管理能力，并具有敬業(yè)精神；熱愛餐飲行業(yè)，具有創(chuàng)業(yè)激情；認同公司總部管理理念；接受公司總部的管理；愿意參加總部的各項培訓，遵守各項管理規(guī)定；具有合作精神，具有一定的投資能力。

?? 最具活力的經(jīng)營方式是特許經(jīng)營，特許經(jīng)營的一個重要的發(fā)展是在國際特許經(jīng)營方面，為產(chǎn)品和服務開辟新的市場空間。小天鵝在繼續(xù)拓展中國內(nèi)地市場，向縱深方向發(fā)展的同時，還開拓了臺灣、澳門市場，另外韓國、日本等地商人的加盟事宜也正在洽談之中。

??? 從1982年只有3張桌子的一間重慶火鍋店發(fā)展到2001年“全國連鎖餐飲十強”的規(guī)模，何永智深深體會道民營企業(yè)要保持持續(xù)發(fā)展有多難?，F(xiàn)在，小天鵝的核心技術——火鍋底料已經(jīng)實現(xiàn)了規(guī)?；a(chǎn)，輻射全國的配送中心也已經(jīng)建成。他們還與成都市烹飪?？茖W校聯(lián)合辦學，為小天鵝提供了豐富的人才儲備。

??? 集團總裁何永智終于可以說：小天鵝已經(jīng)沖破了中餐連鎖的種種障礙而得以快速發(fā)展，這在加盟條件上不容忽視。

??? 首先是特許加盟者要堅持以心換心，不急功近利，與加盟商一起共同維護和遵守良性的商業(yè)秩序，對加盟商實行區(qū)域保護，確保加盟商利益?，F(xiàn)在，小天鵝有20％以上加盟商開兩個店以上，30%～40%的加盟店由老加盟商經(jīng)營著。

??? 其次是特許加盟者要以小天鵝為金子招牌，能夠迅速開展更多的經(jīng)營管理者。

??? 2002年到2003年6月底小天鵝特許加盟店已近2000家，營業(yè)面積150160平方米，營業(yè)額5.12億元。重慶小天鵝集團因特許經(jīng)營事業(yè)的突出成績連續(xù)三年被評為“中國連鎖百強”企業(yè)和“中國餐飲100強”企業(yè)。小天鵝餐飲連鎖公司總經(jīng)理被評為“2002年中國連鎖企業(yè)優(yōu)秀管理者”。顯著的社會效益與經(jīng)濟效益證明了連鎖經(jīng)營的成功，使小天鵝在全國餐飲連鎖業(yè)中成為了一塊金字招牌。

現(xiàn)在，小天鵝集團總裁何永智女士作為重慶火鍋協(xié)會會長和重慶火鍋業(yè)界的領頭人，她的經(jīng)營理念、創(chuàng)新精神繼續(xù)影響著中國火鍋餐飲業(yè)的變革與發(fā)展，而她在民族餐飲連鎖上的選擇加盟者的傳奇經(jīng)歷，更是火鍋業(yè)界濃墨重彩的一筆。

開店秘笈：

??? 1.掌握現(xiàn)代特許經(jīng)營的運作原理，了解特許經(jīng)營的經(jīng)營特點及相關法律知識。餐飲連鎖企業(yè)要發(fā)展特許連鎖業(yè)務，利用別人的資本和人力資源來發(fā)展自己的事業(yè)，必須全面掌握特許經(jīng)營的運作原理、經(jīng)營特點，才能建立一個有效經(jīng)營的特許組織。否則，將會導致失敗。

??? 2.具有對特許經(jīng)營體系進行良好管理的能力。餐飲連鎖企業(yè)開展特許業(yè)務，必須擁有科學高效的組織機構(gòu)和現(xiàn)代餐飲企業(yè)的經(jīng)營管理經(jīng)驗。連鎖企業(yè)總部的管理能力必須足以指導和維持整個組織的正常運行，如市場開發(fā)、人力資源配置及開發(fā)、日常經(jīng)營業(yè)務的控制等。

??? 3.必須具備一個能被社會公眾廣泛接受的企業(yè)形象。通過精心設計的鮮明并具有個性的CIS識別系統(tǒng)，能迅速引起公眾注意，并得到目標顧客群青睞。餐飲連鎖企業(yè)要吸引潛在受許人以及廣大顧客，必須具備一個深得公眾好評的企業(yè)形象。

4.所提供的餐飲產(chǎn)品及服務標準必須具有規(guī)范性，經(jīng)營模式必須具有統(tǒng)一性。這也是餐飲連鎖企業(yè)本身應具備的特性。開展特許加盟業(yè)務，是將本餐飲企業(yè)開發(fā)的餐飲產(chǎn)品、服務及經(jīng)營體系，以營業(yè)合同的形式授予加盟店在規(guī)定區(qū)域的經(jīng)營權。所以，對其產(chǎn)品規(guī)范性與經(jīng)營模式統(tǒng)一性的要求很高。

5.所提供的餐飲產(chǎn)品必須具有獨特性。餐飲連鎖企業(yè)要吸引眾多加盟店加盟，并且使其樂意支付一定的經(jīng)營權使用費及履行其應承擔的義務，必須有其他餐飲連鎖企業(yè)無可比擬的獨特的產(chǎn)品優(yōu)勢及吸引力。

制定出受許人所應具備的條件

一個好的加盟者，是特許經(jīng)營成功的基本保證。若在選擇時沒有慎重考慮，很可能會導致加盟店經(jīng)營失敗，甚至影響整個連鎖企業(yè)的公眾形象和信譽。因此，餐飲連鎖企業(yè)應制定出受許人所應具備的條件。

鄒先生是某餐飲店的老板，他在選擇受許人的資格方面，主要有以下幾點要求：1.受許人必須具備企業(yè)家精神和強烈的成功欲望；2.受許人必須具有較強的商業(yè)背景，尤其應具備處理人際關系和財務管理的特殊技能；3.受許人必須愿意參加培訓項目，培訓項目需要全力以赴，并可能需要較長的時間才能完成；4.受許人必須具備獨立財務資格，并且準備將其全部的時間和精力投入到餐飲店的日常經(jīng)營活動中；5.該餐飲店總部不提供任何財務支持，受許人必須自備資金，或通過信貸機構(gòu)。

只有選好了加盟者，才有可能經(jīng)營成功，鄒先生在這一點上做的很成功，也由此在餐飲行業(yè)好好賺了一筆。

開店秘笈：

1.受許人的經(jīng)營意識。無論受許人是個人還是組織，連鎖總部都應把受許人是否具備專業(yè)性的經(jīng)營意識作為首要的選擇條件。并且，還要看受許人能否全身心地投入加盟店經(jīng)營。

2.受許人的財力。潛在受許人必須具備一定的資金，也必須在加盟店投入自己的資金。適度的資金投入能對受許人產(chǎn)生有效的刺激，這是特許權交易中的一個基本特征。

3.受許人的管理組織能力。加盟店的日常運作是否順利，取決于受許人的管理組織能力。所以，在選擇受許人時，應考察受許人以往的實際工作經(jīng)驗以及管理組織能力。

4.受許人對特許人的信任。受許人若對特許人提供的體系方法和經(jīng)營訣竅缺乏信任，必將影響其遵守特許體系規(guī)則及其與特許人之間的良好溝通。所以，為了達到一個共同目標，即特許經(jīng)營的成功，受許人必須擁有對特許人的高度信任。

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