2005投資房產(chǎn)博覽會(huì)暨商用房產(chǎn)及商鋪展覽會(huì)近日在上海展覽中心舉行。隨著樓市調(diào)控政策逐步發(fā)力，普通住宅的投資市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了震蕩，商業(yè)房產(chǎn)卻依然處于升溫狀態(tài)。特別是面向普通投資者的商鋪，在此次展會(huì)上成了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　一鋪真能養(yǎng)三代？

　　常言道“一鋪養(yǎng)三代”，這充分體現(xiàn)了商鋪投資回報(bào)率較高的特點(diǎn)。在一些商鋪開發(fā)商的廣告中，可以看到年收益率8%至10%的誘人承諾。高回報(bào)的誘惑成就了近年來(lái)商鋪投資的火爆行情：2004年，新塘橋生活廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)商鋪一期推出129個(gè)小鋪位，每平方米18000元，開盤當(dāng)日一個(gè)上午就售空，有的購(gòu)鋪者排了三天三夜的隊(duì)才買到；地處市中心康定路的一處商鋪，售價(jià)每平米3萬(wàn)元以上，開盤后不到半月，銷售已超過(guò)七成。就連松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的商鋪，每平方米售價(jià)6000 元左右，在預(yù)售期就售罄。

　　有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2005年上海樓市中的商業(yè)地產(chǎn)份額繼續(xù)擴(kuò)大，目前已由以往不足5%上升到近15%。值得關(guān)注的是，普通投資者的商鋪回報(bào)率卻從當(dāng)初的12%左右下降到目前的6%至8%。雖然這個(gè)回報(bào)率依然相當(dāng)高，但已經(jīng)顯現(xiàn)出商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)。

　　投資陷阱層出不窮

　　在商鋪投資行情逐步升溫的影響下，一系列的投資“陷阱”也浮出水面。有兩類風(fēng)險(xiǎn)最值得注意，首先是承諾最低收益率。2004年，在商鋪投資熱紅火了兩年后，北京商鋪市場(chǎng)出現(xiàn)了一例又一例投資回報(bào)不能兌現(xiàn)的案例，像巨庫(kù)、第五大道等，在項(xiàng)目銷售時(shí)，開發(fā)商方面宣傳可以獲得8%～10%的回報(bào)率，開業(yè)半年后，商鋪的出租率仍未超過(guò)60%，高額的投資回報(bào)率沒(méi)能實(shí)現(xiàn)。

　　除了承諾投資收益保底之外，另外一大陷阱是商鋪“拆零”。由于一般的商鋪面積都比較大，普通投資者很難承受，因此一些開發(fā)商打出了所謂“拆零”的口號(hào)，并承諾可以辦理小產(chǎn)證。但事實(shí)上，根據(jù)有關(guān)的政策，“拆零”的前提是必須向房地部門申請(qǐng)，辦理審批程序。如要改變承重結(jié)構(gòu)等，須向建設(shè)、規(guī)劃、消防、衛(wèi)生等管理部門辦理報(bào)批手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)方能分割，分割后，還應(yīng)辦理變更登記手續(xù)方可銷售。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，應(yīng)該首先看到這些變更登記文件。否則根本拿不到產(chǎn)證，也不要說(shuō)收益了。

　　只看地段遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠

　　對(duì)于許多初入的投資者來(lái)說(shuō)，投資商鋪首先關(guān)注地段和價(jià)格，事實(shí)上這些僅只是基礎(chǔ)。從理論上講，商鋪需在一定的商業(yè)氛圍中才能存活、發(fā)展。對(duì)于還未形成氣候的商圈，自然需要花費(fèi)一些時(shí)間“培育”。只有在商業(yè)氛圍被培養(yǎng)出來(lái)之后，商鋪才能夠?qū)崿F(xiàn)理想的經(jīng)營(yíng)狀況和投資回報(bào)。如果開發(fā)商只是引用一些概念，一味宣傳離鬧市比較近，卻沒(méi)有具體的商業(yè)開發(fā)計(jì)劃，這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

　　從目前上海的商業(yè)環(huán)境來(lái)看，同樣是商業(yè)中心地區(qū)，商鋪?zhàn)饨饍r(jià)差進(jìn)一步拉大，最大在3倍以上，至于次商業(yè)中心地區(qū)的社區(qū)商業(yè)街價(jià)差更大，高的達(dá)10倍以上。決定商鋪?zhàn)饨鸬脑蚨喾N多樣，不單單是一個(gè)地理位置的概念。比如周邊商業(yè)氛圍、地勢(shì)走向、樓層高低、商鋪面積等都可能造成租金的高低差距。因此在投資商鋪，特別是外地商鋪的時(shí)候，更要謹(jǐn)慎。

　　商圈的形成需要?dú)v史的沉淀，商鋪投資不是短線“打滑板”，而是長(zhǎng)線投資。投資者對(duì)挑選商鋪應(yīng)保持理性，事先找投資顧問(wèn)或業(yè)內(nèi)專家分析可行性，不可一時(shí)輕信開發(fā)商的遠(yuǎn)期承諾沖動(dòng)投資。

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