? 核心商圈商鋪的難以旺場(chǎng)，在某種程度上促進(jìn)了社區(qū)商鋪的趨勢(shì)。

?　12月8日，新中銀·金色華庭“新街口”商鋪正式對(duì)外發(fā)售。記者在現(xiàn)場(chǎng)了解到，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天雖然僅推售50個(gè)商鋪，但現(xiàn)場(chǎng)有意向客戶卻超過(guò)250人。與此相對(duì)的是，一些地段被一致看好商鋪，卻一片冷清。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著目前東莞投資型物業(yè)更傾向于社區(qū)型街鋪。

　　據(jù)了解，繼“新街口”之后，元旦前后理想0769也即推出三期商鋪，將主要服務(wù)于小區(qū)生活。

　　社區(qū)商鋪

　　投資風(fēng)險(xiǎn)低優(yōu)勢(shì)漸顯

　　“社區(qū)商鋪與城市大商圈的商鋪?zhàn)畲蟮牟煌嵌ㄎ?。”理?769營(yíng)銷部經(jīng)理黃偉表示，社區(qū)商鋪定位是社區(qū)業(yè)態(tài)，主要是為了滿足小區(qū)居民日常生活需求，如餐飲、士多、美容美發(fā)等。“相對(duì)于城市商圈的商鋪而言，投資社區(qū)商鋪的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。因?yàn)樯鐓^(qū)商鋪面對(duì)的群體主要只是小區(qū)居民，市場(chǎng)變化因素少，消費(fèi)人群相對(duì)固定，依賴其他因素少?！?/p>

　　營(yíng)銷代理公司瑞峰置業(yè)金色華庭項(xiàng)目策劃經(jīng)理逄臻也認(rèn)為，隨著南城新中央生活區(qū)地位的確立，南城中央生活區(qū)內(nèi)社區(qū)配套型商鋪的投資價(jià)值已逐漸被市場(chǎng)認(rèn)可，市場(chǎng)投資前景不容置疑。

　　目前，東莞投資型物業(yè)漸漸傾向于社區(qū)型街鋪。據(jù)了解，理想0769也將在元旦前后推出的三期商鋪，屆時(shí)將連同前面的兩期商鋪以及將來(lái)的第四期商鋪，將組成一個(gè)“Living mall”，作為主要服務(wù)于小區(qū)生活的一種業(yè)態(tài)，暫定名為“第五街”，并將會(huì)分街區(qū)經(jīng)營(yíng)不同的業(yè)態(tài)項(xiàng)目。

　　據(jù)了解，開(kāi)發(fā)完畢后，理想0769有將近6000多戶2萬(wàn)人左右，四期加起來(lái)的商鋪面積有3萬(wàn)平方米，租金回報(bào)率達(dá)6%左右。

　　商圈商鋪

　　租金高受限多難以旺場(chǎng)

　黃偉認(rèn)為，雖然商業(yè)中心地段的商業(yè)商鋪在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上可能有更廣的范圍，但其租金也會(huì)相對(duì)較高。另外，這類商鋪一般都需要一個(gè)旺場(chǎng)期，要靠該商圈里的大商家或主力店的帶動(dòng)作用。

　　“投資商鋪除了地段外，還要看配套?！秉S偉表示，第一國(guó)際地段其實(shí)是不錯(cuò)的，但一直處于冷清狀態(tài)，主要是因?yàn)槟壳霸摰囟闻涮走€不是很完善，人氣不能聚集，“另外一個(gè)重要原因，則是第一國(guó)際的寫(xiě)字樓入駐率還不是很高。東莞是一個(gè)勞動(dòng)密集型的工業(yè)城市，對(duì)寫(xiě)字樓的需求還有一個(gè)城市轉(zhuǎn)性的過(guò)渡時(shí)期。而第一國(guó)際的寫(xiě)字樓量多，恐一時(shí)難以消化?！秉S偉認(rèn)為，行政中心的寫(xiě)字樓離該商圈還有一定距離，因此該商圈的旺場(chǎng)可能還要一段時(shí)間。

　　滿堂紅綜合部負(fù)責(zé)人熊佳也認(rèn)為，投資社區(qū)商鋪，如新中銀商鋪，只要有超市等較大的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐，加上原有小區(qū)住戶，投資立馬都可以收租了。相比之下，像第一國(guó)際這種商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)比較大。

　　據(jù)了解，地王廣場(chǎng)雖然處于人流密集中心地段，但今年出現(xiàn)不少商鋪撤出的情況，熊佳認(rèn)為，這主要是因?yàn)槠湓卸ㄎ缓瓦M(jìn)場(chǎng)租金都比較高，而東莞的白領(lǐng)相對(duì)較少，再上東莞市民消費(fèi)觀念的原因，比如目前東莞已有吉之島、海雅、天虹等形成一定氣候的購(gòu)物點(diǎn)，但東莞人仍習(xí)慣于到香港澳門(mén)等地購(gòu)買(mǎi)中高檔物品，這種消費(fèi)習(xí)慣某種程度上造成了東莞本地一些中高檔商業(yè)項(xiàng)目難以為繼。

　　“另外，第一國(guó)際商鋪地處核心地段卻經(jīng)營(yíng)并不理想，還有幾個(gè)原因。”滿堂紅金月灣分店助理經(jīng)理邵柱康分析認(rèn)為，一是目前東莞正處于轉(zhuǎn)型時(shí)期，對(duì)寫(xiě)字樓等物業(yè)的需求有限，導(dǎo)致人流量的不足；二是東莞人的消費(fèi)習(xí)慣還不足于撐起商圈商鋪的需求量。

　　市場(chǎng)分析

　　莞物業(yè)投資商鋪約占3成

　　商圈商鋪的難以旺場(chǎng)，在某種程度上促進(jìn)了社區(qū)商鋪的火熱。據(jù)滿堂紅綜合部負(fù)責(zé)人熊佳介紹，在中介公司，投資房子和商鋪的比例大致在7：3左右，投資商鋪的人一般經(jīng)濟(jì)實(shí)力都較雄厚，而投資商鋪的回報(bào)率一般也比投資房產(chǎn)要高?！霸跂|莞某些有特色產(chǎn)業(yè)或者經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的鎮(zhèn)區(qū)，商鋪投資方面的回報(bào)并不比城區(qū)差，如長(zhǎng)安、厚街、常平、樟木頭、虎門(mén)等這5個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，鋪位租金都很高?！?/p>

　　金信聯(lián)行宏遠(yuǎn)分行經(jīng)理李倩認(rèn)為，商鋪的投資前景在二手市場(chǎng)會(huì)體現(xiàn)得更為充分，因?yàn)樵诖酥耙呀?jīng)逐漸形成趨勢(shì)，升值空間和潛力都已經(jīng)可以看出來(lái)。

　　她認(rèn)為，投資商鋪?zhàn)钪匾氖强吹囟?，其次是商鋪周?chē)呐涮??！跋竦谝粐?guó)際、地王等雖然有不錯(cuò)的地段優(yōu)勢(shì)，但因?yàn)闁|莞的商業(yè)點(diǎn)隨著城市的擴(kuò)張而分散，不象深圳東門(mén)商圈如此集中，因此商鋪的投資也隨之分散。”李倩表示，另一方面，第一國(guó)際和地王廣場(chǎng)在定位以及招商上，可能存在一些與市場(chǎng)脫節(jié)之處，因此在商鋪投資方式可能還欠缺人氣和火候。

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