某選址大師所言：“一個商業(yè)項目的成功與否，在選定了地點的那一刻就已經(jīng)注定，地點選得好，該項目就成功了80％；反之，我們只有20%的把握”。商業(yè)地產(chǎn)是局限的，是特殊的。它們很難用后天的努力去彌補太多的先天不足，這是商業(yè)地產(chǎn)的特性。所以說商業(yè)地產(chǎn)是賭注、是挑戰(zhàn)，更是機遇。我們將在近期與商業(yè)地產(chǎn)投資人士共同探討商業(yè)地產(chǎn)的選址策略，共同挑戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的精髓。

　　“地段、地段、還是地段”――這句話太適合不過商業(yè)地產(chǎn)了，商業(yè)地產(chǎn)的選址直接影響到經(jīng)營者的利益，也側(cè)面影響到了商業(yè)地產(chǎn)投資者的收租利益，所以說好的商業(yè)地產(chǎn)一鋪養(yǎng)幾代，不好的商業(yè)地產(chǎn)一鋪悔一代，絲毫不為過。

　　大型綜合購物中心投資存在很大的風(fēng)險性，其對于區(qū)位的選擇、業(yè)態(tài)的選擇要求很高，很多投資者不愿觸及這個燙手的商業(yè)地產(chǎn)形式。大型綜合購物中心基本可分為整租和整售模式；分租、分售，整體管理經(jīng)營模式。

　　投資大型綜合購物中心選址分析：

　　全面充分考核

　　城市經(jīng)濟狀況

　　全面了解城市經(jīng)濟環(huán)境。從總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)、收入水平、消費水平，GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況，城鄉(xiāng)居民人均支配收入等考察指標(biāo)去了解城市經(jīng)濟環(huán)境。盡可能的熟悉城市政策環(huán)境及城市商業(yè)規(guī)劃。

　　充分考慮周圍商圈。要明確該購物中心的商圈范圍，了解商圈人口分布狀況及生活結(jié)構(gòu)。投資者應(yīng)重點考慮因素：一、人口數(shù)量及特點；二、城市建設(shè)成熟程度；三、周邊配套設(shè)施狀況；四、商業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　大型綜合購物中心

　　位置選擇要素

　　道路類別是位置選擇第一要素。它直接影響消費行為。道路依用途可分為交通樞紐、連接通道、商業(yè)干道。像泉城路就是濟南最核心的商業(yè)干道。

　　客流進入的方便度。除了道路類別外，還要考慮的是否道路中有障礙物，比如交通隔欄等，障礙物會減少顧客的興趣。周邊環(huán)境和目前的商業(yè)設(shè)施。同業(yè)經(jīng)營雖然會使投資的新項目面臨強大的競爭，但也能形成集合效應(yīng)，業(yè)態(tài)的錯位經(jīng)營的互補同樣關(guān)鍵。

　　建筑能見度和日照情況。商業(yè)建筑能否容易被顧客找到，及商業(yè)的能見度是一個非常關(guān)鍵的要素。日照情況對商業(yè)的經(jīng)營非常關(guān)鍵。在濟南選址時，夏天的周末，許多消費者選擇在商場購物躲避酷熱，西曬的商業(yè)店鋪往往冷冷清清，相反方向的則會門庭若市。

　　大型購物中心商圈的

　　人口類別考察

　　購物中心在其特定的商圈范圍內(nèi)服務(wù)的對象，顧客來源基本分為三部分：居住人口，居住在項目附近的常住人口，這部分人口具有一定的地域性，是核心商圈的基本顧客來源。工作人口，工作地點在附近的人口，這些人有不少會形成購物、休閑的習(xí)慣，他們是次級商圈中基本顧客的主要來源。一般來說，在購物中心附近工作的人口越多，商圈規(guī)模相對越大，潛在的客戶質(zhì)量就多，對購物中心經(jīng)營越有利。流動人口，主要在交通要道、商業(yè)繁華地區(qū)、公共活動場所過往的人口。這些流動人口是構(gòu)成邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎(chǔ)，一個地區(qū)的流動人口越多，在這一地區(qū)經(jīng)營的購物中心可以捕獲的潛在顧客就越多。

　　大型購物中心的

　　四大區(qū)位原則

　　第一原則：最短時間原則。購物中心應(yīng)當(dāng)位于人流集散最方便的區(qū)位。傳統(tǒng)商業(yè)建筑都混雜在居民區(qū)中間，但隨著交通改善，購物者的活動范圍大大增加，因此距離已經(jīng)不是決定購物者行為的主要因素了，而更多的要考慮購物過程所花費的行車時間。

　　第二原則：區(qū)位易達性原則。用地一般分布于交通便捷、易達性好的位置。易達性取決于交通工具和道路狀況。

　　第三原則：聚集原則。商業(yè)活動都具有集聚效應(yīng)，集中布置能夠相互促進，以提高整體吸引力。城市人流、物流和城市社會經(jīng)濟活動的焦點常常成為優(yōu)先選擇的地點。

　　第四原則：接近購買力原則。指商業(yè)用地要接近人口稠密區(qū)，又要接近高收入或高消費人口分布區(qū)。

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