愛華網(wǎng)????摘要：本文對零售商業(yè)用地選址影響因素進行分析，分別從地段條件、商品銷售潛力以及政治因素三方面做了較為詳細的研究。 關(guān)鍵詞：選址地段條件銷售潛力 當代經(jīng)濟的一個重要特征是對勞動力有巨大吸納能力的零售業(yè)的迅速發(fā)展，這使得城市用地結(jié)構(gòu)和布局必然會隨之發(fā)生變化，與之相關(guān)的商業(yè)用地開發(fā)選址問題也不斷得到各方面的重視。相對于住宅和工業(yè)市場開發(fā)而言，關(guān)于商業(yè)類房地產(chǎn)開發(fā)的認識還不全面，存在很大的投機性，且風險相對較高。因此，本文將從地理位置、經(jīng)濟及政治因素等幾個方面出發(fā)，對城市零售商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)選址問題進行探討。 ??????????????????一、地段條件 在不動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中有一句古話說，城市不動產(chǎn)的三條最重要的特征:一是地段，二是地段，第三還是地段?！边@足以說明地段在城市土地經(jīng)濟中的作用，它直接關(guān)系到土地的利用及其經(jīng)濟價值與社會價值。對于視經(jīng)濟效益為命脈的零售業(yè)而言，這一因素更是至關(guān)重要，有時甚至能決定其成敗。 首先，商業(yè)企業(yè)的地段就是要確保能獲得最大的利潤。由于聚合經(jīng)濟的存在，城市地區(qū)一直就是最理想的選擇，而對于城市中的不同地段，企業(yè)應(yīng)支付不同的招標租金，這就取決于土地價格。城市區(qū)位理論得出這樣的結(jié)論:從城市中心向外，城市土地價格逐步下降，從城市邊緣向內(nèi)，城市土地價格逐步上升，從而形成所謂的價格梯度。土地使用者競爭投標，形成了土地利用密度和土地租金有規(guī)律的下降斜率見圖1)。 ? 從圖中我們可以更明顯地看出，商業(yè)用地大都占據(jù)著城市中心地區(qū)最繁華、人口密度最高的地段，一來它的行業(yè)特征要求必須駐扎于此，二來它的高利潤回報擔負得起這些地段的高額地價。當然，在考慮距中心商業(yè)區(qū)的距離和土地招標租金的關(guān)系上，應(yīng)根據(jù)實際情況找出一個最佳選擇，很顯然，如果所處地段太偏，商家利潤無法保障;如果土地租金太高，商家同樣會得不償失，所以商家總是尋求相對土地租金較低，又能獲得最大利潤的地段。這個問題可通過繪制城市商業(yè)用地的招標租金曲線來幫助分析和解決（見圖2）。 該圖基于單位土地租金的一般形式: r(d)為地租，d是距中心商業(yè)區(qū)的距離，p和q是產(chǎn)品的價格和數(shù)量，c(d)為商家的生產(chǎn)費用，n(d)是在距離d內(nèi)出租土地的數(shù)量，f(d)為運費，為既定的利潤水平。這些數(shù)據(jù)都可以獲得。圖中R(d)為市場租金斜率，主要取決于產(chǎn)量q和運輸費用為在兩個不同的地段上獲得的利潤。如果令，設(shè)運費固定不變，f=f(d)，則用直線表示商業(yè)用地的招標租金曲線，這樣隨著利潤水平的提高，招標租金下降，所以，圖中，大于，招標租金相應(yīng)地較低。 但企業(yè)的招標租金函數(shù)不一定是線性的，考慮各個變量，我們大致得出一條曲線。那么，企業(yè)可以在市場租金斜率與最低招標租金曲線相切的位置上取得最大利潤。箭頭指的是改進方向，其結(jié)果將導致企業(yè)利潤增加。均衡點是指距中心商業(yè)區(qū)的距離，租金為re的de點(如圖示)，這就是我們要找的最佳選擇地段。在這里，企業(yè)僅付出最低的租金即可獲得滿意的收益。 ????????????二、零售商品的銷售潛力 一個零售中心的光顧總量依賴于三個因素。第一個是該中心相對于其它中心的屬性;第二個是該中心相對于其競爭者的位置。這兩個因素一起決定了任一給定家庭的購物概率。第三個因素是家庭的空間分布或者位置。一個中心可能有相當理想的屬性組合，但如果它的位置不在對這一組合評價較高的大量家庭附近，或者其它中心的位置距離這些家庭更近，它就不會產(chǎn)生足夠的客流量。根據(jù)這一結(jié)論，我們給出經(jīng)驗計算公式，如下: 式中，t是商品類別，如食品、服裝、家具等;Ptij是住在i地區(qū)的居民，到j(luò)地區(qū)商店購買t種商品的可能性;Sti是對j地區(qū)零售業(yè)務(wù)的衡量，如:零售額、覆蓋面，或者銷售t種商品所雇傭的人員;Tij是顧客與商店之間的距離，通常以時間來衡量;ht-購買t種商品的各種不方便因素，越不方便，則h值越高。計算出Ptij是第一步，考慮到人口、收入、花費等方面，就得到公式: 式中，指j地區(qū)零售商品t和銷售潛力;?是對t種商品預(yù)先計算的概率;POPi;是i地的人口數(shù);Incomei是在i地區(qū)的可支配收入;?:是在i地區(qū)居民可支配收入中，消費t種商品的邊際傾向。 從公式中我們可以清楚地看到，一個地方零售商品的銷售潛力，要受、POPi、Incomei和:等因素成正比的影響。也就是說，人們到j(luò)地購買t種商品的可能性越大，則j地t種商品的零售潛力也越大;同樣，i地區(qū)居民的收入越高，他們用在t種商品上的支出占其收入的比例越高，則t種商品零售潛力就越大。 ??????????三、政府對房地產(chǎn)開發(fā)的影響 政府的政策及其態(tài)度、政治環(huán)境的穩(wěn)定等等，都是關(guān)系到市場發(fā)展的重要因素。尤其是在用地方面，政府相關(guān)的土地政策對于商家的決策分析會有很大的影響:積極優(yōu)惠的政策能促使投資的順利進行;相反，過多的限制條件以及政府的干預(yù)會阻撓投資的健康發(fā)展。所以，在考慮選址之前，應(yīng)當對所在地的土地政策、開發(fā)限制要求等相關(guān)政治條件了解透徹，這樣才能保證選址的科學性和經(jīng)濟合理性。 目前，國家大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，政府對于商業(yè)用地開發(fā)，都是采取鼓勵、優(yōu)惠政策，這無疑給商業(yè)用地開發(fā)創(chuàng)造了一個比較好的大環(huán)境。國家先后出臺了相應(yīng)的土地改革措施辦法，包括盤活存量土地、普及租賃制度、實行商業(yè)性用地出讓等。目前，我國正在積極嘗試國有土地使用權(quán)出讓拍賣的方式，并渴望構(gòu)建一個適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制的市場，以商業(yè)性用地為突破口，一級市場政府宏觀調(diào)控土地資源供應(yīng)總量，二、三級市場適度競爭的規(guī)范、高效的拍賣市場。這些積極的改革措施，無疑給商家提供一個更開放、公平、合法的市場空間，商家可以充分發(fā)揮自己的競爭優(yōu)勢，選擇自己最佳投資地址。 通過前面的分析，我們認識到地理位置、社會經(jīng)濟以及政治等多方面因素對于零售商業(yè)用地選址的影響，這也為今后商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)決策提供了一定的參考價值。在實際應(yīng)用的過程中，對于數(shù)學模型中幾個參數(shù)的數(shù)值估計，目前主要可以通過有關(guān)部門數(shù)據(jù)提供、問卷調(diào)查、電話訪問以及市場預(yù)測等方法得出的，因此，我們將會在今后的研究中不斷努力，爭取在選址的準確性上有所突破。 參考文獻: 1、劉衛(wèi)東，彭俊等，城市化地區(qū)土地非農(nóng)開發(fā)，科學出版社，1999
2、Denise?Dipasquale，William?C.Wheaton著，城市經(jīng)濟學與房地產(chǎn)市場，經(jīng)濟科學出版社，2002
愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/112152.html
