記者日前隨商務(wù)部商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查組赴全國(guó)部分城市采訪時(shí)了解到,因超市經(jīng)營(yíng)不善而導(dǎo)致供貨商被“套牢”的“普爾斯馬特”現(xiàn)象并非僅僅存在于零售行業(yè)。近年來(lái),在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,也屢屢出現(xiàn)了中小投資者因不能得到開(kāi)發(fā)商承諾的投資回報(bào)而被“套牢”、并與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛的“普馬”現(xiàn)象。
據(jù)調(diào)查組人士介紹,在北京、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、武漢、南京等城市,投資者或租戶退租、退房等群體事件層出不窮,有的甚至引發(fā)了業(yè)主圍攻開(kāi)發(fā)商、罷市、集體上訪的社會(huì)事件。
據(jù)介紹,今年5月份,武漢市上萬(wàn)平方米的大型商場(chǎng)———萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè),開(kāi)發(fā)商以每平方米均價(jià)3.5萬(wàn)元的價(jià)格把商場(chǎng)分售給400多位業(yè)主,業(yè)主轉(zhuǎn)手將商鋪?zhàn)饨o幾百位租戶。但在最初一段時(shí)間內(nèi),由于缺乏商業(yè)氛圍,許多商鋪生意冷清,業(yè)主和租戶無(wú)法承擔(dān)高額租金,開(kāi)業(yè)不久即與開(kāi)發(fā)商“上演”了租戶退租、鬧事的惡劣事件。
位于西三環(huán)的北京碧溪家居廣場(chǎng)宣傳“每個(gè)攤位(13.3平方米,售價(jià)16萬(wàn))一年可收入租金1.9萬(wàn)元(年收益12%),并在3年內(nèi)可原價(jià)回購(gòu)商鋪,超過(guò)3年每年遞增原價(jià)的5%”。至2004年10月,共有2000多人購(gòu)買了5000個(gè)攤位。但因開(kāi)發(fā)商無(wú)法履行承諾,已有200多個(gè)業(yè)主將其告上法庭。
為什么商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也會(huì)引發(fā)“普馬”危機(jī)?調(diào)查組人士分析認(rèn)為,“產(chǎn)權(quán)式商鋪”開(kāi)發(fā)模式難逃其責(zé)。

據(jù)調(diào)查組分析認(rèn)為,目前我國(guó)一些實(shí)力不濟(jì)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了盡快收回開(kāi)發(fā)資金,以償還從銀行、其他企業(yè)、以及施工隊(duì)那里借貸和拖欠的資金,采用把地產(chǎn)分割成小塊出售、實(shí)施“產(chǎn)權(quán)式商鋪”開(kāi)發(fā)模式,并向中小投資者承諾將售出的商鋪由開(kāi)發(fā)商返租,許以8%到12%的高額投資回報(bào),有的開(kāi)發(fā)商甚至承諾在一定期限內(nèi)回購(gòu)?fù)顿Y者購(gòu)買的商鋪。
“這些只是開(kāi)發(fā)商為了吸引中小投資者投資而打出的廣告?!币晃婚_(kāi)發(fā)商向記者自曝開(kāi)發(fā)內(nèi)幕:一般來(lái)講,為吸引人氣,一些資金緊張的開(kāi)發(fā)商為會(huì)以極低的租金把10%到20%的商業(yè)面積租給有聲望的大超市、大賣場(chǎng),開(kāi)發(fā)商在這一項(xiàng)目上并不賺錢。但通過(guò)廣告吸引投資者,用售后返租的方式把剩余面積分塊高價(jià)賣出,這才是開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的主要部分。
“目前全國(guó)商業(yè)平均利潤(rùn)僅為2%左右,根本不能支撐8%至12%的回報(bào)?!闭{(diào)查組人士告訴記者,一旦出現(xiàn)商鋪經(jīng)營(yíng)困難、開(kāi)發(fā)商不能實(shí)現(xiàn)承諾時(shí),就很可能對(duì)中小投資者造成致命打擊。
“產(chǎn)權(quán)式商鋪”開(kāi)發(fā)模式正是引起經(jīng)營(yíng)混亂,進(jìn)而帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)“普馬”危機(jī)的首要因素。據(jù)介紹,從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)看,幾乎沒(méi)有將商業(yè)地產(chǎn)分割銷售的做法,都是只租不售,這樣有利于商業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)和管理,而國(guó)內(nèi)則恰恰相反。一些開(kāi)發(fā)商因資金實(shí)力較弱,迫于資金回籠的壓力,為了償還銀行和施工隊(duì)的資金,不得不通過(guò)“售出返租”的形式把一塊塊地產(chǎn)分售給中小投資者,賣完后一走了之,絲毫不管商業(yè)氛圍的培育。在分塊售出之后,由于不再是所有者,面對(duì)幾百家商鋪,開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),在缺乏一定商業(yè)氛圍的情況下,很有可能導(dǎo)致許多賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)混亂、經(jīng)營(yíng)惡化的后果,并會(huì)引發(fā)開(kāi)發(fā)商和租戶、業(yè)主間的沖突,演變成商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的“普爾斯馬特”。
有專家表示,我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)中普遍存在的追求短期利潤(rùn)的非理性心理、以及商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中缺乏一定的融資渠道,也是造成目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“普爾斯馬特現(xiàn)象出現(xiàn)的重要原因。
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