愛華網(wǎng)作為民營資本投資商業(yè)地產(chǎn)的一員，劉老板及其合作伙伴正試圖為他們在內(nèi)地投資建造的購物中心找到一個有實力的大租戶，但是這一愿望似乎并不容易實現(xiàn)?！艾F(xiàn)在閑置物業(yè)太多，商家可選擇的范圍也大，他們開出來的條件相當苛刻?！睋?jù)說，劉老板此前也曾接觸過幾家中外零售巨頭，但不是租金出價太低，就是要求修改物業(yè)規(guī)劃，“我們還要再投入1000多萬元，這個成本太高了?！? 這顯然不僅僅是一個地產(chǎn)投資者的悲慘遭遇。來自權(quán)威機構(gòu)的一份關(guān)于中國內(nèi)地購物中心發(fā)展障礙的網(wǎng)上調(diào)查結(jié)果顯示，購物中心招租困難甚至超過開發(fā)資金難題，占了40%的比重。而《第一財經(jīng)日報》從國家有關(guān)部門獲悉，去年上半年，全國商業(yè)用房空置面積達到2878萬平方米，占全國商品房空置面積的27.2％，空置面積比住宅高了18％。其中，北京空置一年以上的商業(yè)面積增長了33.2％，成都的情況達到了77％，重慶商業(yè)空置面積達到247萬平方米，占全體商品房的44％，福州的空置面積則是近幾年商業(yè)面積的2倍。? 顯然，要消化這些現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)需要一個龐大的“胃”在下游承接。? 百貨公司的消化? 春節(jié)前夕，北京王府井在重慶的第二家分店開業(yè)。今年，該公司在貴陽、烏魯木齊、吉林、徐州等地還將新增7家分店。? “其實，從2002年商業(yè)地產(chǎn)熱升溫開始，就不斷有地產(chǎn)商主動和我們聯(lián)系，要求合作或入駐開店。”廣百集團的一位高層向記者透露。? “與超市、餐飲業(yè)相比，百貨公司可承受的租金能力較高，一線城市均價超過100元/平方米/天；另一方面，百貨公司租賃面積較大，又是購物中心不可缺少的主力店?！敝榻悴禺a(chǎn)的一位資深咨詢?nèi)藛T認為，現(xiàn)在看來，很大程度上，百貨公司已經(jīng)成為消化閑置物業(yè)的動力之一；同時，閑置物業(yè)又為百貨公司提供了拓展發(fā)揮的空間，這可能也是促進百貨業(yè)繁榮的因素之一。? 據(jù)了解，剛在香港上市的百盛集團盤下鄭州匯龍城5個樓層5萬多平方米店面，正加班加點打造鄭州店。同屬于一個“老板”的太平洋百貨、立洋百貨、遠東百貨則在重慶上演“德比大戰(zhàn)”。日本名企伊勢丹也于日前宣布，將動用100億日元投資海外開店，其中重點發(fā)展中國市場。? 百貨業(yè)的大規(guī)模擴張在某種程度上分流消化了一部分商業(yè)物業(yè)，但它的“胃口”畢竟有限?！鞍儇涍B鎖不同于大賣場，一下子開得太多，供貨商會支援不上，容易在資金、人才、管理等方面形成瓶頸。更重要的是，由于百貨講究本土消費，因此在商圈、物業(yè)、選址等方面也相當嚴格。”曾在上海太平洋百貨有限公司任職的一位行內(nèi)人士表示。據(jù)說，王府井進廣東10年之久只開了一家店，太平洋調(diào)研廣州多時仍舉棋不定，并非因缺少物業(yè)，而是因為缺少“適合”的物業(yè)。? 第三方運營新模式? 百貨公司的“挑剔”和競爭對手的龐大令商業(yè)地產(chǎn)的投資者認識到一個事實：原有的資源和游戲規(guī)則要進行微調(diào)或大的修正，這迫使一些人開始嘗試新的經(jīng)營方式。? 銅鑼灣集團總裁陳智算是其中的一個嘗試者。2002年，他改變自投資金建造物業(yè)的方式，將百貨與地產(chǎn)商的合作放大，打造出第一個華僑城銅鑼灣廣場。這種模式就是整體包租商場物業(yè)，然后銅鑼灣百貨以主力店形式進駐，并負責余下商鋪的招商管理。物業(yè)整體包租，可以拿到一個較低的租賃價格與合作條件，同時擁有6~12個月的免租期。百貨公司則以專柜形式與品牌商合作，經(jīng)營者前期投入不大。? 在陳智看來，這種方式可以整合社會資源，令專業(yè)的團隊管理購物中心，而且風險較小。據(jù)了解，繼陳之后，北京、上海、廣州也迅速出現(xiàn)類似第三方運營新模式。在廣州，原天河城創(chuàng)業(yè)元老周強，以及原廣百股份總經(jīng)理、正佳廣場物業(yè)經(jīng)營管理公司總經(jīng)理謝仕平各自整合了一批舊部，分別成立廣州摩登百貨經(jīng)營管理公司和廣州世品商業(yè)咨詢經(jīng)營管理公司，前者在長沙、衡陽、佛山等地開拓了3~5個項目，后者正與一干地產(chǎn)商洽談合作事宜。有行內(nèi)人士表示，國內(nèi)地產(chǎn)商目前對這種模式相當追捧，尤其是那些商業(yè)地產(chǎn)投資較熱的地方。??
事實上，陳所倡導的經(jīng)營模式類似于美國的購物中心運營公司。這種公司集中了商業(yè)地產(chǎn)從規(guī)劃、設(shè)計、工程建造、招商、租賃、經(jīng)營、物業(yè)管理等一系列行內(nèi)精英，協(xié)助投資者前期項目籌劃和后期運營管理。這種運營公司的形成需要成熟的購物中心行業(yè)做支撐，以及一大批經(jīng)驗豐富的職業(yè)經(jīng)理人。? “根據(jù)國外購物中心的運行軌跡，行業(yè)興起初期，單純的混合開發(fā)模式和百貨公司模式可能在市場中占主導地位；等到房地產(chǎn)進入到相對穩(wěn)定階段，開始以經(jīng)營和開發(fā)混合的模式為主，甚至是分裂出單純的經(jīng)營公司；等到房地產(chǎn)非常成熟的時候，金融投資的模式開始逐漸增加?！倍嗄暝趪鈴氖律虡I(yè)地產(chǎn)咨詢的一位人士向記者表示，中國購物中心目前仍在摸索階段，當中可以稱之為合格的職業(yè)經(jīng)理人鳳毛麟角?，F(xiàn)階段，所組建的運營管理公司在很大程度上取決于公司老板的個人口碑與實力。? 但眼下，在沉淀的資金和高額的利息逼迫下，地產(chǎn)商不得不盡快出租物業(yè)，以至于在選擇合作對象時，條件過于寬松，據(jù)說東莞某購物中心竟然給出了5年免租的優(yōu)惠措施。而另一方面，投資商對運營公司期望值相當高?！霸S多地產(chǎn)商都把經(jīng)營者當做華佗，希望‘藥到病除’。但其實，給予優(yōu)惠條件的商業(yè)物業(yè)通常都有著先天的缺陷，而如果地產(chǎn)商和經(jīng)營者雙方都還是抱著投機的心態(tài)，最終的結(jié)果只能是兩敗俱傷?！币晃徊辉竿嘎缎彰牡禺a(chǎn)老總向記者透露，國內(nèi)一家知名連鎖購物中心目前出現(xiàn)嚴重的資金鏈危機，公司位于蘭州的分店因出現(xiàn)供應商擠兌，已被迫關(guān)閉；煙臺供應商撤柜，業(yè)主停水停電；大連200多家商戶集體抗議，據(jù)說公司總部旗艦店也出現(xiàn)專柜撤場現(xiàn)場，并且員工大量離職。
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