愛華網(wǎng)??最近五年，中國的購物中心在各級城市迅速發(fā)展，其間誕生了為數(shù)不少的成功項目。華潤萬象城一舉成功，并很快成為深圳商業(yè)的重要代表，同時也在全國開始了萬象城的“復制”步伐；北京金融街、重慶龍湖、中信深圳集團、中糧地產(chǎn)在購物中心領(lǐng)域卓有建樹的表現(xiàn)，也使得中國的購物中心行業(yè)顯示出新的生機與活力。? 當然，行業(yè)發(fā)展中也有一種強烈的反差同時存在，那就是更多的商業(yè)地產(chǎn)進展艱難甚至難以為繼。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任、亞洲購物中心協(xié)會輪值理事長郭增利對此進行了分析，他認為，出現(xiàn)這種情況主要有以下兩個方面的原因：第一，忽視商業(yè)環(huán)境、商圈環(huán)境、市場供需關(guān)系以及網(wǎng)點規(guī)劃的內(nèi)在機理，在選址不利、選址不當甚至沒有選址條件的情況下，不少開發(fā)商依然會選擇開發(fā)商業(yè)項目的開發(fā)，以此來博取高于住宅的短期收益；第二，部分開發(fā)商放棄購物中心的基本原則，弱化購物中心的商業(yè)經(jīng)營屬性，忽視購物中心本身需要面對的復雜的專業(yè)要求，只是追求表面化的運營概念，具體而言，這種概念就是與開發(fā)、招商相割裂的“后期運營”觀念。? 事實證明，購物中心作為一種新型的商業(yè)形態(tài)本身并不存在疑問，關(guān)鍵還在于如何“制造”購物中心，這是擺在全國購物中心業(yè)者面前的一個嚴峻課題。中國購物中心的出路在哪里？郭增利認為，中國購物中心的特色既要考慮國際化，但更應(yīng)具備本土特色，而亞洲購物中心的很多特色確實可以為中國所借鑒。? 客觀上講，購物中心的發(fā)展確實難以找到所謂的模式，因為沒有任何購物中心是完全相同的；但是不能排斥的是，購物中心的基本原則是相通的，所以郭增利認為，在整個中國購物中心發(fā)展的起步和成長階段特別需要抓好12個字，就是“找對方向，把握根本，堅守專業(yè)”，他強調(diào)：“這是一個決定購物中心專業(yè)模式和發(fā)展戰(zhàn)略的大問題”。? “找對方向”，就是中國購物中心應(yīng)該選擇好自身的發(fā)展戰(zhàn)略。在這個問題上，郭增利認為，必須要站在城市發(fā)展和經(jīng)濟全局的高度進行規(guī)劃，只有這樣，購物中心才能與區(qū)域發(fā)展相適應(yīng)，購物中心才能適應(yīng)城市發(fā)展的供需關(guān)系，提供商業(yè)服務(wù)功能。他認為，中國購物中心應(yīng)首先具備本地特色。他建議，從投資戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)政策角度講，中國購物中心可以借鑒不少先進國家的體制，如美國、加拿大、澳大利亞等國，而從專業(yè)操作角度和執(zhí)行層面，則必須要重視結(jié)合亞洲購物中心行業(yè)的發(fā)展特點。? 亞洲購物中心起步晚于美國，加之與美國在土地開發(fā)利用觀念、零售發(fā)展狀況和文化方面有著許多不同，所以亞洲購物中心需要并且正在逐漸形成自身的特色，而這種特色也引領(lǐng)著亞洲區(qū)域的購物中心成為全球購物中心發(fā)展的一大亮點。? 他分析說，亞洲國家開發(fā)購物中心，不像歐美一樣，推行城市基礎(chǔ)設(shè)施的功能和定位。從城市角度看，由于土地相對稀缺、城市人口密度較高等現(xiàn)實因素的存在，使得亞洲購物中心大多在高額土地成本下進行運做，并且主要集中在城市的中心區(qū)域，因此垂直型購物中心一直主導亞洲市場，這是亞洲購物中心非常顯著的一個特點，這個特點也決定了主力店、次主力店和專賣店在中國購物中心中心內(nèi)的組合難度更高，對建筑、規(guī)劃、動線、功能等軟性專業(yè)要求也更高。? 從市場角度看，由于在亞洲地區(qū)的一些城市，百貨業(yè)主導零售市場，而其它零售業(yè)態(tài)發(fā)展不像美國那樣充分，所以購物中心的發(fā)展在一定程度上受到抑制，比如中國臺灣省和日本，百貨的優(yōu)勢地位非常明顯；而與這個特點相反，在新加坡和中國香港，由于百貨公司規(guī)模普遍偏小，所以大多百貨店都只能與購物中心共同發(fā)展，這就使得新加坡和香港的購物中心的發(fā)展確實具有很高的水平。? 雖然兩種特征各有不同，但是有一個特點是相通的，就是百貨店與購物中心之間能夠形成競爭或者合作關(guān)系，這與歐美市場百貨和購物中心分別扮演不同功能有著很大區(qū)別。中國的購物中心與百貨店之間的關(guān)系集合了上述兩種特征，在不同城市有著不同的表現(xiàn)。在北京、上海、深圳、廣州等發(fā)達城市，購物中心已經(jīng)被市民和消費者所普遍接受，并且取得了很好的經(jīng)營業(yè)績。以北京為例，起初中友、SOGO、君太等百貨店一直是消費市場主力，而購物中心則顯得力不從心，但是當國貿(mào)商城、東方新天地、金融街和金源新燕莎等購物中心崛起之后，北京的零售市場格局由此發(fā)生了巨大變化，這些購物中心一方面對百貨的經(jīng)營產(chǎn)生了一定的壓力，同時也對消費者的選擇性消費提供了便利。? 郭增利認為，這種狀況折射出了購物中心在中國的發(fā)展水平，說明這些購物中心的商業(yè)價值和商業(yè)地位已經(jīng)顯現(xiàn)。非常遺憾的是，這樣的購物中心在不少城市還較為缺乏?？梢灶A見，如果有更多的購物中心可以與當?shù)氐陌儇泤f(xié)調(diào)發(fā)展，那么這個城市的商業(yè)水平無疑將取得更大提高。? 對于“把握根本”，郭增利主任認為，購物中心成功的秘訣是什么？大家會給出不同的答案；但是他認為，購物中心成功的共同要素是非常集中和明確的，就是堅持購物中心必須要堅持的原則。換句話說，購物中心的開發(fā)完全不同于住宅和辦公樓的開發(fā)，購物中心開發(fā)有著自己的規(guī)律和科學方法。從前期市場調(diào)查、定位、業(yè)態(tài)組合、硬體分割、招商到運營管理，是一環(huán)扣一環(huán)的專業(yè)工作。開發(fā)商和商業(yè)運營者應(yīng)遵循購物中心所具有的規(guī)律審慎進行。如果非要違背購物中心的規(guī)律行事，如出售小產(chǎn)權(quán)，讓商家各自為政；不做市場調(diào)查而盲目貪求大體量造成供大于求；不注重購物中心統(tǒng)一管理等等都會出現(xiàn)問題，所以說“把握根本”，按照購物中心開發(fā)規(guī)律行事，才能最大限度地降低項目失敗的風險。? 談到行業(yè)形勢和前景，郭增利主任認為，由于當前的相關(guān)配套措施尚不完善，所以也使中國購物中心和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展受到影響，也或者說中國購物中心和商業(yè)地產(chǎn)在中國還無法得到充分發(fā)展。這種在夾縫中成長的模式，也會在一定程度上造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的變異，因為開發(fā)商必須要通過多種“變通”的方法，來解決由于配套政策不完善所帶來的資金來源和商業(yè)運營問題。? 產(chǎn)權(quán)式商鋪在中國流行已久，雖然現(xiàn)在的情況正在趨于好轉(zhuǎn)，但仍有存在，基于幾種原因，有的是缺乏資金，有的是急功近利，還有的是沒有專業(yè)團隊來操盤。產(chǎn)權(quán)式商鋪、“產(chǎn)權(quán)式購物中心”的存在，也無疑使得原本沒有能力進入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商看到了賺錢的一線商機，這種情況給整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響是難以消除的，甚至在一定程度上將形成城市資源的浪費，給投資者帶來損失。? 當然，是不是金融政策有了改善，商業(yè)地產(chǎn)就能健康發(fā)展呢？郭增利明確給予否認。他說，資金永遠青睞優(yōu)質(zhì)項目，即使有了政策的支撐，非專業(yè)化操作的項目依然會面臨困難，能夠通過金融配套獲得幫助的項目一定還是那些能夠“找對方向，把握根本，堅守專業(yè)”的項目，所以中國的購物中心和商業(yè)地產(chǎn)急需要給予正確的、方向性的和專業(yè)性的引導。? 郭增利說，美國的購物中心是基于較低土地開發(fā)成本條件下的社會基礎(chǔ)設(shè)施投資，所以其整體投資、開發(fā)、運營和招商模型與中國本土購物中心有著巨大的差別，中國開發(fā)商完全照搬美國的模式無疑將可能面臨一定風險。而最近幾年，亞洲區(qū)域購物中心發(fā)展情況和代表性購物中心的市場表現(xiàn)一直受到全球關(guān)注，中國和印度更是成為焦點。?
郭增利表示，在中國購物中心發(fā)展面臨挑戰(zhàn)、面臨方向抉擇的現(xiàn)實下，增進亞洲成功購物中心與中國購物中心企業(yè)的交流與合作，對于推動全行業(yè)的健康發(fā)展具有很好的啟示和借鑒意義?；谏鲜鲈?，近年來，中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心一直希望能夠通過亞洲區(qū)域的有關(guān)機構(gòu)和組織搭建亞洲地區(qū)的交流合作平臺，以幫助中國購物中心企業(yè)少走彎路、降低風險。非常高興的是，即將于2007年9月27日-9月29日在北京舉行的中國購物中心國際論壇第五屆年會暨亞洲購物中心協(xié)會2007年會，明確了“購物中心，融入亞洲商業(yè)精華”的主題，并受到亞洲購物中心協(xié)會以及亞洲各國購物中心代表企業(yè)的關(guān)注和支持；新加坡、馬來西亞、菲律賓、印度尼西亞均將派出重要的購物中心總經(jīng)理向中國業(yè)者傳遞真經(jīng)，把亞洲垂直型購物中心的管理精髓引入中國。會議將對亞洲和中國購物中心成功開發(fā)與運營的專業(yè)理念和優(yōu)秀案例進行深刻闡述，提供當前狀態(tài)、未來趨勢和最好的實踐案例。年會將著力分享亞洲及國際零售產(chǎn)業(yè)的資源和經(jīng)驗，增進投資基金與購物中心開發(fā)商、零售商和購物中心業(yè)主之間的合作關(guān)系，達成對中國購物中心行業(yè)具有引導意義的更多共識，為中國購物中心塑造亞洲特色提供參考。
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