愛華網(wǎng)系列專題：縱論商業(yè)街的前世今生
??大都市商業(yè)街東起崇外大街磁器口，西至前門大街珠市口。??全長1.8公里，總建筑面積達(dá)到30萬平方米。由15棟三至四層的建?筑對街而成。開發(fā)公司是崇文區(qū)政府下屬的廣崇房地產(chǎn)開發(fā)公?司。這條街從開發(fā)之時起，就被炒做得熱火朝天，被冠以“第二?條王府井商業(yè)街”等等美名，然而等到開盤之日，及至現(xiàn)在，卻?呈現(xiàn)出冷落之勢，目前仍遲遲不能開街。同時，從有關(guān)報(bào)道中得?知，大都市商業(yè)街當(dāng)時引以為“創(chuàng)新”的“只賣不租”的形式，?也被“售租并舉”所取代。? ????總的來看，大都市商業(yè)街的成熟還有待時日。不過，商業(yè)街的后?來者倒是可以從中汲取一些值得注意的地方。
????商業(yè)街之所以成立的理由有很多，大致歸納為以下幾個方面：黃?金長度、歷史成因、黃金漩渦點(diǎn)、業(yè)態(tài)組合等等。 ????一．商業(yè)街的黃金長度 ????首先是商業(yè)街的長度，從商業(yè)街的普遍規(guī)律看，商業(yè)街的黃金長度大約在600米左右。 ????從西單北大街南口到西單商場的北墻，大約600米長。每當(dāng)人們走近西單商場北貨場，往往徑直離去或掉頭返回。?商家們總想把這條街向北延長，但收效甚微。 ????王府井大街從南口到八面槽十字路口，也大體?600米。盡管后來延伸到今利生體育用品商店一帶，再向北，?人們就說什么也不去了。 ????前門大街從北口到南口，也大抵如此。大柵欄商業(yè)街長?275米。其東口向南北兩側(cè)，在前門大街上的有效延?伸，又各?150米左右。兩者相加，還是600米。 ????天津的勸業(yè)場、上海的南京路、深圳的沙頭角、武漢的漢正街，相當(dāng)多的大城市，其老商街，長度都大致在600?米。 ????香港的繁華商業(yè)街、美國的華爾街、日本的銀座……，其長度也大致?600米左右。 ???有人說，國外大都會的商業(yè)街有長數(shù)公里，甚至長10或20公里。但我們要問：在那漫長的商街上，處處都是商業(yè)熱?點(diǎn)區(qū)嗎??不可能。實(shí)際上大都是隔上一段距離有一段商業(yè)街區(qū)，而最為著名的那一段，其長度應(yīng)該說也在??600米左右。當(dāng)然，并不是所有的商業(yè)街，其長度都是600米。 ????從一般觀察角度說，商業(yè)街至少可分為300和600米兩類。前門的大柵欄，全長295米；隆福寺街，全長也是295米。 ????從近年的情況看，每當(dāng)某地出現(xiàn)個馬路集市，其長度發(fā)展大體到?300米，便基本打住了。而大城市的老商業(yè)?街，其有效長度總在600米范圍。中小城市的商街，則在300以內(nèi)。 ????大都市商業(yè)街全長1.8公里，作為商業(yè)街來講，有些太長了。在這么長的一條街上，顧客在購物的時候會覺得很?累，商業(yè)企業(yè)的效益將會受到極大的影響。 ????二．商業(yè)街業(yè)態(tài)選擇 ????商業(yè)街的業(yè)態(tài)有兩種形式，一是大型商業(yè)街，以旗艦店為聚集客源，輔之以其他服務(wù)型業(yè)態(tài)，如西單、前門商業(yè)?街，商品與服務(wù)可替代性差；另一種是由同一性質(zhì)的小型商品專賣店組成，即其售賣的商品價(jià)值較低，可比性與可?選擇性強(qiáng)，可替代性強(qiáng)，以此形成商氣，如什剎海酒吧一條街。 ????從大都市商業(yè)街看，如果其形成商業(yè)街，其中的一個理由就是其強(qiáng)烈的集客效應(yīng)，必須依靠一個旗艦店來形成集客?效應(yīng)，這個旗艦店少則四、五千平方米，多則要有四、五萬平方米，否則，整條商業(yè)街難以形成支撐點(diǎn)。無論這個?店是什么業(yè)態(tài)，其規(guī)模必須是該商業(yè)街之中的地標(biāo)。其位置選擇應(yīng)該是商業(yè)街的黃金位置，即符合黃金分割定律的?點(diǎn)，在商業(yè)街的0.618的點(diǎn)上。 ????大都市商業(yè)街沒有按照其規(guī)劃的那樣，形成以上所述方面的其中任何一個，其經(jīng)營的成功性便大打折扣了。 ????三．商業(yè)街開發(fā)中的政府作用 ????嚴(yán)格的講，商業(yè)街的形成，幾乎都是自發(fā)的，如果按照政府規(guī)劃，強(qiáng)制在某個區(qū)域形成商業(yè)街，其成功的概率很?小。 ????在商業(yè)街的開發(fā)中，是否尊重商業(yè)傳統(tǒng)，是一個很重要的問題。今天著名的商業(yè)街，都有自己的歷史成因，如上海?的南京路、北京的王府井，從形成的歷史看，都不是政府意志的體現(xiàn)。 ????尊重文化傳統(tǒng)，也包括尊重商業(yè)街的傳統(tǒng)特色，而傳統(tǒng)特色正是其生命力的所在。被小瞧了的“文化”，它就是生?產(chǎn)力，就是經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要組成部分，重要的內(nèi)涵，是一種“魂”。沒了“魂”的經(jīng)濟(jì)，是沒有可持續(xù)發(fā)展后勁的?經(jīng)濟(jì)。 ????而政府往往沒有意識到這一點(diǎn)，只是注意了形象上的某些方面。其實(shí)，政府的主要作用是為商業(yè)街服務(wù)，即從政策?等方面進(jìn)行扶持，而不是過多過細(xì)的干預(yù)。所以，在大都市商業(yè)街建成之后，由于急于回收資金，采取了只賣不租?的方式，而疏于對業(yè)主進(jìn)行管理，不控制投資人的行為，造成現(xiàn)在還不能開街，使大都市商業(yè)街的形象受到了損?失，從而造成了整條街的蕭條冷落之感。 四．總結(jié) ????有關(guān)大都市商業(yè)街的失敗原因，還有很多，以上只是略略舉出二三而已。實(shí)際上，也可以一言以蔽之，即：不尊重?商業(yè)規(guī)律。已經(jīng)形成商業(yè)規(guī)律的一些市場法則，如果在開發(fā)商業(yè)街的時候忽視了商業(yè)規(guī)律，其成功的可能性會大打?折扣。所以，在開發(fā)商業(yè)街的時候要注意站在高于開發(fā)商以及業(yè)主的角度去看問題，應(yīng)該摒棄目光短淺的行為。上?海新天地在銷售的時候，采取的是只租不賣的方式，對于租戶進(jìn)行嚴(yán)格篩選，維持了商業(yè)街的整體性。這一點(diǎn)是值?得我們在開發(fā)商業(yè)街中學(xué)習(xí)的。 ????其實(shí)，大都市商業(yè)街在設(shè)計(jì)思路上還是有所創(chuàng)新的，即它把這些樓分成各個不同的主題進(jìn)行招商工作，然而，由于?其這種思想屬于一廂情愿，并沒有針對招商對象進(jìn)行細(xì)致的市場調(diào)查，所以，效果并不理想。 ????總之，在商業(yè)街的開發(fā)之中，需要注意的問題比起住宅開發(fā)來，難度以及復(fù)雜程度都明顯要高于后者，如果不做好?前期的調(diào)研。?
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