愛華網???2009年，武漢市全年商鋪賣出14318套，為武漢歷史商鋪賣得最多的一年。今年三月以來，武漢二手商鋪市場交易出現(xiàn)“量價齊井噴狀況，鋪面租金、轉讓費紛紛上揚”。? 業(yè)內人士認為，如果2009年可以稱作武漢商業(yè)地產元年的話，那么進入2010年，江城商業(yè)地產會有怎樣的發(fā)展趨勢和動向？投資者又應當注意哪些方面的問題？在本報與騰訊??大楚網聯(lián)手推出“創(chuàng)富2010??武漢商鋪投資節(jié)”之際，記者也就這些商業(yè)地產市場高關注度問題，對大楚房產研究院院長吳衛(wèi)東進行了專訪。 商業(yè)地產緣何空前火爆 吳衛(wèi)東表示，之所以從去年開始商業(yè)地產投資出現(xiàn)空前火爆，與住宅投資年收益率在下降有關。近年來，由于三級市場供應較為充足，武漢市的租金水平發(fā)展平穩(wěn)，未有較大的提升，但與此同時房價卻在持續(xù)上漲，漢口中心區(qū)樓盤均價過萬已是常見現(xiàn)象，這使住宅投資的租金收益在下降。因此，在這種情況下，一些追逐投資高收益率的投資者，就從住宅投資領域轉向了雖然風險更大，但投資收益也更高的商業(yè)地產領域。而這些投資者也十分看好2012年―2014年后，城市軌道交通發(fā)展對商業(yè)地產帶來的利好。 新的大型項目在躲貓貓
2009年，菱角湖萬達廣場、地一大道(武漢)等大體量商業(yè)地產項目甫一入市，即被搶購，開盤一個火爆一個。不過在這股熱潮之后，剛進入2010年的商業(yè)地產市場有些沉悶，一大原因即是目前尚無新的大型項目入市，有投資者問，難道它們也在“躲貓貓”？ 對此吳衛(wèi)東表示，繼去年出現(xiàn)大的放量后，目前處在平靜期是正常的。此外，大型商業(yè)啟動后的大型主力店招商環(huán)節(jié)尤為關鍵，項目開發(fā)周期一般較長，所以市場上出現(xiàn)“空窗期”也并不奇怪。而吳衛(wèi)東預計，繼2009年后，2010年―2014年間，商業(yè)地產會有兩次較大規(guī)模的集中放量。 外延發(fā)展和專業(yè)化是未來趨勢 吳衛(wèi)東認為，目前中心城區(qū)已無更多的土地進行大型商業(yè)項目的開發(fā)，人均商業(yè)面積已經趨于飽和。而隨著人口逐步向中心城區(qū)以外遷移，和城市化進程的發(fā)展，與住宅開發(fā)類似，武漢商業(yè)地產將有外延式發(fā)展的趨勢，隨之形成的將是武漢商圈多中心局面的形成。據了解，2010年開建或建成的大型商業(yè)地產項目大多位于中環(huán)線附近，在虎年首次土地拍賣中，以遠郊區(qū)地塊為主，10宗地塊中有6塊商業(yè)用地，并均遠離中心城區(qū)。 除了外延式發(fā)展外，專業(yè)化是江城商業(yè)地產發(fā)展的另一趨勢。吳衛(wèi)東認為，專業(yè)市場的發(fā)展依托于城市的輻射能力，隨著跨區(qū)域高鐵網的搭建，以及輕軌、地鐵等城市軌道交通的發(fā)展，武漢在物流方面的能力在逐步增強，城市地位在提高，這都給專業(yè)市場的發(fā)展提供了動力。不過他也提醒投資者，專業(yè)市場是更為狹小的需求和市場范疇，投資前須對該行業(yè)非常熟悉。 投資者要做好各項評估準備 在商業(yè)地產走向火爆之際，吳衛(wèi)東也提醒投資者，切不可看到有人排隊買鋪就去盲目跟風，基于商業(yè)地產較大的風險性，投資者購買商業(yè)地產前，要做好各項評估準備。 吳衛(wèi)東認為，首先，投資者需要對自己的風險承擔能力有很清楚的估量，“假定自己掙不到錢，想想自己是否可以承擔投資失敗的后果?！? 評估準備中也包括對意向商業(yè)地產項目的評估。吳衛(wèi)東告訴記者，投資者可以從開發(fā)商、項目未來運營團隊、投資收益率幾個方面出發(fā)對商業(yè)項目進行評估，同時，還要根據現(xiàn)有商鋪出租率對未來的出租率進行估算。此外，對該項目所處區(qū)域今后幾年內的城市規(guī)劃、人口變化等都要有所了解。“‘你不理財，財不理你’，投資商鋪功課一定要做足?！眳切l(wèi)東總結說。
