愛華網武漢市“城中村”改造所依據(jù)的幾份規(guī)范性文件及地方規(guī)章
編者按：
武漢市的“城中村”改造工作正在如火如荼地進行，按照市政府的部署，武漢市“城中村”改造工作將在近兩年收官。屆時，武漢市的“城中村”將舊貌換新顏。舊村灣得到改造，村民改原來的分散居住為集中居住，住宅配套設施得到改善；集體經濟組織實現(xiàn)改制，村集體經濟智能由改制后的公司或集團公司代替，其社會職能由社區(qū)取代，村民變?yōu)楣擅?；農村村民從戶籍上變?yōu)槲錆h市居民，享受相應的社會保險待遇，武漢市城鎮(zhèn)化步伐將向前邁進一大步。
因為“城中村”改造涉及到村民和村集體經濟組織的切身利益，為了在改造中維護好村民和村集體以及各利益相關方的利益，推進工作的順利進行，中共武漢市委、武漢市人民政府頒布了關于武漢市“城中村”改造的系列文件?！俺侵写濉备脑煲驗榫哂虚_創(chuàng)性和突破性，所以，規(guī)范改造過的文件上升為規(guī)章或法規(guī)層面的少，主要體現(xiàn)為地方政府及其部門的規(guī)范性文件。
為了方便“城中村”改造中的集體經濟組織、村民和外來的投資者、開發(fā)商了解武漢市“城中村”改造的相關政策，我們在此特將“城中村”改造中涉及的幾份主要的規(guī)范性文件以及改造中可能涉及的地方性規(guī)章予以匯編，便于查閱：
規(guī)范性文件1
中共武漢市委、武漢市人民政府
關于積極推進“城中村”綜合改造工作的意見
武發(fā)（2004）13號
為加快我市城鄉(xiāng)一體化進程，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展，改善城鄉(xiāng)人民生活，提升城市功能，推動城市經濟發(fā)展和社會進步，全面建設小康社會，經研究，現(xiàn)就推進“城中村”綜合改造工作提出如下意見：
一、實施“城中村”綜合改造的指導思想和目標任務
“城中村”綜合改造工作的指導思想是：以“三個代表”重要思想和黨的十六屆三中全會精神為指導，堅持貫徹和落實科學的發(fā)展觀，以實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展為目標，按照“依法行政，有情操作，改制先行，改建跟進，統(tǒng)籌兼顧，屬地管理”的原則，積極推進全市“城中村”綜合改造工作。
“城中村”綜合改造工作的目標任務是：促進“城中村”集體經濟的管理模式轉變，使其成為符合社會主義市場經濟體制和現(xiàn)代企業(yè)制度要求的企業(yè)；改革戶籍管理制度，將“城中村”村民農業(yè)戶口改登為城市居民戶口；依法撤銷村民委員會，組建社區(qū)居民委員會；逐步將“城中村”中改登為城市居民戶口的人員（以下簡稱村改居人員）納入城市社會保障體系；依法將“城中村”的集體土地轉變?yōu)閲型恋?；按城市?guī)劃和建設的標準及要求，改善“城中村”的公共設施，建設文明社區(qū)；按照城市管理規(guī)范要求，提升城市整體功能。
二、“城中村”的范圍和改造工作的步驟
“城中村”的范圍是：根據(jù)國務院批準的《武漢市城市總體規(guī)劃（1996 至 2020 年）（國函[1997]11號）和《武漢市土地利用總體規(guī)劃主城建設用地控制范圍圖（1997—2010），確定江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、洪山區(qū)的 147個行政村和 15個農林單位為“城中村”。為了分步推進和分類指導“城中村”綜合改造，根據(jù)實際擁有耕地現(xiàn)狀，將我市“城中村”分為a、b、c 三類：a類村為人均農用地小于或等于 0、1 畝的村，b 類村為人均農用地大于 0、1畝、小于或等于 0、5 畝的村，c 類村為人均農用地大于0、5 畝的村。
“城中村”綜合改造工作的步驟是：今年先期在主城區(qū)規(guī)劃二環(huán)線以內 52個村中選擇若干村進行試點，并以此為基礎推進 a、b 類村的綜合改造工作。c類村可先推進集體經濟組織改制工作，在土地被逐步征用后，剩余農用地人均占有面積達到 a、b類村標準的，方可執(zhí)行“城中村”綜合改造的相關政策。
三、“城中村”綜合改造工作的政策和措施
（一）全面推進改制工作
1、“城中村”集體經濟組織改制
通過股份制改造，將村集體經濟組織依法改制成為適應社會主義市場經濟管理體制、經營機制和分配方式的經濟實體，達到明晰集體資產權屬、維護集體經濟組織及其成員合法權益、促進改制后經濟實體的持續(xù)健康發(fā)展的目的。改制中要堅持公開、公平、公正的原則，制定切實可行的改制方案。
改制中必須進行清產核資和資產評估，認真做好債權、債務的清理登記，及時清收各種債權，避免集體資產流失。資產評估結果要經村民會議認可，并按規(guī)定報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街）農村經濟經營管理部門或區(qū)政府指定的有關部門確認。
對村集體資產的處置應依法確認其真實性、合法性、有效性。對村集體經營性凈資產適當扣除社會保障和公共事業(yè)管理資金后，原則上全部作為股權量化的資產。
集體經濟組織改制可參照《市人民政府辦公廳關于進一步加快國有企業(yè)改革與發(fā)展政策的意見》（武政辦[2003]66號），享受資產處置、契稅減免等有關優(yōu)惠政策。改制后的經濟實體凡符合新辦企業(yè)條件的，享受國家稅收減免政策；不符合新辦企業(yè)條件的，原則上維持原納稅方式不變。
具體意見由市體改辦會同市農業(yè)局等有關部門負責制定，并報經市政府批準后執(zhí)行。
2、村民戶籍變更
實施“城中村”綜合改造可按國家和省有關規(guī)定將村民農業(yè)戶口變更登記為城市居民戶口，免收有關費用。具體實施方案由市公安局負責制定，經市政府批準后執(zhí)行。
3、撤銷村民委員會組建社區(qū)居民委員會
“城中村”完成集體經濟組織改制、村民農業(yè)戶口變更登記為城市居民戶口后，按照《中華人民共和國村民委員會組織法》和《中華人民共和國城市居民委員會組織法》的規(guī)定，撤銷村民委員會，組建社區(qū)居民委員會，并實行平穩(wěn)過渡。新組建社區(qū)居民委員會的建設及成員的相關待遇，按現(xiàn)行有關規(guī)定執(zhí)行。具體實施方案由市民政局負責制定，經市政府批準后執(zhí)行。
“城中村”綜合改造中村基層黨組織和社區(qū)黨組織建設的有關規(guī)定，由市委組織部另行制定。
原村民委員會財務賬目由區(qū)農村經濟經營管理部門或區(qū)政府指定部門接收，檔案由區(qū)檔案部門接收。
4、勞動就業(yè)和社會保障
改制后組建的經濟實體，應優(yōu)先安排村改居勞動力就業(yè)。鼓勵和引導村改居勞動力自主創(chuàng)業(yè)和自謀職業(yè)。對暫未就業(yè)且有就業(yè)愿望的村改居勞動力，發(fā)給《再就業(yè)優(yōu)惠證》，享受相應的優(yōu)惠政策。有關區(qū)政府及有關部門要為“城中村”有勞動能力和就業(yè)要求的村改居勞動力組織專門的技能培訓，培訓費從市、區(qū)財政專項資金中列支。各級勞動就業(yè)服務機構要優(yōu)先為村改居勞動力推薦就業(yè)。
逐步將村改居人員納入城市社會保障體系。村民身份改變?yōu)槌鞘芯用窈螅褏⒓映擎?zhèn)職工社會保險的，繼續(xù)參加城鎮(zhèn)職工社會保險；符合參加城鎮(zhèn)職工社會保險條件的，應按規(guī)定參加城鎮(zhèn)職工社會保險。男已年滿60 周歲、女已年滿 55周歲的村改居人員可采取一次性繳費的方式參加“城中村”村改居人員養(yǎng)老保障。市勞動和社會保障部門要根據(jù)試點村的社會保障工作實施情況，積極探索和不斷完善相關政策。
村民轉為城市居民后，享受城市居民有關的優(yōu)撫、復員退伍軍人安置和社會救助等政策；符合低保條件的可按規(guī)定程序申領城市居民最低生活保障金。
具體實施方案由市勞動和社會保障局、民政局、財政局負責制定，經市政府批準后執(zhí)行。
5、計劃生育
“城中村”村民成建制轉為城市居民的，按照《湖北省人口與計劃生育條例》的規(guī)定，2年內執(zhí)行農村計劃生育政策，2 年后執(zhí)行城鎮(zhèn)計劃生育政策。
（二）大力推動改造建設工作
1、規(guī)劃管理
“城中村”實施改造建設，其規(guī)劃編制、建設管理的各項標準和控制指標按城市規(guī)劃、管理標準執(zhí)行，其改造建設應符合武漢市城市總體規(guī)劃和產業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求。對基本符合城市規(guī)劃要求，宜采取保留、改建、擴建方式進行改造建設的，重點解決公共服務、基礎設施和城市景觀等問題；對不符合城市規(guī)劃要求的，可重新選址集中新建。實施改造建設必須按規(guī)定的程序辦理相關手續(xù)，確保工程質量、功能質量和環(huán)境質量。
“城中村”改造的選址規(guī)劃和建設規(guī)劃方案應在規(guī)劃部門的指導下，由各區(qū)政府督促各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街）、村組織編制，報市規(guī)劃局（市國土資源局）審批。
2、改造建設方式
“城中村”改造建設針對各村不同情況和條件采取相應方式實
業(yè)條件的，享受國家稅收減免政策；不符合新辦企業(yè)條件的，原則上維持原納稅方式不變。
具體意見由市體改辦會同市農業(yè)局等有關部門負責制定，并報經市政府批準后執(zhí)行。
2、村民戶籍變更
實施“城中村”綜合改造可按國家和省有關規(guī)定將村民農業(yè)戶口變更登記為城市居民戶口，免收有關費用。具體實施方案由市公安局負責制定，經市政府批準后執(zhí)行。
3、撤銷村民委員會組建社區(qū)居民委員會
“城中村”完成集體經濟組織改制、村民農業(yè)戶口變更登記為城市居民戶口后，按照《中華人民共和國村民委員會組織法》和《中華人民共和國城市居民委員會組織法》的規(guī)定，撤銷村民委員會，組建社區(qū)居民委員會，并實行平穩(wěn)過渡。新組建社區(qū)居民委員會的建設及成員的相關待遇，按現(xiàn)行有關規(guī)定執(zhí)行。具體實施方案由市民政局負責制定，經市政府批準后執(zhí)行。
“城中村”綜合改造中村基層黨組織和社區(qū)黨組織建設的有關規(guī)定，由市委組織部另行制定。
原村民委員會財務賬目由區(qū)農村經濟經營管理部門或區(qū)政府指定部門接收，檔案由區(qū)檔案部門接收。
4、勞動就業(yè)和社會保障
改制后組建的經濟實體，應優(yōu)先安排村改居勞動力就業(yè)。鼓勵和引導村改居勞動力自主創(chuàng)業(yè)和自謀職業(yè)。對暫未就業(yè)且有就業(yè)愿望的村改居勞動力，發(fā)給《再就業(yè)優(yōu)惠證》，享受相應的優(yōu)惠政策。有關區(qū)政府及有關部門要為“城中村”有勞動能力和就業(yè)要求的村改居勞動力組織專門的技能培訓，培訓費從市、區(qū)財政專項資金中列支。各級勞動就業(yè)服務機構要優(yōu)先為村改居勞動力推薦就業(yè)。
逐步將村改居人員納入城市社會保障體系。村民身份改變?yōu)槌鞘芯用窈螅褏⒓映擎?zhèn)職工社會保險的，繼續(xù)參加城鎮(zhèn)職工社會保險；符合參加城鎮(zhèn)職工社會保險條件的，應按規(guī)定參加城鎮(zhèn)職工社會保險。男已年滿60 周歲、女已年滿 55周歲的村改居人員可采取一次性繳費的方式參加“城中村”村改居人員養(yǎng)老保障。市勞動和社會保障部門要根據(jù)試點村的社會保障工作實施情況，積極探索和不斷完善相關政策。
村民轉為城市居民后，享受城市居民有關的優(yōu)撫、復員退伍軍人安置和社會救助等政策；符合低保條件的可按規(guī)定程序申領城市居民最低生活保障金。
具體實施方案由市勞動和社會保障局、民政局、財政局負責制定，經市政府批準后執(zhí)行。
5、計劃生育
“城中村”村民成建制轉為城市居民的，按照《湖北省人口與計劃生育條例》的規(guī)定，2年內執(zhí)行農村計劃生育政策，2 年后執(zhí)行城鎮(zhèn)計劃生育政策。
（二）大力推動改造建設工作
1、規(guī)劃管理
“城中村”實施改造建設，其規(guī)劃編制、建設管理的各項標準和控制指標按城市規(guī)劃、管理標準執(zhí)行，其改造建設應符合武漢市城市總體規(guī)劃和產業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求。對基本符合城市規(guī)劃要求，宜采取保留、改建、擴建方式進行改造建設的，重點解決公共服務、基礎設施和城市景觀等問題；對不符合城市規(guī)劃要求的，可重新選址集中新建。實施改造建設必須按規(guī)定的程序辦理相關手續(xù)，確保工程質量、功能質量和環(huán)境質量。
“城中村”改造的選址規(guī)劃和建設規(guī)劃方案應在規(guī)劃部門的指導下，由各區(qū)政府督促各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街）、村組織編制，報市規(guī)劃局（市國土資源局）審批。
2、改造建設方式
“城中村”改造建設針對各村不同情況和條件采取相應方式實施。主要方式有：以改制后的經濟實體自行實施改造；以項目開發(fā)方式實施改造；以統(tǒng)征儲備的方式實施改造。
a類村的改造建設，其土地除規(guī)劃控制用地外，原則上優(yōu)先由村改制后經濟實體使用，并通過綜合改造，用于建設安置原村民的新居住區(qū)、保障改制后經濟實體的發(fā)展空間和籌措村改居人員社會保障資金等問題，依法核發(fā)《國有土地使用證》。同時，也可按城市規(guī)劃要求，以項目捆綁、公開供地方式進行房地產開發(fā)改造。
b類村的改造建設，其土地除規(guī)劃控制用地外，其余土地原則上按四塊使用，即保留和還建住宅用地、開發(fā)用地、產業(yè)用地和儲備用地。其中，保留和還建住宅用地、產業(yè)用地依法核發(fā)或換發(fā)國有土地使用證；開發(fā)用地依法核發(fā)出讓性質的《國有土地使用證》。
c 類村的改造建設，原則上通過統(tǒng)征儲備的方式進行。統(tǒng)征儲備達到 a、b 類村標準的，按改造 a、b類村的土地處置政策執(zhí)行。為了扶持改制后的經濟實體能持續(xù)健康發(fā)展，在土地征收、征用時按征十留一的比例以劃撥方式留給改制后的經濟實體發(fā)展二、三產業(yè)，并依法核發(fā)《國有土地使用證》。
“城中村”開發(fā)用地、儲備用地的土地出讓金、增值收益金的 60% 劃轉給“城中村”所在區(qū)政府財政專戶儲存，用于補貼“城中村”綜合改造中的舊村灣開發(fā)改造、新居住區(qū)基礎設施建設；40%由市政府統(tǒng)籌用于“城中村”綜合改造的市政基礎設施配套建設等。
3、個人房屋及宅基地處置
對經批準實施改造的“城中村”，由規(guī)劃（國土資源）、房產行政主管部門對原集體土地上個人（含非本村村民）的房屋及其宅基地按一戶一處宅基地的原則進行清理。原村民的房屋，屬拆遷范圍的，予以認定還建安置面積；屬保留范圍內的，予以確認發(fā)證面積。
原村民住宅房屋及其宅基地經合法批準已經取得《集體土地使用證》和《房屋所有權證》的，經規(guī)劃（國土資源）、房產行政主管部門核實后，予以認定或確權。對歷史形成的無審批手續(xù)但確系本村村民長期自住的房屋及其宅基地，且他處無住房的，按《武漢市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府第 148 號令）、《 武漢市城市建筑規(guī)劃管理技術規(guī)定》（市人民政府第 143號令）和《市人民政府關于加強農村村民建房管理工作的通知》（武政[2003]87 號）精神予以認定確權。
因征地農轉非仍居住在本村的居民，其原村民身份經村委會證明，可參照村民房屋及其宅基地認定或確權的規(guī)定執(zhí)行。
村集體房屋及其占地和非本村村民房屋及其宅基地的處置辦法，由市規(guī)劃局（市國土資源局）會同市房產、城管局等部門另行制定。
4、拆遷還建
“城中村”改造建設中拆除原村民房屋時，要對每戶的合法建筑面積按上述處置政策進行認定，并登記造冊報區(qū)政府備案。
拆遷人根據(jù)認定的合法面積和規(guī)劃（國土資源）部門制定的安置標準，采取等量置換的方式進行安置。認定的建筑面積大于安置標準的，其超出部分按被拆除房屋的重置價予以補償。
拆遷人征得被拆遷人同意，可以采用貨幣安置。
為合理利用土地、降低開發(fā)強度，可根據(jù)控制性詳細規(guī)劃以及被拆遷人的申請，在還建用地范圍內適當建設商業(yè)用房，按一定比例用住宅面積抵換商業(yè)用房建筑面積安置被拆遷人。
對房屋拆遷后需要過渡的，拆遷人應按照《武漢市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府第148 號令）的規(guī)定，發(fā)給過
渡費。
易地建設新居住區(qū)的，應按規(guī)定拆除原舊村。
5、改造建設相關政策
建設安置原村民還建房涉及的有關稅、費，按農民個人建房的收費政策執(zhí)行。實施開發(fā)用地項目建設時，免繳市政基礎設施配套費；應繳納的其他規(guī)費，有幅度的按下限收取，無幅度的減半收取，其中涉及農用地轉用及占用耕地的，需按規(guī)定繳納新增建設用地土地有償使用費和耕地開墾費。
6、基礎設施建設管理
經批準實施改造的“城中村”，新建區(qū)域基礎設施配套建設項目（道路、排水、園林綠化、供水、燃氣、供電、電信、郵政等）由相關部門同步納入城市基礎設施建設年度計劃并組織實施。
原“城中村”范圍內的市政基礎設施管理要納入城市統(tǒng)一管理范圍，有關事權按市、區(qū)分級管理的原則辦理；其市容環(huán)境衛(wèi)生管理水平要逐步達到城市市容環(huán)境衛(wèi)生標準；其消防、治安等按城市管理的有關規(guī)定執(zhí)行。
“城中村”改造建設完畢之前，其社區(qū)內的各項管理經費，除市、區(qū)已明確責任的以外，仍然由改制后集體經濟實體支付。
具體實施方案分別由市建委，市規(guī)劃（市國土資源局）、房產、財政、城管、水務、園林、公安、民政、郵政局，武漢供電、電信公司等有關部門和單位負責制定，報市政府批準后執(zhí)行。
四、“城中村”綜合改造工作的組織領導和工作要求
“城中村”綜合改造是一項復雜的社會系統(tǒng)工程，涉及面廣、政策性強，關系到城市可持續(xù)發(fā)展，任務十分艱巨。各級黨委和政府必須高度重視，要進一步解放思想、實事求是、與時俱進，在實施改造中要堅持高起點規(guī)劃，同時要尊重客觀規(guī)律，尊重村民意愿，量力而行。要堅持依法辦事，正確處理國家、集體和個人三者之間的利益關系，注重保護村民的合法權益。要切實加強領導，超前謀劃，精心組織。
全市“城中村”綜合改造工作要在市委、市政府統(tǒng)一領導下，按照“市政府政策引導，區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街）主導，村‘兩委’為主體，村民為主人”的原則推進。要認真聽取村民意見，反映村民意愿，廣泛發(fā)動村民積極參與建設自己的美好家園?！俺侵写濉本C合改造工作實行黨政主要領導為責任人的工作責任制。市“城中村”綜合改造工作領導小組負責“城中村”綜合改造重大問題的決策和有關政策的制定。各有關區(qū)要成立相應機構和工作專班，根據(jù)市委、市政府的總體部署并結合本區(qū)實際，制定“城中村”改制和改建工作的具體實施方案，經市政府批準后組織實施。市有關職能部門要根據(jù)領導小組要求，抽調專職人員組成工作專班，制定配套文件，積極支持和參與各區(qū)“城中村”綜合改造工作，采取集中辦公和“一站式”服務等措施及時做好分類指導、協(xié)調服務等工作，形成上下聯(lián)動、各負其責的工作機制。
市、區(qū)相關部門要把“城中村”綜合改造工作納入國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃，實行目標管理，確?！俺侵写濉本C合改造工作順利有序進行。各級紀檢監(jiān)察部門要加強“城中村”綜合改造的監(jiān)察工作。
武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)、武漢經濟技術開發(fā)區(qū)的“城中村”綜合改造，可參照本意見的精神，結合轄區(qū)實際另行制定相應辦法實施。
規(guī)范性文件2
市人民政府辦公廳轉發(fā)市體改辦等部門關于落實市委市人民政府積極推進“城中村”綜合改造工作意見的通知
【發(fā)布日期】2004-9-10 【實施日期】2004-9-10 【發(fā)布單位】市委市人民政府 【文號】
各區(qū)人民政府，市人民政府各部門：《市體改辦關于“城中村”綜合改造集體經濟組織改制的意見》，《市規(guī)劃局（市國土資源局）關于“城中村”綜合改造土地房產處置及建設規(guī)劃管理的實施意見（試行）》，《市勞動保障局關于“城中村”綜合改造村改居人員就業(yè)和社會保障工作的意見》，以及市民政局擬訂的《“城中村”綜合改造撤銷村民委員會組建社區(qū)居民委員會實施方案》，市公安局擬訂的《“城中村”綜合改造農業(yè)戶口改登為居民戶口實施方案》已報經市人民政府同意，現(xiàn)一并轉發(fā)給你們，請認真貫徹落實。
武漢市人民政府辦公廳
二○○四 年 九 月 十 日
市體改辦關于“城中村”綜合改造集體經濟組織改制的意見
市人民政府：
根據(jù)《中華人民共和國村民委員會組織法》、《中華人民共和國公司法》和《湖北省農村集體資產管理條例》以及《中共武漢市委武漢市人民政府關于積極推進“城中村”綜合改造工作的意見》（武發(fā)〔2004〕13號）精神，并結合我市實際，現(xiàn)就“城中村”綜合改造集體經濟組織改制工作提出意見如下。
一、總體目標和基本原則![[轉載]武漢市“城中村”改造所依據(jù)的幾份主要法律文件 武漢市城中村改造流程](http://img.aihuau.com/images/02111102/02030242t01672653c00bee85af.jpg)
總體目標是：建立起適應社會主義市場經濟的管理體制、經營機制和分配方式，明晰集體資產權屬，保障集體經濟組織成員的合法權益，促進改制后經濟實體的發(fā)展。
基本原則是：
（一）堅持因村制宜的原則?！俺侵写濉笨筛鶕?jù)各自實際，制訂切實可行的改制方案。
（二）堅持依法、依規(guī)，公平、公正的原則。對村集體資產的處置應依法確認其真實性、合法性和有效性。對村集體經濟組織改制中的重大事項必須按照《中華人民共和國村民委員會組織法》的有關規(guī)定，經村民會議依法表決通過。
（三）堅持積極穩(wěn)妥的原則?！俺侵写濉奔w經濟組織改制工作既要大膽實踐，試點先行，又要注意平穩(wěn)過渡，確保穩(wěn)定，從而分批、分步驟推進。
二、改制的主要形式
（一）對已組建了公司制企業(yè)的村，村集體經濟組織在公司所持有的集體股權要按照《市委辦公廳市政府辦公廳關于深化鄉(xiāng)村集體企業(yè)產權制度改革的意見》（武辦發(fā)〔2000〕2號）規(guī)定，進一步明晰權屬，優(yōu)化、調整股權結構，體現(xiàn)集體經濟組織成員的權益。同時，按照《中華人民共和國公司法》的有關規(guī)定，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，完善法人治理結構，不斷提高企業(yè)市場綜合競爭力。
（二）對已成立了非公司制企業(yè)的村，根據(jù)企業(yè)規(guī)模、產業(yè)結構、經濟效益等實際情況，結合集體資產的處置方案，按照市場運作的原則和《中華人民共和國公司法》及有關規(guī)定，可分別選擇股份有限公司、有限責任公司、公司制企業(yè)集團等形式，對原企業(yè)進行規(guī)范化公司制改造。對實行公司制改造暫不具備條件的，可選擇股份合作制，待條件成熟后再改制為公司制企業(yè)。
（三）對沒有組建經濟實體的村，可根據(jù)村集體經濟的實際情況，結合村集體資產處置方案，按照市場經濟規(guī)律，由村民會議決定選擇切合本村實際的改制形式。
三、資產處置
（一）以下范圍的資產屬村集體經濟組織資產
1.村集體經濟組織所有的土地和法律規(guī)定屬于集體所有的林地、荒地、灘涂、水面等自然資源；
2.村集體經濟組織投資和投入勞務形成的水利、電力、交通、通訊、房產等基礎設施及教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等福利公益設施；
3.村集體經濟組織投資和投入勞務興辦的企業(yè)資產；
4.村集體經濟組織在聯(lián)營、股份制、股份合作制和中外合資、合作等經濟組織中持有的股權；
5.村集體經濟組織接受資助和捐贈等形成的資產；
6.村集體經濟組織所擁有的貨幣資產、債權和持有的股票、債券等有價證券；
7.村集體經濟組織所享有的著作權、專利權、商標權等無形資產；
8.依法屬于村集體經濟組織所有的其他資產。
（二）村集體經濟組織所有的經營性資產的處置
1.制訂資產處置方案由村民委員會組織制訂村集體經濟組織所有的經營性資產處置方案，經村民會議2/3以上成員記名表決通過后實施。該資產處置方案的內容主要包括：確定工作專班人員、資產處置所依據(jù)的政策、法規(guī)、清產核資、集體經濟組織改制形式的選定、村民和股民的界定、資產量化的具體辦法、村集體經濟組織各類經營性資產的處置辦法、村民的社會保障等內容。
2.確定量化資產對村集體經濟組織經營性凈資產適當扣除社會保障和公共事業(yè)管理資金后，原則上全部作為股權量化的資產。對暫不具備全部量化條件的，可保留部分集體資產作為集體股權，待具備條件后再進一步量化，保留比例原則上不高于量化資產總額的20% 。
3.明確資產量化對象
（1）資產量化對象原則上以村民會議確定的基準日實際在冊的本村農業(yè)人口為基礎，由各村結合實際做好村民和股民的界定工作；
（2）資產量化工作可結合村民的勞動年限、貢獻、管理者要素等因素。
（三）村集體經濟組織所有的非經營性資產的處置水利、供水、道路、橋梁、涵洞等公共設施，移交有關市政部門統(tǒng)一管理，其公共設施現(xiàn)已發(fā)揮作用的仍繼續(xù)使用，確需改造的，納入市政規(guī)劃統(tǒng)一改造范圍。
（四）村集體經濟組織所有的資源性資產的處置村集體經濟組織所有的山林在不改變林地性質和林地用途的前提下，由改制后的企業(yè)依據(jù)《中華人民共和國森林法》等林業(yè)法律、法規(guī)進行管理，林木產權屬改制后的企業(yè)所有。
四、工作程序
（一）認真做好“城中村”綜合改造集體經濟組織改制的宣傳工作。各區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道辦事處）要把集體經濟組織改制的宣傳工作作為“城中村”綜合改造工作中的一個重要內容。村民委員會根據(jù)全市關于“城中村”綜合改造的有關意見，結合本村的實際，向全體村民認真宣講有關政策、法規(guī)和規(guī)定，使全體村民積極參與和支持集體經濟組織的改制工作。
（二）各區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道辦事處）組織“城中村”集體資產的清產核資工作。村民委員會委托具有審計評估資格的中介機構對全部資產進行審計評估；對資產審計評估結果和不良資產的處置經村民會議通過后予以公布，并按規(guī)定報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道辦事處）農村經濟經營管理部門或區(qū)人民政府指定的有關部門確認。
（三）村集體經濟組織的債務按照《湖北省人民政府關于積極穩(wěn)妥化解村級債務的通知》（鄂政發(fā)〔2003〕21號）、《中共武漢市委武漢市人民政府關于開展化解村級債務試點工作的意見》（武發(fā)〔2003〕21 號）的有關規(guī)定處理。
1.村集體經濟組織所屬企業(yè)改制后，原企業(yè)所欠債務由改制后的企業(yè)承擔；
2.村集體經濟組織為村辦企業(yè)擔保所形成的債務，經債權人同意免除村集體經濟組織擔保責任，債務由改制后的企業(yè)承擔；
3.對改制后不具備組建新企業(yè)條件的村集體經濟組織所欠債務，村集體經濟組織應與債權人充分協(xié)商，達成償債處理意見后方可進行集體經濟組織改制工作；
村集體經濟組織清產核資后，經按程序已核銷的原債權移交給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道辦事處）農村經濟經營管理部門指定的有關機構統(tǒng)一托管，由托管機構組織清收，對清收產生的收益由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道辦事處）農村經濟經營管理部門按規(guī)定處置；
4.由村民委員會組織制定集體資產處置方案，張榜公布，并根據(jù)村民意見進行修改；
5.修改后的集體資產處置方案經村民會議記名表決通過后由村民委員會組織實施，對表決通過后的資產處置方案和表決結果可依法辦理有關法律確認手續(xù)；
6.新組建企業(yè)向工商部門辦理企業(yè)名稱預先核準登記；
7.制定或修改公司章程，明確股權管理辦法等；
8.召開股東大會，選舉董事會、監(jiān)事會成員；召開董事會，選舉董事長、聘任總經理，作出董事會決議；
9.辦理工商注冊登記手續(xù)等。
五、有關政策
（一）“城中村”綜合改造集體經濟組織改制過程中企業(yè)涉及的房屋和土地有關稅費問題可參照《市人民政府辦公廳關于進一步加快國有企業(yè)改革與發(fā)展政策的意見》（武政辦〔2003〕66 號）有關規(guī)定執(zhí)行；
（二）“城中村”原有企業(yè)經濟實體改制后，在辦理工商、稅務等注冊或變更登記時，一律只收取工本費；
（三）“城中村”集體經濟組織改制后的經濟實體凡符合新辦企業(yè)條件的，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》（財稅字〔1994〕001號）精神，對從事商貿、高新、信息、咨詢等行業(yè)的企業(yè)，可在一定期限內減征或者免征企業(yè)所得稅；不符合新辦企業(yè)條件的，原則上維持原納稅方式不變；
（四）將原村民委員會所持有的股權量化給股民的股權變動形式，不視為產權交易，免收有關費用。
六、組織領導
“城中村”綜合改造集體經濟組織改制工作涉及面廣，政策性強，必須在各級黨委、政府的統(tǒng)一領導下，精心組織，穩(wěn)妥推進。各區(qū)可根據(jù)全市關于“城中村”綜合改造工作有關意見，結合實際，提出本區(qū)“城中村”綜合改造集體經濟組織改制的具體實施意見，完善操作規(guī)程；各區(qū)體改、農業(yè)部門要加強“城中村”綜合改造集體經濟組織改制工作的指導；“城中村”應在村兩委會（村支部委員會、村民委員會）領導下，成立由集體經濟組織各層次人員代表參加的集體經濟組織改制領導小組，充分體現(xiàn)村民的民主權利。各區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道辦事處）要建立責任制，加強“城中村”綜合改造集體經濟組織資產處置工作的管理和監(jiān)督，落實責任，確保集體資產保值增值，加快“城中村”綜合改造集體經濟組織改制的步伐，積極推進我市“城中村”綜合改造工作。
以上意見如無不妥，請予批轉。
武漢市經濟體制改革辦公室
二○○四 年 九 月 十 日
市規(guī)劃局（市國土資源局）關于“城中村”綜合改造土地房產處置及建設規(guī)劃管理的實施意見（試行）
市人民政府：
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》，以及武發(fā)〔2004〕13號文件精神，并結合我市實際，現(xiàn)就“城中村”綜合改造土地房產處置及建設規(guī)劃管理工作提出意見如下。
一、“城中村”改造建設的原則和改造建設方案編制
實施“城中村”改造建設，應以我市城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃為指導，充分調動村集體經濟組織和社會力量參與改造的積極性；堅持統(tǒng)一政策、分類指導、統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施；保障村集體經濟組織、村民和相關權利人的合法權益，保證土地市場健康有序的發(fā)展。
實施“城中村”改造建設應編制改造建設方案，方案應明確擬保留的區(qū)域、改造建設整治范圍、新建居住區(qū)地點、規(guī)模、建設標準和資金籌措等。改造方案由區(qū)人民政府組織鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道辦事處）、村編制，報規(guī)劃（國土資源）行政主管部門審定，由各區(qū)人民政府組織實施。
二、“城中村”改造建設的方式
根據(jù)各類“城中村”擁有土地的現(xiàn)狀和城市建設規(guī)劃要求，改造建設根據(jù)“ 城中村”的不同分類（即 A、B、C3 類）情況，分別采取 3種不同方式，即 A 類村改造建設方式（以改制后的經濟實體自行實施改造）、B 類村改造建設方式（以項目開發(fā)方式實施改造）和 C類村改造建設方式（以統(tǒng)征儲備的方式實施改造）。
（一）A 類村改造建設方式
A 類村改造建設，原則上可由改制后的經濟實體按以下規(guī)定自行實施改造。
1.除規(guī)劃控制用地外，原則上由改制后經濟實體實施改造，并通過綜合改造妥善安置原村民，保障改制后經濟實體的發(fā)展空間和籌措村改居人員社會保障資金等。
2.除按規(guī)劃要求保留改造、整治村（灣）用地和建設還建安置房用地外，對騰退的村（灣）土地和其它剩余土地，由改制后的經濟實體根據(jù)城市規(guī)劃要求建設除房地產項目以外的商服設施。按城市規(guī)劃要求可進行房地產開發(fā)的，應將建設還建安置房用地和房地產開發(fā)用地以項目捆綁方式公開供地。
3.原村集體經濟組織已取得《國有土地使用權證》的土地用途和使用權類型不變，對改制后的經濟實體換發(fā)《國有土地使用權證》；原村集體經濟組織的其它建設用地，其土地用途不變，對改制后的經濟實體核發(fā)劃撥《國有土地使用權證》。
（二）B 類村改造建設方式
B類村改造建設，原則上將土地劃分為保留住宅用地及建設新居住區(qū)的還建用地（以下簡稱“保留和還建住宅用地”）、補償建設還建房投入的開發(fā)用地（以下簡稱“開發(fā)用地”）、留給原集體經濟組織發(fā)展經濟解決原村民勞動就業(yè)的用地（含保留集體經濟組織建設用地，以下簡稱產業(yè)用地）和儲備用地。
1.保留和還建住宅用地
保留和還建住宅用地包括經過改造建設、整治后保留的住宅用地和拆除舊村（灣）后建設新居住區(qū)的還建用地。新建居住區(qū)的還建用地根據(jù)能夠享受還建安置房政策的戶數(shù)，按戶均建筑面積 300 平方米、容積率1.6—1.8 的標準測算。
2.開發(fā)用地
按新建居住區(qū)還建用地的 1：1—1：1.5的比例確定，并與新建居住區(qū)還建用地捆綁成項目后公開供地，由取得開發(fā)權的開發(fā)主體進行房地產開發(fā)。
3.產業(yè)用地
（1）原村集體經濟組織已取得《國有土地使用權證》的土地，其用途和使用權類型不變的，對改制后的經濟實體換發(fā)《國有土地使用權證》；原村集體經濟組織已辦完征地手續(xù)的用地和已取得《集體土地使用權證》的建設用地，對改制后的經濟實體核發(fā)劃撥《國有土地使用權證》。
（2）按照改制后的經濟實體中原村勞動力（ 含退休人員，下同）計算，前項土地面積之和未達到勞動力人均 80平方米標準的，其不足部分在村（灣）改造騰退土地和其它剩余土地中留足 80 平方米產業(yè)用地，并核發(fā)劃撥《國有土地使用權證》。
（3）因剩余土地不足，按上述辦法不能達到勞動力人均 80 平方米產業(yè)用地標準的，可按不足用地面積的 2倍核準商業(yè)用房的建設指標，由改制后的經濟實體建設，用于發(fā)展經濟、安置原村勞動力就業(yè)。
4.儲備用地
按規(guī)定滿足保留和還建住宅用地、開發(fā)用地、產業(yè)用地之后，剩余土地納入市土地整理儲備供應中心統(tǒng)征儲備。統(tǒng)征儲備的土地按《武漢市征用集體所有土地補償安置辦法》（市人民政府令第149 號）規(guī)定的標準對改制后的經濟實體給予補償。其補償費必須首先用于繳納村改居人員的社會保障費用。
B 類村扣除儲備用地后可參照 A 類村的政策，由改制后的經濟實體根據(jù)城市規(guī)劃的要求建設除房地產項目以外的商服設施。
（三）C 類村改造建設方式
C 類村的改造建設，原則上通過統(tǒng)征儲備的方式進行，其征地和房屋拆遷按市人民政府令第 149號和《武漢市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第 148 號）執(zhí)行。
1.根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃在規(guī)劃預留的建設用地中，按現(xiàn)狀農用地10%的比例，預留村集體經濟組織的產業(yè)用地，留用的產業(yè)用地經有批準權的人民政府批準后，按劃撥方式供地。
2.在 C 類村土地逐步被征用、剩余農用地人均占有面積達到 A、B 類村標準后，其綜合改造建設執(zhí)行 A、B 類村政策。
3、原村集體經濟組織已辦理集體建設用地手續(xù)，并符合規(guī)劃要求的，核發(fā)《 集體土地使用權證》。
三、“城中村”改造建設的有關政策
（一）改造建設方案經市規(guī)劃（ 國土資源）部門審定，且村改居工作已完成的 A、B類村，其集體所有土地依據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》的有關規(guī)定辦理轉為國有土地的手續(xù)。
（二）A、B 類村采取還建用地和開發(fā)用地項目捆綁公開出讓時，其開發(fā)用地以還建安置房建設成本和本宗地價之和的 1.15倍為公開供地時的底價，用于還建安置房建設和對原村集體所有土地的補償安置。
（三）開發(fā)用地、儲備用地的土地出讓金、增值收益的 60% 劃轉給“城中村”所在區(qū)財政專戶儲存，用于“城中村”綜合改造中的基礎設施配套建設；40%由市人民政府統(tǒng)籌用于“城中村”綜合改造的市政基礎設施配套建設等。
（四）建設還建安置房涉及的有關稅、費，按農民個人建房的收費政策執(zhí)行；實施改造的主體在開發(fā)用地中進行項目建設時，免繳市政基礎設施配套費，應繳納的其它規(guī)費，有幅度的按下限收取，無幅度的減半收取。其中涉及農用地轉用及占用耕地的，需按規(guī)定繳納新增建設用地土地有償使用費和耕地開墾費。
（五）改制后的經濟實體使用的土地和房產辦理變更登記涉及繳納契稅的，參照《市人民政府辦公廳關于進一步加快國有企業(yè)改革與發(fā)展政策的意見》（武政辦〔2003〕66號）執(zhí)行。
（六）涉及個人房屋拆遷，兩人及兩人以上戶經認定還建安置建筑面積在 300平方米以內的，按“拆一還一”的標準安置；每戶還建安置建筑面積不足人均 50 平方米的（獨生子女按兩人計算），可按建設成本價購足人均50 平方米。一人戶經認定還建安置建筑面積在 100 平方米以內的，按“拆一還一”的標準安置；一人戶還建安置建筑面積不足 80平方米的，可按建設成本價購足 80 平方米。
兩人及兩人以上戶經認定還建安置面積大于 300 平方米、一人戶大于 100平方米的，其超出部分按《市物價局市房產管理局關于印發(fā)武漢市房屋重置價格標準的通知》（ 武價房字〔2004〕74號）規(guī)定的房屋重置價格標準對被拆遷人給予補償。
（七）實施改造的主體可根據(jù)控制性詳細規(guī)劃以及被拆遷人的申請，在還建用地范圍內可按 2 -3 平方米的住宅面積抵換 1平方米的商業(yè)用房面積適當建設商業(yè)用房。
（八）為實施改造建設方案個人房屋被拆遷的，拆遷人還應付給被拆遷人搬遷補助費和臨時安置補助費。搬遷補助費和臨時安置補助費的具體標準，按市人民政府令第148號的有關規(guī)定執(zhí)行。
（九）改制后的經濟實體已取得劃撥土地《國有土地使用權證》的，按《市人民政府關于建立土地儲備制度的通知》（武政〔2000〕65號）有關規(guī)定辦理相關手續(xù)后，可進入市場；保留的房屋和新建的還建安置房，取得《國有土地使用權證》和《房屋所有權證》，按規(guī)定補繳國有土地使用權出讓金及有關稅、費后，可進入市場交易。
（十）因規(guī)劃要求或土地資源不足等原因以村為單位改造建設有困難的，“城中村”所在地的區(qū)人民政府可以組織協(xié)調毗鄰的若干村或以鄉(xiāng)為單位統(tǒng)籌規(guī)劃，編制改造建設方案，經批準后實施。
（十一）對規(guī)劃重點控制地區(qū)，以及區(qū)、鄉(xiāng)統(tǒng)籌改造建設難度較大的 A、B類“城中村”，可采用統(tǒng)征儲備、市場運作的方式進行改造。
四、“城中村”個人房屋及其宅基地的處置
對經批準實施改造的“城中村”，由規(guī)劃（國土資源）、房產行政主管部門對原集體土地上個人（含非本村村民）的房屋及其宅基地按一戶一處宅基地的原則進行清理，屬拆遷范圍的，予以認定還建安置面積；屬保留范圍內的，予以確認發(fā)證面積（以下簡稱認定或確權）。具體規(guī)定如下：
（一）原村民住宅房屋及其宅基地的認定或確權
1.對經合法批準的原村民住宅房屋及其宅基地，已經取得《集體土地使用權證》和《房屋所有權證》的，經規(guī)劃（國土資源）、房產行政主管部門核實后，予以認定或確權。
2.對 1998 年 12 月 31日以前遺留的無審批手續(xù)但確系本村村民長期自住的房屋（以下簡稱歷史遺留無證房屋）及其宅基地，且他處無住房并符合《武漢市城市建筑規(guī)劃管理技術規(guī)定》（市人民政府令第 143號）間距要求和《市人民政府關于加強農村村民建房管理工作的通知》（武政〔2003〕87號）規(guī)定的建房控制標準的，按以下規(guī)定分別處理：
（1）1986 年 12 月 31 日以前建設的歷史遺留無證房屋及其宅基地，經規(guī)劃（國土資源）、房產行政主管部門調查核實后予以認定或確權。
（2）1987 年 1 月 1 日至 1998 年 12 月 31日期間建設的歷史遺留無證房屋及其宅基地，經規(guī)劃（國土資源）行政主管部門按當時的相關規(guī)定處置后，予以認定或確權。
3.1998 年 12 月 31日以前建造的房屋，按上述規(guī)定未予認定或確權的部分，在改造方案中屬拆遷范圍的，由拆遷人按武價房字〔2004〕74號文件規(guī)定的房屋重置價給予補償；在改造方案中屬保留范圍的，超過部分自行拆除后，核發(fā)劃撥《國有土地使用權證》和《房屋所有權證》。
4.1999 年 1 月 1日以后已按規(guī)定取得個人建房用地規(guī)劃批準文件、房屋竣工驗收合格證明等文件資料的，予以認定或確權；違章建設的房屋及其取得的宅基地，不予認定或確權。
（二）屬原行政村內的征地農轉非居民的房屋及其宅基地的認定或確權
因征地農轉非仍居住在本村的居民，其原村民身份經村民委員會證明，可參照村民房屋及其宅基地認定或確權的規(guī)定執(zhí)行。
（三）非本村村民房屋及其宅基地的處置
非本村村民在集體土地上建造或購買的房屋及其宅基地的處理，由市規(guī)劃局（市國土資源局）會同市房產、城管局等部門，依照有關法律、法規(guī)，結合本市“城中村”綜合改造實際情況制訂具體處置意見，報市人民政府審定后實施。
原村集體土地上集體、個人房屋及其宅基地認定和確權的具體辦法由規(guī)劃（ 國土資源）、房產行政主管部門負責另行制訂。
五、“城中村”改造建設的規(guī)劃要求和審批程序
“城中村”改造建設的規(guī)劃要求和報建審批程序按以下規(guī)定執(zhí)行：
（一）規(guī)劃要求
1.還建用地和產業(yè)用地選址必須符合城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的要求，以及相關法律、法規(guī)的規(guī)定。
2.原村民的居住區(qū)可采用新建、改建、擴建3種方式進行。對規(guī)模適中、與周邊城市景觀協(xié)調、建設情況良好并符合城市規(guī)劃的現(xiàn)有村民居住區(qū)，采取改建或擴建的方式實施改造建設；對規(guī)模小、建筑質量差、不符合城市規(guī)劃及因城市建設需要搬遷的村民居住區(qū)，采取拆除舊居住區(qū)建設以多層公寓式為主的新居住區(qū)的方式實施改造建設。
3.在文物保護區(qū)、公共綠地等城市規(guī)劃控制范圍內不得新建居住區(qū)，不得改建、擴建舊居住區(qū)；在風景區(qū)控制范圍內的舊村（灣）要盡可能嚴格控制改、擴建。要利用“城中村”綜合改造政策積極組織遷建。
4.新居住區(qū)建設應按城市規(guī)劃達到一定規(guī)模。A、B 類村的新建居住區(qū)選址可在本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道辦事處）范圍內統(tǒng)籌安排；C類村的新建居住區(qū)選址應堅持有利生產、方便生活的原則，在本村范圍內選址建設。
5、新建、改建、擴建村民居住區(qū)，應堅持集中、規(guī)?；瓌t，充分利用現(xiàn)有村莊空閑地，節(jié)約土地。新居住區(qū)建設應與周邊景觀協(xié)調，建設標準按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB 50180 -93）、《武漢市城市建筑規(guī)劃管理技術規(guī)定》（武漢市人民政府令第 143號）進行控制。涉及湖邊、山邊、江邊的居住區(qū)應符合《 市規(guī)劃局關于加強中心城區(qū)湖邊山邊江邊建筑規(guī)劃管理的若干規(guī)定》（武規(guī)〔2003〕1號）的要求；在城市規(guī)劃道路兩側的居住區(qū)應滿足城市景觀規(guī)劃設計要求。
（二）審批程序
經市人民政府批準實施綜合改造的“ 城中村”，其保留和還建住宅用地、開發(fā)用地、產業(yè)用地的規(guī)劃管理按以下審批程序辦理：
1.“城中村”的改造建設規(guī)劃編制工作由各區(qū)人民政府負責組織鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道辦事處）、村編制，報市規(guī)劃行政主管部門審批。
2.實施改造的主體根據(jù)經批準的改造建設規(guī)劃，編制項目總平面規(guī)劃方案，向土地所在地的規(guī)劃（國土資源）行政主管部門報建。以上意見如無不妥請予批轉。
武漢市城市規(guī)劃管理局
武漢市國土資源管理局
二○○四年九月十日
市勞動保障局關于“城中村”綜合改造村改居人員就業(yè)和社會保障工作的意見
市人民政府：
為積極穩(wěn)妥推進本市“城中村”綜合改造工作，逐步將村改居人員納入我市城市社會保障體系，促進村改居勞動力就業(yè)，根據(jù)《國務院關于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險制度的決定》（國發(fā)〔1997〕26號）、《國務院關于建立城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險制度的決定》（國發(fā)〔1998〕44號）、《國務院辦公廳關于加快推進再就業(yè)工作的通知》（國辦發(fā)〔2003〕40號）、《失業(yè)保險條例》（國務院令 258號）和武發(fā)〔2004〕13號文件的有關規(guī)定，并結合我市實際，現(xiàn)就“城中村”綜合改造村改居人員就業(yè)和社會保障工作提出意見如下。
一、關于促進村改居勞動力就業(yè)
按照市場就業(yè)的原則，將村改居人員中男年滿 16 周歲不滿 60 周歲、女年滿 16 周歲不滿 55周歲的勞動力，納入城鎮(zhèn)就業(yè)服務范圍。對撤村建居后尚未就業(yè)且有就業(yè)愿望的村改居勞動力，可在初次就業(yè)時免費享受本市各級公共就業(yè)服務機構提供的職業(yè)介紹、職業(yè)指導、職業(yè)培訓等城鎮(zhèn)勞動力就業(yè)服務；經街道、社區(qū)公示，市、區(qū)勞動保障部門認定，可以申領《再就業(yè)優(yōu)惠證》；屬于就業(yè)困難的人員，可免費享受本市各級公共就業(yè)服務機構提供的就業(yè)援助。
二、關于村改居勞動力參加城鎮(zhèn)職工社會保險問題
（一）凡已按國家規(guī)定參加了本市城鎮(zhèn)職工社會保險的村改居勞動力，均應繼續(xù)參加城鎮(zhèn)職工社會保險（包括基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險和失業(yè)保險等）。
（二）經批準實施綜合改造的“城中村”村改居勞動力，凡符合參加城鎮(zhèn)職工社會保險條件的，均應參加城鎮(zhèn)職工社會保險。其本人及用人單位按規(guī)定補繳基本養(yǎng)老保險費后，可按規(guī)定計算基本養(yǎng)老保險繳費年限。
（三）村改居勞動力參加城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險后，達到國家規(guī)定的退休年齡和繳費年限，可以按規(guī)定享受城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老金待遇；參加城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險并按月正常繳費的，可以按規(guī)定享受城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險待遇，退休后其繳費年限達到規(guī)定年限的，可以按規(guī)定享受城鎮(zhèn)企業(yè)退休人員基本醫(yī)療保險待遇；未達到規(guī)定繳費年限的需按規(guī)定一次性補繳有關費用后享受退休人員基本醫(yī)療保險待遇，未補繳的不能享受退休人員基本醫(yī)療保險待遇；參加城鎮(zhèn)職工失業(yè)保險并按月正常繳費且達到規(guī)定年限的，可在失業(yè)期間享受失業(yè)保險待遇。
（四）為盡可能提高村改居勞動力退休后養(yǎng)老保險待遇水平，經村民會議決定，改制后的經濟實體在參加城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險后，還可以參加補充養(yǎng)老保險，具體辦法按照國家、省及市企業(yè)年金辦法的規(guī)定執(zhí)行。
三、關于村改居養(yǎng)老人員的養(yǎng)老保障問題
經村民會議決定，并由相關部門批準，男年滿 60 周歲、女年滿 55周歲的村改居人員（以下簡稱村改居養(yǎng)老人員）可以參加村改居養(yǎng)老人員的養(yǎng)老保障。
（一）參加村改居養(yǎng)老人員養(yǎng)老保障，應一次性向社會保險經辦機構繳納 10 年的生活費、住院醫(yī)療費和 13個月生活費標準的喪葬補助費。生活費按繳費時上年度本市城鎮(zhèn)居民最低生活保障金標準的 110%確定；住院醫(yī)療費按繳費時上年度本市職工平均工資的5% 確定。
（二）自一次性繳費次月起，村改居養(yǎng)老人員可享受以下待遇：
1.按月領取生活費。生活費標準與城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準同步調整，具體調整數(shù)額由市勞動保障局和市財政局提出意見，報市人民政府決定；
2.參照城鎮(zhèn)企業(yè)退休人員享受住院基本醫(yī)療保險待遇；
3.死亡后將一次性繳納的喪葬補助費發(fā)給其法定繼承人或指定受益人，同時終止養(yǎng)老保障關系。
四、關于村改居人員參加社會保險和養(yǎng)老保障的配套政策問題
（一）村改居勞動力參加城鎮(zhèn)職工社會保險和村改居養(yǎng)老人員參加養(yǎng)老保障所需費用，由村集體經濟組織和個人承擔，其分擔比例，由村民會議確定。所需費用通過以下方式籌集：
1.村集體經濟組織和村改居人員的土地補償費和安置補助費；
2.村集體經濟組織歷年的積累和收入；
3.村集體經濟組織自有資產抵押貸款或變現(xiàn)等；
4.村集體經濟組織與開發(fā)商合作開發(fā)項目所獲利潤；
5.其他渠道。
（二）經村民會議決定，不參加城鎮(zhèn)職工社會保險和村改居養(yǎng)老人員養(yǎng)老保障的村集體經濟組織，應在其改制和撤村建居時自行妥善解決村改居人員的生活保障問題。
（三）村改居人員在撤村建居后，凡符合享受城鎮(zhèn)居民最低生活保障條件的，可按規(guī)定享受城鎮(zhèn)居民最低生活保障待遇。
六、關于村改居人員就業(yè)和社會保障管理體制問題
（一）市勞動保障局是負責全市“城中村”綜合改造范圍內村改居人員就業(yè)和社會保險工作的行政主管部門，市民政局是負責全市“城中村”綜合改造范圍內村改居人員城鎮(zhèn)居民最低生活保障工作的行政主管部門，各區(qū)人民政府、市人民政府各有關部門按照各自職責做好相關工作。
（二）市勞動保障局會同市編辦，市人事、財政局等有關部門，對全市“城中村”綜合改造村改居人員就業(yè)和社會保障工作所需機構、編制、人員及工作經費等提出意見，報市人民政府批準執(zhí)行。
（三）村改居養(yǎng)老人員養(yǎng)老保障費實行市級統(tǒng)籌，封閉運行、專戶管理，當基金出現(xiàn)缺口時，由市、區(qū)財政共同承擔。具體辦法由市勞動保障、財政局另行制訂，報市人民政府批準施行。
本意見由市勞動保障、財政、民政局負責解釋。今后國家、省政府出臺相關政策規(guī)定時，按國家、省政府有關政策規(guī)定執(zhí)行。以上意見如無不妥，請予批轉。
武漢市勞動和社會保障局
二○○四年九月十日
“城中村”綜合改造撤銷村民委員會組建社區(qū)居民委員會實施方案
（ 市民政局二○○四年九月十日）
根據(jù)《中華人民共和國村民委員會組織法》、《 中華人民共和國城市居民委員會組織法》的規(guī)定和武發(fā)〔2004〕13號文件精神，結合我市實際，現(xiàn)就“城中村”綜合改造撤銷村民委員會組建社區(qū)居民委員會（以下簡稱撤村建居）工作制訂本實施方案。
一、基本條件
屬于全市綜合改造范圍的“城中村”，在村民農業(yè)戶口依法改登為城市居民戶口，村集體資產產權基本明晰后，實施撤村建居工作。
二、基本原則
（一）依法辦事原則
撤銷村民委員會和組建社區(qū)居民委員會，必須依照《中華人民共和國村民委員會組織法》、《湖北省實施〈中華人民共和國村民委員會組織法〉辦法》、《中華人民共和國城市居民委員會組織法》、《湖北省實施〈中華人民共和國城市居民委員會組織法〉辦法》和《中共中央辦公廳國務院辦公廳關于轉發(fā)〈民政部關于在全國推進城市社區(qū)建設的意見〉的通知》（中辦發(fā)〔2000〕23 號）的規(guī)定進行。
（二）因地制宜原則
各區(qū)根據(jù)“城中村”的不同類型，確定撤村建居的不同方式，因地制宜，實行分類指導。
（三）平穩(wěn)過渡原則
建制村和村民委員會撤銷后，可根據(jù)不同情況建立或劃分社區(qū)，確定合理的社區(qū)規(guī)模；做好撤村建居過程中的自治組織成員隊伍的平穩(wěn)過渡和撤村建居的各項銜接工作。
三、主要方式
各“城中村”在撤銷建制村和村民委員會后，按照以下方式建立或者劃分社區(qū)，組建社區(qū)居委會：
（一）建立或劃分社區(qū)
1.成建制類型的社區(qū)建立。原則上按“一村一居”的方式，即：“城中村”具有明晰的地域范圍、原村民居住相對集中、且原村民戶達到 700戶左右的，可成建制建立社區(qū)；或者在“城中村”地域范圍內，村民居住相對集中，但村居民混居，村民戶和居民戶（含已居住和規(guī)劃居住）合計達到700 戶左右的，可成建制建立社區(qū)。
2.“插花”居住類型的社區(qū)劃分。“城中村”原村民戶數(shù)較少，或者多數(shù)原村民“插花”居住在現(xiàn)有社區(qū)內的，不單獨建立社區(qū)，原則上可直接編入鄰近或所在的社區(qū)。其中，跨城區(qū)“插花”居住的原村民，如集中居住戶數(shù)達到700戶左右的，則直接建立社區(qū)；規(guī)模較小的，可建立若干社區(qū)居民小組。此類社區(qū)和社區(qū)居民小組的建立和管理，可由現(xiàn)行管理的城區(qū)負責，也可經過有關程序后，實行就近屬地管理。
3.新居住區(qū)類型的社區(qū)建立。原村民成建制搬遷進新居住區(qū)，居民戶數(shù)達到 700戶（含規(guī)劃入?。┳笥业?，可直接建立社區(qū)；達不到規(guī)模的，原則上就近編入其居住地的社區(qū)。
4.“城中村”原按村民委員會和社區(qū)居民委員會“兩塊牌子、一套班子”管理的，撤銷村民委員會，社區(qū)建立按以上方式實施。
5、林場、養(yǎng)殖場類型的社區(qū)建立，按照以上方式實施。
（二）組建社區(qū)居民委員會
1.按成建制類型和新居住區(qū)類型新建立的社區(qū)，可通過社區(qū)成員代表大會選舉的方式，選舉產生社區(qū)居民委員會。
2.按“插花”居住類型編入鄰近和所在社區(qū)的，要依法建立社區(qū)居民小組，并推選社區(qū)居民小組長。
3.社區(qū)居民委員會成員人數(shù)為 5—7 人。
4.社區(qū)居民委員會成員候選人，可從居住在本社區(qū)的原村民委員會成員和社區(qū)居民中推選產生。
四、工作步驟
（一）制訂和報批實施方案
各區(qū)民政部門要在充分調查研究的基礎上，依照本實施方案，指導相關街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出各“城中村”撤村建居的方式，制訂全區(qū)撤村建居的具體實施方案，報所在區(qū)人民政府審批，并報市民政部門備案。
（二）組織實施
1.撤銷建制村及村民委員會。由街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出意見，經村民會議討論同意后，報所在區(qū)人民政府批準，并報市民政部門備案。
2.建立社區(qū)，組建社區(qū)居民委員會。社區(qū)居民委員會的組建，由街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出意見，報所在區(qū)人民政府批準，并報市民政部門備案。
3.做好交接工作。村民委員會撤銷后，村民委員會印章交由所在街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責處理。社區(qū)居民委員會印章的制發(fā)、使用和管理，參照《國務院辦公廳轉發(fā)民政部公安部關于規(guī)范村民委員會印章制發(fā)使用和管理工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2001〕52 號）的規(guī)定辦理。
五、相關政策
（一）社區(qū)居民委員會成員生活待遇
由各區(qū)按現(xiàn)行的標準和資金渠道解決。
（二）社區(qū)居民委員會辦公和社區(qū)服務工作用房
對成建制改制或原村民居住相對集中而建立的社區(qū)，在街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導和監(jiān)督下，由原村集體經濟組織從非經營性房屋中支持給社區(qū)居民委員會，以解決社區(qū)居民委員會辦公和社區(qū)服務工作用房；對整體遷建的新居住區(qū)型社區(qū)，由建設單位按每500 戶提供 70 平方米使用面積，500 戶以下的，提供不少于 50 平方米使用面積的辦公和社區(qū)服務工作用房。
（三）社區(qū)建設經費
對新組建的社區(qū)居民委員會或原村民就近編入所在社區(qū)居民委員會的，原村集體經濟組織應根據(jù)《中共武漢市委武漢市人民政府關于進一步加強社區(qū)建設的意見》（ 武發(fā)〔2002〕15號）精神，按照社區(qū)建設共駐共建的要求，支持一定的資產或必要的經費給相關的社區(qū)居委會使用。具體實施意見，由各區(qū)根據(jù)原村集體經濟的實力和社區(qū)實際工作需要制訂實施。
（四）原村兩委成員的安置
在建制村撤銷后，原村兩委成員經過法定程序可到社區(qū)組織中任職，也可在改制后的經濟實體中任職。各區(qū)應運用多種渠道妥善安置原村兩委成員。
（五）新組建的社區(qū)居民委員會不承擔原村集體的債權債務，與原村改制后的集體經濟組織沒有隸屬關系。
六、基本要求
（一）加強組織領導
撤村建居工作在各區(qū)“城中村”綜合改造工作領導機構的統(tǒng)一領導下，堅持加強黨的領導、充分發(fā)揚民主、嚴格依法辦事的原則，由區(qū)民政部門負責業(yè)務指導，相關街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責組織實施。各區(qū)民政部門要建立工作專班，實行工作責任制。
（二）深入調查研究
各區(qū)民政部門要廣泛深入地開展調查摸底工作，摸清“城中村”的基本情況，了解村民和基層干部對撤村建居工作的意見和建議，為正確制訂實施方案打下基礎。
（三）扎實開展宣傳教育工作
要按照全市的統(tǒng)一部署，向廣大村民群眾宣傳有關法律法規(guī)，宣傳撤村建居工作的意義、方法、步驟和政策，爭取廣大村民群眾的理解和支持。
（四）實行分類指導
要按照“城中村”的不同類型，根據(jù)不同情況，實事求是地推進撤村建居工作，堅持“一村一方案”，實行分類指導。
（五）切實維護社會穩(wěn)定
各區(qū)民政部門要在區(qū)專班的統(tǒng)一領導下，按照職責和分工，認真做好撤村建居工作中的群眾來信來訪工作，認真處理群眾信訪問題，做到事事有著落，件件有回音。同時，要建立重大信息報告制度，遇有重大情況要邊處置、邊報告，要把不穩(wěn)定苗頭消除在萌芽狀態(tài)，把工作做在基層，確保社會穩(wěn)定。
“ 城中村”綜合改造農業(yè)戶口改登為居民戶口實施方案
（ 市公安局 二○○四年九月十日）
根據(jù)《省人民政府辦公廳轉發(fā)省農業(yè)廳等部門關于落實省委省政府加快農業(yè)農村經濟發(fā)展決定意見的通知》（鄂政辦發(fā)〔2003〕86號）中關于進一步深化戶籍管理制度改革的指導意見和武發(fā)〔2004〕13號文件精神，現(xiàn)就“城中村”綜合改造中有關農業(yè)戶口改登為居民戶口工作（以下簡稱“城中村”戶口改登工作）制訂本實施方案。
一、指導思想
以黨的十六大和十六屆三中全會精神為指導，按照統(tǒng)籌兼顧、積極穩(wěn)妥、有序進行的原則，實施此次“城中村”戶口改登工作。取消農業(yè)戶口和非農業(yè)戶口，統(tǒng)一登記為《湖北居民戶口》，登記后的“城中村”的居民享受本市城市居民同等待遇。
二、范圍和對象
經市人民政府批準實施綜合改造的“城中村”中具有常住農業(yè)戶口人員列入此次“城中村”戶口改登范圍。
下列對象也屬此次“城中村”戶口改登范圍：
（一）對原屬農業(yè)戶籍的現(xiàn)役軍人、在讀大、中專學生進行登記，待今后復退、畢業(yè)返回原籍時，原戶籍所在地派出所為其辦理《湖北居民戶口》。
（二）因結婚、投親、收養(yǎng)等原因申請遷入的外地人員，經轄區(qū)公安分局審核上報市公安局批準后，遷入地派出所為其辦理《湖北居民戶口》。
（三）對超計劃生育或非婚生子女，由其父親或母親戶口所在地派出所查證核實身份后為其辦理《湖北居民戶口》。
（四）對正在勞改、勞教人員進行登記備案，待其刑釋解教后，原戶籍所在地派出所為其辦理《湖北居民戶口》。
（五）經人民法院宣告失蹤或長期外出人口戶口曾被注銷現(xiàn)返回原籍居住的，原戶籍所在地派出所應為其恢復《湖北居民戶口》。
“城中村”中的外來人員暫不列入此次“城中村”戶口改登范圍，仍按暫住人口管理。根據(jù)《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中關于“在城市有穩(wěn)定職業(yè)和住所的農業(yè)人口，可按當?shù)匾?guī)定在就業(yè)地或居住地登記戶籍，并依法享有當?shù)鼐用駪械臋嗬?，承擔應盡的義務”的規(guī)定和鄂政辦發(fā)〔2003〕86號文件中關于進一步深化戶籍管理制度改革的有關規(guī)定，對在我市“城中村”范圍內有合法固定住所和穩(wěn)定生活來源的外來人口，納入全市戶籍制度改革中通盤考慮，根據(jù)其在漢居住年限，分期分批予以解決。
三、戶口登記和遷移
“城中村”綜合改造范圍內的常住農業(yè)人口，按實際居住地登記為《湖北居民戶口》，按戶口類別登記為“家庭戶”或“集體戶”，并可以在市內自由遷移。
四、工作步驟
（一）調查摸底階段。以行政村為單位，對轄區(qū)常住農業(yè)戶口人員戶籍情況進行調查摸底，統(tǒng)一登記造冊，掌握準確數(shù)據(jù)。
（二）宣傳發(fā)動階段。召開鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道辦事處）、村農業(yè)戶口改登為居民戶口工作座談會，宣傳政策，利用各種宣傳方式和新聞媒體，宣傳有關戶口改登政策和要求，廣泛聽取群眾意見。
（三）具體實施階段。經村民委員會向轄區(qū)派出所申報，派出所核實，所在區(qū)公安分局審核，市公安局批準，由戶籍所在地派出所進行改登。
五、工作要求
（一）切實加強領導，認真組織實施?！俺侵写濉本C合改造政策性強，關系到群眾的切身利益，市、區(qū)公安部門都要成立“城中村”戶籍制度改革領導小組，下設專門辦公室，負責“城中村”農業(yè)戶口改登工作。
（二）加強工作協(xié)調，形成合力。按照武發(fā)〔2004〕13號文件要求，各級公安部門要主動與勞動保障、民政、計生等相關部門做好協(xié)調工作，確保“ 城中村”戶口改登工作順利進行。
（三）及時掌握、上報情況信息。各單位要指派專人做好數(shù)據(jù)統(tǒng)計及相關信息的收集工作，密切關注社會動態(tài)，及時上報相關動態(tài)信息。對工作中出現(xiàn)的新情況、新問題，要及時向上級部門請示，重大問題要隨時上報并積極穩(wěn)妥地加以解決。
規(guī)范性文件3
武漢市人民政府辦公廳關于進一步
加快城中村改造建設工作的意見（武政辦〔2009〕36號）
各區(qū)人民政府，市人民政府各部門：
為進一步加快全市城中村改造建設工作步伐，根據(jù)《中共武漢市委武漢市人民政府關于積極推進城中村綜合改造工作的意見》（武發(fā)〔2004〕13號）和我市有關積極推進城中村綜合改造工作的文件精神，并結合前段工作的實際和現(xiàn)階段工作的新要求，經市人民政府同意，現(xiàn)提出如下意見：
一、指導思想
堅持以科學發(fā)展觀為指導，以積極推進“兩型”社會建設實現(xiàn)可持續(xù)協(xié)調發(fā)展為目標，樹立搶抓城市發(fā)展機遇的意識，通過加強組織領導，簡政放權，招商引資，整合土地資源，加快全市城中村改造建設步伐，為改善城市環(huán)境，提升城市整體功能，促進城市經濟社會發(fā)展作出貢獻。
二、目標任務
按照市委、市人民政府關于2011年底基本完成二環(huán)線內56個城中村綜合改造任務的總體要求，在目標時限內，全面完成56個村的集體經濟組織改制、戶口改登、撤銷村民委員會組建社區(qū)居民委員會、參加社會養(yǎng)老保障等工作。完成56個村的改造建設規(guī)劃方案的編制、審批和改造用地報批手續(xù)；完成56個村的改造用地掛牌出讓的前期工作；基本完成56個村的拆遷。同時，積極推動二環(huán)線外涉及重大建設項目并基本具備條件的城中村改造工作。
三、明確管理權限
根據(jù)《中共武漢市委武漢市人民政府關于圍繞“兩型社會”建設完善城市管理體制的若干意見》（武發(fā)〔2008〕17號）精神，按照屬地管理原則，進一步下放城中村綜合改造的管理權限。
市人民政府及相關部門負責工作目標的制定、改造建設規(guī)劃方案的審批、規(guī)劃設計條件的核發(fā)、改造用地手續(xù)的辦理，對各區(qū)城中村改造建設工作進行指導、協(xié)調和檢查。
市東湖生態(tài)旅游風景區(qū)管委會、各有關區(qū)人民政府及相關部門負責“雙登”基礎資料的調查和審核，組織編制改造建設規(guī)劃方案，做好改造成本的測算、招商引資、區(qū)域內土地資源的整合調劑和建設強度的綜合平衡等工作，對拆遷安置和改造建設項目進行監(jiān)督管理。
四、完善保障措施
?。ㄒ唬┏侵写甯脑旖ㄔO工作以區(qū)人民政府為責任主體。各區(qū)人民政府要根據(jù)市委、市人民政府的總體部署，制訂和完善實施方案并精心組織落實；要組織強有力的工作專班，認真做好“雙登”基礎資料的調查和審核等基礎工作，精心組織編制改造建設規(guī)劃方案，加大招商引資工作力度，采取有效措施，改善投資環(huán)境，積極引進各方投資主體參與城中村的改造建設；要建立健全聯(lián)席會議制度，研究解決城中村改造建設工作中遇到的各種問題和困難，加快城中村改造建設工作進度，確保市委、市人民政府確定的目標任務按期完成。
?。ǘ┦幸?guī)劃、國土房產等有關行政管理部門對涉及城中村改造建設的有關行政審批事項，要開辟“綠色通道”，實行并聯(lián)審批制度，簡化辦事程序，提高辦事效率；要嚴格按照《市委辦公廳市政府辦公廳關于印發(fā)〈武漢市企業(yè)注冊登記并聯(lián)審批實施方案（試行）〉、〈武漢市基本建設項目有限并聯(lián)審批實施方案（試行）〉的通知》（武辦發(fā)〔2007〕20號）和《武漢市行政審批制度改革領導小組關于公布實施行政許可事項的辦事時限、程序、收費的通知》（武審改字〔2007〕1號）規(guī)定的辦事時限內辦結有關行政審批事項。市相關行政管理部門要認真履行職責，提高服務意識，研究制定配套措施，積極支持各區(qū)城中村改造建設工作，及時做好分類指導、協(xié)調服務等工作，形成上下聯(lián)動、各負其責的工作機制。
（三）因城中村改造確需調整規(guī)劃控制用地的，由區(qū)人民政府提出調整意見，市城中村綜合改造領導小組辦公室組織相關部門進行研究提出意見，報市人民政府同意后，由市規(guī)劃局按程序對規(guī)劃控制用地進行調整。
?。ㄋ模┏侵写甯脑旖ㄔO規(guī)劃方案審批后，若確需調整規(guī)劃布局的，由區(qū)人民政府提出調整建議，報市規(guī)劃局審查，符合相關規(guī)定的，下達調整批復。
（五）市人民政府確定的用于重大項目建設資金平衡的地塊（以下簡稱打包地塊）涉及城中村改造建設的，各相關建設單位要加快打包地塊建設的推進，以推動城中村改造工作。如打包地塊建設推進計劃明顯滯后于城中村改造建設進度要求，而城中村改造建設條件又已經成熟的，由區(qū)人民政府報市人民政府同意后，按批準的規(guī)劃實施城中村改造建設。對因先行啟動城中村改造建設使打包地塊面積減少，影響項目資金平衡的，由打包項目責任單位報市人民政府另行研究。
?。└脑斐杀竞怂阆路诺絽^(qū)，由區(qū)人民政府負責組織成本核算工作專班，嚴格按照城中村改造政策和改造成本核算操作規(guī)范進行改造成本的核算，不得弄虛作假，不得違反政策規(guī)定。改造成本核算操作規(guī)范由市國土房產局會同市規(guī)劃局另行制定。
城中村改造建設項目的規(guī)劃設計費、勘測定界費、規(guī)劃咨詢費、供地附圖測量費、新增建設用地土地有償使用費、耕地開墾費、村集體房屋拆遷補償費、還建房項目中按規(guī)劃要求配建公共服務設施的建設成本計入改造成本。上述費用均不作為掛牌底價1.15倍的基數(shù)。
村集體房屋拆遷補償費，按市物價局公布的重置價標準進行計算。
（七）規(guī)劃設計機構進行城中村改造建設項目的規(guī)劃咨詢，應以區(qū)人民政府核定的改造成本和市國土房產局提供的城中村改造擬掛牌項目現(xiàn)時樓面地價為依據(jù)，在符合城市總體規(guī)劃和滿足城市交通、安全、日照、消防等基本條件的前提下，兼顧城中村改造資金平衡和節(jié)約集約利用土地的要求，測算開發(fā)項目的建設規(guī)模。
?。ò耍Σ糠钟玫貒乐夭蛔愕拇澹鲄^(qū)可采取貨幣補償、調劑用地和結合舊城改造的方式來推進改造工作。在符合城市總體規(guī)劃的前提下，區(qū)人民政府可對已確定的各村建設規(guī)模進行統(tǒng)籌調劑。
（九）市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃的要求和各村用地實際情況，可在武政辦〔2004〕173號文件規(guī)定的基礎上適當提高還建用地容積率。
?。ㄊ┏侵写甯脑爝€建項目中公共服務設施的建設，以村為單位按還建房總量5%的規(guī)模配建。
（十一）區(qū)人民政府和市國土房產局應督促落實規(guī)劃控制用地的拆遷、驗收及移交工作。城中村改造建設完成規(guī)劃控制用地的拆遷騰退后，規(guī)劃控制用地的相關使用單位應及時接收，不得出現(xiàn)管理上的空檔，避免二次拆遷。各區(qū)人民政府要積極配合相關使用單位做好騰退地的控管工作。
相關使用單位按征用集體土地的補償標準支付土地補償費。
?。ㄊ└鞔灏仓煤笫Ｓ嗟倪€建房，由區(qū)人民政府統(tǒng)一掌握，調劑給用地不足的村用于還建安置，或納入住房保障體系，作為經濟適用房銷售或廉租房使用。具體辦法由區(qū)人民政府會同市國土房產局另行制定。
?。ㄊ┦袞|湖生態(tài)旅游風景區(qū)管委會應根據(jù)風景名勝區(qū)管理要求和實際土地資源情況，參照城中村改造政策制訂風景區(qū)總體改造方案和分步實施計劃，經市城中村綜合改造領導小組辦公室組織相關部門進行研究提出意見，報市人民政府同意后實施。市城中村綜合改造領導小組辦公室及市規(guī)劃、國土、民政、社保、公安等相關部門要加強對東湖生態(tài)旅游風景區(qū)城中村綜合改造工作的協(xié)調和技術指導。
五、加強組織領導
對城中村實施改造是我市推進“兩型”社會建設的一項重要工作。各區(qū)、各部門要高度重視，加強組織領導，建立健全各項工作制度，按照目標任務，加強工作調度，積極主動作為，采取有效措施，強力推進此項工作。建立城中村改造工作目標責任制，簽訂責任狀，市城中村綜合改造領導小組要定期對各區(qū)完成目標任務的情況進行考核，對目標完成好，工作成績突出的區(qū)、街、村及市相關部門要予以表彰與獎勵。建立和完善責任追究制度，紀檢監(jiān)察部門要加強城中村改造的監(jiān)察工作，對在城中村改造工作中，弄虛作假、循私舞弊、故意推諉、失職瀆職等不作為、亂作為的行為，依法追究有關責任人的責任。
二00九年二月二十七日
發(fā)布部門：武漢市政府 發(fā)布日期：2009年02月27日 實施日期：2009年02月27日 (地方法規(guī))
地方規(guī)章1
武漢市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法
武漢市人民政府今
第148號
《武漢市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》已經2003年11月24日市人民政府第13次常務會議審議通過，現(xiàn)予公布，自2004年2月1日起施行。
市 長 李憲生
二OO三年十二月二十二日
武漢市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法
第一章 總 則
第一條為規(guī)范征用集體所有土地上房屋拆遷管理，保障城市建設順利進行，維護拆遷當事人合法權益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《湖北省土地管理實施辦理》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。
第二條在本市被征用集體土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人實施補償安置的，適用本辦法。
第三條本辦法所稱拆遷人是指依法取得使用集體所有土地有關批準文件的用地單位。被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的合法所有人。
第四條市土地行政主管部門主管本市征用集體所有土地房屋拆遷管理工作，同時負責江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山區(qū)及武漢經濟技術開發(fā)區(qū)、武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)內征用集體所有土地房屋拆遷管理的實施工作。
東西湖、漢南、蔡甸、江夏、新洲、黃陂區(qū)土地行政主管部門負責本區(qū)內征用集體所有土地房屋拆遷管理的實施工作。被拆遷人所在地的區(qū)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處、村(居)民委員會以及政府有關部門，應當依據(jù)各自職責，配合、支持土地行政主管部門做好拆遷管理工作。
第二章拆遷管理
第五條用地單位取得征地批準文件后，可以向土地行政主管部門申請在用地范圍內暫停辦理下列事項：
(一)新批宅基地和其他建設用地；
(二)審批新建、改建、擴建房屋；
(三)辦理戶口的遷入、分戶；
(四)以被拆遷房屋為注冊住址辦理工商注冊登記手續(xù)；
(五)改變房屋、土地用途。
土地行政主管部門核準用地單位的申請后，應當就前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)，并在用地范圍內予以公告。暫停辦理有關事宜的期限自公告之日起算，最長不超過12個月。
暫停期限內，擅自辦理本條第一款所列事項的，房屋拆遷時不予認定。
暫停期限內，因出生、婚嫁和復轉退軍人、離退休人員、大中專院校學生及刑滿釋放人員、解除勞教人員回原籍確需辦理戶口遷入且符合戶籍管理規(guī)定的，可到公安部門辦理戶口遷入手續(xù)。公安部門辦理戶口遷入手續(xù)后，應及時抄告土地行政主管部門。
第六條征地方案公告后，用地單位應當根據(jù)征地方案擬訂被征用土地范圍內的房屋拆遷補償安置實施方案并報土地行政主管部門。房屋拆遷補償安置實施方案應包括以下內容：
(一)征地范圍內房屋拆遷摸底情況；
(二)拆遷期限；
(三)拆遷方式；
(四)安置方式及期限；
(五)實物還建所需房屋及相關資料、證明；
(六)補償安置資金證明以及使用計劃；
(七)其他與房屋拆遷補償安置有關的意見。
第七條土地行政主管部門應對拆遷人提交的房屋拆遷補償安置實施方案進行審查，并連同征地補償安置方案一并予以公告，聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見。補償安置方案經批準后，由土地行政主管部門組織實施。
實施房屋拆遷不得超越經批準的拆遷范圍和拆遷期限。
第八條在土地行政主管部門公告規(guī)定的搬遷期限內，拆遷人與被拆遷人應當按照本辦法規(guī)定和經批準的補償安置方案，就補償、安置等事項簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議。協(xié)議應當明確載明補償形式、補償標準、安置方式、搬遷期限、臨時安置過渡期限、違約責任等內容。
依法簽訂的拆遷補償安置協(xié)議，雙方當事人應當遵守，任何一方不得擅自變更協(xié)議內容。
第九條拆遷補償安置協(xié)議的示范文本，由市土地行政主管部門制定。
第十條 在公告的拆遷期限內，拆遷人與被拆遷人經協(xié)商達不成拆遷補償安置協(xié)議的，按國家和省有關規(guī)定進行處理。
第三章拆遷補償和安置
第十一條拆遷中環(huán)線以內的住宅房屋，被拆遷人可選擇貨幣補償安置或以房屋產權調換方式安置；具備條件的，經依法批準，可由農村集體經濟組織集中建設多層住宅予以安置；確屬從事農業(yè)生產需要且人均農用地達到或超過全市人均耕地數(shù)，并符合宅基地審批條件的，可申請審批宅基地安置。
拆遷中環(huán)線以外的住宅房屋，被拆遷人可選擇貨幣補償、產權調換或者另辟宅基地進行安置。具備條件的，也可由農村集體經濟組織按照農民社區(qū)模式，統(tǒng)一集中安置。
第十二條實行貨幣補償安置的，拆遷人應當向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋重置價和宅基地區(qū)位補償價確定。房屋重置價標準由市價格行政主管部門會同房產部門制定。
宅基地區(qū)位補償價按不同的區(qū)位確定。江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山區(qū)及武漢經濟技術開發(fā)區(qū)、武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)范圍內宅基地的所在區(qū)位，按武漢市城市總體規(guī)劃確定的環(huán)路分為三類：一類區(qū)為二環(huán)路以內(合二環(huán)路)的區(qū)域，二類區(qū)為二環(huán)路至三環(huán)路(中環(huán)線)之間的區(qū)域，三類區(qū)為三環(huán)路(中環(huán)線)以外的區(qū)域。具體補償價標準由市價格行政主管部門會同市土地行政主管部門制定。
東西湖、漢南、蔡甸、江夏、新洲、黃陂范圍內的宅基地區(qū)位及其補償價標準，由各區(qū)人民政府組織制訂，報市價格行政主管部門、市土地行政主管部門批準。
實行貨幣補償安置的，被拆遷人具有購買經濟適用房的資格。
第十三條實行產權調換的，拆遷人與被拆遷人當按本辦法第十二條的規(guī)定確定拆遷補償款，并與安置房屋的評估價款結算差價。
第十四條由農村集體經濟組織集中建設多層住宅安置被拆遷人的，拆遷人應對被拆遷人按本辦法第十二條的規(guī)定給予補償；集中建設多層住宅的方式、標準等，農村集體經濟組織應當征求被拆遷人的意見，費用由被拆遷人承擔。
另行審批宅基地安置被拆遷人的，拆遷人應對被拆遷人按本辦法第十二條規(guī)定的標準給予補償，由被拆遷人按經批準的宅基地的位置和面積自建房屋，費用由被折遷人承擔。
按照本條第一、二款規(guī)定的安置方式建設住宅的，應當符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和農民新村建設規(guī)劃。
第十五條拆遷住宅房屋，拆遷人對被拆遷人按照1戶1處宅基地進行補償安置。拆遷補償中被拆遷住宅房屋的占地面積、建筑面積，應當根據(jù)經合法批準的面積認定。被拆遷住宅房屋的占地面積不足60平方米，被拆遷人在本市范圍內無其他住房的，被拆遷房屋的占地面積按60平方米認定。
《中華人民共和國土地管理法》實施前建成的房屋及所占用的土地，末取得相應權證及主管部門批準文件，但確由本村被拆遷人長期自住的，可給予適當補償，具體辦法由市土地行政主管部門另行規(guī)定。
第十六條拆遷補償中認定的房屋占地面積，以土地使用證登記的面積為依據(jù)；未取得土地使用證但經合法批準的，以批準的用地面積為依據(jù)。
拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權證登記的面積為依據(jù)；未取得房屋所有權證但具有規(guī)劃行政主管部門批準建房文件的，以批準的建筑面積為依據(jù)。
第十七條對利用自有住宅房屋從事生產經營活動并持有工商營業(yè)執(zhí)照的，按住宅房屋予以認定，但對其實際用于經營的建筑面積部分給予適當營業(yè)補償。具體補償標準，按城市房屋拆遷的有關規(guī)定執(zhí)行。
第十八條按本辦法補償安置的，拆遷人還應付給被拆遷人搬遷補助費和臨時安置補助費或提供過渡房。房屋搬遷補助費、臨時安置補助費的具體標準，按城市房屋拆遷的有關規(guī)定執(zhí)行。
第十九條拆遷人應當向被拆遷人支付被拆遷房屋電話、空調、水表、電表、有線電視、管道煤氣等設施的遷移補償費，具體標準按城市房屋拆遷的有關規(guī)定執(zhí)行。
第二十條拆遷農村集體經濟組織的非住宅房屋，拆遷人應當按照房屋重置價對被拆遷人進行補償，房屋占用的土地按《武漢市征用集體所有土地補償安置辦法》規(guī)定的標準，對被拆遷人進行補償。
拆遷非住宅房屋，除按前款規(guī)定給予補償外，還應當按實際情況對被拆遷人補償下列費用：
(一)按國家和本市規(guī)定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用；
(二)無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用；
(三)因拆遷造成的停產、停業(yè)補償費；
(四)屬于商業(yè)用房的，應按其營業(yè)面積給予營業(yè)補償。
第二十一條拆除違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償；拆除經依法批準尚未超過批準期限的臨時建筑，按照重置價結合剩余期限給予適當補償。
第二十二條房屋的用途按照規(guī)劃審批用途確定；沒有規(guī)劃審批的，由土地行政主管部門根據(jù)土地使用證登記用途確定；仍無法確定被拆遷房屋用途的，按住宅房屋認定。
第四章法律責任
第二十三條房屋拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。
第二十四條土地行政主管部門及有關部門的工作人員在征地拆遷補償安置過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第五章附 則
第二十五條依法占用本村集體土地及國有農用地的，其房屋拆遷補償安置，參照本辦法執(zhí)行。
第二十六條本辦法具體應用中的問題，由市土地行政主管部門負責解釋。
第二十七條本辦法自2004年2月1日起施行。
地方規(guī)章2
武漢市人民政府令
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《武漢市征用集體所有土地補償安置辦法》已經2003年11月24日市人民政府第13次常務會議審議通過，現(xiàn)予公布，自2004年2月1日起施行。
市長 李憲生
二00三年十二月二十二日
武漢市征用集體所有土地補償安置辦法
第一章 總則
第一條 為了加強征用集體所有土地(以下簡稱征地)補償安置管理，保障征地工作順利進行，保護被征地的農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《湖北省土地管理實施辦法》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內征地補償安置適用本辦法。法律、法規(guī)和省人民政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第三條 本辦法所稱征地補償安置，是指因依法征用集體所有的土地，按照本辦法規(guī)定對被征地的農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人支付補償費用和實施安置的行為。
第四條 市土地行政主管部門主管全市征地補償安置工作，同時負責江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山區(qū)及武漢經濟技術開發(fā)區(qū)、武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)范圍內的征地補償安置的實施工作。
東西湖、漢南、蔡甸、江夏、新洲、黃陂區(qū)土地行政主管部門負責本轄區(qū)內的征地補償安置管理工作。
第二章 一般規(guī)定
第五條 征地方案經依法批準后，由市人民政府或者東西湖、漢南、蔡甸、江夏、新洲、黃陂區(qū)人民政府將批準征地機關、批準文號、征地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農業(yè)人員安置辦法和辦理征地補償?shù)钠谙薜?，在被征地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、場、街道)、村予以公告。具體工作由土地行政主管部門負責實施。
第六條 被征地的農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人應當在公告規(guī)定的期限內，持土地權屬證書到指定地點辦理征地補償?shù)怯?。被征用土地上有?構)筑物的，還應提供有關建(構)筑物的合法證件。土地行政主管部門應當組織征地工作人員到現(xiàn)場調查核實。
被征地的農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人未如期辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)的，其補償內容以土地行政主管部門的調查結果為準。
自征地公告公布之日起，被征地的農村集體經濟組織和農民不得在征地范圍內搶種、搶建。搶種、搶建的，不予補償。
第七條 土地行政主管部門根據(jù)經批準的征地方案，會同有關部門擬訂征地補償、安置方案，在被征地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、場、街道)、村予以公告，聽取被征地的農村集體經濟組織和村民的意見。
征地補償、安置方案經批準后，由土地行政主管部門組織實施。
第八條 農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償安置標準有爭議的，按國家和省有關規(guī)定進行處理。征地補償、安置爭議不影響征地方案的實施。
第九條 征地的補償費用包括土地補償費、安置補助費及地上附著物(含建、構筑物)和青苗的補償費。
第十條 征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。
征用土地的各項費用應當自征地補償、安置方案批準之日起3個月內全額支付。
第三章 土地、青苗及地上附著物補償
第十一條 征用土地的，按下列標準支付土地補償費：
(一)征用耕地的，按該耕地被征用前3年平均年產值的10倍補償；
(二)征用園地、林地以及其它農用地的，按鄰近耕地前3年平均年產值的6倍補償；
(三)征用建設用地和未利用地的，按鄰近耕地前3年平均年產值的6倍補償。
第十二條 被征用土地上的青苗，能計算產值的，按其產值進行補償。能收獲的不予補償；不能收獲的，按一季產值進行補償。不能計算產值的，給予合理補償。
農田水利及機電排灌設施、電力、廣播、通訊設施以及其它附著物，能遷移的，由產權單位自行負責遷移，用地單位付給遷移費；不能遷移的，由用地單位依據(jù)重置價給予補償。
被征用土地上的墳墓，由用地單位以公告形式通知墳主在限期內自行遷移，并按有關規(guī)定向墳主支付遷墳費；逾期未遷移的，由土地行政主管部門會同有關部門處理。
本條第一、二、三款規(guī)定的補償費應當支付給所有人，具體補償標準由市價格行政主管部門會同市土地行政主管部門制定。
第十三條 征地涉及房屋拆遷的，按《武漢市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。
第十四條 經依法批準臨時使用集體土地的單位，按下列規(guī)定對農村集體經濟組織支付補償費：
(一)臨時使用耕地的，按其前3年平均年產值結合使用年限計算補償費。使用不足1年的按兩年計算，1年以上(合1年)的按3年計算；
(二)臨時使用其他有收益土地的，按鄰近耕地前3年的平均年產值乘以使用年限給予補償。
臨時用地范圍內的青苗和地上附著物，按實際損失對所有人給予補償。
第四章 農業(yè)人口安置
第十五條 征用土地的，應當按下列規(guī)定支付安置補助費：
(一)征用耕地的，每1個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產值的6倍，但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不超過該耕地被征用前3年平均年產值的15倍；
(二)征用有收益的其他土地，每1個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準為鄰近耕地前3年平均年產值的6倍。
征用無收益的土地，不支付安置補助費。
第十六條 按本辦法第十一條、第十五條規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省人民政府批準，可以增加安置補助費。但土地補償費、安置補助費的總和不得超過該耕地被征用前3年平均年產值的30倍。
第十七條 需要安置的農業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。
因征地已經享受安置政策的農業(yè)人口，在下次征地時不再納入需安置農業(yè)人口范圍。
第十八條 需要安置的人員由農村集體經濟組織安置的，安置補助費支付給農村集體經濟組織，由農村集體經濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費發(fā)放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。
符合參加社會保險條件的，征得被安置人員同意后，安置補助費用于支付被安置人員的社會保險費用。參加社會保險的具體辦法由市勞動保障部門擬訂，報市人民政府批準后實施。
第十九條 被征地的農村集體經濟組織可以來取整理土地、開墾耕地、調整土地、興辦企業(yè)、建立征地安置專項資金等方式，安置需要安置的人員。
第二十條 被征地的農村集體經濟組織應當將征用土地的補償費用的收支情況向本集體經濟組織的成員公布，接受監(jiān)督。
征用土地的安置補助費必須?？顚Ｓ?，不得挪作他用。
區(qū)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及街道辦事處應加強對安置補助費使用情況的監(jiān)督。
第五章 法律責任
第二十一條 侵占、挪用被征地單位的征地補償費用和其他有關費用的，由監(jiān)察、審計部門依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十二條 土地行政主管部門工作人員在征地補償安置過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第六章 附則
第二十三條 被征地單位土地面積、耕地面積、農業(yè)人口數(shù)量、年產值等，按市統(tǒng)計行政主管部門提供的數(shù)據(jù)確定。
第二十四條 使用國有農用地從事非農業(yè)建設的補償，參照本辦法執(zhí)行。
第二十五條 本辦法具體應用中的問題，由市土地行政主管部門負責解釋。
第二十六條 本辦法自2004年2月1日起施行。1994年3月30日市人民政府發(fā)布的《武漢市國家建設征用土地補償安置辦法》同時廢止。
發(fā)布部門：武漢市政府 發(fā)布日期：2003年12月22日 實施日期：2004年02月01日 (地方法規(guī))
