[摘要]針對我國房地產(chǎn)市場價格上漲過快的現(xiàn)狀，為了打擊投資投機(jī)性購房行為，國務(wù)院于2011年4月17日頒布“新國十條”?！靶聡畻l”要求全國指定的40個重點城市出臺限購細(xì)則。本文通過對2010年我國房地產(chǎn)“限購令”出臺后對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響的分析和研究，得出雖然“限購令”在控制房價和抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資等方面有巨大的作用，但其也存在著一些問題。通過分析限購政策對房地產(chǎn)市場的影響，指出“限購令”不完善的地方，并提出相關(guān)建議。

[關(guān)鍵詞]限購令 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場價格

[Abstract] In view of our country‘s real estatemarket prices rise too fast in the current situation, in order tostrike speculative investment purchase behavior, on April 17, 2011the State Council promulgated the "new country ten". " new countryten" requires 40 specified key cities to publish restriction rules.In this paper, we will analyze the influence it cause in the realestate market after implementing China's real estate " house-buyingrestriction " in 2010, obtain the results that "house-buyingrestriction" really have a huge role to control prices and inhibitinvestment in real estate speculation, but there are also someproblems. By analyzing the effect the policy of restrictingimproper commercial houses purchase have on the real estate market,pointing out the imperfections of the policy, and putting forwardsome proposals.

[Keywords] house-buyingrestriction real estate marketthe real estate market prices

引言

近年來，隨著我國房價的不斷上漲，大家越來越關(guān)注與自己息息相關(guān)的住房民生問題。國家也不斷進(jìn)行房地產(chǎn)改革，并出臺房地產(chǎn)新政。自2011年1月26日國務(wù)院公布了新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控政策后，各地也紛紛出臺了貫徹落實中央房地產(chǎn)新政的細(xì)則。其中最飽受爭議的就是“限購令”，即限定每戶家庭新購一套住房（包括二手房）。這是針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)囤地、囤房、炒房、獲取暴利等投機(jī)勢力出臺的一項行政政策。自“限購令”出臺實施至今已有兩年的時間，然而其究竟能否控制房價，真正地解決住房問題，是值得大家思索的問題。

本文就“限購令”實施至今，通過分析我國房地產(chǎn)市場當(dāng)前的現(xiàn)狀、房價漲幅和住宅交易量變化，指出“限購令”的可取性以及存在的不足之處和引發(fā)的問題，并提出改進(jìn)措施的幾點建議。

一、我國“限購令”提出的背景和目的

在分析問題之前，先了解一下當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的主要問題。

改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化，從原先的一無所有到現(xiàn)在的蓬勃發(fā)展，有力地推動了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，已成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。但是應(yīng)當(dāng)客觀地看到，我國房地產(chǎn)業(yè)在取得驕人成績的同時，也存在著不少問題。當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的主要問題歸納起來主要有以下幾點：一是房地產(chǎn)價格上漲過快，總體價格偏高。一些城市住房供應(yīng)和需求關(guān)系沒有發(fā)生本質(zhì)變化，房價上漲的壓力明顯存在。二是房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)失衡，缺乏有效供給。首先是商品房中住宅和非住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理；其次是商品住宅中，中小規(guī)模、中低價位的普通商品住房供應(yīng)不足，其銷售面積占總銷售面積的比例呈現(xiàn)下降的趨勢。[①]三是房地產(chǎn)市場投機(jī)性不斷增加。對于房地產(chǎn)的需求由三部分組成，居住需求、投資需求和投機(jī)需求。這三方面的需求，只有第一種是真正的需求，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有積極的作用，后兩種屬于虛擬需求，特別是第三種需求，投機(jī)性強(qiáng)，價格越高，需求越虛，會對房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展造成破壞性的影響。多年來，我國房地產(chǎn)市場居住需求占的比重較大，投資需求和投機(jī)需求的比例很小。但是最近幾年投資和投機(jī)需求增長快速。這種結(jié)果不僅導(dǎo)致了房價的不合理上漲，房屋空置率上升，而且容易形成房地產(chǎn)市場的虛擬需求和樓市“泡沫”。一旦遇到經(jīng)濟(jì)波動就會對整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重大影響。四是住房保障體系還不完善?，F(xiàn)行的廉租房制度覆蓋面不寬，保障率較低，經(jīng)濟(jì)適用房作為政策性保障住房的作用不是很明顯，在一些地方存在供應(yīng)對象錯位。五是房地產(chǎn)市場秩序混亂。房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和服務(wù)管理的各個環(huán)節(jié)，都存在不同程度的違法違規(guī)行為。一些房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避套型結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)定、變相囤積房源、哄抬房價、損害消費者權(quán)益的行為時有發(fā)生，市場預(yù)期并不穩(wěn)定。六是房地產(chǎn)市場調(diào)控體系不完善，調(diào)控手段，如稅收、土地、金融及規(guī)劃還需加強(qiáng)協(xié)調(diào)和完善。

正是由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的這些問題，出現(xiàn)房價過高的局面，也導(dǎo)致市場出現(xiàn)了失靈的現(xiàn)象，使得政府不得不介入行政手段對其進(jìn)行調(diào)控。那么什么是“限購令”，其提出的背景是什么？本篇著重從其含義、實施的背景和目的進(jìn)行闡述。

（一）“限購令”的含義

2010 年4月17日國務(wù)院發(fā)布《國發(fā)（2010）10號》文，文件授權(quán)地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。這是地方政府出臺限購政策的基本依據(jù)。新“國十條”中規(guī)定，“要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)其風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)?！盵②]其具體內(nèi)容是本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭），限購兩套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。在本市擁有2套以上（含2套）住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上（含1套）住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民暫停在本市購房。對境外機(jī)構(gòu)和個人購房，嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行。新“國十條”出臺后不久，同年4月30日北京出臺“國十條實施細(xì)則”中明確提出：從5月1日起，北京家庭只能新購一套商品房，購房人在購買房屋時，還需要如實填寫一份《家庭成員情況申報表》，如果被發(fā)現(xiàn)提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產(chǎn)證。這是全國首次提出的住房“限購令”。

（二）“限購令”提出的背景

以往，信貸政策是控制物價上漲的主要措施，如今，面對如此突出的房價問題，多用于保障性住房領(lǐng)域的行政手段也開始參與其中。之所以實行房產(chǎn)限購，主要是由其環(huán)境背景所決定。我國現(xiàn)在的房價上漲過高，“限購令”出臺是基于商品短缺，供應(yīng)不能滿足需求。而住房之所以出現(xiàn)短缺，主要是基于以下這些因素。首先，土地是不可再生資源，雖然我國幅員遼闊，但是由于其土質(zhì)和地貌分布的差異性較大，使得可供人們居住的土地非常稀缺；其次，住房問題是最基本的民生問題，而我國人口眾多，這在一定程度上也致使土地相對更有價值。可供居住的土地不多，而人口基數(shù)比較大，正是由于這兩種因素，我們更應(yīng)該遵循公平的原則，合理分配土地資源，杜絕囤地、囤房、炒房、獲取暴利等投機(jī)現(xiàn)象。在我國房地產(chǎn)市場價格上漲過快的情況下，國家不得不出臺住房“限購令”。

（三）“限購令”出臺的目的

“限購令”出臺的最主要目的是為了阻止房價進(jìn)一步上漲，冷卻不合理的投資需求，抑制需求，減少住房成交量，通過供大于求的市場法則降低房價，為市場供給的后期需求爭取時間。其實這項政策本身不會導(dǎo)致價格的變化，其主要作用在于改變供求關(guān)系，進(jìn)而影響市場的交易量和價格。因而，供應(yīng)和需求之間的關(guān)系將是決定市場未來價格走勢的一個重要因素?！跋拶徚睢本褪亲鳛橐环N行政政策對市場的住房供求關(guān)系進(jìn)行最直接的改變以期達(dá)到降低房價的作用。

二、“限購令”對我國房地產(chǎn)市場價格的影響

1776年，亞當(dāng)·斯密的《國富論》中說到：市場是“一只看不見的手”，指引人們在追求個人利益的同時也實現(xiàn)了全社會的共同最佳利益。他的“看不見的手”原理揭示了一個具有競爭性的市場經(jīng)濟(jì)的重要特征，即在完全競爭和不存在市場失靈的情況下，市場可以實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，但在有壟斷的存在、污染或者其他市場失靈時，“看不見的手”的效率特征就可能被破壞。在現(xiàn)實生活中，還不曾有一種經(jīng)濟(jì)能夠完全依照“看不見的手”的原則平穩(wěn)地運行，相反，每個市場經(jīng)濟(jì)總會因為其制度的不完善而出現(xiàn)不同的問題。因此，世界上任何一個政府，無論如何遵循自由競爭市場機(jī)制，都不會對經(jīng)濟(jì)坐視不理。[③]

宏觀調(diào)控是政府實施政策措施以調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟(jì)運行，規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序。在一個完全競爭的市場，商品的供應(yīng)和需求不斷的相互作用，在市場上表現(xiàn)得直接而充分，決定了市場價格的變化，這種變化起到了調(diào)節(jié)供需的作用。但在現(xiàn)實生活中，純粹的完全競爭市場幾乎是不存在的，不完全競爭和壟斷競爭的情況較為普遍。因此，雖然一部分普通商品可以通過市場這只“看不見的手”進(jìn)行調(diào)節(jié)，而且既迅速又準(zhǔn)確，但是一些特殊商品必須要由政府這只“看得見的手”進(jìn)行調(diào)節(jié)。政府干預(yù)市場的根本原因是市場本身的不完善，市場失靈理論認(rèn)為，市場機(jī)制在配置資源時是有缺陷的，市場調(diào)節(jié)不能單獨解決社會產(chǎn)品總供給與總需求之間不平衡的問題，必須依靠政府干預(yù)來解決。

隨著2010年我國各地“限購令”的出臺，這種政府干預(yù)行為從辯證的角度來看，必然會引起積極的和消極的兩方面影響。

（一）“限購令”的積極影響

表1.2012年第一季度主要城市交易情況一覽

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com[④]

注：1.帶“城市的成交價格為通過報價計算，僅供參考

2.本表中杭州未統(tǒng)計蕭山、余杭

3.本表中成都、?？跒樯唐贩繑?shù)據(jù)，其余均為住宅數(shù)據(jù)

4.本報告2012年3月成都未統(tǒng)計3月3日數(shù)據(jù)

5.本報告所指重點城市包括：北京、天津、上海、杭州、武漢、南京、廣州、深圳、成都、重慶

根據(jù)中國指數(shù)研究院“2012年第一季度全國主要城市住宅交易情報”（表1）的數(shù)據(jù)可以看出，與2011年同期相比，2012年第一季度的住宅交易情況大部分城市都出現(xiàn)了不同程度的下降，具體表現(xiàn)在：

1.住宅成交量有不同程度的下降

2012年第一季度，20個主要城市，有14個城市成交面積同比2011年下跌，其中大連降幅最大，達(dá)到73.14%；不過6個城市同比上漲，其中蘇州漲幅最大，超過100%。重點城市中，重慶、南京和杭州成交面積同比2011年第一季度上升，其余6城市皆低于去年同期水平。

2.房價也有不同程度的下降

第一季度，主要城市中五成城市成交均價同比下跌，雖然重點城市中天津和成都成交均價同比略有上漲，但是其余城市均出現(xiàn)不同程度的下降。

自“限購令”出臺以來，在這將近兩年的時間里，確實取得了顯著的效果。無論從住宅成交量還是價格，隨著“限購令”實施范圍的推廣和深入，除了個別城市，都有不同程度的下降，說明“限購令”有較強(qiáng)的可操作性，對房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張等問題有較好的解決效果。

無論是住房成交量還是房價，在它的影響下都有不同程度的下降。

（二）“限購令”的消極影響

“限購令”確實取得了很多令人滿意的效果，但是它也同時引發(fā)了許多問題。首先，規(guī)避歪招層出不斷并不斷升級，所謂“上有政策，下有對策”，目前在一些已經(jīng)出臺“限購令”的城市中，有不少人為抵消其影響想出了不少規(guī)避手段。其次，導(dǎo)致大城市的城郊和三、四線城市甚至縣城的房價不斷上漲。從全國實施“限購令”的城市統(tǒng)計來看，出現(xiàn)的消極影響有這幾種現(xiàn)象。

1.采取“假離婚”或者“假結(jié)婚”的方法

用“假離婚”的手段主要是因為“限購令”規(guī)定本地居民每個家庭限購第三套房，于是通過辦理假離婚，夫妻名下各有一套房，然后分別再買一套，復(fù)婚后這個家庭就有4套房了。

用“假結(jié)婚”的手段主要是外地戶口的人群，外地人沒有滿一年的納稅證明或社保證明是不能買房的。以廈門為例，外地戶口要求在廈門正常繳交一年或一年以上的社?；蛘哒＜{稅滿一年，否則將不能買房。那么通過與一名本地戶口的異性結(jié)婚，以本地人的名義就可購房，然后離婚，在離婚中約定房產(chǎn)歸這個外地人所有就可以實現(xiàn)規(guī)避的目的。

2.借用他人名義購房

具體有子女以父母的名義、父母以子女的名義買房。有人提出，既然“限購令”只是一項臨時政策，那么以后肯定要取消。很多人就抱著未來不會限制購房的念頭，想著用他人的身份買房。身為子女的在一座城市已經(jīng)有幾處房產(chǎn)，為了炒房，就選擇用父母的名義買房，這樣盡管房子以父母署名，然而房產(chǎn)實際所有者仍是子女。又或者父母有多處房產(chǎn)，已不具備購房的資格，于是就用剛成年的子女名義購房。經(jīng)過這樣的變法，成功地繞過了“限購令”的限制，達(dá)到了炒房的目的。

3.通過補稅獲得購房資格

現(xiàn)在很多城市的限購細(xì)則中都有規(guī)定，本市戶籍居民家庭在本市已擁有1套住房的、外地戶籍居民家庭在本市無住房的，可憑本市納稅證明或社會保險繳納證明在本市購買1套住房。[⑤]因此，不少炒房者就通過補繳稅收，輕松獲得購房資格。更有甚者，有公司還收取一定手續(xù)費愿意代辦補繳。

4.二三線城市的房價扶搖直上

“限購令”暫時是止住了一線城市房價不斷上漲的趨勢，然而這種“擠出效應(yīng)”卻將房價轉(zhuǎn)移到了二三線城市上。“限購令”的出臺，迫使房地產(chǎn)商在面對如此嚴(yán)厲的政策時，不得不改變策略，將資金流向二三線、甚至四線的城市，而買不起中心地段或者大城市房子的購房者，也選擇了這些城市，追求炒房目的的人群隨即轉(zhuǎn)移到這些城市當(dāng)中。這就造成了二三線城市甚至縣城的房價呈現(xiàn)出了不同程度的發(fā)展態(tài)勢。在這種情況下，這些地方的住宅價格持續(xù)上升，銷量也持續(xù)升高。[⑥]從表1可以看出，2012年第一季度的二三線城市如東莞、?？?、貴陽等，這些城市的房價和去年同期相比都出現(xiàn)了上漲。其中以貴陽的上漲幅度最為顯著，達(dá)到了33%。另外，臨近浙江的省份三四線城市也存在這種情況，一部分購房需求從溫州、福州、廈門等限購城市“被擠出”后，向非限購的周邊地區(qū)集結(jié)，福建省寧德、福清、長樂的房價也被不同程度地推高，這些地方也成為了熱錢的蓄水池。

5.“擠出效應(yīng)”擴(kuò)散到社會其他領(lǐng)域

由于“限購令”的原因，原本留在房地產(chǎn)市場的資金流出房地產(chǎn)市場，進(jìn)入其他市場。這些資金除了流向未限購的周邊城市外，也向商業(yè)地產(chǎn)、股市、汽車市場以及消費市場等流動。在“限購令”還沒有出臺之前，留在房地產(chǎn)市場的資金影響的只是房地產(chǎn)，對人們的日常生活并沒有引起如此大范圍的傷害，但是“限購令”實施之后就打破了這種平衡。其中汽車市場中以投資車位最為顯著。近幾年，由于政府鼓勵消費，擴(kuò)大內(nèi)需，使得汽車保有量不斷增加，以廈門而言，這兩年的私家車呈現(xiàn)出翻倍式的增加。停車難也越來越顯現(xiàn)出來。消費市場中最為顯著的是老百姓的日常必需品。經(jīng)統(tǒng)計，自2011年以來，食品都普遍漲價，比如網(wǎng)上很流行的“豆你玩”、“姜你軍”、“蒜你狠”、“油不得”和“糖高宗”等帶有諷刺與無奈意味的名詞，這些都是房市資金流向農(nóng)產(chǎn)品、資源等商品造成的影響。去年一整年出現(xiàn)的不斷拔高的通貨膨脹，很大程度上就是因為“限購令”的“擠出效應(yīng)”所導(dǎo)致的。

從以上出現(xiàn)的這些現(xiàn)象可以看出，雖然因各個地方的限購細(xì)則不同，各個地方的特點不一樣出現(xiàn)的問題也不盡相同，但是“限購令”所導(dǎo)致的問題，無論是層出不窮的規(guī)避手段還是沖擊到其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，其最終均反映出限購政策的不完善。不完善好“限購令”，如果再有其他城市加入“限購令”實施的行列中，說不定還會引發(fā)其他的消極影響。而這些規(guī)避歪招的出現(xiàn)，不僅引發(fā)了道德風(fēng)險，更會引發(fā)新一輪的法律風(fēng)險。

三、“限購令”實施的必要性

社會各界對“限購令”的態(tài)度無非就三種：第一種是反對，不贊成或者質(zhì)疑；第二種是支持；第三種是不明確，要再觀察一段時間看看效果如何。

反對限購的理由主要有：一是認(rèn)為“限購令”是一種行政手段，是計劃手段，屬于行政干預(yù)，它實際上干擾了房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展。市場經(jīng)濟(jì)講求的是政府的行政干預(yù)越少越好，而“限購令”對房地產(chǎn)市場是致命性的打擊。這是違背市場經(jīng)濟(jì)本質(zhì)的行為，因為如果住房可以限購，那么其他商品都可以限購。二是認(rèn)為限購政策實際上并沒有限住房價，要是開發(fā)商有意地拖延開發(fā)，就會減少供給，這樣反而抬高房價?，F(xiàn)在出現(xiàn)的房價下跌，只是短期的效果。三是認(rèn)為限購政策操作起來涉及多個環(huán)節(jié)，執(zhí)行操作難度大、成本高。

而贊同“限購令”的理由是：

首先，“限購令”是限制住房總需求，不僅包括限制投資投機(jī)需求，也包括限制改善性需求，在目前住房緊缺的條件下，不能無限制改善?！跋拶徚睢笨此葡拗屏巳藗冑彿康男枨?，實質(zhì)上只限制投資和投機(jī)的不合理需求，促使其轉(zhuǎn)化為市場的有效供給，從而有利于供求關(guān)系趨向平衡，使過高的房價回歸合理水平，提高市場運行效率。

其次，住房限購不是簡單等同于限制房價，它是為了限制不合理需求，并間接影響未來的價格。國家要求其他城市也要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，適時推出住房限購措施?！跋拶徚睢笨此葡拗屏巳藗冃沦徸》康拿娣e和套數(shù)，實質(zhì)上是限制開發(fā)商和投機(jī)勢力對稀缺土地資源的亂用、濫用、獲取暴力，從而有利于合理使用土地，保證保障性住房和普通商品住房的用地需求。

筆者看來，判斷“限購令”的出臺是否合理，不能孤立地看這項政策與市場經(jīng)濟(jì)原則是否符合，更重要的是要看這項政策出臺的市場背景。

前面有提到當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的主要問題，而這些可以歸結(jié)為以下幾點原因。首先，房地產(chǎn)市場信息不對稱性；其次，房地產(chǎn)的負(fù)外部性；最后，房地產(chǎn)市場的自然壟斷性。房地產(chǎn)市場的信息不對稱性主要體現(xiàn)在兩個方面：第一，在房屋一級交易市場，賣方比買方了解房屋信息的水平高得多，房地產(chǎn)商和購房者之間存在著嚴(yán)重的信息不對稱；第二，在房屋二級市場，購房者和中介機(jī)構(gòu)之間也存在著明顯的信息不對稱。房地產(chǎn)這一物品的生產(chǎn)比較容易產(chǎn)生負(fù)外部性，如新樓盤會增加道路擁堵，在施工過程中產(chǎn)生噪音，對綠化和環(huán)境造成影響等。由于土地資源有限和不可再生，以及我國土地所有權(quán)歸屬于政府所有的中國特色，導(dǎo)致我國土地供給市場具有先天的自然壟斷性。[⑦]自然壟斷會導(dǎo)致市場失靈和最有效率的損失。再者，房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到國計民生的公共性產(chǎn)業(yè)。正是這些因素的存在，要求一定的政府干預(yù)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

“限購令”產(chǎn)生的影響有積極，也有消極的，然而就目前來看，“限購令”仍然有其存在的價值。

首先是冷卻不合理的投資需求。眾所周知，近年來我國城市房價之所以持續(xù)快速上漲，房地產(chǎn)市場的投機(jī)、投資和炒作行為是罪魁禍?zhǔn)?，而國?nèi)的熱錢在這其中占據(jù)重要地位并發(fā)揮重要作用。許多城市的房價便是被這些外來的資本炒起來，北京是這樣，上海是這樣，其他一線城市也是這樣。在這種情況下，“限購令”的推出，無疑擊中炒房者的要害，有利于房價的理性回歸。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的四大“第一梯隊”城市（北京、上海、深圳、廣州）的房地產(chǎn)市場自2011年入冬以來已進(jìn)入“冰河時代”，北京和上海更是引發(fā)了新一輪的“降價退房熱潮”，給全國的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了不小的負(fù)面影響?？梢哉f，這都是“限購令”至今所發(fā)揮的強(qiáng)勁作用。[⑧]但是，從全局來看，現(xiàn)在我國的房價仍然處于高位不降，由于“降價退房熱潮”從而大幅度降價的城市仍然只是集中在北京和上海，其他地區(qū)的房地產(chǎn)市場雖然受此影響，但是降價幅度不大，而且加上房產(chǎn)信息的不完全、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度的不完善，還有我國大部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場仍然處于極度不均衡的市場環(huán)境下，這些問題在現(xiàn)階段仍然需要一種短期的強(qiáng)力措施去糾正。

其次是滿足住房的剛性需求。中國房地產(chǎn)市場的剛性需求的力量很大，如果剛性需求得不到滿足，那么房地產(chǎn)市場就不穩(wěn)定。要維持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，剛性需求就必須得到滿足。然而，住房建設(shè)需要土地，而土地是一種不可再生資源，大量侵占耕地建高樓會威脅糧食安全。因此，要增加土地供應(yīng)量，至少在目前已經(jīng)沒有任何空間部署。在這種情況下，要收到市場調(diào)控的效果，更為有效的措施應(yīng)該是從源頭上切斷投資投機(jī)資金進(jìn)入市場的方式。通過強(qiáng)制的行政手段，遏制市場中的投資投機(jī)行為，釋放出一部分的住房商品，改變市場的供求關(guān)系。因此，“限購令”的推出是有其合理性的，它是對市場的一種政策矯正。從目前的階段來看，實施“限購令”是有必要的。

最后是在一定程度上有助于抑制房價過高上漲。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市住宅均價漲幅的調(diào)查（圖1），自2011年8月以來持續(xù)縮小，2012年3月與去年同期基本持平，漲幅僅0.03%，較上月縮小0.9個百分點。三月100個城市的住宅平均價格連續(xù)第7個月環(huán)比下跌，跌幅與上月持平?？梢姡跋拶徚睢贝_實起到了作用，如果不實行“限購令”，房價將會不斷被抬高。

當(dāng)然，需要清楚的是，“限購令”的積極影響是短期性的，長期來看，作為一種行政手段，勢必會阻礙市場經(jīng)濟(jì)的自身發(fā)展。它本身只是一種臨時措施，也有諸多的不足。正如前面所提到的那些消極影響，“限購令”的出臺的確引發(fā)了法律風(fēng)險和道德風(fēng)險。住房“限購令”的確是一種行政干預(yù)，同時對部分人群的購房權(quán)利進(jìn)行了限制。但這種干預(yù)和限制是必要的。其實，在對前面的表1進(jìn)行分析時可以看到，“限購令”取得的成果仍是初步和短暫的，不少城市房價仍然平穩(wěn)，一些城市房價只是“穩(wěn)中有降”，即使降幅略大的城市也只是對前期瘋漲的“修復(fù)”，仍處在“高價區(qū)間”。如果在沒有完善好新措施的情況下貿(mào)然取消“限購令”，房價可能將出現(xiàn)嚴(yán)重性的報復(fù)性的上漲，那么之前所取得的樓市調(diào)控成果將全是徒勞無功。

數(shù)據(jù)來源： 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)

圖1：2011年3月-2012年3月百城價格指數(shù)

四、改進(jìn)“限購令”的措施和建議

“限購令”并非十全十美，通過前面的分析，“限購令”在短期內(nèi)是不會輕易地取消，所以當(dāng)務(wù)之急就是盡快完善限購政策，同時要加快房產(chǎn)稅的改革。具體做法有以下幾種：

（一）完善限購政策

1.加大限購的范圍

“限購令”如果只是一項短期的政策，在取消的時候暫時凍結(jié)的資金就會重新回到房地產(chǎn)市場。在這種情況下房價將再次增長，那么此次限購所取得的成效將付之東流。全國政協(xié)委員、經(jīng)濟(jì)學(xué)家李稻葵說，溫總理報告里講，說嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控的政策，這是一個原則，是大方向。同時，總理工作報告里面還講，要逐步完善、抑制投資和投機(jī)需求的房地產(chǎn)的調(diào)控措施。換句話來講，很多限購措施的細(xì)節(jié)有待完善?！拔沂菆詻Q反對‘限購令’退出的，但我也反對‘一點都不動’，細(xì)節(jié)需要完善?！盵⑨]筆者認(rèn)為，限購政策至少應(yīng)該實施三至五年，直到房價回歸到大眾普遍認(rèn)為合理的程度、稅收政策能夠替代這種行政政策的時候再考慮退出。廈門“限購令”明確表示有效期將到今年的12月31號，不過從現(xiàn)在的狀況來看，估計還會延期。目前，“限購令”只在我國47個大城市頒布實施，投資投機(jī)行為已經(jīng)轉(zhuǎn)向未實施限購政策的中小城市，也推高了當(dāng)?shù)氐姆績r，給當(dāng)?shù)赜凶宰⌒枨蟮馁彿空邘砹撕艽蟮慕?jīng)濟(jì)壓力。所以筆者建議將限購的地區(qū)范圍再擴(kuò)大一點，三、四線城市也適時地推出限購政策，讓炒房者徹底失去可投資房地產(chǎn)市場渠道，以達(dá)到更好的效果。

2.嘗試限售政策與限購政策配套使用

在兩會中，有不少委員代表提出將限購改為限售的政策。如果在買了一年內(nèi)出售的話可以以高額稅率征收，稅率按持有年份逐年遞減。筆者也認(rèn)為這一政策是合理而且應(yīng)該實行。因為這一項政策確實打擊了那些投機(jī)投資性購房的行為。不過如果將兩者結(jié)合起來同時實施對打擊投資投機(jī)性購房行為力度更大、效果更佳，因為兩項政策其實并不沖突。限售政策也存在不足，目前我國房地產(chǎn)交易與管理系統(tǒng)并不完善，不能查詢居民在異地有無房產(chǎn)，造成有空可鉆的局面。因此在限售和限購政策都有不足的情況下，如果把兩者配套使用，可以互相彌補，能夠更好地進(jìn)行住房的調(diào)控。

（二）加速提升保障性住房的比重

保障性住房投資力度加大，能夠改善供求狀況，將有利于控制房價，有利于更好地落實房價調(diào)整的政策目標(biāo)，減少來自剛性需求的恐慌性需求，有利于防止房價和銷量的暴漲暴跌。首先，應(yīng)該把政府保障和市場供應(yīng)結(jié)合起來，建立健全住房供應(yīng)體系，要大幅度增加供給，擴(kuò)大保障性住房覆蓋面。其次，以發(fā)展廉租房為重點，實施好保障性安居工程，讓更多的人享受住房改善的實惠。

（三）加緊出臺房產(chǎn)稅政策

能夠有效調(diào)控住房需求和價格的工具，是信貸政策和稅收政策。就當(dāng)前市場情況來看，我國的房地產(chǎn)稅收政策非常優(yōu)惠，這也成為了房地產(chǎn)投機(jī)的推動力。世界上幾乎所有國家都設(shè)有房產(chǎn)稅，并且占其稅收的比重相當(dāng)大。在發(fā)達(dá)國家，房產(chǎn)稅在國家稅收中所占比重普遍超過了50%。美國為75%，世界最窮的國家肯尼亞也占到69%。房產(chǎn)稅是外國地方財政的主要稅收來源，占地方財政收入的70%左右。然而我們國家到目前為止只有上海和重慶有試行。如果能夠普遍開征房產(chǎn)稅，那么投機(jī)投資性購房的行為將能夠得到遏制，政府也根本不需要用限購政策來遏制投機(jī)炒作的行為。

我國目前的信貸政策只是限制新進(jìn)入者，對已經(jīng)進(jìn)入的投機(jī)炒作者沒有多少限制。在這種情況下，已經(jīng)進(jìn)入的由于進(jìn)入成本低，受新政策影響小，他們更希望房價能夠暴漲，從而獲得更大的利潤。因此，就當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形式來看，要改變這種局面，就得盡快調(diào)整信貸政策及稅收政策。信貸政策不僅要關(guān)注新進(jìn)入者，而且還要整治投機(jī)性存量住房，比如加大其持有成本，全面取消其優(yōu)惠按揭利率；提高住房交易流轉(zhuǎn)稅和所得稅等；建立起公平公正的住房財產(chǎn)稅及遺產(chǎn)稅稅收制度，堅決限制住房投機(jī)炒作的行為。只有這樣，房地產(chǎn)市場價格才能夠回歸理性。具體做法有：

1.建立健全房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)。調(diào)整已有的房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)，對其進(jìn)行必要的修改。同時，根據(jù)房地產(chǎn)稅制改革的基本方向，進(jìn)一步制定和完善相關(guān)法律法規(guī)。

2.建立全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。加大地方政府房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)的力度，加快房地產(chǎn)信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)的進(jìn)程，為開征房產(chǎn)稅提供良好的信息基礎(chǔ)設(shè)施和硬件支持。

3.明確房產(chǎn)稅的歸屬和用途。[⑩]根據(jù)國際經(jīng)驗，房地產(chǎn)稅屬地方稅種，大部分國家的房產(chǎn)稅政策遵循“寬稅基、簡稅種、低稅率”的原則。所以我國在房地產(chǎn)稅制設(shè)計和征管過程中，應(yīng)給予地方政府更大的自主權(quán)，并明確各級政府對稅種的管理權(quán)屬。一般由中央政府制定稅基，地方政府可以根據(jù)本地的情況選擇稅率，并確定一定的減免范圍。對于我國的房產(chǎn)稅的收入，必須明確建立專戶專用制度，主要用途是不斷改善本地區(qū)的公共建設(shè)，促使公共服務(wù)均等化。

最后，需要明確一點，房產(chǎn)稅不應(yīng)該只著眼于房地產(chǎn)業(yè)自身的調(diào)控，更應(yīng)該具有調(diào)節(jié)居民收入分配和完善地方稅收體系的功能。房產(chǎn)稅開征后，可與其他稅種（如土地增值稅）相配合，為地方財政開源，使地方政府得到一種穩(wěn)定的財政收入來源，從根本上緩解人為推動土地價格過快上漲的問題，避免因地價上漲推高房價，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。真正意義上地進(jìn)行土地財政改革。

“限購令”是典型的政府干預(yù)市場運行的政策，雖然是一項短期的政策，長期使用不僅起不到控制的效果，相反還會阻礙市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但在房產(chǎn)稅等信貸政策和稅收政策的制定還沒成熟之前，不妨將其轉(zhuǎn)變?yōu)橐豁楅L期的政策使用。至于什么時候取消“限購令”，等到房產(chǎn)稅的制定完善，在全國普遍開征房產(chǎn)稅，信貸政策和稅收政策真正起到了降低房價，引導(dǎo)理性消費的作用時，“限購令”就可以退出歷史舞臺了。而在這段完善房產(chǎn)稅等稅收政策的時間里，需要更好地完善“限購令”，以防止其造成其他方面的負(fù)面影響，盡量降低其對市場經(jīng)濟(jì)造成的不良沖擊。

結(jié)論

綜上所述，房價一直是大家所關(guān)注的熱門話題，“限購令”一出臺就引起軒然大波。筆者通過對限購令實施前后住房交易量和價格數(shù)據(jù)的對比，發(fā)現(xiàn)“限購令”的確抑制了樓市泡沫的無限制擴(kuò)大，通過對房屋供給和需求方面產(chǎn)生的影響，使得房屋從銷售數(shù)量上和主要的供應(yīng)群體上發(fā)生了巨大的變化。在“限購令”實施的過程中，一些想通過房地產(chǎn)投機(jī)盈利的人同時也萌生出各種應(yīng)對的方法，也引發(fā)了很多法律和道德方面的問題，但是不能忽視“限購令”立竿見影的效果。作為最直接也是最有效的行政手段，“限購令”在限制房價的過程中得到了明顯的效果。當(dāng)然，也不能忽視“限購令”的負(fù)面影響，在還不能取消“限購令”的情況下，政府必須通過不斷完善這項政策，以減少其產(chǎn)生的不良效果。

通過對當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的主要問題的分析，房價的過高上漲是一個不爭的事實，要讓其回歸合理水平也不是一朝一夕的事情。筆者認(rèn)為要解決這個頑癥需要有足夠的時間，要與土地制度、財政制度和住房保障制度等改革結(jié)合起來；只有這樣才能取得實效，才能保證房地產(chǎn)市場走上持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的道路。中央和地方政府要利用目前房地產(chǎn)市場相持的這段時間，抓緊研究和制定促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的治本之策，大力推進(jìn)有重點、針對性和連續(xù)性措施，這樣才能真正解決房價過高的問題，使房地產(chǎn)市場最終恢復(fù)正常。

總之，要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，是需要政府改革制度、房產(chǎn)企業(yè)理性投資、市民轉(zhuǎn)變消費觀念三方面共同努力，相互支持才會形成。這是一個長期而又艱苦的過程。

但是，由于“限購令”的出臺實施時間均比較短，而且實施“限購令”的城市目前還不多，所以筆者在對“限購令”所產(chǎn)生的負(fù)面影響中由于數(shù)據(jù)原因沒有深入研究，其一般性可能比較欠缺，這是一個遺憾，希望在今后進(jìn)行進(jìn)一步的研究。

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