愛華網(wǎng)湖南省武岡市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告
——房地產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展的模塊分析
一．武岡市房地產(chǎn)市場區(qū)位條件
武岡市位于湖南湘西南部，，是邵陽市西南五縣（市）地理中心，總面積1549平方公里，總?cè)丝?3萬（2013年），其中城市建成區(qū)面積16.1平方公里，城鎮(zhèn)常住人口26萬。
武岡是全國商品糧食基地之一，是湖南省瘦肉型豬養(yǎng)殖基地，并被命名為“中國鹵菜之都”。武岡有著豐富的煤礦自愿，約占湘西南煤炭儲量的近70%。依托資源優(yōu)勢，我市形成了機械制造、能源、建材、醫(yī)藥化工、冶煉和農(nóng)產(chǎn)品加工六大支柱產(chǎn)業(yè)，而這些產(chǎn)業(yè)為武岡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展打下了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。
武岡旅游資源豐富。武岡云山被列為國家森林公園，并被成功納入湖南省“崀山—云山—南山”旅游開發(fā)規(guī)劃；法相巖公園、武岡古城墻、宣風(fēng)樓、文廟、凌云塔，以及浪石古建筑群、中山堂等名勝古跡星羅棋布。城市旅游資源的規(guī)劃和大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，結(jié)合豐富的旅游項目開發(fā)，為武岡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來新的增長點。
武岡是湘西南五縣（市）交通中心，形成以高速公路為主，以主要省道為鋪的四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。2011年1月18日至20日，民航中南地區(qū)管理局在武岡市召開了《武岡機場選址報告》初步評審會。規(guī)劃修建的武岡機場定位為開通民用定期航班的國內(nèi)支線機場。計劃2015年12月竣工驗收通航，這將促進武岡交通又一個新的飛躍發(fā)展。特殊的中心地理位置，輻射西南五縣的交通優(yōu)勢，成為武岡房地產(chǎn)發(fā)展的新興支柱。
武岡是湘西南物流中心，商貿(mào)輻射湘、桂、黔等廣大地區(qū)。近年來，全市圍繞加快發(fā)展主題和建設(shè)湘西地區(qū)次中心城市目標，進一步深化改革，擴大開放，加大招商引資力度。武岡有著良好的宏觀經(jīng)濟基礎(chǔ)，政府的大力招商引資，從而刺激了武岡經(jīng)濟的高速發(fā)展和流動人口及固定人口的高速增長，為武岡的房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展創(chuàng)造俱佳的經(jīng)濟條件。
近年來，武岡房地產(chǎn)政策管理體制逐步完善，武岡房地產(chǎn)市場也趨于成熟、規(guī)范，使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有了制度的引導(dǎo)，并能促進房地產(chǎn)業(yè)朝著良性可持續(xù)的方向發(fā)展。
總而言之，武岡著力打造西南五縣中心商業(yè)城市，高舉旅游興市，重塑古城文化，借助武岡機場、高速公路的輻射帶動作用，在房地產(chǎn)發(fā)展前景上具有不可預(yù)估的升值潛力和空間。省人民政府確定把武岡打造成為西南五縣的中心城市，計劃30億元作為城市基礎(chǔ)建設(shè)，這為武岡的房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展創(chuàng)造俱佳條件。而房地產(chǎn)做為第三產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)頭羊，這使得房地產(chǎn)業(yè)成為在武岡經(jīng)濟發(fā)展中至關(guān)重要的中堅力量。
二．武岡市房地產(chǎn)市場模塊分析
|
受戶型、樓層、環(huán)境及地段等因素影響，武岡房價差距比較大。隨著武岡樓市近幾年的大規(guī)模發(fā)展，房地產(chǎn)市場逐漸發(fā)展為“高低搭配”樓市格局。
經(jīng)過市場調(diào)查與資料整理，選出幾個具有高、中、低價格代表性的樓盤進行具體的模塊分析。如下：（調(diào)查資料僅供參考）
（一）武岡皇冠世紀城市場價格：3000元/㎡
物業(yè)類別：普通住宅商住樓 所屬區(qū)域：武岡頭堂
建筑類別：居住建筑商業(yè)建筑總戶數(shù)：3000戶
停車位數(shù)：1690個 裝修情況：毛坯
容積率：暫無數(shù)據(jù)綠化率：35%
占地面積：135333平米 建筑面積：450000平米
開盤時間：2013-5-25 入住時間-1-11-30
開發(fā)商：湖南皇冠投資置業(yè)有限公司 預(yù)售許可：暫無數(shù)據(jù)
項目地址：武岡市慶豐東路與春光北路交匯處
售樓地址：武岡銅寶新城商業(yè)街1棟13號
項目簡介：
武岡皇冠世紀城，武岡首席45萬㎡地中海國際名城，由湖南皇冠投資置業(yè)有限公司傾力打造，項目占地150畝，總建筑面積約45萬㎡。皇冠世紀城處于未來新城規(guī)劃的核心區(qū)，自洞新高速出入主城區(qū)的必經(jīng)門戶之地，是未來城市封面，代言武岡的城市形象;是春光大橋兩岸高端住區(qū)的核心區(qū)，有望成為未來高尚住宅區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)者。
皇冠世紀城規(guī)劃有五星級大酒店——皇冠世紀大酒店，以及商業(yè)部分;皇冠世紀大酒店堪稱邵陽首座五星級酒店，酒店涵蓋了多風(fēng)格裝飾豪華的客房、全天候服務(wù)的中西餐廳、多個宴會廳及多功能廳、國際領(lǐng)先水準的健身中心及高端會所等，同時項目自身還有超大型超市、現(xiàn)代化影院等自建生活配套。項目周邊有豐富的生活配套，且緊鄰市政廣場公園，便捷繁華，咫尺可得;不僅如此，皇冠世紀城還擁有武岡最優(yōu)越的教育資源，省重點名校武岡一中，武岡市第三中學(xué)，武岡師范環(huán)伺左右，有著良好的教育環(huán)境。
（二）武岡御品都梁市場價格：2700元/㎡
物業(yè)類別：普通住宅別墅所屬區(qū)域：武岡農(nóng)田
建筑類別：居住建筑 總戶數(shù)：200戶
停車位：109個 裝修情況：毛坯
容積率：暫無數(shù)據(jù)綠化率：4.2%
占地面積：17畝建筑面積：暫無數(shù)據(jù)
開盤時間：暫無數(shù)據(jù) 入住時間：-1-11-30
開發(fā)商：邵陽市經(jīng)緯建設(shè)工程有限公司預(yù)售許可：暫無數(shù)據(jù)
項目地址：武岡市武強路新建材城往北80米
售樓地址：武岡市武強路新建材城往北80米
項目簡介：
武岡御品都梁項目位于武岡市武強北路新建材城往北60m處，由實力開發(fā)商邵陽市經(jīng)緯建設(shè)開發(fā)。項目總占地近17畝，共4棟全現(xiàn)澆多層洋房，總戶數(shù)200余戶，車庫69個，車位40個。御品都梁奢享原山、活水兩大都市稀缺資源，獅子山千余畝原生態(tài)山林為社區(qū)提供無限綠意和鮮氧，自然活水中央水景自北向南貫穿整個社區(qū)。御品都梁遵循“立體化園林”造園理念，為住戶打造大型親地園景、空中花園立體化雙重園林。項目采用了兩種高端的節(jié)能建筑材料，將傾力打造武岡首席墅質(zhì)洋房社區(qū)、首個節(jié)能環(huán)保社區(qū)，是一個環(huán)保生活、健康生活的不錯選擇。
（三）武岡富城佳苑市場價格：2188元/㎡
物業(yè)類別：普通住宅 所屬區(qū)域：武岡轅門口
建筑類別：居住建筑商業(yè)建筑 總戶數(shù)：400戶
停車位數(shù)：220個 裝修情況：毛坯
容積率：暫無數(shù)據(jù) 綠化率：3.3%
占地面積：15畝建筑面積：暫無數(shù)據(jù)
開盤時間：2012-6 入住時間-1-11-30
開發(fā)商：同泰房地產(chǎn)開發(fā)公司 預(yù)售許可：暫無數(shù)據(jù)
項目地址：水西門新光富城佳苑
售樓地址：汽車西站方向向前800米
項目簡介：
武岡富城佳苑總投資5000萬，立足于打造高品質(zhì)的住宅小區(qū)。隨著人居環(huán)境的不斷提高，市區(qū)交通擁堵，噪音污染，城市廢氣,以深深影響到身心健康。富城佳苑致力打造無噪音污染、無城市廢氣、環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、安靜舒適，高品質(zhì)純住宅小區(qū)。武岡富城佳苑位于城市邊緣，靠近武岡西站，交通便利，是一個居家和工作的良好之地。
（四）房地產(chǎn)模塊分析
1.從經(jīng)濟因素上來看，房價偏低的樓盤大都集中在老城區(qū)郊外以及較偏遠工業(yè)園區(qū)，例如：富城家苑、豐澤家園等。而高房價的樓盤主要集中在新城區(qū)、高速公路與機場大道等以交通干線為輻射的交通規(guī)劃區(qū)域，例如：皇冠世紀城、恒潤都市等。從中分析可以得出，交通發(fā)展對經(jīng)濟帶動作用以及新城區(qū)帶來的經(jīng)濟活力是房地產(chǎn)開發(fā)商看重的重要因素，其日后帶來的經(jīng)濟潛力和房地產(chǎn)未來價值也是導(dǎo)致房價高于其他區(qū)域的主要原因。
2.從樓盤上看，價格偏低的樓盤基本上是一些經(jīng)濟房、普通小區(qū)，例如：荷花佳苑等。而價格居高的樓盤大多數(shù)是配套設(shè)施較為完善、規(guī)模大、戶型高檔的洋房和電梯房樓盤，且價格居高的樓盤基本都是多元化的建筑類型，集居住區(qū)和商業(yè)區(qū)于一體，還融合了綠化、休閑、購物等配套系統(tǒng)。例如：皇冠世紀城、凱德嘉博城等。樓盤的品質(zhì)決定了其價格，這也是市場高低端需要的體現(xiàn)。
3.從區(qū)位環(huán)境上看，價格低的樓盤大都集中在老城區(qū)郊外以及較偏遠工業(yè)園區(qū)，老城區(qū)交通阻塞長期以來是困擾市民的老問題，加上老城區(qū)缺乏發(fā)展活力，沒有大的發(fā)展空間，老城區(qū)郊外令人不看好的前景無不在影響其樓盤市場。而工業(yè)園附近區(qū)域的樓盤，雖然在交通、經(jīng)濟發(fā)展上有著良好前景，但其帶來的噪音污染、廢氣污染、化學(xué)污染等，讓人十分擔憂。在如今越來越注重環(huán)境健康的人們中，一個健康的生活環(huán)境顯得尤為重要。而位于新城區(qū)和規(guī)劃區(qū)的樓盤，集中了經(jīng)濟、交通、政策等優(yōu)勢，且隨著人們生活條件的提高，隨之而產(chǎn)生人們對于樓市更高質(zhì)量的市場需求。完善的配套設(shè)施、物業(yè)、周邊、綠化，完美的戶型、結(jié)構(gòu)、布局，以及大的規(guī)模、尺寸是高房價樓盤必不可少的。
4.從人口上看，在一定條件下，人口對房地產(chǎn)需要量與房地產(chǎn)價格成正比，人口對房地產(chǎn)需求量不大，房地產(chǎn)的銷售量就受限，自然房地產(chǎn)價格就低，因此在人口消費稀少區(qū)域的房地產(chǎn)價格普遍偏低。而人口消費量低主要集中在兩個地方：一是偏遠工業(yè)園地區(qū)，交通和環(huán)境都不適合人口遷徙居??；二是老城區(qū)以及老城區(qū)毗鄰的郊區(qū)，老城區(qū)房屋集中，有著大量穩(wěn)定居住的人口，但是人口對房屋的需求早已飽和，缺乏房地產(chǎn)消費的動力。而新城區(qū)和規(guī)劃區(qū)有著廣闊的腹地和政策支持，巨大的商業(yè)機遇與發(fā)展前景，吸引了部分老城區(qū)人口向外遷移以及大量鄉(xiāng)村人口往城區(qū)涌入，為此區(qū)域帶來大量的人口。有著廣大的消費人群，且不斷吸引進來的人口，這正是此些區(qū)域房地產(chǎn)價格逐漸攀高的原因之一。
總結(jié)：武岡的房地產(chǎn)價格市場呈現(xiàn)的高中低三種現(xiàn)象，正是諸多因素所共同影響而造成的。當然，對于武岡這四線小城市而言，拋去其房地產(chǎn)市場的泡沫，最終影響房地產(chǎn)價格的還是其自身價值品質(zhì)。價值決定價格，這是最重要的。
三．武岡市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析
（一）武岡房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及其原因
從武岡市房價市場走勢圖可以很明確的看到，武岡房價從2007年2560元/㎡逐年上升到2012年3100元/㎡。
在當今物價普遍上漲的情況下，房價上漲是一種正?，F(xiàn)象。但上漲速度及幅度過快過大，遠遠超過其它物價的上漲，這就顯得有違常規(guī)。武岡房地產(chǎn)市場價格上漲，主要有以下幾方面的原因。
一.建筑材料價格上漲過快。水泥價格，2003年為200元/噸，2009年，漲到360元/噸；鋼材價格，2003年為4000元/噸，2009年，漲到4900元/噸；河砂價格，2003年為290元/噸，2009年，漲到330元/噸；墻體材料價格，2003年為0.15元/塊，2009年為0.48元/塊，碎石價格，2003年30元/立方米，2009年為57元/立方米。作為商品房原材料成本的構(gòu)成，各種材料價格的上漲，房地產(chǎn)的價格也隨之水漲船高。
二.人工成本上漲過快。2003年，普通工人的工資為40元/天，工人師傅的工資為50元/天。2009年，普通工人的工資為80元/天，工人師傅的工資為100元/天。勞動力價格的提升，大幅增加了勞動力密集型產(chǎn)業(yè)的成本。
三.土地價格上漲過快。由于土地被政府高度壟斷，土地資源極為有限，每年國土部門僅能爭取到300—500畝的土地供應(yīng)指標，而且爭取到的指標大部分用于城市建設(shè)。因此，通過招商拍賣途徑用于商品房開發(fā)的地價被不斷抬升。2003年以前，住宅用地的價格在300—400元/㎡左右，2009年，達到1500—2000元㎡。部分地理位置好的住宅用地，通過公開拍賣，地價高達4000元/㎡。政府的財政收入大多依靠土地財政收入，因此政府在不斷地追求土地效益的最大化。開發(fā)商在高價獲得土地后，自然會把這種高價的土地成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，從某種意義上說，政府緊縮的土地政策是導(dǎo)致房價上漲過快的一個最大的因素。
四.居民購房欲望較強。隨著國民生活水平的提高，許多城鄉(xiāng)居民物質(zhì)生活條件大幅改善，掀起了一股“購房熱”。近些年來，武岡城市化水平不斷提升，城區(qū)功能也日益完善，農(nóng)村、城郊涌現(xiàn)出大批進入武岡購房置業(yè)的人群。另外，武岡在湘西南五縣中發(fā)揮的中心作用日益突出，經(jīng)濟、交通的輻射作用日益增強，也吸引了大批周邊縣市的人口投資安家。在人口購房需求的推動作用下，武岡房價居高不下，并逐年上漲。
五.拆遷、補償成本上漲。隨著時代的進步，人們的維權(quán)意識與日俱增，特別是《物權(quán)法》出臺后，房屋拆遷、補償工作面臨著前所未有的壓力。據(jù)統(tǒng)計，拆遷成本，2003年，約為10元/㎡，2009年約為150元/㎡；而補償比例雖然都是1：1，但原有房屋隨著物價的上漲已有很大升值（與2003年相比，上漲幅度約為10倍），按照現(xiàn)價來補償，必然大大增加了現(xiàn)在的補償費用。而增長的拆遷、補償成本被納入房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，最終由消費者買單。
（二）武岡市房地產(chǎn)市場前景分析
2008年以來，國家對房地產(chǎn)市場進行了多輪的價格調(diào)控，給“發(fā)燒”過度的全國房地產(chǎn)市場降溫，但是并沒有立竿見影的效果。近幾年來，國家對房地產(chǎn)市場不斷進行宏觀調(diào)控，進行價格引導(dǎo)，使得民眾均處于政策觀望期。消費人口的預(yù)期觀望，導(dǎo)致了一、二線大城市的交易量大幅萎縮，樓市價格在波動中有所下滑。2014年，許多一、二線城市出現(xiàn)了房價一定程度的下跌，且波動不定，全國的房地產(chǎn)市場面臨著新的考驗。
相比而言，武岡只是四線縣級小城市，由于這幾年房價的增長屬于比較合理的、理性的增長，主要消耗的是逐年遞增的剛性需求。武岡的房地產(chǎn)發(fā)展與武岡的經(jīng)濟發(fā)展大致是趨同的，其快速的發(fā)展是市場不斷壯大的必然結(jié)果，房價的增長未偏離正常軌道。武岡房地產(chǎn)業(yè)并不是武岡經(jīng)濟發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)，尚處于飛速發(fā)展起步狀態(tài)中，外界政策因素對其市場供給、需要鏈影響較少。而且隨著城市化的快速進程，武岡房地產(chǎn)需求量在逐步的增加。從武岡近五年房地產(chǎn)的成交量看來，武岡并未出現(xiàn)類似全國大、中城市的購房者恐慌和降價行為，樓市價格反而出現(xiàn)了逐年穩(wěn)步上升的趨勢。
筆者認為，武岡未來幾年內(nèi)，房地產(chǎn)市場將持續(xù)穩(wěn)中上升，并主要受市場需求變動而小幅波動，總體呈現(xiàn)出小幅波動、平穩(wěn)上升的趨勢。預(yù)計武岡房地產(chǎn)市場未來將持續(xù)穩(wěn)中上升，呈現(xiàn)出良性的發(fā)展勢頭，主要有如下幾個原因：
一．市場發(fā)展空間大。武岡相對于其他同等級和經(jīng)濟水平的城市，其房地產(chǎn)市場起步晚、起點低，未來持續(xù)快速發(fā)展是趨勢。武岡現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場屬于比較初級的階段，高品質(zhì)的房地產(chǎn)項目不多，在發(fā)展高端房地產(chǎn)上有著巨大的市場空間。
二．新的發(fā)展契機。武岡以打造湘西南五縣中心的三線城市為目標，機場、高速、以及規(guī)劃中具有可行性的鐵路，其交通優(yōu)勢帶來的新的契機將為武岡房地產(chǎn)業(yè)推向一個新的高度。
三．城市化進程加快。2013年末，武岡市總?cè)丝?32503人，常住人口755545人，其中，城鎮(zhèn)人口266249人。城市化率為35.24%，遠遠低于全國平均城市化率水平。隨著武岡經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，城市化進程不斷加快，鄉(xiāng)村人口大量城鎮(zhèn)化，為武岡注入了大量城市常住人口。新增量的人口對于房地產(chǎn)的需求量巨大，在目前武岡房地產(chǎn)需求量持續(xù)增長且處于較高的情況下，樓市將在未來持續(xù)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的城市化是武岡房地產(chǎn)將持續(xù)發(fā)展的主要原因。
四．新城市的擴大。武岡制訂了“重塑古城”的計劃，舊城區(qū)改造將拉動住宅市場的需求。隨著城市公共交通系統(tǒng)的不斷優(yōu)化和完善，老城區(qū)人口不斷向新城區(qū)轉(zhuǎn)移，給武岡的城市新城區(qū)的發(fā)展帶來了大量活力。
五．升值空間尚存。武岡部分房地產(chǎn)價格雖然存在“超前”偏高現(xiàn)象，價值與價格存在一定的間隙，且有向邵陽市靠近的趨勢。但結(jié)合武岡起步晚、潛力大、未成型的市情，其存在的“泡沫”正是未來房地產(chǎn)發(fā)展的未發(fā)掘的潛力，對比于未來房地產(chǎn)的價值，還存有一定的升值空間。
（三）武岡市房地產(chǎn)市場的缺陷
雖然武岡房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊，但值得注意的是，武岡房地產(chǎn)市場具有許多重大缺陷，而這些問題是制約武岡房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的根本原因，也是武岡房地產(chǎn)市場今后改革的關(guān)鍵點所在。武岡房地產(chǎn)市場既有全國房地產(chǎn)市場存在的普遍問題，也有因其當?shù)厥星槎鴣淼奶厥馊毕荨Ｒ罁?jù)武岡當?shù)氐氖星榭偨Y(jié)以下幾點房地產(chǎn)市場的缺陷：
1.房地產(chǎn)市場制度不規(guī)范。房產(chǎn)市場制度的不規(guī)范主要體現(xiàn)在房產(chǎn)的開發(fā)和銷售中。房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售市場因其涉及的環(huán)節(jié)最多，導(dǎo)致其存在的問題也就最多、最復(fù)雜。
第一，在房地產(chǎn)開發(fā)方面，一些企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計上，炒作概念、弄虛作假；在項目審批上，行賄受賄，伺機圈地；在工程發(fā)包上搞關(guān)系承包；在建筑施工中偷工減料；在工程監(jiān)管上搞形式注意。
第二，在房地產(chǎn)銷售方面，違法無證預(yù)售是最大的問題。據(jù)筆者調(diào)查，武岡大部分房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅沒有取得商品房預(yù)售許可證，就開始向外預(yù)售樓盤，還違規(guī)向購房者強制性收取“訂房押金”，打著特權(quán)的幌子變相收取“VIP會員費”，并在此后直至交房前的這一時段，不斷向購房者收取首付款和全額款項。這是武岡房產(chǎn)市場中最普遍、最嚴重存在的問題之一。一來是房地產(chǎn)開發(fā)商利用此違法違規(guī)的做法可以盡快使資金回籠，彌補工程投入上的資金空位，二來是政府難免參與其“利益鏈”中，收人錢財，睜眼閉眼。三來是購房者法律意識不足，不了解房產(chǎn)相關(guān)方面法律法規(guī)，缺乏自我保護意識，難免深陷開發(fā)商的圈套。
2．房地產(chǎn)競爭機制的不成熟，即市場化淘汰機制的缺失。武岡房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，基本上所有的房地產(chǎn)企業(yè)都停留在低端的價格競爭階段，在環(huán)保競爭、技術(shù)競爭、產(chǎn)權(quán)競爭等方面幾乎沒有競爭力可言。簡單地說，假如武岡房地產(chǎn)開發(fā)商只要不發(fā)生虧本倒閉、行賄案發(fā)、囤地被查等自身“發(fā)病”的情況，只是單純的打“價格戰(zhàn)”，就很難在市場中競爭中被對手或者其他外界因素所淘汰，此房地產(chǎn)壽命就不會終結(jié)。房地產(chǎn)市場沒有激烈的競爭機制，勢必會導(dǎo)致房地產(chǎn)在質(zhì)量、服務(wù)、物業(yè)、技術(shù)等方面發(fā)展緩慢滯后。
3.武岡房地產(chǎn)市場監(jiān)管丟失，司法保障存缺陷。在市場監(jiān)督上，政府對房地產(chǎn)市場的土地監(jiān)管、準入監(jiān)管、質(zhì)量監(jiān)管、價格監(jiān)管等方監(jiān)管存在著一定程度的制度不合理、不周全，監(jiān)管關(guān)系不順暢，監(jiān)管約束不得力的問題。土地監(jiān)管上的問題根源是“以地生財”的土地財政，老生常談的問題不再贅訴。武岡房產(chǎn)市場準入監(jiān)管的丟失是房產(chǎn)市場中存在的最大問題之一。政府有關(guān)人員在對房產(chǎn)開發(fā)商的資金、證件、技術(shù)等房產(chǎn)開發(fā)立項審查中，急功好利，以寬松的審核、極低的準入門檻批準房產(chǎn)開發(fā)項目。這種監(jiān)管不力的市場開端勢必會導(dǎo)致市場后期的發(fā)展惡果。武岡有幾處樓盤（SM雅居/DS豪庭）就因政府房產(chǎn)市場準入監(jiān)督的丟失，在后來的審核中發(fā)現(xiàn)存在極大的漏洞，進行了停工、審改查處。這一處罰帶來的損失，最大的受害者其實是已付款的購房者。這種查處事情發(fā)生后，購房者的權(quán)益遲遲沒有得到保護，這也暴露出政府在司法保障上存在著不得力的問題。
4.住房市場結(jié)構(gòu)失衡。武岡住房市場提供者是政府和房地產(chǎn)開發(fā)商，政府主要控制經(jīng)濟適用房和廉價保障房，房地產(chǎn)開發(fā)商只要提供質(zhì)量較高的公寓洋房、電梯房和一般商品房。武岡近五年來，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商主要注重提供賣價格更好電梯房，一般商品房的比例正逐漸減少。而政府在社會保障性的住房建設(shè)上投資力度不大。這造成了一個現(xiàn)象，武岡房地產(chǎn)發(fā)展有產(chǎn)生“早熟“萌芽的跡象。一方面，武岡市民生活水平還處于不全面的小康階段，人均GDP不足10000元，還存在一定的貧困人口，且全市人均收入并不算高，住房市場存在的高端消費水平顯然高于市民合理的消費水平，低收入高消費，這是房地產(chǎn)市場發(fā)展速度超前于當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展速度和居民提高生活水平速度的體現(xiàn)。另一方面，市場大量需求的一般商品房和經(jīng)濟適用房數(shù)量缺少，政府在社會保障性住房建設(shè)上投入不足，造成了房地產(chǎn)市場需求與生產(chǎn)的比例失調(diào)。
5.房產(chǎn)交易市場的存在投機行為。武岡近幾年來城市房地產(chǎn)價格瘋漲，投機炒作是一個重要因素。武岡人均收入水平較低，房產(chǎn)投機者基本上是占人口少數(shù)的“富裕階級”。投資者一時的投機獲利，頻頻轉(zhuǎn)手炒作，致使房價在眾人哄抬下節(jié)節(jié)拔高，房地產(chǎn)泡沫越吹越大。其中以“商鋪門面”表現(xiàn)最為嚴重，從08年的5000元/㎡上漲到現(xiàn)在的20000元/㎡。而真正對于房產(chǎn)需求的普通群眾對于在哄抬之下驟升的房價，只能望洋興嘆。武岡存在的過度的房市投機行為，它使得房價越來越背離其實際價值和普通百姓的實際承受能力，阻礙了群眾住房條件改善的步伐。
[2014.5.15]
清蘭子撰
武岡工業(yè)品市場武岡步行者鞋業(yè)
