愛華網(wǎng)來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng) 基礎運營部 研究組 作者：吳上錦 張粉層
目 錄
第一部分：土地市場
附一：2012年成交地塊分布情況
附二：2012年成交地塊的主要指標
第二部分：住宅市場
一、新房市場
1、2012年新房供應分析
2、2012年新房成交分析
2.1 成交均價分析
附：2012年各區(qū)代表性樓盤1-12月成交均價走勢圖
2.2 成交量分析
附：2012年新房成交戶型構成
2.3 熱點片區(qū)分析
2.3.1華僑城片區(qū)
2.3.2后海片區(qū)
2.3.3蛇口片區(qū)
2.3.4龍華片區(qū)
2.3.5西鄉(xiāng)片區(qū)
2.3.6觀瀾片區(qū)
2.3.7新安片區(qū)
2.3.8龍崗中心城
2.3.9布吉片區(qū)
2.3.10坪山新區(qū)
2.4 2012深圳新房供求比
2.5 2012年深圳房價收入比
2.6 2012年深圳租售比
2.7 2012年1－12月深圳新房量價走勢分析
2.8 2000－2012年深圳住宅供求及價格走勢回顧
3、2012年深圳樓市龍虎榜
3.1 2012年深圳樓盤成交面積龍虎榜TOP10
3.2 2012年深圳樓盤成交金額龍虎榜TOP10
3.3 2012年深圳開發(fā)商成交面積龍虎榜TOP10
3.4 2012年深圳開發(fā)商成交金額龍虎榜TOP10
二、二手房市場
1、2012年深圳各行政區(qū)二手房掛牌均價
附：2012年各區(qū)代表性樓盤1-12月掛牌均價走勢圖
2、2012年深圳各行政區(qū)二手房成交分析
3、2012年1-12月深圳二手房量價走勢分析
4、2012年深圳住宅租金
附：2012年各區(qū)代表性樓盤1-12月租金走勢圖
5、2012年1-12月深圳各行政區(qū)租金走勢圖
三、2012年新房二手房量價比較
1、新房二手房價格比較
2、新房二手房成交量比較
第三部分：商業(yè)
一、一手商業(yè)
1、新增預售分析
2、一手商業(yè)成交分析
附：2012年樓盤成交龍虎榜之商業(yè)TOP10
二、二手商業(yè)
1、二手商業(yè)掛牌均價
附：2012年1-12月深圳各行政區(qū)商業(yè)掛牌均價月走勢圖
2、商業(yè)租金
附：2012年1-12月深圳各行政區(qū)商業(yè)租金月走勢圖
3、二手商業(yè)成交分析
第四部分：寫字樓
一、一手寫字樓
1、新增預售分析
2、一手寫字樓成交分析
附：2012年樓盤成交龍虎榜之寫字樓TOP10
二、二手寫字樓
1、二手寫字樓掛牌均價
附：2012年1-12月深圳各行政區(qū)寫字樓掛牌均價月走勢圖
2、寫字樓租金
附：2012年1-12月深圳各行政區(qū)寫字樓租金月走勢圖
3、二手寫字樓成分分析
第五部分：政策點評
第六部分：2012年小結
第七部分：2013年預測
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【內(nèi)容摘要】2012年，是深圳樓市的破冰之年，雖然樓市的政策環(huán)境沒有實質(zhì)性的改觀，但市場的信心正快速恢復，開發(fā)商推盤積極，購房者入市積極，樓市呈現(xiàn)供求兩旺的景象，各種檔次的項目、各個地段的項目均大獲豐收……
2012年深圳出讓住宅用地4.62萬平方米，同比減少92.1%……
2012年深圳住宅預售490.87萬平方米，同比增加23.7%……
2012年深圳新房成交量創(chuàng)調(diào)控以來新高，為368.22萬平方米/40332套，同比增加4成左右……
2012年深圳新房成交均價為18900元/平方米，同比下跌0.5％，為歷史上首次連續(xù)兩年下跌……
2012年深圳新房供求比為1：0.75，連續(xù)3年供過于求……
2012年深圳房價收入比為16倍，連續(xù)兩年回落……
2012年深圳租售比為1∶386，連續(xù)兩年回落……
2012年深圳二手住宅的掛牌均價為20315元/平方米，同比微跌0.6％……
2012年深圳二手商品房成交605.5萬平方米/65803套，同比減少一成多……
2012年深圳的住宅租金為49元/平方米/月，同比上漲8.9%
2012年深圳二手房的成交量約是新房成交量的1.6倍……
2012年深圳二手商業(yè)的掛牌均價為57566元/平方米，同比上漲3.6%……
2012年深圳商業(yè)的租金為226元/平方米/月，同比上漲10.8%……
2012年深圳二手寫字樓的掛牌均價為32800元/平方米，同比下跌1.5%……
2012年深圳寫字樓的租金為117元/平方米/月，同比上漲3.5%
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第一部分：土地市場
2012年深圳樓市在限購限貸等外圍高壓調(diào)控環(huán)境下謹慎前行，上半年樓市處于緩慢復蘇階段，量價相對低迷，土地市場供求冷淡，導致上半年土地市場流拍現(xiàn)象嚴重，進入下半年，樓市快速回暖，成交量持續(xù)保持高位運行，樓市的回暖增加開發(fā)商拿地的信心和欲望，使得下半年土地市場成交明顯好轉。不過總體而言，調(diào)控時代下的不明朗前景導致2012年深圳土地市場表現(xiàn)欠佳，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年深圳共成交13塊土地，其中3塊居住用地、1塊商業(yè)性辦公用地、4塊綜合用地和5塊商業(yè)性服務設施用地。
3塊居住用地分布在南山、寶安、龍崗三個區(qū)域，總用地面積4.6萬㎡，同比大減92.1%，總建筑面積28.3萬㎡，同比減少82.6%，成交金額17.7億元，同比減少68.3%，樓面地價6264元/㎡，同比增加八成多。2012年成交的三塊居住用地均為完全市場化的土地，而2011年成交的居住用地多為安居型商品房用地，帶有政策扶持性質(zhì)，因此2012年居住用地的樓面地價較2011年大幅上漲。另外，2012年成交的4塊綜合用地，每塊土地均有一定比例的居住用地，這些地塊開發(fā)之后，也能為深圳住宅市場帶來有效供給。
1塊商業(yè)性辦公用地分布在寶安區(qū)，用地面積2.9萬㎡，同比增加34.2%，建筑面積6.3萬㎡，同比減少65.0%，成交金額1.16億元，同比減少93.5%，樓面地價1841元/㎡，同比暴跌八成多，這塊宗地屬于定向轉讓，項目建成后全部限自用，故不能為辦公樓市場帶來有效供給。
4塊綜合用地分布在南山、寶安、龍崗三個區(qū)域，總用地面積21.9萬㎡，同比減少近七成，總建筑面積98.3萬㎡，同比減少42.2%，成交金額40.5億元，同比減少37.1%，樓面地價4120元/㎡，同比上漲8.8%。
5塊商業(yè)性服務設施用地分布在南山、寶安兩個區(qū)域，總用地面積2.8萬㎡，同比增加4.3倍，總建筑面積21.3萬㎡，同比增加近4倍，成交金額21.4億元，同比增加5.3倍，樓面地價10041元/㎡，同比上漲26.9%。
從居住用地的分布來看：
南山區(qū)成交1塊居住用地，用地面積14787.82㎡，建筑面積110000㎡，成交金額94700萬元，樓面地價8609元/㎡，南山區(qū)編號為T107-0069的地塊屬于公開出讓，其中有2萬㎡的公共租賃住房建成后需移交政府主管部門，故南山區(qū)能夠為市場帶來的有效供給約為9萬㎡。
寶安區(qū)成交1塊居住用地，該地塊轉讓部分權益，建筑面積78086.00㎡，成交金額52000萬元，樓面地價6659元/㎡，寶安區(qū)編號為A004-0100的地塊屬于公開出讓，其中有820㎡配套用房需在建成之后移交相關部門，故寶安區(qū)能夠為市場帶來的有效供給約為7.7萬㎡。
龍崗區(qū)成交1塊居住用地，用地面積31456.98㎡，建筑面積94500.00㎡，成交金額30300萬元，樓面地價3206元/㎡，龍崗區(qū)編號為G11340-8011的地塊屬于公開出讓，故能夠為市場帶來的有效供給約為9萬㎡。
從商業(yè)性辦公用地的分布來看：
2012年深圳市僅成交1塊商業(yè)性辦公用地，用地面積29013.71㎡，建筑面積63000㎡，成交金額11600萬元，樓面地價1841元/㎡，編號為A511-0029的地塊屬于定向轉讓，項目建成之后全部限自用，故不能為市場帶來有效供給。
點評：2012年成交的地塊非常有限，居住用地僅成交3塊，能夠為市場帶來的有效供給約為25萬㎡，此外，成交的綜合用地中有一定比例的居住用地，能夠增加住宅市場的有效供給，不過體量也很小，商業(yè)性辦公用地的有效供給為零。土地市場成交量的萎縮，將會大大制約深圳高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場，不過，深圳近幾年大范圍的、快速的城市更新盤活了大量土地，一定程度上緩解了土地資源緊張和住宅市場的供給壓力。
附一：2012年成交地塊分布情況
附二：2012年成交地塊的主要指標
第二部分：住宅市場
一、新房市場
1、2012年新房供應分析
2012年，深圳樓市在持續(xù)嚴調(diào)的政策環(huán)境中艱難運行，兩次降息、兩次降準、公積金貸款開通成為高壓樓市下的舒緩劑。2012年深圳樓市大致經(jīng)歷了觸底——破冰——升溫——高漲四個階段，第一季度受“春節(jié)長假”的影響，深圳樓市低位運行，3月份開始樓市量能急增，成交量率先破冰，之后樓市行情逐漸展開，不斷升溫，量價齊升，“金九”成色不足，“銀十”量價分道揚鑣，第四季度房價回歸，成交量繼續(xù)高歌猛進。
總體而言，2012年深圳樓市表現(xiàn)出色，成交量高位運行。在高成交量的帶動下，2012年深圳樓市供應量也有積極的表現(xiàn)，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年深圳住宅預售面積490.87萬㎡，同比大增23.7%，2012年深圳住宅預售套數(shù)突破5萬套，為52988套，同比增加12.9%。2012年入市的項目以普通項目為主，綜合體、舊改項目為輔，供應的產(chǎn)品以“剛需品”為主，豪宅為輔。
2012年樓市的主要供給分布在特區(qū)外的寶安和龍崗兩個區(qū)域，特區(qū)外住宅預售面積是特區(qū)內(nèi)的7.7倍，其中，特區(qū)外住宅預售面積434.74萬㎡，同比大增47.2%，住宅預售套數(shù)47390套，同比增加41.7%；特區(qū)內(nèi)住宅預售面積56.13萬㎡，同比下跌44.7%，住宅預售套數(shù)5598套，同比下跌58.5%。
各行政區(qū)方面，羅湖區(qū)合正榮悅府一個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積8.98萬㎡，同比暴增2.1倍，住宅預售套數(shù)729套，同比增加三成多。
福田區(qū)3個樓盤取得預售許可證，預售的物業(yè)有普通住宅、高尚住宅，住宅預售面積合計12.63萬㎡，同比減少55.3%，住宅預售套數(shù)1446套，同比減少67.5%，其中位于香蜜湖農(nóng)科片區(qū)的蘭江山第預售量全區(qū)最大，為92322.41㎡/915套。
南山區(qū)共有7個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積33.2萬㎡，同比減少42.3%，預售套數(shù)3291套，同比減少52.2%。南山區(qū)預售的物業(yè)類型主要有：普通住宅、高尚住宅、頂級豪宅，其中純水岸預售量為66037.8㎡/214套，海境界預售量為63757.48㎡/631套，澳城花園預售量為62598.65㎡/624套，是南山區(qū)2012年預售量較大的三個樓盤。
鹽田區(qū)只有中英街壹號一個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積1.32萬㎡，同比減少九成，住宅預售套數(shù)132套，同比減少91.8%。
寶安區(qū)共有31個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積205.17萬㎡，同比增加38.3%，預售套數(shù)22293套，同比增加三成，寶安區(qū)2012年預售的物業(yè)類型主要有：普通住宅、高尚住宅，其中，預售量超過10萬㎡的有六個，分別為：星河盛世（預售量219487㎡/2656套）、公館1866（預售量196138.4㎡/2222套）、中洲華府（預售量140758.29㎡/1550套）、水榭春天（預售量139249.31㎡/1406套）、勤誠達22世紀（預售量125550.4㎡/1312套）、中糧錦云（預售量117307.44㎡/1238套）。
龍崗區(qū)共有32個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積229.57萬㎡，同比增加56.1%，預售套數(shù)25097套，同比增加54.3%，2012年龍崗區(qū)取得預售許可證的物業(yè)主要有：普通住宅、高尚住宅，其中，預售量超過10萬㎡的有五個，分別為：佳兆業(yè)中央廣場（預售量227984.67㎡/2291套）、融湖世紀花園（預售量201637.71㎡/1922套）、安居型商品房閱景花園（預售量189786.71㎡/2888套）、御峰園（預售量131855.1㎡/955套）、卓弘高爾夫雅苑（預售量116357.2㎡/1359套）。
2、2012年新房成交分析
2012年房地產(chǎn)的調(diào)控格局沒有改變，中央對樓市的調(diào)控意志依舊強烈，沒有絲毫松綁的跡象，樓市在前兩年出臺的政策框框里運行，期間有些相關的微調(diào)或利好，如兩次降息、兩次下調(diào)存款準備金率、利率打折、公積金貸款業(yè)務開通等，給嚴冬里的樓市帶來一絲暖意。
2012年，是深圳樓市的破冰之年，雖然樓市的政策環(huán)境沒有實質(zhì)性的改觀，但市場的信心正快速恢復，開發(fā)商推盤積極，購房者入市積極，樓市呈現(xiàn)供求兩旺的景象，各種檔次的項目、各個地段的項目均大獲豐收。
2.1 成交均價分析
2012年深圳的新房成交均價觸底回升，先揚后抑，由于一方面房價是從低位回升，另一方面新房成交以“剛需產(chǎn)品”為主導，導致全市的新房成交均價同比繼續(xù)下跌，但跌幅明顯收窄，這也是深圳房價史上首次連續(xù)兩年下跌。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年深圳新房住宅的成交均價為18900元/平方米，較2011年（18992元/平方米）微跌0.5％。2012年深圳新房成交均價的下跌一方面受制于調(diào)控，新入市的項目定價溫和，漲價謹慎，另一方面坪山新區(qū)、光明新區(qū)、觀瀾、沙井等片區(qū)的成交持續(xù)活躍，也一定程度上稀釋了高房價。
各行政區(qū)2012年的成交均價走勢分化明顯，羅湖區(qū)、福田區(qū)、鹽田區(qū)、寶安區(qū)同比均有不同幅度的上漲；南山區(qū)和龍崗區(qū)則呈跌勢。其中：
羅湖區(qū)2012年入市合正榮悅府價格較高，成交量大，強勢拉升全區(qū)的價格水平，逼近3萬大關，達29784元/平方米，同比大漲19.3%；
鹽田區(qū)2012年的新房成交主要集中在售價較高的中英街壹號和上東灣兩個項目，導致全區(qū)的新房成交均價同比大漲18.7%至23146元/平方米；
寶安區(qū)2012年單價2萬以上的項目如中洲華府、星河盛世、水榭春天、公館1866等成為區(qū)域的成交主力，推動區(qū)域的新房成交均價回升，為18042元/平方米，同比上漲4%；
福田區(qū)2012年入市的蘭江山第強力支撐了區(qū)域的價格水平，同比微漲0.4%至30198元/平方米；
龍崗區(qū)2012年平湖、坪山新區(qū)等房價較低的片區(qū)高度活躍，在貢獻巨量成交的同時也拉低了全區(qū)的新房成交均價，為14108元/平方米，同比下跌4.3%；
南山區(qū)2012年仍然是高端市場的唱主角，但豪宅數(shù)量有所減少，成交均價超過3萬的項目由2011年的12個減少為7個，同時，個別項目的成交價與2011年相比也有所下跌，如雍景灣、香山里等，高端項目量少、價跌導致全區(qū)的新房成交均價同比下跌2.3%，為34374元/平方米，仍然為全市最高。
附：2012年各區(qū)代表性樓盤1-12月成交均價走勢圖
從個盤的價格走勢來看，2012年雖然成交火爆，但仍然有較多的項目價格呈下跌之勢，其中，主要集中在高端項目和大戶型項目，如純水岸、香山里、陽光海濱、蘭江山第等，成交均價都出現(xiàn)下跌態(tài)勢。不過，更多的項目成交均價呈明顯的上升態(tài)勢，如水榭春天、星河盛世、中洲華府、萬科璞悅山、萬科紅、萬科翡麗郡、熙和園、海境界、廊橋國際、君臨天下等。
2.2 成交量分析
※ 定義：小戶型物業(yè)（90㎡以下），改善型物業(yè)（90-144㎡），大戶型物業(yè)（144㎡以上）
隨著時間的推移，樓市逐漸適應常態(tài)化的調(diào)控，市場進入新的均衡狀態(tài)。2012年深圳樓市景氣回升，信心增強，供求兩旺，剛需產(chǎn)品、剛需價格成為2012年深圳樓市的主導力量，各新入市項目銷售業(yè)績理想，成交量創(chuàng)調(diào)控以來最高。
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年深圳市累計銷售商品住宅368.22萬平方米，較2011年（273.19萬平方米）增加34.8％，成交套數(shù)40332套，較2011年（32020套）增加46％，成交金額695.92億元，較2011年（518.83億）增加34.1％。物業(yè)型態(tài)方面，2012年深圳成交的新房中90㎡以下的小戶型為絕對成交主力，成交面積252.24萬平方米，占全市總成交面積的68.5%，144㎡以上的大戶型成交61.5萬平方米，占16.7%，90-144㎡的改善型成交54.47萬平方米，占14.8%。
羅湖區(qū)2012年新房可供選擇的項目很少，全年只有兩個項目應市，不過，第四季度入市的合正榮悅府受到市場的狂熱追捧，成交井噴，使得全區(qū)全年的新房成交量同比成倍增加，共成交5.47萬平方米，同比增加92.7%，成交套數(shù)735套，同比增加74.6%，由于合正榮悅府的價格較高，使得成交金額增幅更大，同比增加約1.3倍，為16.30億元。合正榮悅府以36898平方米的成交量位居羅湖冠軍，港澳8號以17843.59平方米次之。物業(yè)型態(tài)方面，羅湖區(qū)2012年成交的新房以90㎡以下的小戶型為主，成交面積3.36萬平方米，占全區(qū)的61.4%，90-144㎡的改善型成交1.95萬平方米，占35.6%，144㎡以上的大戶型成交0.17萬平方米，占3.0%。
福田區(qū)2012年有蘭江山第、深物業(yè)彩天怡色、嘉洲富苑、錦龍花園共四個新盤入市，大部分都量價豐收，全區(qū)全年的新房成交面積為11.77萬平方米，同比增加27.9%，由于2011年的成交量有超過一半為小戶型項目桐林城市廣場和華嶸榕公館貢獻，故成交套數(shù)多，而今年的成交以中大戶型為主，導致全區(qū)的成交套數(shù)同比有所減少，為1437套，同比減少6.7%，成交金額35.55億元，同比增加28.4%。蘭江山第、深物業(yè)彩天怡色、君臨天下、嘉洲富苑、深物業(yè)廊橋國際為全區(qū)的成交主力，均有過萬平方米的成交，五盤累計貢獻全區(qū)近70%的成交量。物業(yè)型態(tài)方面，福田區(qū)2012年成交的新房仍然以90㎡以下的小戶型為主，但比例明顯減少，成交面積8.6萬平方米，占73.0%（2011年占87.5%），90-144㎡的改善型成交1.74萬平方米，占14.8%（2011年占4.6%），144㎡以上的大戶型成交1.43萬平方米，占12.2%（2011年占7.8%）。
南山區(qū)2012年的新房成交量同比增加13%左右，為37.81萬平方米/4173套，成交金額129.96億元，同比增加10%。高端樓市仍然是全區(qū)的主戰(zhàn)場，全區(qū)16個的成交項目中有一半為高端項目：雍景灣、陽光海濱、純水岸、海境界、綠海灣、澳城花園、香山里、伍茲公寓，上述8個項目累計貢獻全區(qū)76%的成交量，除海境界外，其余7個項目的年成交均價都超過3萬/平方米，其中，雍景灣以68653.78平方米/839套的成交量連續(xù)兩年蟬聯(lián)南山區(qū)冠軍。物業(yè)型態(tài)方面，南山區(qū)2012年成交的新房以90㎡以下的小戶型為主，成交面積25.17萬平方米，占全區(qū)的66.6%，144㎡以上的大戶型成交7.94萬平方米，占21.0%，90-144㎡的改善型成交4.7萬平方米，占12.4%。
鹽田區(qū)2012年新房成交全部集中在普通項目，別墅零成交。由于全年只有中英街壹號一個新盤入市，導致全區(qū)的新房成交量同比暴減80%左右，僅成交1.97萬平方米/267套，成交金額為4.55億元，同比減少77.4%。全區(qū)全年共有6個項目有成交，其中，中英街壹號和上東灣是全區(qū)的成交主力，兩盤累計貢獻全區(qū)76%的成交量，其中，中英街壹號以8187.31平方米/78套的成交量位居鹽田區(qū)冠軍。物業(yè)型態(tài)方面，鹽田區(qū)2012年成交的新房基本集中在90㎡以下的小戶型和90-144㎡的改善型，其中，小戶型成交1.49萬平方米，占全區(qū)的75.8%，改善型成交0.42萬平方米，占21.2%，144㎡以上的大戶型成交極少，只有598.3平方米，占3.0%。
寶安區(qū)2012年新房市場高度活躍，新盤、大盤頻出，且成交旺盛，全區(qū)全年新房成交突破百萬平方米，達179.25萬平方米，為全市最多，同比增加83.3%，成交套數(shù)突破2萬套，為20188套，同比增加73.2%，成交金額323.41億元，同比增加90.6%。中洲華府、星河盛世、水榭春天、龍華花半里、招商果嶺的成交量均超過10萬平方米，五盤累計貢獻全區(qū)36%的成交量。其中，中洲華府以139796.99平方米/1554套的成交量位居寶安區(qū)冠軍。物業(yè)型態(tài)方面，寶安區(qū)2012年成交的新房以90㎡以下的小戶型為成交主力，成交面積134.91萬平方米，占全區(qū)的75.3%，90-144㎡的改善型成交24.94萬平方米，占13.9%，144㎡以上的大戶型成交19.4萬平方米，占10.8%。
龍崗區(qū)2012年共成交新房131.94萬平方米，同比增加10.5%，成交套數(shù)13532套，同比增加0.8%，成交金額186.14億元，同比增加5.7%。和黃御峰園一盤獨大，貢獻全區(qū)11%的成交量，萬科金域緹香、萬科璞悅山、東城國際、大東城、睿智華庭等也收成豐厚，成交量均超過6萬平方米，上述六盤累計貢獻全區(qū)近4成的成交量，其中，和黃御峰園以145742.89平方米/1047套的巨量成交取得了龍崗區(qū)冠軍，同時也是全市的成交量冠軍。物業(yè)型態(tài)方面，龍崗區(qū)2012年成交的新房以90㎡以下的小戶型為絕對主力，成交面積78.71萬平方米，占全區(qū)總成交量的59.7%，144㎡以上的大戶型成交32.5萬平方米，占24.6%，90-144㎡的改善型成交20.72萬平方米，占15.7%。
附：2012年新房成交戶型構成
2.3 熱點片區(qū)分析
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年以下十個片區(qū)表現(xiàn)活躍，分別為：華僑城、后海、蛇口、龍華、西鄉(xiāng)、觀瀾、新安、龍崗中心城、布吉、坪山。這些片區(qū)或者對全市的房價有較大的支撐，如華僑城片區(qū)、后海片區(qū)、蛇口片區(qū)等，或者對全市的成交量有較大的貢獻，如龍華片區(qū)、龍崗中心城等，或者兩者兼而有之。
2.3.1華僑城片區(qū)
華僑城片區(qū)2012年的成交量同比雖然大幅減少，但其高昂的房價對全市的價格水平有重要的支撐作用。片區(qū)內(nèi)成交的項目有：純水岸、香山里、首地容御，三個項目共成交69441.2平方米，同比減少約4成，成交套數(shù)391套，同比減少約6成，成交金額35.36億元，同比減少28.6%，成交均價高達50927元/平方米（片區(qū)所有項目加權均價，下同），同比大漲19.3%。
2.3.2后海片區(qū)
后海片區(qū)2012年再現(xiàn)推盤熱潮，先后有陽光海濱、海境界、澳城花園三大新盤入市，加上在售的綠海灣，片區(qū)內(nèi)四個項目共成交142819.54平方米/1548，同比暴增4倍左右，成交金額47.55億元，同比暴增3.5倍，成交均價33293元/平方米，同比下跌11.6%。
2.3.3蛇口片區(qū)
2012年蛇口片區(qū)新入市項目只有伍茲公寓，不過，在售項目雍景灣、泰福苑成交活躍，片區(qū)內(nèi)的三個項目共成交83531.88平方米，同比增加35.9%，成交套數(shù)960套，同比增加29.0%，成交金額27.23億元，同比增加28.9%，成交均價32599元/平方米，同比下跌5.1%。
2.3.4龍華片區(qū)
2012年龍華片區(qū)現(xiàn)推盤高峰，11個項目中有6個為新盤，分別為：星河盛世、水榭春天5期、公館1866、中航天逸、御筑軒、匯龍灣，大部分成交火爆成為龍華乃至全市量價的重要支撐，片區(qū)內(nèi)11個項目共成交662277.22平方米/7476套，同比暴增一倍左右，成交金額超過123億元，同比暴增近一倍，成交均價18585元/平方米，同比下跌4.6%。
2.3.5西鄉(xiāng)片區(qū)
2012年西鄉(xiāng)片區(qū)同樣新盤云集，先后有中糧錦云、中信領航、廣興源圣拿威、香格麗灣園、富通城十錦5個新盤入市，推高片區(qū)的成交量，片區(qū)內(nèi)9個項目共成交383703.31平方米/4479套，同比增加一半以上，成交金額64.02億元，同比增加45.9%，成交均價16683元/平方米，同比下跌7.3%。
2.3.6觀瀾片區(qū)
觀瀾片區(qū)2012年持續(xù)活躍，新入市項目三個：懿花園、美佳華首譽、仁山智水，片區(qū)內(nèi)5個成交項目除美佳華首譽外，其余4個都集中在鷺湖區(qū)域，共成交139937.82平方米，同比增加41.3%，成交套數(shù)1497套，同比增加34.6%，成交金額超過21億元，同比增加45%，成交均價15014元/平方米，同比上漲2.6%。
2.3.7新安片區(qū)
新安片區(qū)2012年迅猛崛起，先后入市三大項目——中洲華府、勤誠達22世紀、海雅廣場，備受市場關注，片區(qū)內(nèi)5個項目共成交240604.1平方米，同比暴增近17倍，成交套數(shù)2820套，同比暴增12倍多，成交金額超過50億元，同比暴增近19倍，成交均價20834元/平方米，同比上漲11.1%。
2.3.8龍崗中心城
2012年龍崗中心城有六個新盤入市，分別為：萬科天譽、保利上城、百合盛世、國香尚居、全盛御景灣、非凡空間閣，但體量不大，缺少巨量成交大盤的支撐導致片區(qū)的成交量同比大幅減少，片區(qū)內(nèi)23個項目共成交431201.06平方米/4637套，同比減少4成左右，成交金額61.36億元，同比減少38.6%，成交均價14230元/平方米，同比上漲1.8%。
2.3.9布吉片區(qū)
2012年布吉片區(qū)新盤大量涌現(xiàn)，8個成交項目有5個為新盤，分別為：萬科紅2期、萬科公園里2期、龍崗大道1號、文峰華庭、陽基新天地，由于大部分新盤體量不大而且部分項目未進入成交高峰如龍崗大道1號、陽基新天地等，同時在售項目已進入尾盤階段，導致片區(qū)的整體成交量同比減少2成多，為16.61萬平方米/1912套，成交金額29.48億元，同比減少26.6%，成交均價17754元/平方米，同比下跌6.1%。
2.3.10坪山新區(qū)
坪山新區(qū)是2012年深圳最火爆的片區(qū)之一，新盤或加推積極，如萬科金域緹香、東城國際、大東城、中糧一品瀾山等，片區(qū)內(nèi)6個項目共成交24.29萬平方米，同比暴增1.8倍！成交套數(shù)2900套，同比暴增1.6倍！成交金額24.85億元，同比暴增1.8倍！成交均價10232元/平方米，同比下跌2.3%。
2.4 2012深圳新房供求比
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，深圳新房市場連續(xù)三年供大于求，2012年深圳批準預售的住宅面積為490.87萬平方米，銷售面積為368.22萬平方米，即供應過剩約123萬平方米，供求比為1：0.75，供給遠遠大于需求，市場存量繼續(xù)增加。自調(diào)控以來深圳樓市連續(xù)3年供大于求：
2010年供求比為：1：0.82
2011年供求比為：1：0.69
2012年供求比為：1：0.75
各行政區(qū)方面，除南山區(qū)和鹽田區(qū)外，其余四區(qū)均出現(xiàn)供過于求的局面，其中，供求失衡最為嚴重的是龍崗區(qū)，新增預售面積只消化掉一半略多，供求比為1：0.57 ，庫存激增近百萬平方米！羅湖區(qū)由于合正榮悅府而使得預售面積大幅增加，同樣也由于合正榮悅府中的5棟沒有開盤而使得庫存量增加，供求比為1：0.61 ，不過，由于羅湖的新項目極少，因此多余的供應不會給銷售帶來壓力；寶安區(qū)供求兩旺，但仍然過剩約25萬平方米，供求比為1：0.87 ；福田區(qū)的供求基本平衡，略有剩余，供求比為1：0.93 ；南山區(qū)和鹽田區(qū)都出現(xiàn)了供不應求的局面，其中，南山區(qū)供應缺口4萬多平方米，供求比為1：1.14 ；鹽田區(qū)的市場容量很小，供求容易大起伏，供求比為1：1.49 。
2.5 2012年深圳房價收入比
房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，是衡量房價合理與否的指標之一，國際慣例認為房價收入比在3－6倍之間為合理區(qū)間。下面以夫婦倆的家庭購買一套70平方米的住房計算2012年深圳房價收入比。
根據(jù)深圳統(tǒng)計局數(shù)據(jù)， 2011年深圳年人均可支配收入36505.04元，比上年增長12.7%，按照同樣的增長比率，預計2012年的年人均可支配收入為：36505.04×（1+12.7%）＝41141.18元，則夫婦倆的家庭年平均收入為：41141.18×2＝82282.36元。
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年深圳新房的成交均價為18900元/平方米，則一套70平方米的住房平均總價為70×18900＝1323000元。
根據(jù)上述數(shù)據(jù)，可估算出2012年深圳的房價收入比＝1323000÷82282.36≈16倍！與去年的房價收入比（18.5倍）相比有較明顯的下降，得益于收入的增加和房價的回落，深圳的房價收入比連續(xù)兩年（2010年為21.7倍，2011年18.5倍）下跌，但仍遠高于國際上限（6倍），即按2012年上半年深圳的房價，一個夫婦倆的家庭要購買一套70平方米的住房，不吃不喝也要攢積約16年才能負擔得起購房款！
2.6 2012年深圳租售比
租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200，即200至300個月的租金之和與該物業(yè)的購置總價大致相等。
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年深圳住宅的租賃均價為49元/平方米/月，新房成交均價為18900元/平方米，即2012年深圳的租售比為49∶18900≈1∶386 ，租售比較2011年（1∶422）有較明顯的改觀，得益于租金的上漲和房價的回落，深圳的租售比連續(xù)兩年（2010年為1∶518，2011年1∶422）回升。但與合理底線（1∶300）仍有差距。
對應49元/平方米/月的租金水平，深圳房價的合理高位為49×300＝14700元/平方米，即目前18900元/平方米的房價仍有近29%的水分。
2.7 2012年1－12月深圳新房量價走勢分析
2012年深圳樓市在調(diào)控的壓力下開啟了破冰之旅，以“量漲價跌”落下帷幕。房價跌宕起伏，全年走勢大致呈倒“V”型，1-4月低價項目主宰市場，成交均價低位徘徊，4月份的成交均價創(chuàng)下年內(nèi)單月最低，僅16670元/平方米；5月份開始，一批單價2萬上下的項目入市熱銷，推動成交均價逐月上升，連漲4個月并突破2萬大關，至8月份創(chuàng)下年內(nèi)單月最高，達21560元/平方米；隨著2萬級別項目的逐漸售罄，房價漲勢難以為繼，以連跌4個月告別2012年。成交量方面，成交熱浪一波接一波，全年走勢大致呈“N”字型，上半年基本逐月增加，快速攀升，3月份突破3000套，5-6月份保持在4000套之上的高位；第三季度激烈震蕩；第四季度再度膨脹，12月份創(chuàng)下年內(nèi)單月最高，達4648套。
2.8 2000－2012年深圳住宅供求及價格走勢回顧
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2000-2012年深圳的住宅供應量大致可以分為三個階段：2000-2002年為供應上升階段，并在2002年達到近十年的最大值961.42萬平方米；2003-2006年中位波動，年供應量在700-800萬平方米之間；2007年之后有明顯的減少，2010年和2011年創(chuàng)歷史最低，不到400萬平方米，2012年供應大幅增加至491萬平方米，為2009年以來最多。
需求方面，2000-2012年深圳的住房需求大致呈先增后減之勢，2000-2005年深圳的新房銷售量逐年增加，到2005年銷量超過900萬平方米，為最近12年之最；2005年開始的一系列宏觀調(diào)控以及供應量的減少，導致深圳新房的銷售量逐年回來，2009年在救市政策和充裕流動性的刺激性，銷售量有較明顯的反彈，2010-2011年，在嚴厲的調(diào)控政策下，成交量直線下降，2011年的成交量更是創(chuàng)12年來最低，僅273萬平方米，2012年在房價回落的大背景下，成交量再度提升，但仍處于較低水平
供求比方面，2000-2001年深圳的新房供求大致相當；2002年供應明顯過剩；從2003年開始，隨著投資意識的萌芽、興起、瘋狂，需求隨之大幅增加，導致2003-2006年供應都小于需求；2007年政府的重拳打壓以及2008年金融危機導致這兩年的需求量急劇萎縮，供大于求，2008年供應過剩約200萬平方米！供求比為1：0.61，為近12年供應相對最過剩年份；2009年救市政策刺激剛需集中爆發(fā)，進而牽起投資投機狂潮，再加上供應的大幅減少，使得市場出現(xiàn)嚴重的供不應求局面，供應缺口約177萬平方米，供求比為1：1.38，為近12年供應相對最缺乏年份，2010-2012年在一系列的調(diào)控政策打壓下，連續(xù)三年出現(xiàn)供過于求的局面。
房價方面，2000-2004年深圳房價低位緩慢上漲，成交價格不超過6000元/平方米，前4年房價上漲了13.4％，年均漲幅僅3.4％；從2005年開始，房價跳躍上漲，屢創(chuàng)新高，中間僅2008年有小幅回落，2010年房價再創(chuàng)歷史新高，超過2萬/平方米，較2000年漲了2.8倍，2011年和2012年在嚴厲調(diào)控的打壓了，房價連跌兩年，也是歷史上唯一一次出現(xiàn)房價連跌兩年。
3、2012年深圳樓市龍虎榜
3.1 2012年深圳樓盤成交面積龍虎榜TOP10
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年深圳市成交量最大的前10名樓盤共成交113.72萬平方米/11689套，占全市總成交量30%左右。位于平湖的品牌大盤和黃御峰園以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、優(yōu)勢的價格名噪鵬城，年內(nèi)推售的別墅、小高層、高層等產(chǎn)品均受到市場的熱烈追捧，全年累計銷售145742.89平方米/1047套，榮登2012年深圳樓盤成交龍虎榜冠軍寶座，成交均價11973元/平方米；位于新安片區(qū)的百萬平米綜合體中洲中央公園強勢崛起，入市以來一直成為深圳樓市的成交主力，全年累計銷售139796.99平方米/1554套，位居亞軍，成交均價20449元/平方米；星河地產(chǎn)在龍華的新作——星河盛世繼續(xù)復制其一貫的商住開發(fā)模式，引進的COCOCITY極大提升其性價比，贏得大量的市場選票，全年累計銷售138053.78平方米/1611套，位居季軍，成交均價21451元/平方米；位于龍華的水榭春天以“剛需價”推出第5期產(chǎn)品引發(fā)剛需一族蜂擁而至，名利雙收，全年累計銷售130342.73平方米/1363套，位居第四，成交均價19838元/平方米；位于龍華的花半里依舊以價格取勝，富有競爭力的價格使其快速售罄，全年累計銷售127141.96平方米/1513套，位居第五，成交均價13333元/平方米；位于西鄉(xiāng)的招商果嶺集品牌、產(chǎn)品、價格優(yōu)勢于一身，銷售一路順暢，全年累計銷售114339.82平方米/1291套，位居第六，成交均價15507元/平方米；綠景地產(chǎn)在龍華的新作——公館1866備受矚目，推售的北區(qū)、南區(qū)勢如破竹，成交量一路飄紅，全年累計銷售94900.7平方米/1038套，位居第七，成交均價21900元/平方米；萬科地產(chǎn)仍然是深圳樓市的重要貢獻企業(yè)，旗下的翡麗郡、金域緹香、璞悅山都有良好的銷售業(yè)績，其中，位于沙井的萬科翡麗郡全年累計銷售84416平方米/888套，位居第八，成交均價12529元/平方米；位于坪山新區(qū)的萬科金域緹香全年累計銷售81278.18平方米/957套，位居第九，成交均價11514元/平方米；位于坂田的萬科璞悅山全年累計銷售81147.68平方米/427套，位居第十，成交均價25343元/平方米。
3.2 2012年深圳樓盤成交金額龍虎榜TOP10
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年深圳市成交金額最大的前10名樓盤共成交約2310775萬元，占全市總成交金額約1/3。位于龍華的星河盛世以296138萬元取得了全市成交金額年度冠軍；位于華僑城的純水岸以293834萬元位居亞軍；位于新安片區(qū)的中洲中央公園以285869萬元位居季軍；水榭春天以258570萬元位居第四；招商雍景灣以209862萬元位居第五；綠景公館1866以207835萬元位居第六；萬科璞悅山以205655萬元位居第七；陽光海濱花園以201214萬元位居第八；招商果嶺以177305萬元位居第九；和黃御峰園以174494萬元位居第十。
3.3 2012年深圳開發(fā)商成交面積龍虎榜TOP10
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年深圳十大開發(fā)商共銷售新房178.33萬平方米/18734套，占全市總成交量的4成多。萬科地產(chǎn)繼續(xù)保持其“大哥”地位，連續(xù)四年雄踞深圳開發(fā)商銷售面積冠軍寶座，2012年以447605.48平方米/4343套傲視群商，旗下新老項目達十個之多，分別有：萬科翡麗郡、萬科金域緹香、萬科璞悅山、萬科紅、萬科公園里、萬科天譽、萬科清林徑、萬科金色領域、萬科金色沁園、萬科金色半山。招商地產(chǎn)位居亞軍，旗下的招商果嶺、招商雍景灣、招商觀園、伍茲公寓、曦谷花園（50%）五個項目共銷售239650.8平方米/2711套；和黃地產(chǎn)位居季軍，旗下的御峰園、懿花園兩個項目共銷售188785.5平方米/1530套；綠景地產(chǎn)位居第四，旗下的綠景公館1866、綠景香頌兩個項目共銷售158834.36平方米/1783套；星河地產(chǎn)位居第五，旗下的星河盛世、星河時代兩個項目共銷售153331.73平方米/1714套；中洲寶城置業(yè)位居第六，旗下的中洲中央公園共銷售139796.99平方米/1554套；水榭花都地產(chǎn)位居第七，旗下的水榭春天共銷售130342.73平方米/1363套；恒和基地產(chǎn)位居第八，旗下的龍華花半里共銷售127141.96平方米/1513套；宏發(fā)地產(chǎn)位居第九，旗下的宏發(fā)上域、宏發(fā)君域兩個項目共銷售98978.51平方米/1058套；深業(yè)南方地產(chǎn)位居第十，旗下的東城國際、深業(yè)御園、深業(yè)紫麟山三個項目共銷售98805.28平方米/1165套。
3.4 2012年深圳開發(fā)商成交金額龍虎榜TOP10
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年深圳十大開發(fā)商共成交3429240萬元，占全市總成交金額近一半。萬科地產(chǎn)取得2012年成交面積、成交金額年度雙冠軍，旗下的萬科翡麗郡、萬科金域緹香、萬科璞悅山、萬科紅、萬科公園里、萬科天譽、萬科清林徑、萬科金色領域、萬科金色沁園、萬科金色半山十個項目共銷售739409萬元；招商地產(chǎn)位居亞軍，旗下的招商果嶺、招商雍景灣、招商觀園、伍茲公寓、曦谷花園（50%）五個項目共銷售508589萬元；華僑城地產(chǎn)位居季軍，旗下的純水岸、香山里、曦谷花園（50%）三個項目共銷售377621萬元；星河地產(chǎn)位居第四，旗下的星河盛世、星河時代兩個項目共銷售335407萬元；綠景地產(chǎn)位居第五，旗下的綠景公館1866、綠景香頌兩個項目共銷售308304萬元；中洲寶城置業(yè)位居第六，旗下的中洲中央公園共銷售285869萬元；水榭花都地產(chǎn)位居第七，旗下的水榭春天共銷售258570萬元；和黃地產(chǎn)位居第八，旗下的御峰園、懿花園兩個項目共銷售242102萬元；陽光海濱投資位居第九，旗下的陽光海濱花園共銷售201214萬元；合正地產(chǎn)位居第十，旗下的合正榮悅府、合正中央原著、合正匯一城三個項目共銷售172155萬元。
二、二手房市場
1、2012年深圳各行政區(qū)二手房掛牌均價
根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，2012年深圳二手住宅的掛牌均價同比有微幅的下跌，但仍在2萬之上，全年掛牌均價為20315元/平方米（1-12月加權平均，下同），較2011年（20442元/平方米）微跌0.6％。六區(qū)的二手住宅掛牌均價走勢各異，羅湖區(qū)和南山區(qū)表現(xiàn)強勢，其中，羅湖區(qū)同比上漲4.3%逼近2萬大關，為19967元/平方米；南山區(qū)同比上漲2.1%至25431元/平方米；其余四區(qū)同比均有不同幅度的下跌，鹽田區(qū)同比下跌4.7%勉強守住2萬大關，為20295元/平方米；寶安區(qū)同比下跌2.1%失守17000元/平方米，為16966元/平方米；龍崗區(qū)同比下跌1.3%至13153元/平方米；福田區(qū)同比微跌0.1%至26159元/平方米。
附：2012年各區(qū)代表性樓盤1-12月掛牌均價走勢圖
2、2012年深圳各行政區(qū)二手房成交分析
2011年7月中旬頒布的二手房交易按“評估價征稅”成為二手樓市的殺手锏，該項新政頒布之后，二手房成交量急速回落，在隨后的很長一段時間內(nèi)，二手樓市成交量一直低位徘徊，2012年第一季度，二手房成交量延續(xù)這種低位震蕩態(tài)勢，從第二季度開始，深圳樓市呈現(xiàn)回暖跡象，同時，評估價征稅新政隨著時間的推移，對市場的影響作用逐漸消弱，二手房成交量也開始不斷回升，上半年，二手房成交量從1月份的1402套，攀升到6月份的5832套，三季度二手房成交量繼續(xù)放大，9月份成交量達到全年的峰值8521套。雖然2012年深圳二手房成交量呈現(xiàn)逐步放大回暖的態(tài)勢，但由于評估價征稅年初對樓市的影響作用大，年初二手房成交量的基數(shù)太低，使得全年二手房的成交量仍低于2011年。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年深圳全市二手房成交面積605.50萬㎡，同比減少15.1%，2012年深圳市二手房成交套數(shù)65803套，同比減少一成。
特區(qū)內(nèi)、外二手房成交量之比為1.3：1，特區(qū)內(nèi)二手房成交面積343.01萬㎡，同比減少16.4%，特區(qū)內(nèi)二手房成交套數(shù)37720套，同比減少11.4%；特區(qū)外二手房成交面積262.49萬㎡，同比減少13.4%，特區(qū)外二手房成交套數(shù)28083套，同比減少一成。
羅湖區(qū)2012年二手房成交面積102.95萬㎡，同比減少14.1%，羅湖區(qū)二手房成交套數(shù)12166套，同比減少約一成。
福田區(qū)2012年二手房成交面積121.61萬㎡，同比減少約兩成，福田區(qū)二手房成交套數(shù)12754套，同比減少17.6%。
南山區(qū)2012年二手房成交面積104.13萬㎡，同比減少7.3%，南山區(qū)二手房成交套數(shù)11348套，同比減少1.3%。
鹽田區(qū)2012年二手房成交面積14.32萬㎡，同比減少7.3%，鹽田區(qū)二手房成交套數(shù)1452套，同比減少24.7%。
寶安區(qū)2012年二手房成交面積124.87萬㎡，同比減少8.9%，寶安區(qū)二手房成交套數(shù)13133套，同比減少12.0%。
龍崗區(qū)2012年二手房成交面積137.62萬㎡，同比減少17.1%，龍崗區(qū)二手房成交套數(shù)14950套，同比減少8.2%。
3、2012年1-12月深圳二手房量價走勢分析
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，深圳二手房的掛牌均價先抑后揚，呈“V”字型走勢：前4個月逐月下探，至4月份跌至谷底，僅18690元/平方米，之后展開一波長久的反彈上漲行情，連漲8個月，先后突破19000元/平方米、20000元/平方米、21000元/平方米、22000元/平方米4道整數(shù)關口，12月創(chuàng)下年內(nèi)單月新高仍意猶未盡，達22270元/平方米。
成交量則大致呈“N”字型走勢：1月份創(chuàng)下1402套的地量成交之后絕地反彈，市場逐月回暖，成交量連續(xù)9個月呈遞增之勢，在“金九”創(chuàng)下年內(nèi)峰值，為8521套，但與2011年的單月峰值（7月份10833套）相比，仍有較大的差距，“銀十”量能未能持續(xù)，遭遇滑鐵盧，成交量幾乎“腰斬”，不過，年底拉升很快。
4、2012年深圳住宅租金
根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，2012年深圳的住宅租金繼續(xù)保持較快的上漲速度，為49元/平方米/月（1-12月加權均價，下同），較2011年上漲4元/平方米/月，同比漲幅為8.9%，租金的穩(wěn)步上漲一定程度上平抑了過高的租售比。
各行政區(qū)方面，六區(qū)的住宅租金繼續(xù)保持較快的上漲速度，其中，羅湖區(qū)同比仍有超過一成的漲幅，住宅租金為53元/平方米/月；南山區(qū)的住宅租金也漲至53元/平方米/月，同比上漲8.2%；福田區(qū)和龍崗區(qū)同比都有超過7%的上漲，其中，福田區(qū)高達59元/平方米/月，為全市最高，龍崗區(qū)為30元/平方米/月；寶安區(qū)同比上漲5.9%至36元/平方米/月；鹽田區(qū)同比上漲5.1%至41元/平方米/月。
附：2012年各區(qū)代表性樓盤1-12月租金走勢圖
5、2012年1-12月深圳各行政區(qū)租金走勢圖
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年深圳的住宅租金全年呈上漲之勢，12月的租金較1月份上漲了20%。
三、2012年新房二手房量價比較
1、新房二手房價格比較
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年深圳新房和二手房價格繼續(xù)呈現(xiàn)倒掛，全市二手住宅的掛牌均價比新房成交均價高7%。不過，各行政區(qū)并沒有出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，六區(qū)的新房成交均價都比二手住宅掛牌均價要高，其中，羅湖區(qū)的新房成交均價比二手住宅掛牌均價高49.2%，福田區(qū)高15.4%，福田區(qū)高35.2%，鹽田區(qū)高14%，寶安區(qū)高6.3%，龍崗區(qū)高7.3%。
2、新房二手房成交量比較
比較可見，2012年雖然二手樓市成交量下滑，新房市場成交量大幅上揚，但二手房交易仍然是深圳樓市的主力，成交量是新房的1.6倍！其中，特區(qū)內(nèi)二手房成交量是新房成交量的6.0倍，特區(qū)外二手房成交量是新房成交量的0.8倍。各行政區(qū)方面，羅湖、福田、鹽田三區(qū)樓市以二手房為主，羅湖區(qū)二手房成交量是新房的18.8倍，福田區(qū)二手房成交量是新房的10.3倍，鹽田區(qū)二手房成交量是新房的7.3倍，南山區(qū)二手房成交量是新房的2.8倍，特區(qū)外寶安區(qū)以新房成交為主，二手房成交量是新房的0.7倍，龍崗區(qū)二手房與新房成交量持平，二手房與新房成交量之比為1：1。
第三部分：商業(yè)
一、一手商業(yè)
1、新增預售分析
2012年，深圳樓市的回暖也帶旺了商業(yè)市場，雖然調(diào)控形勢嚴峻，不過商業(yè)市場無論是供給量、還是成交量，均好于2011年。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年深圳市商業(yè)預售面積92.18萬㎡，同比暴增2.4倍，商業(yè)預售套數(shù)8589套，同比暴增2.6倍。
2012年深圳商業(yè)的預售量主要分布在福田、寶安、龍崗三個區(qū)域，其中，福田區(qū)的商業(yè)預售量為274816.35㎡/2067套，寶安區(qū)的商業(yè)預售量為249923.92㎡/1930套，龍崗區(qū)的商業(yè)預售量為221311.34㎡/2616套，三區(qū)商業(yè)預售量占全市總量的八成。鹽田、南山兩區(qū)商業(yè)預售量相對較少，鹽田區(qū)商業(yè)預售量為105041.17㎡/1065套，南山區(qū)商業(yè)預售量70714.35㎡/911套，羅湖區(qū)2012年無商業(yè)項目預售。
個盤預售量方面，2012年多數(shù)商業(yè)預售為住宅項目的商業(yè)裙樓，體量較小，大部分都在萬㎡之內(nèi)，僅少量綜合體物業(yè)，有較大的商業(yè)預售量，少量個盤商業(yè)預售量超過5萬㎡，位于福田車公廟的都市綜合體東海國際中心是全市商業(yè)預售量最大的樓盤，達191165.49㎡/954套，另外，鹽田中心區(qū)的壹海城、位于龍崗布吉的萬科紅立方大廈、位于寶安民治的星河盛世、位于寶安觀瀾的美佳華?首譽的商業(yè)預售量都超過5萬㎡，其中，壹海城的商業(yè)預售量為63439.85㎡/446套；萬科紅立方大廈的商業(yè)預售量為53363.5㎡/946套；星河盛世的商業(yè)預售量為57199.23㎡/316套；美佳華?首譽的商業(yè)預售量為50595.67㎡/594套。
2、一手商業(yè)成交分析
2012年，雖然樓市各項高壓調(diào)控政策持續(xù)，但樓市在謹慎的外圍環(huán)境下不斷復蘇，成交量節(jié)節(jié)攀升，同樣，商業(yè)市場也不例外，2012年深圳商業(yè)市場成交量呈不斷放大走勢，商業(yè)地產(chǎn)的交投活躍，一方面源于深圳樓市的整體走暖，另一方面，在深圳住宅市場的限購限貸下，部分投資資金尋找新的出路，轉向商業(yè)地產(chǎn)，這是因為商業(yè)地產(chǎn)不受限購限貸政策的影響。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年深圳市商業(yè)成交面積24.75萬㎡，同比增加三成多，2012年深圳市商業(yè)成交套數(shù)3522套，同比增加28.0%。雖然2012年深圳市商業(yè)成交體量同比顯著增加，但結合2012年92.18萬㎡的商業(yè)預售量來看，商業(yè)地產(chǎn)市場供給遠大于市場需求，2012年深圳商業(yè)地產(chǎn)市場存量大幅增加。
個盤表現(xiàn)方面，位于鹽田中心區(qū)的都市綜合體樓盤壹海城是2012年深圳商業(yè)地產(chǎn)的引領者，該盤于第四季度入市，入市以來受到投資客的大力青睞，逆市熱銷，成交量超過3萬㎡，為38681.02㎡/316套，登上全市商業(yè)成交量龍虎榜冠軍寶座，位于龍崗愛聯(lián)社區(qū)的保利上城商業(yè)成交量逼近2萬㎡，為19074.09㎡/320套，居于商業(yè)成交龍虎榜亞軍之位，位于南山的公園道、位于寶安觀瀾的美佳華?首譽、位于福田新洲的嘉葆潤金座、位于寶安沙井的萬科翡麗郡、位于龍崗橫崗的銀信中心、位于龍華新區(qū)的合正中央原著均有不錯的表現(xiàn)，單盤成交量均超過萬㎡。
附：2012年樓盤成交龍虎榜之商業(yè)TOP10
二、二手商業(yè)
1、二手商業(yè)掛牌均價
2012年深圳的二手商業(yè)掛牌均價表現(xiàn)堅挺，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年深圳的二手商業(yè)掛牌均價為57566元/平方米（1-12月加權均價，下同），較2011年（55567元/平方米）上漲3.6％。所監(jiān)測的五個區(qū)中除南山區(qū)外，其余四區(qū)的商業(yè)掛牌均價均呈跌勢，南山區(qū)同比上漲4.3%突破8萬大關，為80699元/平方米，為全市最高；羅湖區(qū)和福田區(qū)則都失守8萬大關，同比都下跌近一成，其中，羅湖區(qū)的二手商業(yè)掛牌均價為77713元/平方米，福田區(qū)為73796元/平方米；寶安區(qū)和龍崗區(qū)同比都有微幅下跌，其中，寶安區(qū)同比微跌0.6%至 51702元/平方米，龍崗區(qū)同比微跌0.2%至34271元/平方米。
附：2012年1-12月深圳各行政區(qū)商業(yè)掛牌均價月走勢圖
2、商業(yè)租金
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年深圳的商業(yè)租金為226元/平方米/月，較2011年（204元/平方米/月）上漲10.8％。所監(jiān)測的五個區(qū)的商業(yè)租金走勢各異，南山區(qū)由于后海商圈日趨成熟，商業(yè)租金大幅抬升至288元/平方米/月，一舉超過福田區(qū)的商業(yè)租金水平，同比大漲近3成，南山區(qū)商業(yè)租金的大幅上漲是推動全市商業(yè)租金上漲的重要推力；寶安區(qū)同比上漲10.8%至123元/平方米/月；福田區(qū)繼續(xù)表現(xiàn)堅挺，同比上漲1.8%，商業(yè)租金為278元/平方米/月；羅湖區(qū)由于主力商圈——東門商圈的放租量銳減，導致全區(qū)的商業(yè)租金同比急挫15.4%失守400大關，為397元/平方米/月；龍崗區(qū)同比下跌2.1%至92元/平方米/月。
附：2012年1-12月深圳各行政區(qū)商業(yè)租金月走勢圖
3、二手商業(yè)成交分析
2012年，深圳二手商業(yè)成交量從年初開始逐步增加，到三季度達到全年成交的峰值，不過由于年初成交量基數(shù)較低，故2012年全年二手商業(yè)成交體量低于2011年，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年深圳市二手商業(yè)成交面積54.26萬㎡，同比減少約兩成，2012年深圳市二手商業(yè)成交套數(shù)5938套，同比減少34.2%。2012年深圳市二手商業(yè)的成交量主要分布在羅湖、福田、南山三個區(qū)域，羅湖區(qū)成交15.0萬㎡/1257套，福田區(qū)成交11.4萬㎡/811套，南山區(qū)成交9.9萬㎡/1760套，三區(qū)成交量之和約占總量的67%。
第四部分：寫字樓
一、一手寫字樓
1、新增預售分析
2012年深圳全市有8個樓盤取得寫字樓預售證，預售體量好于2011年，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年深圳市寫字樓預售面積19.40萬㎡，同比增加三成多，寫字樓預售套數(shù)1253套，同比大增2.4倍。2012年深圳寫字樓預售量主要分布在福田、南山、龍崗三個區(qū)域，福田區(qū)寫字樓預售量為56075.27㎡/203套；南山區(qū)寫字樓預售量為59653.28㎡/312套；龍崗區(qū)寫字樓預售量為42617.08㎡/455套。
個盤預售量方面，位于南山區(qū)的南園楓葉大廈和位于福田的榮超大廈是全市寫字樓預售量最大的兩個樓盤，其中，南園楓葉大廈的寫字樓預售量為37163.41㎡/216套，榮超大廈的寫字樓預售量為36308.31㎡/117套。此外，位于鹽田中心區(qū)的壹海城寫字樓預售29857.12㎡/200套，位于龍崗的榮超英隆大廈寫字樓預售25354.35㎡/189套，位于南山的招商局廣場寫字樓預售22489.87㎡/96套，次三個項目也是寫字樓預售量相對較大的項目。
2、一手寫字樓成交分析
2012年深圳市寫字樓供給量增加，不過寫字樓的成交有所偏弱，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年深圳市寫字樓成交面積5.65萬㎡，同比減少11.4%，2012年深圳市寫字樓成交套數(shù)283套，同比增加約一成。2012年寫字樓成交量的萎縮，主要源于經(jīng)濟環(huán)境的惡化，在全球經(jīng)濟疲軟、國內(nèi)經(jīng)濟低迷的環(huán)境下，很多企業(yè)面臨生存威脅，從而導致市場對寫字樓需求的減少。
個盤表現(xiàn)方面，都市綜合體物業(yè)田廈國際中心是2012年寫字樓市場的明星樓盤，成交量超過3萬㎡，為33680.13㎡/174套，位于福田車公廟的農(nóng)科商務辦公樓也有不錯的表現(xiàn)，成交16770.67㎡/73套，壹海城自四季度入市以來，銷量不錯，成交29套辦公樓，成交面積4200.89㎡，處于尾盤銷售的振業(yè)國際商務中心成交7套辦公樓，成交面積1863.21㎡。
附：2012年樓盤成交龍虎榜之寫字樓TOP10
二、二手寫字樓
1、二手寫字樓掛牌均價
2012年深圳的寫字樓掛牌均價跌宕起伏，大起大落，年度掛牌均價呈下跌之勢。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年深圳的寫字樓掛牌為32800元/平方米（1-12月加權均價，下同），較2011年（33288元/平方米）下跌1.5％。寫字樓整體掛牌均價的下跌是由供應結構變動所致，即全市的寫字樓重鎮(zhèn)——福田區(qū)的份額由2011年68.7%降至2012年的55.2%，導致全市的高端寫字樓相對減少，拉低了全市的價格水平。事實上，所監(jiān)測的三個行政區(qū)的寫字樓掛牌均價同比均呈漲勢，其中，南山區(qū)一枝獨秀，寫字樓掛牌均價同比大漲11.3%，為33876元/平方米；羅湖區(qū)同比上漲1.7%至22343元/平方米；福田區(qū)同比上漲1%至36599元/平方米。
附：2012年1-12月深圳各行政區(qū)寫字樓掛牌均價月走勢圖
2、寫字樓租金
2012年深圳寫字樓的租金同步上漲，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年深圳的寫字樓租金同樣震蕩劇烈，但仍呈上漲，年度租金為117元/平方米/月，較2011年（113元/平方米/月）上漲3.5％。所監(jiān)測的三個行政區(qū)中，南山區(qū)同樣表現(xiàn)搶眼，寫字樓租金同比大漲18.2%強勢突破百元大關，為104元/平方米/月；羅湖區(qū)同比上漲4.3%至97元/平方米/月；福田區(qū)的寫字樓租金同比持平，為125元/平方米/月。
附：2012年1-12月深圳各行政區(qū)寫字樓租金月走勢圖
3、二手寫字樓成分分析
受2012年二手房成交量低于2011年的影響，2012年二手寫字樓成交量亦低于2011年，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年深圳二手寫字樓成交面積18.09萬㎡，同比減少44.0%，2012年深圳二手寫字樓成交套數(shù)1248套，同比減少34.4%。2012年二手寫字樓成交體量主要分布在福田、羅湖、寶安三個區(qū)域，福田區(qū)成交68070.49㎡/506套，羅湖區(qū)成交43800.31㎡/296套，寶安區(qū)成交40169.07㎡/277套，三區(qū)成交量之和占總量的84%。
第五部分：政策點評
第六部分：2012年小結
2012年，深圳樓市延續(xù)2012年之前的調(diào)控格局，限購令、限貸令等仍是樓市調(diào)控的殺手锏，隨著時間的推移，樓市逐步適應新的環(huán)境，市場積極尋找新的出口。2012年深圳樓市信心不斷提升，成交量也不斷向好，與此同時，2012年的兩次降息、兩次降低存款準備金率、及住房公積金貸款政策的實行，成為高壓之下的舒緩劑，刺激供求。房價下跌、流動性充裕、購房成本降低，刺激需求，特別是剛需，入市積極，成交活躍，全年共成交新房住宅368.22萬㎡/40332套，同比大幅增加4成左右；開發(fā)商積極迎合剛需需求，加快推盤進度，全年新增預售住宅490.87萬㎡/52988套，同比增加兩成多，連續(xù)3年的供過于求使得市場庫存大幅增加，在緩解高房價壓力的同時也給后市帶來銷售壓力；供應充足、剛需主導、投資投機繼續(xù)遭到“嚴打”使得房價繼續(xù)回落，全年新房住宅成交均價18900元/㎡，同比微跌0.5%，為歷史首次連續(xù)兩年下跌。
2012年深圳樓市大致經(jīng)歷了觸底——破冰——升溫——高漲四個階段，第一季度受“春節(jié)長假”的影響，深圳樓市低位運行，3月份開始樓市量能急增，成交量率先破冰，之后樓市熱情逐漸高漲，量價齊升，“金九”成色嚴重不足，“銀十”量價分道揚鑣。個盤表現(xiàn)方面，2012年不少樓盤都有出彩的表現(xiàn)，和黃御峰園、中洲中央公園、星河盛世、水榭春天、龍華花半里、招商果嶺均取得了喜人的銷售業(yè)績，單盤全年成交量均超過10萬㎡，這些樓市是逆市熱銷的典范，由此可見，積極迎合市場需求，市場化合理定價，在嚴厲的調(diào)控環(huán)境下一樣可以熱銷。
土地市場則相對冷清，甚至有數(shù)塊土地遭遇流拍，實際成交的地塊多數(shù)以底價成交。2012年深圳共成交13塊土地，其中3塊居住用地，這3塊居住用地的體量都較小，總用地面積4.6萬㎡，總建筑面積28.3萬㎡，面對深圳目前高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場，這個體量帶給市場的供給則十分有限。不過值得欣喜的是，近幾年，深圳城市更新用地量不斷增加，城市更新用地大大緩解了市場供給的壓力，也有效緩解了高房價的壓力，另一方面，近年來深圳市政府大力支持保障房建設，2012年深圳市竣工保障房10505套，2012年計劃開工建設的保障房約達37976套，保障房項目的入市，一方面給低收入家庭提供了住房保障，另一方面也有效緩解了樓市的需求壓力，從而削弱房價繼續(xù)上漲的動力。
二手樓市方面，始于2011年7月實行的評估價征稅新政，大大挫傷了二手樓市的交易熱情，隨著時間的推移，市場逐漸適應了新政下的買賣，成交量在2012年逐步回升，不過由于年初二手房的基數(shù)太低，2012年深圳二手房成交量同比仍下滑明顯，2012年深圳二手房成交605.5萬㎡/65803套，同比下滑約15%。從二手樓市全年的運行情況來看，1-2月份是樓市的傳統(tǒng)冷淡期，單月二手房成交量在2000套之內(nèi)，從3月份開始二手樓市逐漸回暖，成交量一路彪升，從3月份的4366套，一路彪升到9月份的8521套，10月份受國慶小長假的影響，二手房成交量高位回落，之后繼續(xù)回升。雖然2012年二手房成交量低于2011年，但在深圳樓市中仍占據(jù)主導地位，2012年深圳二手房成交量與新房成交量之比為1.6：1。
2012年，深圳樓市逐步適應常態(tài)化的高壓調(diào)控格局，并在這種格局下取得了新的平衡。新房成交價格持穩(wěn)，成交量同比大幅增加，市場各方無論是開發(fā)商、還是購房者，均在這種調(diào)控格局下實現(xiàn)了共贏，2012年可謂調(diào)控效果顯著，值得欣慰。不過令人擔憂的是，調(diào)控成果的根基并不牢固，房價有上漲的苗頭，大量的個盤成交均價呈持續(xù)上漲之勢，且意猶未盡。展望后市，市場上大量的剛需函待入市，樓市需求仍然旺盛，如果房價彪升，則大量剛需會被扼殺，成交量又會陷入下一輪下跌的軌跡，現(xiàn)有的調(diào)控成果來之不易，市場需時時監(jiān)測房價的運行軌跡，適時出臺其他的調(diào)控措施，進一步強化樓市調(diào)控，使得房價逐漸理性回歸，使置業(yè)者的購房夢想不再遙遠。
始于2009年底的“史上最嚴房地產(chǎn)調(diào)控”影響深遠，3年后的2012年，房價出現(xiàn)史上首次的“雙連跌”，調(diào)控的效果不言自明，同時，房價收入比、租售比等衡量房價合理與否的指標也持續(xù)向好，深圳樓市逐漸回歸理性、健康的發(fā)展軌道。
第七部分：2013年預測
1、調(diào)控常態(tài)化
從2012年的樓市表現(xiàn)來看，調(diào)控效果顯著：成交回暖，房價持續(xù)下跌，剛需繼續(xù)主導樓市，投資投機繼續(xù)遭到封殺。這不能不歸功于調(diào)控政策，是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的階段性勝利。鑒于以往政策一松綁，房價馬上報復性上漲的經(jīng)驗教訓，預計中央會一如既往的“嚴調(diào)”，嚴防房價反彈，保衛(wèi)調(diào)控成果。因此，我們預測2013年樓市的政策層面不會有根本性的改觀，調(diào)控將會持續(xù)并形成一種常態(tài)化，但某些支持剛需和合理住房需求的政策有望繼續(xù)執(zhí)行，如首套房貸款利率打折等。
2、市場資金相對充裕
2012年央行先后兩次降息和降準，大大舒緩了市場的資金壓力，同時，2012年的成交量大幅增加，開發(fā)商回籠了大量的資金。因此，預計2013年房地產(chǎn)行業(yè)的資金相對較充裕。
3、庫存充足，新增巨大
由于深圳連續(xù)3年供大于求，市場的庫存量大幅增加，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計，截至2013年1月8日，深圳住宅的庫存量達627萬平方米，同時，2013年預計有超過40個新項目入市，新增供應量預計超1000萬平米，剔除其中的商業(yè)部分和分期開發(fā)因素，參考2012年的預售量（490萬平方米），預計2013年入市的有500萬平方米左右，加上627萬平方米的庫存量，2013年的有效供應量在1100萬左右，按2012年的銷售進度（368萬平方米），可供銷售約3年。
4、成交活躍，房價穩(wěn)定
2012年形成的供求兩旺態(tài)勢有望持續(xù)，開發(fā)商推盤積極，購房者入市積極，剛需仍然是市場的需求主力，投資仍然受到壓制，2013年的成交量預計在400萬平方米左右。房價則保持穩(wěn)定，預計在20000元/平方米上下。以下因素決定了2013年房價不會大漲：一是宏觀調(diào)控持續(xù)壓頂；二是供大于求，銷售有壓力和風險；三是以剛需產(chǎn)品為主導的供應結構決定了房價不會太高；四是投資仍然受到強力壓制。
后記：
《深圳房地產(chǎn)統(tǒng)計分析報告》致力于為發(fā)展商、地產(chǎn)中介、業(yè)內(nèi)人士提供客觀、及時、權威的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和分析報告，本報告以半年度、年度為編寫周期，報告中內(nèi)容包括深圳土地市場、新房市場、二手房市場、商業(yè)以及寫字樓等房地產(chǎn)細分市場的發(fā)展情況，從成交量、成交均價、掛牌均價、成交產(chǎn)品類型、租金等方面對深圳樓市進行全面的統(tǒng)計和剖析。
本書中所采用的數(shù)據(jù)均來自于深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局，由于統(tǒng)計時間和統(tǒng)計方式不同，在數(shù)據(jù)體現(xiàn)上可能略有差異，引用時請留意。
本書由深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究發(fā)展部編撰，研究員吳上錦、張粉層兩位同志執(zhí)筆，有錯誤的地方敬請指正。
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深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng) 基礎運營部 研究組
2013年1月
