淺析房屋買賣合同無(wú)效的物權(quán)訴訟時(shí)效問(wèn)題

廣西君桂律師事務(wù)所 楊仕通 律師13978749474

房屋買賣合同無(wú)效或不生效，但房屋已經(jīng)變更登記，此時(shí)該如何處理呢？根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。根據(jù)該條款的規(guī)定，房屋買賣合同無(wú)效，顯然受讓方不能因此取得該房屋，取得的房屋應(yīng)當(dāng)予以返還，并撤銷變更登記，恢復(fù)原狀。但如果從知道或者應(yīng)當(dāng)知道該房屋買賣合同無(wú)效之日起已超過(guò)兩年，此時(shí)該如何處理呢？還能主張合同無(wú)效，返還財(cái)產(chǎn)嗎？

有個(gè)案例是這樣的：甲乙系夫妻關(guān)系，甲有一套房屋屬于婚前財(cái)產(chǎn)，乙未經(jīng)甲同意，偷偷以自己的名義與甲簽訂了一份無(wú)償房屋買賣合同，將該房屋過(guò)戶到乙名下。兩年后，乙欲用該房屋辦理貸款手續(xù)，甲簽字同意以該房屋進(jìn)行貸款。后再過(guò)兩年，乙起訴甲離婚，要求將該房產(chǎn)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。甲則另行起訴乙，認(rèn)為該房屋系甲個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割，乙未經(jīng)甲同意擅自偽造房屋買賣契約的行為無(wú)效，要求撤銷登記，將該房屋返還甲。

此案經(jīng)廣西某市一二審法院審理，均認(rèn)為該案已超過(guò)兩年訴訟時(shí)效，駁回甲的訴訟請(qǐng)求。認(rèn)為甲起訴要求確認(rèn)合同無(wú)效、返還財(cái)產(chǎn)的訴訟時(shí)效為兩年，從甲知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)益被侵害時(shí)起算，即從乙用該房屋向銀行按揭貸款時(shí)起算兩年，超過(guò)兩年的訴訟時(shí)效即喪失勝訴權(quán)。

那么，本案該如何處理呢？確實(shí)值得商榷。在本案中，乙偽造甲簽名，偽造虛假房屋轉(zhuǎn)讓契約取得甲的房屋的事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿充分，按照法院的判決，對(duì)于乙的偽造行為，法律不但未給予任何否定性評(píng)價(jià)，反而對(duì)其違法行為進(jìn)行鼓勵(lì)，使其、確認(rèn)其取得該通過(guò)違法行為取得的財(cái)產(chǎn)，并給予保護(hù)；相反，作為合法財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的甲，他的權(quán)利反而不能得到保護(hù)，這是何故呢？到底有沒(méi)有道理？

就本案來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為，乙欲取得甲的財(cái)產(chǎn)，必須有合法依據(jù)。該合法依據(jù)可以是甲的贈(zèng)與、買賣、互易等等行為，若未經(jīng)甲的同意，無(wú)合法依據(jù)，自然任何人都是無(wú)法取得他人財(cái)產(chǎn)的。那么在本案中，乙取得甲財(cái)產(chǎn)的依據(jù)是什么呢？是房屋轉(zhuǎn)讓契約，顯然，如果是合法有效的房屋轉(zhuǎn)讓契約，乙取得甲的房產(chǎn)是沒(méi)有問(wèn)題的，但關(guān)鍵是，在本案中，這是一份偽造的房屋轉(zhuǎn)讓契約，不具有合法有效的形式，自然乙就不能取得該房屋，而應(yīng)將該房屋返還與乙。

但是，我們看到，在法院的判決中，是以“超過(guò)訴訟時(shí)效”為由，作為乙取得甲房屋的依據(jù)，而將該房屋判決給乙，這合法嗎？顯然在物權(quán)法中，超過(guò)兩年訴訟時(shí)效不是取得財(cái)產(chǎn)的依據(jù)，雖然在其他國(guó)家或地區(qū)的民法中有合法占有期限取得房產(chǎn)的說(shuō)法，但該合法占有的期限往往是十五到二十年，就算在我國(guó)適用該原則，亦未曾達(dá)到十五到二十年的訴訟時(shí)效。所以我認(rèn)為，法院以超過(guò)訴訟時(shí)效為由駁回甲的訴訟請(qǐng)求，其合法性值得商榷。

那么，本案該如何處理呢？

就本案來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為，首先，乙偽造甲的簽名簽訂房屋買賣合同，意圖取得甲的房屋，屬于一種欺詐行為，該欺詐行為侵害了甲的合法權(quán)益，不能令合同產(chǎn)生有效的效力，故乙不能取得甲的房屋，該房屋雖已過(guò)戶，但仍得撤銷返還甲。

其次，甲可主張乙偽造的房屋買賣契約無(wú)效。根據(jù)合同法的規(guī)定，無(wú)效的合同，確定無(wú)效，自始無(wú)效，不管經(jīng)過(guò)多少年，一份無(wú)效的合同都不會(huì)變成有效的合同。因合同自始無(wú)效，故主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效的時(shí)間不受兩年訴訟時(shí)效的規(guī)定，法院在查明事實(shí)真相的基礎(chǔ)上，得確認(rèn)該合同無(wú)效，乙取得該房屋無(wú)合法根據(jù)，不能取得該房屋的所有權(quán)，法院認(rèn)定乙不能據(jù)此取得甲的房產(chǎn)。根據(jù)合同法關(guān)于無(wú)效合同的規(guī)定，乙得將該房屋恢復(fù)原狀，即返還所有權(quán)人甲，撤銷登記。

至于甲起訴乙是否超過(guò)兩年訴訟時(shí)效的問(wèn)題，我認(rèn)為，該兩年訴訟時(shí)效是針對(duì)債權(quán)的訴訟時(shí)效，對(duì)物權(quán)未必適用。對(duì)此甲可行駛物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，要求乙將該房屋物權(quán)返還甲，該請(qǐng)求權(quán)屬于物權(quán)，而不屬于債權(quán)。通過(guò)行駛該物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，甲可因此而取回該房產(chǎn)。

另外，甲是否可通過(guò)請(qǐng)求法院確權(quán)，即確認(rèn)該物權(quán)屬于甲所有的形式來(lái)主張權(quán)益，我認(rèn)為，這應(yīng)該也是可以的。物權(quán)確權(quán)的時(shí)效也應(yīng)當(dāng)是最長(zhǎng)時(shí)效二十年，而不是兩年。

故我認(rèn)為，從本案來(lái)說(shuō)，法院不應(yīng)駁回甲的訴訟請(qǐng)求，而應(yīng)確認(rèn)該合同無(wú)效，乙未經(jīng)合法途徑不能取得甲的合法財(cái)產(chǎn)，該房產(chǎn)應(yīng)還與甲。

2012年10月6日

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