愛華網(wǎng)從二戰(zhàn)戰(zhàn)后開始考察，香港房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中，至今有過三次較大幅度調(diào)整的“熊市”（崩盤）。我們可以順便考察下香港銀行行業(yè)在房地產(chǎn)大幅調(diào)整過程中的興衰成敗。房地產(chǎn)行業(yè)作為香港的主要經(jīng)濟(jì)支柱，房地產(chǎn)市場波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響比日本、臺(tái)灣、泰國、美國等國家地區(qū)都更為顯著。
第一次崩盤：1965-1968年
從1954年開始，香港就進(jìn)入了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展時(shí)期。一方面是中國內(nèi)地遷移過去的居民劇增，也帶去相當(dāng)多的資金。香港60年代初期，人口就增加到300萬【赟注：鼓勵(lì)生育與獎(jiǎng)勵(lì)人才來港定居的香港目前也就700來萬人口】。而伴隨的是工業(yè)經(jīng)濟(jì)的騰飛，1956-1966年，香港制造業(yè)工廠數(shù)量從2944家增加到了8941家。財(cái)富的積累以及人口的迅速增長，加上香港房地產(chǎn)商推進(jìn)的“分層置業(yè)”和“分期付款”模式都導(dǎo)致了香港戰(zhàn)后房地產(chǎn)市場的繁榮。期間房價(jià)的漲幅是很驚人的，在尖沙咀商業(yè)區(qū)，地段較佳的商鋪在1954年一年，房價(jià)就翻了1倍。
而當(dāng)時(shí)的香港房地產(chǎn)企業(yè)也大幅增加到1960年的2000多家，其中有一定規(guī)模的也有400家之多。不過這些房地產(chǎn)企業(yè)大多在后來的市場競爭中被淘汰了。例如當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭公司：置地、霍英東的立信置業(yè)、嘉年地產(chǎn)、廖創(chuàng)興家族等等，在后面都逐步退出或走向衰亡。【赟注：僅300萬人口/還很窮的香港，房地產(chǎn)企業(yè)居然2000多家，不出問題才怪呢。目前香港很有規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)大致在10家左右。咱們內(nèi)地07年瘋狂的時(shí)候，有8萬多家房地產(chǎn)企業(yè)，據(jù)說08年就消失了1萬家左右，未來像萬科這樣大規(guī)模有品牌的房企會(huì)減少到30-100家】
繁榮之后就必然是調(diào)整，到60年代初期，市場已經(jīng)暗藏殺機(jī)。這就是60年代初期香港爆發(fā)的銀行危機(jī)。起源是1961年的著名華資銀行：廖創(chuàng)興銀行被擠兌破產(chǎn)，創(chuàng)始人廖寶珊腦淤血病逝。為避免進(jìn)一步的銀行風(fēng)潮，港英政府制定和通過了《1964年銀行條例》，首次真正對(duì)銀行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，并設(shè)立相應(yīng)的監(jiān)管指標(biāo)。其中最主要的包括針對(duì)股本的要求（每家銀行必須有500萬股本要求），流動(dòng)資金比例至少為25%，投資股票/房地產(chǎn)不能超過股本加儲(chǔ)備積累的25%，單一客戶貸款比例不能超過總額的25%等等。
港英政府的想法很好，但結(jié)果卻是致命的。因?yàn)橄愀坫y行業(yè)在經(jīng)歷了長期的粗放式發(fā)展后，積累的問題反而全部暴露出來。例如廖創(chuàng)興銀行在1960年的存款總額為1.09億港幣，但在房地產(chǎn)上的投資和貸款就高達(dá)8200萬，加上家族同時(shí)又有經(jīng)營房地產(chǎn)，其內(nèi)部的關(guān)聯(lián)交易頻繁。在缺乏存貸比、資本充足率限制、單一客戶貸款比例限制、流動(dòng)性限制等等必要的行業(yè)監(jiān)管條件下。香港銀行，特別是華資銀行的經(jīng)營毫無穩(wěn)健性可言，危機(jī)一觸即發(fā)。
1965年1月香港，明德銀號(hào)被迫申請(qǐng)破產(chǎn)，然后是廣東信托商業(yè)銀行爆發(fā)擠兌潮。擠兌風(fēng)潮席卷全港，在缺乏存款保護(hù)背景下，加上英資政府的“不作為”，使得老百姓驚慌失措。恒生、廣安、道亨、永隆等諸多華資銀行被擠兌。后來在香港政府宣布英鎊暫時(shí)為法定貨幣，并且從倫敦大舉運(yùn)送紙鈔到港，同時(shí)限制儲(chǔ)戶取款的金額等舉措下，暫時(shí)平息。不過不久，又爆發(fā)更大規(guī)模的擠兌浪潮。經(jīng)營了30多年的本地最大的華資銀行——恒生銀行被大舉擠兌，一個(gè)月就失去了存款的1/6，提款的人群，從銀行總部一直排到了香港會(huì)所。最終不得不以極其低廉的價(jià)格向匯豐出售股權(quán)宣布結(jié)束。這場規(guī)模浩大的銀行風(fēng)波，最終只有匯豐、渣打等少數(shù)外資銀行獲益。其中匯豐銀行獲益最大，一舉吞并恒生等本地華資銀行，幾乎壟斷了香港銀行行業(yè)（市場占有率超過40%）。而華資銀行從此走向衰落，也僅有永隆、道亨等少數(shù)存活較久。
在銀行危機(jī)收縮信貸后，引發(fā)房地產(chǎn)危機(jī)。冒進(jìn)的房地產(chǎn)商因此遭遇資金周轉(zhuǎn)的危機(jī)。1965年香港地價(jià)、樓價(jià)、租金都開始大幅度下跌。普通住宅及高檔住宅價(jià)格在一年多時(shí)間跌去50%，商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格跌幅更大。在1966年的短暫喘息后，1967年又遭遇香港爆發(fā)“反英抗暴”運(yùn)動(dòng)，港英政府出動(dòng)軍警鎮(zhèn)壓群眾，左派受國內(nèi)文革影響，反抗英國政府管轄的活動(dòng)此起彼伏。香港政局不穩(wěn)，大批外資人員撤離，中資的中產(chǎn)階級(jí)也紛紛移民。在風(fēng)雨飄搖中，房地產(chǎn)市場再度惡化。1967年港英政府賣地收入僅有1962年的18.7%。
在危機(jī)背后，是新興力量的崛起，李嘉誠、李兆基、郭得勝、鄭裕彤等后來的地產(chǎn)大亨們正是在危機(jī)中看到香港未來的希望，大舉在低迷時(shí)期逆勢吸納廉價(jià)地皮物業(yè)。這是一次財(cái)富的重大轉(zhuǎn)移。
盡管香港在1967年又一次修訂了《1964年銀行條例》，但并沒有解決香港銀行的監(jiān)管問題。例如香港作為一個(gè)特殊的管轄區(qū)，沒有自己的中央銀行。匯豐、渣打銀行一度作為發(fā)鈔行，匯豐甚至常常扮演“準(zhǔn)中央銀行”的最后支付者角色。這些問題，為80年代的又一次大規(guī)模銀行風(fēng)波埋下了隱患。
值得一提的是，香港恒生指數(shù)（追溯到1960年）從60年代初期的90多點(diǎn)，暴跌至1967年的58點(diǎn)左右，跌幅接近五成。如果時(shí)光機(jī)器將你帶回1966年-1968年的香港，估計(jì)正常人是沒有膽量敢于投資股市的。首先就是政局不穩(wěn)。1966年就由于天星小輪加價(jià)事件引發(fā)動(dòng)亂。隨后港英政府宣布戒嚴(yán)，期間騷亂導(dǎo)致多人死亡。1967年澳門又爆發(fā)一二三事件，葡方鐵腕鎮(zhèn)壓，造成3死63人受傷。這導(dǎo)致港澳等地的左派人士極為活躍，被外國人壓制已久的矛盾被激化。接著是全港大規(guī)模罷工，港英各部門基本處于癱瘓狀態(tài)。港英政府同時(shí)進(jìn)行全港戒嚴(yán)和宵禁，宣布禁止在任何地方張貼“大字報(bào)”等煽動(dòng)性標(biāo)語。到9月份，有內(nèi)地的一些中國搬運(yùn)工人與羅湖邊界的香港警察發(fā)生沖突，收繳了他們的槍械。因此，香港人認(rèn)為中方會(huì)軍事介入，人心更加惶恐不安。
其次是，香港中下層居民普遍對(duì)港英政府的“不公平”、腐敗等現(xiàn)象感到不滿。1966年8月份的《星島日?qǐng)?bào)》上刊登的文章是：“認(rèn)為香港無出路，百萬居民迷茫”。民意調(diào)查，從18000多戶家庭深入調(diào)查，接近25%的居民表示如果可以選擇，將移民別處。因此判斷約100萬的居民有意離開香港。白種人對(duì)有色人種的種族歧視和不公平的政策措施，成為老百姓最為詬病的地方。
加上當(dāng)時(shí)香港的工業(yè)制造業(yè)面臨歐美發(fā)達(dá)國家的“反傾銷”，制造業(yè)舉目維艱。而房地產(chǎn)市場的崩潰以及銀行的大規(guī)模擠兌破產(chǎn)，導(dǎo)致股市更是雪上加霜。到1967年，股市已是散戶聞風(fēng)喪膽的地方。《星島日?qǐng)?bào)》1967年6月的報(bào)道這么說的：“本港上周股票市況，出現(xiàn)大規(guī)模崩潰局面，由于人心浮動(dòng)，降價(jià)拋售者擠，跌得更見凄厲?！?br />
正是在這么蕭條黯淡的局勢下，香港股市卻開始了新的一波牛市，而且是至今為止最大規(guī)模的牛市。恒生指數(shù)從最低約60多點(diǎn)，漲到了1973年的1700多點(diǎn)！而房地產(chǎn)市場、進(jìn)出口貿(mào)易、經(jīng)濟(jì)總量，都出現(xiàn)了空前的繁榮。丑到極處便是美。不到兩年后的1969年，香港人開始從各個(gè)方面來解釋股票市場的大幅度上漲了：例如時(shí)局的穩(wěn)定、外資的涌入、“移民”資金的回籠等等。(網(wǎng)轉(zhuǎn)）【赟注：詳細(xì)見《香港幾次大股災(zāi)1973年跌幅高達(dá)91.5%》】
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