廣州，作為商業(yè)圣地，除了影響深遠(yuǎn)的購(gòu)物中心以及具有悠久的商業(yè)歷史之外，還有一個(gè)就是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，廣州的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是整個(gè)東南亞，乃至整個(gè)世界的大型服裝集散地。集合生產(chǎn)和批發(fā)為一身，已經(jīng)帶動(dòng)形成了一定規(guī)模而且比較完整的產(chǎn)業(yè)鏈，比如布廠，服裝設(shè)計(jì)公司，和貨運(yùn)服務(wù)之類(lèi)的等等一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

整個(gè)廣州小型批發(fā)市場(chǎng)不計(jì)其數(shù)，樓主初步整理出66家，比較具有規(guī)模的，則有三大服裝批發(fā)市場(chǎng)，白馬、十三行、沙河。

首先我們來(lái)看看沙河服裝批發(fā)市場(chǎng)

圖1，沙河批發(fā)市場(chǎng)區(qū)位圖

由圖1，我們至少可以得出兩點(diǎn)結(jié)論：

1、交通便利，有人會(huì)問(wèn)，距離地鐵站這么遠(yuǎn)，無(wú)地鐵優(yōu)勢(shì)，怎么交通就便利了呢？其實(shí)不然，我們得從他針對(duì)的客戶(hù)群說(shuō)起，沙河服裝批發(fā)市場(chǎng)，是內(nèi)銷(xiāo)，針對(duì)的國(guó)內(nèi)的服裝經(jīng)營(yíng)者，這些經(jīng)營(yíng)者需要什么要的交通呢？不是地鐵，是高速路，是火車(chē)站，他們需要的是具有強(qiáng)大物流能力的交通工具，由圖我們可以看出，從沙河服裝批發(fā)市場(chǎng)，可以在30分鐘以?xún)?nèi)就到達(dá)高速內(nèi)，且到達(dá)高速的途徑多樣，不但一，所以，我說(shuō)沙發(fā)服裝批發(fā)市場(chǎng)交通便利，特別是針對(duì)批發(fā)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，更加便利

2、位置優(yōu)越，為什么呢？因?yàn)樯澈泳嚯x廣州東站火車(chē)站有三個(gè)公交站的距離，不近但也不遠(yuǎn)，這樣的好處是什么呢？這樣的好處是使顧客與乘客有效分離，我們知道批發(fā)市場(chǎng)人流量本來(lái)就大，如果在火車(chē)站挨著有一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)，可想而知，這個(gè)負(fù)擔(dān)有多嚴(yán)重，這對(duì)政府的管理不好，對(duì)批發(fā)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理也不好，所以，批發(fā)市場(chǎng)一般距離火車(chē)站應(yīng)該在1~3個(gè)公交站的距離，成都荷花池批發(fā)市場(chǎng)也是，距離成都火車(chē)站有兩個(gè)公交站。

好了，說(shuō)完位置，我們來(lái)看看市場(chǎng)，都說(shuō)沙河是三大批發(fā)市場(chǎng)之中，整體價(jià)格最低的一個(gè)（這里只說(shuō)整體，個(gè)別特例不做討論），十三行的、白馬的很多都來(lái)這里炒貨，因?yàn)椴蛔鲞@一行的，這個(gè)沒(méi)有調(diào)查清楚，但是沙河人流之多，生意之旺盛，租金之高，是我從未見(jiàn)過(guò)之陣勢(shì)，都怪樓主孤陋寡聞，以為購(gòu)物中心的租金才是最高的，到了沙河才知道，沙河的租金差不多是廣州最牛叉的購(gòu)物中心天河城的兩倍

好了，不多說(shuō)了，我們來(lái)看看具體來(lái)了解一下沙河服裝批發(fā)市場(chǎng)

圖2，沙河服裝批發(fā)市場(chǎng)組成

沙河服裝批發(fā)市場(chǎng)，大約有10個(gè)批發(fā)市場(chǎng)組成，其實(shí)主要以沙東有利國(guó)際服裝城、萬(wàn)佳服裝批發(fā)廣場(chǎng)、富麗女裝城、金馬服裝交易城為代表，今天我就主要說(shuō)說(shuō)富麗女裝城和金馬服裝交易城

富麗女裝城，顧名思義，主要是做女裝，或許批發(fā)市場(chǎng)也受到了電子商務(wù)的沖擊，富麗也開(kāi)始轉(zhuǎn)型，做網(wǎng)批，所以，富麗里面的人氣不高，二層以上很多經(jīng)營(yíng)者想轉(zhuǎn)讓檔口，經(jīng)營(yíng)狀況不理想

富麗女裝城的經(jīng)營(yíng)模式是：只銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)權(quán)，不銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)，銷(xiāo)售的經(jīng)營(yíng)權(quán)為其8年（從開(kāi)業(yè)那天計(jì)時(shí)，像我們現(xiàn)在去買(mǎi)檔口就只能買(mǎi)6.5年，相應(yīng)的銷(xiāo)售的價(jià)格也會(huì)便宜些，這樣做是為了能夠統(tǒng)一時(shí)間點(diǎn)，方便統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)），出售的8年經(jīng)營(yíng)權(quán)約40萬(wàn)

富麗女裝城里面，大多數(shù)商戶(hù)都是拿樣板去廠家生產(chǎn)，然后再批發(fā)的這種模式、、、、

租金表：

與富麗女裝城截然不同的是金馬服裝交易城，金馬服裝交易城沒(méi)有做網(wǎng)批，但是因?yàn)樘幱诮鹑?，交通位置非常便利?層以上已全部售罄，賣(mài)了產(chǎn)權(quán)，一樓自己經(jīng)營(yíng)

金馬服裝交易城2層以上的檔口轉(zhuǎn)讓費(fèi)為170~250萬(wàn)，檔口面積約2~5㎡，也就是說(shuō)，二層以上的售價(jià)趨到35~120萬(wàn)/㎡，嘿嘿，想想購(gòu)物中心才多少吧！這里補(bǔ)一句，也就是在做項(xiàng)目的定位的時(shí)候并不是越高端越好，越洋氣越好，要符合市場(chǎng)的定位，符合項(xiàng)目的定位才是最好的，只要項(xiàng)目做好了，租金不一定比高端的購(gòu)物中心低

回到金馬服裝交易城，金馬服裝交易城的租金水平為：

大家算一下租金和售價(jià)的比例，嘿嘿，意外的發(fā)現(xiàn)投資回報(bào)率為6%~8%，正常范圍內(nèi)，這也反過(guò)來(lái)證明了，金馬服裝交易城在租金和售價(jià)設(shè)置上的合理性

商業(yè)的魅力就在于相距幾步之遙，租金卻相差8倍，通過(guò)富麗女裝城和金馬服裝交易城的對(duì)比，我們可以看到商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理在商業(yè)地產(chǎn)中的重要性~

待續(xù)，進(jìn)一步考察....

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