愛(ài)華網(wǎng)先講開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)
講到開(kāi)發(fā)，先得有土地
就像生產(chǎn)汽車，你得先有鋼材
所以首先要有地
也就是所謂的購(gòu)地
環(huán)節(jié)
一般現(xiàn)在房地產(chǎn)商買地都是要經(jīng)過(guò)國(guó)土交易中心網(wǎng)上競(jìng)拍，或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)標(biāo)。
我說(shuō)的細(xì)點(diǎn)，因?yàn)闃I(yè)務(wù)知識(shí)點(diǎn)就含在里面
一般房地產(chǎn)商會(huì)看到國(guó)土資源交易網(wǎng)或者類似網(wǎng)站發(fā)布賣地消息，上面會(huì)有土地的拍賣價(jià)格，但是這個(gè)并不是我們做賬的土地價(jià)格
我們做賬的土地價(jià)格是最終的成交價(jià)
還有和政府簽訂的購(gòu)地合同中相關(guān)的印花稅，契稅，一并作為土地成本入賬
這個(gè)時(shí)候的會(huì)計(jì)科目是：借：開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
貸：銀行存款
經(jīng)過(guò)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，和政府簽訂的購(gòu)地協(xié)議合同，地有了，
也就是房地產(chǎn)最重要的核心原材料有了，那是不是要對(duì)這塊原材料內(nèi)在的質(zhì)量好壞進(jìn)行甄別呢？
土地外在的一些優(yōu)點(diǎn)如地段，周圍市政配套設(shè)施這里不講，因?yàn)檫@些都是大家可以看得到的
我所說(shuō)的內(nèi)在質(zhì)量就是土地的地質(zhì)，地基基礎(chǔ)，
地質(zhì)好不好，以后蓋房子地基穩(wěn)不穩(wěn)固，買完地皮以后肯定要第一件去做的事。
這也就進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的第二步了
前期工程費(fèi)
承前啟后，前就是為建造房子做準(zhǔn)備工作，后就是買完地就必須要做的工作
雖然財(cái)務(wù)不做工程上的事情，但是財(cái)務(wù)必須要懂得工程部這時(shí)候?yàn)樽鲞@些工作拿來(lái)的報(bào)銷發(fā)票怎么去處理
要不然還真以為一步到位，直接都計(jì)入到建安工程費(fèi)里面了
所以勘探地質(zhì)，地質(zhì)勘察費(fèi)，文物勘察費(fèi)，地基勘察費(fèi)，水文勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)，環(huán)境評(píng)估費(fèi)，交通影響分析費(fèi)，基礎(chǔ)樁應(yīng)變費(fèi)
這些都要進(jìn)入前期工程費(fèi)
具體分錄：借：開(kāi)發(fā)成本-前期工程費(fèi)
貸：銀行存款/現(xiàn)金
我這里說(shuō)到開(kāi)發(fā)成本-前期工程費(fèi)，二級(jí)科目
如果你要做的詳細(xì)的話，三級(jí)科目根據(jù)本單位的需要自己設(shè)置
做完這些對(duì)土地的內(nèi)在因素工作，確定土地蓋房沒(méi)問(wèn)題。接下來(lái)就要考慮房子怎么蓋的問(wèn)題。
也就是規(guī)劃，設(shè)計(jì)
到這個(gè)時(shí)候項(xiàng)目的整體效果圖就會(huì)出來(lái)，
還有施工圖設(shè)計(jì)，景觀設(shè)計(jì)，給排水設(shè)計(jì)等這些都是規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)
具體分錄：
借：開(kāi)發(fā)成本-前期工程費(fèi)-規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)
貸：銀行存款/現(xiàn)金
效果圖出來(lái)以后就要準(zhǔn)備施工，施工之前你就要去辦各種證
項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)，施工許可證費(fèi)，人防報(bào)建費(fèi)
招標(biāo)代理費(fèi)
具體分錄：
借：開(kāi)發(fā)成本-前期工程費(fèi)-行政規(guī)費(fèi)及規(guī)劃報(bào)建費(fèi)貸：銀行存款/現(xiàn)金
報(bào)建程序結(jié)束了，你就要招標(biāo)，把工程發(fā)包出去
這個(gè)時(shí)候會(huì)計(jì)科目：借：開(kāi)發(fā)成本-前期工程費(fèi)-招標(biāo)費(fèi)
貸：銀行存款/現(xiàn)金
工程招標(biāo)完畢了，施工隊(duì)要進(jìn)來(lái)了，一般前期的工地的最原始還是的道路、水、電是開(kāi)發(fā)商自己做的，也就是通俗的說(shuō)三通一平，通路，通電，通水，路平
要不然施工隊(duì)做不了事啊，三通一平開(kāi)發(fā)商自己做的好處是可以根據(jù)總規(guī)劃圖設(shè)計(jì)最合理的位置放置三通一平
這個(gè)時(shí)候會(huì)計(jì)分錄：
借：開(kāi)發(fā)成本-前期工程費(fèi)-三通一平費(fèi)貸：銀行存款/現(xiàn)金
還有必要的臨時(shí)性的開(kāi)發(fā)商管理人員的辦公場(chǎng)所，設(shè)施
肯定要這個(gè)時(shí)候蓋好，
就是臨時(shí)設(shè)施
這個(gè)時(shí)候會(huì)計(jì)科目：借：開(kāi)發(fā)成本-前期工程費(fèi)-臨時(shí)設(shè)施費(fèi)貸：銀行存款/現(xiàn)金
這些都做完了，也就是購(gòu)地，前期工作都做好了
真正的建房子開(kāi)始了！
這些都是安裝工程
會(huì)計(jì)分錄
借：開(kāi)發(fā)成本-建安工程費(fèi)-安裝工程費(fèi) 貸：銀行存款
蓋房子的那些事
首先當(dāng)然是地基了
地基打好了，就要做地下室，架空層
這些都是算到基礎(chǔ)工程
會(huì)計(jì)科目：借
借：開(kāi)發(fā)成本-建安工程費(fèi)-基礎(chǔ)工程
貸：銀行存款
然后是房子從第一層往上蓋
正式進(jìn)入主體工程
也就是經(jīng)常工地上看到綠色的防塵網(wǎng)里面的建筑物
這個(gè)時(shí)候會(huì)計(jì)科目：
借：開(kāi)發(fā)成本-建安工程費(fèi)-主體工程
貸：銀行存款
一般基礎(chǔ)和主體工程也可以放一起的
嚴(yán)格上來(lái)說(shuō)要分開(kāi)
具體看你的公司要求去
好了，可以看到你的房子一直到封頂，都是這個(gè)分錄
房子封頂了，接下來(lái)就是正式進(jìn)入安裝工程
你可以想象你家的防盜門，電梯，消防安裝，火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)
日常經(jīng)常接觸的東西在這個(gè)時(shí)候安裝到建筑物里面
還有樓梯的扶手，鋁合金窗，水暖氣電管線安裝，空調(diào)及通風(fēng)工程，消防安裝工程，火災(zāi)報(bào)警工程，電梯工程， 公共部位裝修， 避雷接地工程，停車設(shè)備及安裝工程，其他安裝工程費(fèi)
建安工程費(fèi)的基礎(chǔ)工程和主體工程一樣的
都是施工企業(yè)給你開(kāi)的
房地產(chǎn)工程到這一步了
一般會(huì)裝修售樓部
一般是主體工程達(dá)到總體的一定比率就能去房管局辦理預(yù)售證
售樓部裝修時(shí)段不具體分
可以拿到地的時(shí)候就弄個(gè)售樓部
我說(shuō)的是合規(guī)的情況下
可能你公司想早點(diǎn)回籠資金吧
所以我只是說(shuō)在這個(gè)環(huán)節(jié)了必須說(shuō)到售樓部的事情了
因?yàn)檫@里的售樓部是永久性房子的售樓部
等銷售完畢房子，售樓部就視為商品房
可租可賣
可為物業(yè)用房
所以這里的售樓部建造成本視同開(kāi)發(fā)成本-建安工程費(fèi)
還有種租來(lái)的房子做裝修，或者賣完房子就拆的建造成本進(jìn)入在建工程
會(huì)計(jì)科目 借：在建工程
貸：銀行存款/現(xiàn)金
裝修好了，轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) 借：固定資產(chǎn)
貸：在建工程
攤銷 折舊，會(huì)計(jì)分錄 借：銷售費(fèi)用-折舊費(fèi)
貸：累計(jì)折舊
作為永久性房子的售樓部，它的建造、裝修都進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本，具體分錄
借：開(kāi)發(fā)成本-建安工程費(fèi)-售樓處裝修
貸：銀行存款/現(xiàn)金
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