－ 引子

　　今天，屹立在上海市南京西路1486號(hào)黃金地段的東海廣場(chǎng)一期工程、50層的主體大樓已經(jīng)到了最后的裝修階段，50余名業(yè)主正急不可待地等待入駐。這個(gè)有著上?！暗谝粻€尾樓”之稱的建設(shè)項(xiàng)目，誰(shuí)能想到6年前5.6億元曾無(wú)人接盤(pán)，然而今天，僅僅是它的一期工程（1/3不到），身價(jià)就上升到了19.3億元?？粗@一切，它的原始產(chǎn)權(quán)人開(kāi)發(fā)商上海天怡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下稱天怡公司）的董事長(zhǎng)、總經(jīng)理張靖氣得吐血，幾十個(gè)億??！本來(lái)是天怡公司的囊中之物，就這么沒(méi)有了？
　　想當(dāng)年，被5.6億元困住了手腳的天怡公司不得已同意將東海廣場(chǎng)以資抵債給上海安聯(lián)投資有限公司。但是當(dāng)時(shí)的安聯(lián)卻因?yàn)橹幌矚g票子并擔(dān)心在建工程不好變現(xiàn)而沒(méi)有接手，正當(dāng)張靖帶領(lǐng)天怡公司全體員工經(jīng)過(guò)幾年的臥薪嘗膽，多方運(yùn)作籌集到5.6億元準(zhǔn)備還債并繼續(xù)建樓時(shí)，卻被政府已將東海廣場(chǎng)悄然轉(zhuǎn)移過(guò)戶給他人的殘酷現(xiàn)實(shí)驚呆了。2007年2月，天怡公司一紙?jiān)V狀，狀告上海市房地局的違法行政行為，從而又將這個(gè)已經(jīng)淡出媒體視野的“上海第一爛尾樓”再次掀起波瀾，東海廣場(chǎng)的前世今生，被再次拉回到公眾面前。

二 合作開(kāi)發(fā)被判無(wú)效，導(dǎo)致背負(fù)巨額債務(wù)

　　今年66歲的張靖從部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)，原在虹口區(qū)政府的房屋管理局工作，90年前后下海組建了天怡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，并擔(dān)任公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。1994年，天怡公司與上海市浦發(fā)銀行屬下的社會(huì)基金保障部（以下稱社保部）、上海市計(jì)算機(jī)公司（以下稱計(jì)算機(jī)公司）三方達(dá)成了一個(gè)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，即由社保部出錢、計(jì)算機(jī)公司出地、天怡公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)等，該項(xiàng)目的名稱就是今天的“東海廣場(chǎng)”。合作三方的利益分配方案基本是：工程完工后，計(jì)算機(jī)公司得到一定數(shù)額的樓層，社保部按其出具的資金先得到20%的利息后，再按照樓盤(pán)的收益6：4分成，社保部拿6，天怡公司拿4。
　　需要交待的是，社保部的錢全部來(lái)源于上海市勞動(dòng)局管轄下的社會(huì)保障基金，社會(huì)保障基金又稱養(yǎng)老保險(xiǎn)基金，是一筆達(dá)上百億元的巨額財(cái)產(chǎn)，而且還在逐年增加，出于保值增值的需要，根據(jù)1994年制定的《上海市城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)辦法》，其增值運(yùn)營(yíng)委托上海市浦東發(fā)展銀行進(jìn)行。于是，浦發(fā)銀行專門成立了社保部來(lái)運(yùn)作這筆資金。
天怡公司根據(jù)三方合同約定依法辦理了土地出讓和立項(xiàng)規(guī)劃及建設(shè)等手續(xù)，并通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)選擇上海建工集團(tuán)具體承建。1997年，一期工程主體50層大樓封頂，到98年3月，社保部陸續(xù)注入資金已達(dá)5億元。
　　這樣做的結(jié)果留下了一個(gè)隱患：由于沒(méi)成立項(xiàng)目公司，社保部作為浦發(fā)銀行的一個(gè)基金管理部門不是獨(dú)立法人，不能作為投資主體，如果沒(méi)遇到政策紅燈而合作各方也都遵守誠(chéng)信的話，東海廣場(chǎng)也許不會(huì)有以后的麻煩，合作各方也會(huì)皆大歡喜。但是，由于1997年前后樓市過(guò)熱，購(gòu)買力有限，供過(guò)于求。國(guó)務(wù)院清理各種違規(guī)投向房地產(chǎn)業(yè)的資金，明確社保基金已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的要全部退出，這才導(dǎo)致了幾乎是全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的崩盤(pán)，留下了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的爛尾樓，東海廣場(chǎng)也不幸成為了其中的一座。
　　社?；鸬牟坏靡淹顺龅扔诟壮樾?，天怡公司不僅沒(méi)有了資金來(lái)源，已經(jīng)投入的5.6億元還要給吐回去，自己還得賠進(jìn)去數(shù)千萬(wàn)元，這讓天怡公司一下子跌到了絕望的邊緣。
　　1999年1月，社保部向法院起訴，要求天怡公司、計(jì)算機(jī)公司還款，而20%的天價(jià)高利貸顯然得不到法律的支持。最終，法院判決三方合作協(xié)議無(wú)效。天怡公司、計(jì)算機(jī)公司返還社保部5.6億元借款，至此，這起光是各種訴訟費(fèi)用合計(jì)高達(dá)562萬(wàn)余元的官司被畫(huà)上了句號(hào)。

三 要求還款卻得不到回復(fù)

　　接下來(lái)就是執(zhí)行問(wèn)題，當(dāng)時(shí)的天怡公司短時(shí)間是不可能一下籌集5.6億元還清債務(wù)的。2001年2月，上海市高級(jí)法院下達(dá)了執(zhí)行通知。天怡公司和計(jì)算機(jī)公司無(wú)奈之下坐下來(lái)與社保部談判，最后在法院執(zhí)行庭的主持下，2001年4月，三方達(dá)成了一個(gè)和解協(xié)議：將全部在建項(xiàng)目和土地以資抵債給社保部，社保部指定其屬下的安聯(lián)投資有限公司（以下稱安聯(lián)公司）受讓這筆債權(quán)。安聯(lián)公司的前身是上海市勞動(dòng)局屬下的申寶公司，98年更名為安聯(lián)，雖然掛靠浦發(fā)銀行屬下的東展有限公司，實(shí)際上仍是勞動(dòng)局的一塊自留地。其總經(jīng)理也由全權(quán)管理勞動(dòng)局社會(huì)保障基金的社保部主任張洛敏兼任。
　　各方考慮到上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷變化等因素，和解協(xié)議特別約定：“如果在兩個(gè)月內(nèi)未辦理轉(zhuǎn)移登記，則視為本協(xié)議未履行，社保部有權(quán)向法院申請(qǐng)恢復(fù)強(qiáng)制執(zhí)行”。
但是社保部沒(méi)有在和解協(xié)議規(guī)定的兩個(gè)月內(nèi)辦理轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。上海市高級(jí)人民法院曾于2001年6月25日向靜安區(qū)房地產(chǎn)管理局發(fā)出了一份“協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)”，要求房地產(chǎn)管理局將東海廣場(chǎng)轉(zhuǎn)移過(guò)戶至安聯(lián)公司名下的同時(shí)解除凍結(jié)。但是社保部當(dāng)時(shí)仍沒(méi)辦理轉(zhuǎn)移過(guò)戶，事情就這樣拖了下來(lái)。
　　斗轉(zhuǎn)星移，中國(guó)的市場(chǎng)在慢慢地發(fā)生變化。2003年前后，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)顯示出明顯向好的勢(shì)頭。經(jīng)過(guò)了二年的喘息，天怡公司已經(jīng)看到了新的希望就在前頭并準(zhǔn)備繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)東海廣場(chǎng)。天怡公司通過(guò)各方籌集匯集了足夠的資金準(zhǔn)備還清對(duì)社保部的債務(wù)，但是當(dāng)天怡公司向上海高級(jí)法院提出履行判決并清償債務(wù)申請(qǐng)時(shí)，卻始終沒(méi)有得到法院的答復(fù)。
　　社保部及其所屬的安聯(lián)公司當(dāng)然不是傻瓜，此前不愿意接受東海廣場(chǎng)，是怕其難以變現(xiàn)。因此在沒(méi)找到下家之前，社保部不敢貿(mào)然接手?，F(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)回暖，他們當(dāng)然心知肚明。他們的如意算盤(pán)是：先找好了下家再接手東海廣場(chǎng)。因此，社保部一直在默不作聲地為東海廣場(chǎng)尋找買家。早在2003年7月，社保部就與靜安區(qū)所屬企業(yè)上海開(kāi)開(kāi)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)開(kāi)集團(tuán)）談判。并在同年11月13日，明確了開(kāi)開(kāi)集團(tuán)以7.38億元購(gòu)買東海廣場(chǎng)的意向并接受了開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)（開(kāi)開(kāi)集團(tuán)控股的一家上市公司）3000萬(wàn)元的定金。值得說(shuō)明的是，此時(shí)，東海廣場(chǎng)還沒(méi)辦理產(chǎn)權(quán)移交過(guò)戶，也就是說(shuō)，當(dāng)時(shí)社保部還沒(méi)有拿到東海廣場(chǎng)在建工程項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)。
　　有了買家并且還能大賺一筆，社保部無(wú)疑底氣十足了。而且，社保部也肯定得到了天怡公司要求償還債務(wù)繼續(xù)建設(shè)東海廣場(chǎng)的消息。然而此一時(shí)彼一時(shí)也，當(dāng)年無(wú)人想要的爛尾樓，現(xiàn)在卻成了搶手的香餑餑。2004年11月15日，神不知鬼不覺(jué)，在東海廣場(chǎng)合法產(chǎn)權(quán)人天怡公司全然不知的情況下，上海市靜安區(qū)房地產(chǎn)管理局為安聯(lián)公司辦理了東海廣場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。

四 東海廣場(chǎng)一天內(nèi)被神秘地連續(xù)過(guò)戶三次

正當(dāng)安聯(lián)公司要將東海廣場(chǎng)交給開(kāi)開(kāi)集團(tuán)并將7.38億元裝入口袋時(shí)，接下來(lái)發(fā)生事卻讓靜安區(qū)政府驚出了一身冷汗，12月31日，曝出了開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)的老總張晨卷款而逃的事件。在各路討債大軍齊聚開(kāi)開(kāi)集團(tuán)和開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)門前的情況下，將東海廣場(chǎng)移交給開(kāi)開(kāi)集團(tuán)或開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)勢(shì)必會(huì)被法院查封拍賣并必將被各路討債人馬瓜分。在這個(gè)時(shí)候誰(shuí)也顧不上講大局，講公理。讓那些債權(quán)人去哭去鬧吧。作為緩沖，給開(kāi)開(kāi)集團(tuán)一些時(shí)間尋找好下一個(gè)買主，以彌補(bǔ)“張晨事件”給開(kāi)開(kāi)集團(tuán)造成的巨大虧空，在靜安區(qū)政府的操控下，區(qū)政府所屬的靜安土地開(kāi)發(fā)控股總公司就充當(dāng)了一個(gè)接力的角色，先是由靜安土地開(kāi)發(fā)控股總公司于2004年1月31日以7.38億元從安聯(lián)公司接手東海廣場(chǎng)，然后于2005年4月1日以相同的價(jià)格“賣”給了開(kāi)開(kāi)集團(tuán)。
　　緊接著就發(fā)生了中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上極為罕見(jiàn)的一幕，東海廣場(chǎng)在建工程產(chǎn)權(quán)在2005年4月1日同一天內(nèi)以不同的價(jià)格被連續(xù)轉(zhuǎn)讓三次。

開(kāi)開(kāi)集團(tuán)以7.38億元從靜安土地開(kāi)發(fā)控股總公司拿到東海廣場(chǎng)，當(dāng)天同時(shí)就以13億元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了浙江民企投資設(shè)立的上海綠宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱綠宇公司），這一倒手賺了5.6億，算是緩解了張晨卷走巨款后留下的部分虧空，靜安區(qū)政府也因此松了一口氣。
　　同一天，綠宇公司又以13億元價(jià)格將該在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給上海靜宇置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱靜宇公司）。靜宇公司為綠宇公司相對(duì)控股的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，其股份比例為綠宇公司占49%，上海精統(tǒng)置業(yè)有限公司占46%，上海國(guó)際建設(shè)總承包有限公司占5%。而后兩家公司的控股大股東都是上海精文投資有限公司，而“精文”是“精神文明”的縮寫(xiě)，其背景來(lái)自上海市委宣傳部。
　　2006年6月13日，靜宇公司將東海廣場(chǎng)在建的一期工程，也就是50層未建成大樓又轉(zhuǎn)手給了美國(guó)的摩根士丹利，出讓價(jià)格為19.3億元。
　　聽(tīng)到這些，天怡公司董事長(zhǎng)張靖憂心如焚，對(duì)于天怡公司來(lái)說(shuō)，東海廣場(chǎng)這只煮熟的鴨子不僅飛上了天，而且離天怡公司越來(lái)越遠(yuǎn)了。

五 東海廣場(chǎng)到底歸誰(shuí)，行政訴訟討個(gè)說(shuō)法

　　天怡公司法律顧問(wèn)眾鑫律師事務(wù)所律師認(rèn)為：兩個(gè)月內(nèi)未辦理過(guò)戶，和解協(xié)議就失去了效力，社保部申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，只能是執(zhí)行原法院判決而不是和解協(xié)議的內(nèi)容，也就是天怡公司返還社保部5.6億元的欠款，而不是和解協(xié)議中的以資抵債。靜安區(qū)房屋土地管理局在東海廣場(chǎng)原產(chǎn)權(quán)人天怡公司不知情并未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人天怡公司申請(qǐng)的情況下為安聯(lián)公司辦理了東海廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶的行政行為，嚴(yán)重違反了《上海市房地產(chǎn)登記條例》等有關(guān)規(guī)定，無(wú)論是程序還是內(nèi)容都是違法的、是錯(cuò)誤的。為此，天怡公司于2007年2月向靜安區(qū)法院提起行政訴訟，要求撤銷房屋土地管理局的這一錯(cuò)誤行政行為。張靖說(shuō)，靜安區(qū)房屋土地管理局的這一糸列過(guò)戶行為存在著明顯的違法，據(jù)了解其中多起過(guò)戶無(wú)檔案可查，也沒(méi)有繳納在建房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)戶應(yīng)交的3%契稅，有偷稅漏稅的嫌疑，同時(shí)違法行政行為也給天怡公司造成了巨大損失，也是房屋土地管理局濫用職權(quán)的嚴(yán)重瀆職行為。

　　靜安區(qū)房屋土地管理局則以“本案正在訴訟之中，不便接受記者采訪”為由，拒絕對(duì)該事件發(fā)表評(píng)論。
　　至于為什么當(dāng)時(shí)沒(méi)辦理轉(zhuǎn)移過(guò)戶，安聯(lián)公司陳景翔副總經(jīng)理的解釋是“如此大的一個(gè)項(xiàng)目，過(guò)戶的手續(xù)不是能在短期內(nèi)就辦得了的，過(guò)程非常復(fù)雜?！睂?duì)于天怡公司的起訴，他說(shuō)：“我們都是國(guó)有企業(yè)，我們所做一切，全都符合國(guó)家利益和法律的規(guī)定，無(wú)論誰(shuí)起訴我們，我們都會(huì)坦然面對(duì)”。
　　不久前，靜安區(qū)法院卻以“請(qǐng)求事項(xiàng)不屬于行政審判權(quán)限范圍”為由拒絕受理天怡公司對(duì)房屋土地管理局提起的行政訴訟，為此，天怡公司已經(jīng)上訴到上海市第二中級(jí)人民法院。
　　訖今為止，東海廣場(chǎng)已經(jīng)六易其主，對(duì)于摩根士丹利以及其上的各大買家可能還不知道東海廣場(chǎng)的根本原委，當(dāng)然對(duì)于靜安區(qū)房屋土地管理局和靜安區(qū)政府顯然不希望天怡公司攪起的這波漣漪會(huì)給東海廣場(chǎng)的現(xiàn)狀帶來(lái)任何改變。孰是孰非？天怡公司合法權(quán)益能否得到維護(hù)？我們只能期待著法律公正的裁決。

而對(duì)于東海廣場(chǎng)，這也許是它十年的坎坷經(jīng)歷中留給世人的最后一個(gè)懸念。

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