愛華網(wǎng)北京自住型商品房二十問
作者：紳士-TB
從今天起，結(jié)合我的研究和考察心得，開始陸續(xù)發(fā)表《北京自住型商品房二十問》，每日分析和解答一個問題。如果有出版社愿意結(jié)集出版，歡迎私信聯(lián)系，相信銷量一定不會差。另，所有觀點(diǎn)均為個人研究成果，不贅述官方文件，不代表官方觀點(diǎn)。
一、什么是自住型商品房？
根據(jù)2013年下半年北京市出臺的加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的若干文件，以及2014年北京市政府工作報告的相關(guān)內(nèi)容，北京市啟動自住型商品房的建設(shè)和申購工作。對于自住型商品房概念的界定，也在逐漸浮出水面。
如果要給自住型商品房下定義的話，大概可以這樣描述：有政府因素參與的，面向中等收入群體的自住型、改善居住型住房需求的，中低價位中小套型商品住房。
這是一句比較拗口的定義，我們不妨拆開來解釋：
（一）什么是“有政府因素參與”？
1.土地限定。自住型商品房的土地是市政府（具體就是市國土資源局）主持，以公開招標(biāo)、掛牌、拍賣的形式向房地產(chǎn)開發(fā)商出讓土地使用權(quán)，且所出讓土地必須興建此類住房。
2.售價限定。自住型商品房的售價由政府限定，比周邊地區(qū)新建商品房（或二手房）成交價低30%左右。
3.規(guī)則限定。自住型商品房的申購程序和規(guī)則由政府制訂，購買搖號順序由政府指定的搖號軟件統(tǒng)一操作，理論上開發(fā)商只承擔(dān)信息發(fā)布、資格初審、項(xiàng)目開發(fā)和房屋銷售服務(wù)等工作。
4.客戶限定：購買人群的覆蓋面，以及是否有資格優(yōu)先購買，由政府限定。
5.資格限定。自住型商品房申購人群的購買資格由政府統(tǒng)一復(fù)審。
6.轉(zhuǎn)讓限定。市政府規(guī)定，購買自住型商品房后五年內(nèi)，業(yè)主不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售。五年后轉(zhuǎn)售，需將所獲溢價收益的30%上交政府。
點(diǎn)評：政府通過限售價、限客戶、限土地、限資格、限規(guī)則、限轉(zhuǎn)讓等形式，對自住型商品房的諸多屬性做出嚴(yán)格限制。因此，上述六個“限”，就是政府參與的因素。
對于普通購房者來說，低于周邊市場價30%的售價是最大賣點(diǎn)，使其具有了理論上的投資屬性和保障性質(zhì)。雖然在五年后上市轉(zhuǎn)讓，要向政府繳納溢價收益，但只要樓市整體還在上漲，外來購買力依然源源不斷，仍然可以獲得大部分溢價收益。
對于政府來說，在確保土地收入不減少的前提下，可以按比例分享此類商品房在轉(zhuǎn)售過程中的溢價盈利。通過售價上的讓渡，實(shí)現(xiàn)政府與購房者共有產(chǎn)權(quán)，共享收益的利益共同體機(jī)制。同時，以限價方式為可能衰退的樓市托底。
對于開發(fā)商來說，售價限定，封住了獲利上限。拍賣獲得的土地，價格成本并不比商品房的樓面地價低，一上一下，擠壓了開發(fā)商的獲利空間。有些樓盤賬面收益有可能是負(fù)的。不過，這反而推動開發(fā)商加強(qiáng)項(xiàng)目管理和創(chuàng)新運(yùn)作技巧，加快產(chǎn)業(yè)升級。
（二）什么是“面向中等收入群體”？
本世紀(jì)初，國內(nèi)某研究機(jī)構(gòu)發(fā)表過一份報告，將年收入6-50萬元的家庭列為“中等收入家庭”?，F(xiàn)在看來，這個界定依然基本有效。由于多數(shù)人的家庭收入都有所增長，這個數(shù)量區(qū)間應(yīng)當(dāng)整體提升5-10萬元。我覺得，目前家庭年收入10-60萬元，可以認(rèn)定為“中等收入家庭”。只不過，年收入10萬元，如果有付房租或還房貸的壓力，還是比較吃力的。
按照北京市有關(guān)規(guī)定，三口之家年收入多于8.8萬元，家庭總資產(chǎn)多于57萬元，就無法申請兩限房，更無法申請收入門檻更高的經(jīng)濟(jì)適用房，而根據(jù)這些家庭的收入和資產(chǎn)總額，購買普通商品房比較困難。這就出現(xiàn)了買不了經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房等保障性住房，買不起普通商品房的大量家庭，通俗地稱為“夾心層”。
自住型商品房的售價低于普通商品房，高于兩限房；購房門檻高于普通商品房，低于兩限房，其目標(biāo)客戶群主要是這類“夾心層”家庭。
我估計，對自住型商品房需求比較強(qiáng)烈的“夾心層”家庭，應(yīng)當(dāng)是名下無房，年收入應(yīng)該在10-30萬元左右。高于此數(shù)額的，大多已經(jīng)購買商品房，或具備購買商品房的資金實(shí)力；年收入低于10萬元，基本不具備購買自住型商品房的資金實(shí)力，但收入條件基本符合保障性住房的相關(guān)要求。
點(diǎn)評：以北京當(dāng)前的住房平均價格看，購買一套六環(huán)以內(nèi)的90平米左右普通商品住房，至少要200萬以上，四五百萬以上的房子比比皆是。即便是年收入四五十萬元的家庭，這樣的房價也是鴨梨山大。所以，自住型商品房的問世，從滿足此類人群的住房需求來說，正當(dāng)其時。
說實(shí)話，跑來參加自住型商品房申購和搖號的購房者，起碼到現(xiàn)在為止，基本都不是什么成功者。沒有在房價便宜的時候入手，只好擠這個獨(dú)木橋來吃后悔藥。所以，誰也別瞧不起誰，除了玩票的和湊熱鬧的，以及提供虛假資料的那些人之外，大家都是屌絲。
（三）怎么理解自住型、改善型住房需求？
所謂自住型，就是名下無房，渴望擁有第一套房子，滿足自己居住的基本需求。保障性住房輪候家庭和北京戶籍的無房家庭，從理論上都是此類情況，他們都屬于優(yōu)先申購群體。此外，名下無房的非北京戶籍家庭，對在北京擁有第一套住房也有渴求，但由于限購等因素，他們被擋在門檻之外，只有納稅或繳納社保滿五年，才能拿到購買自住型商品房的資格，而且不屬于優(yōu)先群體。
所謂改善型，就是名下有一套住房的北京戶籍家庭，渴望通過購買自住型商品房，在擴(kuò)大居住面積，改善居住條件的同時，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。這類家庭可以購買自住型商品房，但沒有優(yōu)先申購資格。
從自住型和改善型角度出發(fā)，自住型商品房的戶型設(shè)計基本以二居、三居為主力戶型，照顧到了三口之家的需求。一居室戶型極少，說明過渡性需求不是自住型商品房的滿足對象。
點(diǎn)評：其實(shí)，“自住型商品房”的命名，本身就是有問題的。如果這類房子被界定為“自住的”，那么具有更強(qiáng)投資屬性的商品房難道就不能“自住”了？其實(shí)我覺得，還是明確產(chǎn)權(quán)屬性的命名比較好，比如“共有產(chǎn)權(quán)商品房”。這樣的命名方式，可以有別于以價格低廉命名的保障性住房（如經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房），突出其商品房性質(zhì)和共有產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)。
自住型、改善型需求，其實(shí)都是冠冕堂皇的好聽話。說得直白點(diǎn)，就是沒房住，或者現(xiàn)在住的房子太小、太舊、太偏僻。很多外來留京的年輕人，需要把集體戶口轉(zhuǎn)為家庭戶口，搖身變成北京土著；很多年輕人實(shí)在受不了高企的房租，以及心思多變的房東，決心結(jié)束漂泊，找個屬于自己的安身立命之所；很多年輕人有了孩子，原先的房子太小、太舊、太偏，或者根本沒有房子，需要給孩子創(chuàng)造湊合的環(huán)境；還有些年輕人希望盡孝，把遠(yuǎn)在外地的老人接來，共享在北京的點(diǎn)滴歲月，畢竟這樣的團(tuán)圓時光過一天少一天。
因此，我認(rèn)為，無論是自住型需求，還是改善型需求，都是基本的居住需求，是出于奮斗多年的年輕人渴望的底線尊嚴(yán)。政府和社會應(yīng)當(dāng)尊重，應(yīng)當(dāng)逐漸滿足。
（四）怎么認(rèn)識中低價位、中小套型住房？
所謂“中低價位”，是指單價和總價低于周邊普通商品房和二手房。目前推出的自住型商品房，除來廣營每平米28000元外，其他都在每平米9500-22000元之間。其中，五環(huán)內(nèi)外22000元/平米，基本相當(dāng)于周邊商品房成交價的60-70%。六環(huán)內(nèi)外的自住型商品房限價，也相當(dāng)于周邊商品房成交價的20%。相對來說，可以算是中低價位。而且由于套型面積有一定控制，總價都在200萬元以內(nèi)，個別地段偏遠(yuǎn)的自住型商品房，總價在150萬元以內(nèi)。
所謂“中小套型”，是指戶型面積控制在140平米以內(nèi)，其中六環(huán)以內(nèi)的多數(shù)項(xiàng)目，戶型面積控制在90平米以內(nèi)。
點(diǎn)評：所謂中小套型也是不得已而為之。22000元/平米的單價，其實(shí)也就是兩三年前五環(huán)內(nèi)外商品房的均價。政府開發(fā)自住型商品房，其實(shí)也就是給兩三年前沒有出手購買商品房的客戶，提供一個吃后悔藥的機(jī)會。然而，這樣的單價并不低，其中同樣隱含著巨大的泡沫。為了控制總價，使夾心層能買得起，只能把戶型設(shè)計到90平米以內(nèi)。
由于戶型面積上的局限，使得一些自住型商品房設(shè)計的居住空間更加緊湊，得房率并不高，客觀上沖淡了價格降低帶來的實(shí)惠。倒是一些遠(yuǎn)郊區(qū)縣的自住型商品房，由于單價相對低一些，總價控制的余地更大，戶型面積也就放寬到105-135平米，戶型設(shè)計的多樣性、舒適性體現(xiàn)得更充分。不過，這是以距離市區(qū)較遠(yuǎn)、通勤成本較高為代價的。
我相信，許多人關(guān)注自住型商品房，還是愿意追求地段近、配套全、比周邊房價低得多的項(xiàng)目，畢竟這樣的項(xiàng)目在樓市衰退期可能更抗跌。
我把自住型商品房的概念解釋完了，不知道您是否弄懂了。下一集，我們將介紹自住型商品房的出臺背景，歡迎繼續(xù)關(guān)注。
