愛華網(wǎng)“死穴”之一：迷信廣告宣傳語
據(jù)騰訊網(wǎng)綜合整理 “超大贈送”“絕版戶型”“城南銷冠”……現(xiàn)如今，房地產(chǎn)商的宣傳口號讓消費(fèi)者“霧里看花”，還有的樓盤“建筑面積101平方米，實(shí)得面積123平方米，實(shí)得價(jià)格不足5000元”，更讓消費(fèi)者摸不著頭腦。
很多人獲取購買房屋信息的渠道來源于樓盤的各種廣告。殊不知房地產(chǎn)廣告是開發(fā)商雇傭?qū)懯峙谥频摹懊篮迷竿?，這個(gè)愿望能不能實(shí)現(xiàn)，最主要的是取決于開發(fā)商的實(shí)力和良心。
據(jù)《成都商報(bào)》報(bào)道，因?yàn)殚_發(fā)商宣稱的“贈送面積”大，成都市青白江區(qū)市民陳先生看上了青白江的樓盤“嘉和瑞景”，并決定購買該樓盤。根據(jù)開發(fā)商的宣傳，算上贈送面積，房子“實(shí)得價(jià)”僅3287元/平方米?？傻鹊疥愊壬灪贤瑫r(shí)，他卻發(fā)現(xiàn)是按照每平方米5628元的建筑面積計(jì)價(jià)。陳先生有點(diǎn)搞不懂，覺得自己上當(dāng)受騙了。
【贈送面積】
陽臺、露臺、飄窗等本就只算半面積或不算面積;開發(fā)商卻將這些部分拿來“送人情”，名曰“贈送面積”
據(jù)四川省經(jīng)檢總隊(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，這部分本來就是消費(fèi)者應(yīng)該獲得的，而不是開發(fā)商贈送的。如果房地產(chǎn)開發(fā)商確實(shí)贈送了房屋的一部分產(chǎn)權(quán)面積，這部分沒有計(jì)價(jià)，才真正給消費(fèi)者贈送了面積。
【虛構(gòu)空間】
開發(fā)商利用隔柵、結(jié)構(gòu)板等方式虛構(gòu)房屋使用空間，表述為“贈送面積”，達(dá)到吸引效果增加房屋銷售。
省工商局執(zhí)法人員提醒消費(fèi)者，開發(fā)商所謂的“贈送面積”往往都是規(guī)定只能算半面積或者不算面積的;開發(fā)商將隔柵、結(jié)構(gòu)板作為贈送面積的，購房者應(yīng)該考慮到非法搭建帶來的后果。
【承諾回報(bào)】
開發(fā)商在廣告上使用“絕對化”以及宣傳投資回報(bào)的承諾性語言，例如“城南銷冠”“絕版戶型”“即買即收益”等
按國家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布的暫行規(guī)定》，開發(fā)商在房屋銷售中，不得有融資或者變相融資，不得含有升值和增值的承諾。省工商局提醒市民，購買時(shí)要根據(jù)需求理智購買。
教你看穿房地產(chǎn)廣告語!
偏遠(yuǎn)地段―遠(yuǎn)離鬧市喧囂，盡享靜謐人生!
郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)―回歸自然，享受田園風(fēng)光!
緊鄰鬧市―坐擁城市繁華!
挨著臭水溝―水岸名邸，上風(fēng)上水!
挖個(gè)水池子―東方威尼斯，演繹浪漫風(fēng)情!
地勢低洼―臺地疊景，冬暖夏涼!
外立面貼磚―托斯卡納風(fēng)格!
樓頂是圓的―巴洛克風(fēng)格!
戶型很爛―個(gè)性化設(shè)計(jì)，緊跟時(shí)尚潮流!
樓間距小―鄰里親近，和諧溫馨!
能看見一絲海―無敵海景!
邊上有家大商場―與LV為鄰!
沒有采暖―自由式供暖系統(tǒng)，節(jié)約采暖成本!
沒有公交―私屬領(lǐng)地，坐擁升值空間!
解穴辦法：要到現(xiàn)場去實(shí)地調(diào)查、走訪、分析，找可靠的專業(yè)人士請教，找老業(yè)主了解真實(shí)現(xiàn)狀。
“死穴”之二：買漲不買跌
在房地產(chǎn)市場上，買了房的人無不盼望大漲，沒買的無不盼望大跌。幾乎很少看到有異常冷靜的市民。
“曾經(jīng)有一套四環(huán)內(nèi)的房子擺在我的面前，但是我沒有珍惜，等到了房價(jià)上漲的時(shí)候才后悔莫及，塵世間最痛苦的事莫過于此。如果可以給我一個(gè)機(jī)會再來一次的話，我會立刻買下不止那一套房的很多套房……”在中國，關(guān)于房子以及地產(chǎn)商的冷笑話，你可以找到無數(shù)。
當(dāng)房價(jià)直上云霄之際，很多人亟不可待的涌進(jìn)“樓市”，請注意“樓市”這個(gè)詞匯，這寓意著和股市一樣，房地產(chǎn)成為了中國人的投資市場。
2008年底，國內(nèi)房地產(chǎn)跌聲一片，部分有自主需求的人完全可以適當(dāng)考慮出手買房，但是很多人認(rèn)為房價(jià)還會繼續(xù)跌，堅(jiān)持再等。2009年初，房價(jià)上行繼而上漲20%，很多人又急了，害怕自己不買就沒有了，拿著錢往里砸，多花了幾十萬。
這是一種奇特的心理，買漲不買跌。這種買漲不買跌的心理也被開發(fā)商利用得淋漓盡致。在樓盤銷售現(xiàn)場，越是需要排隊(duì)購買的樓盤，反倒問津的人越多，殊不知很多排隊(duì)的都是開發(fā)商的托;銷售代表說是只剩這幾套了，二期三期肯定又要漲價(jià)了，于是很多人為搶得了這最后一套房而暗自僥幸。其實(shí)，這棟樓只開售了一個(gè)單元。
在房市，也許永遠(yuǎn)沒有頂和底，也沒有哪個(gè)人會知道未來跌多少漲多少。漲就是跌的開始，而跌就是漲的先兆。因此，跟風(fēng)買漲是危險(xiǎn)的行為，尤其是當(dāng)你將購置房產(chǎn)作為一項(xiàng)投資的時(shí)候。
解穴辦法當(dāng)身邊的人都在入市買房的時(shí)候，自己最好不要去湊熱鬧。因?yàn)闇悷狒[是要付出代價(jià)的。在別人恐慌的時(shí)候，自己一定要貪婪，在跌的時(shí)候買，在漲的時(shí)候賣。只有這樣，才不會白白浪費(fèi)自己的血汗錢。
“死穴”之三：觀光式看房
事實(shí)上，買房分為期房和現(xiàn)房，目前絕大多數(shù)成交的樓盤都是期房，很多人說還是買現(xiàn)房好，看著踏實(shí)。但是關(guān)于現(xiàn)房，你又了解多少呢?怎么評價(jià)現(xiàn)房的好壞?
第一招，不看白天看晚上。
入夜看房能考察小區(qū)物業(yè)管理是否重視安全、有無定時(shí)巡邏，安全防范措施是否周全，有無攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。
這些情況在白天我們是無法看到的，只有在晚上才能得到最確切的信息。
第二招：晴天不看雨天看
再好的偽裝也敵不過下雨天，房屋漏水、滲水在幾個(gè)雨天后將一覽無余。
第三招：不看建材而看格局
不要被漂亮建材所迷惑，房屋機(jī)能是否有效發(fā)揮，有賴于格局是否設(shè)計(jì)周全。
第四招，不看墻面而看墻角
仔細(xì)觀察墻角是否平整、龜裂、有無滲水。
第五招，不看裝潢而看做工
每個(gè)接角、窗沿、墻角、天花板等做工是否細(xì)致，尤其需要仔細(xì)觀察，這些都是討價(jià)還價(jià)籌碼。
第六招：不看窗簾而看窗外
一定要拉開窗簾看一下通風(fēng)、采光、排氣管等是否好。
第七招：不看電梯而看樓梯
一旦發(fā)生災(zāi)難，樓梯是惟一逃生之路。
第八招：不看電器而看插座
設(shè)計(jì)精心的房屋，才能充分享受現(xiàn)代化家電便利性，小小的插座可不能忽略。
第九招，不看家具而看空屋
家具只是擺設(shè)，房屋才是主體，空屋最能體現(xiàn)真正面目。
第十招：不問屋主而問警衛(wèi)。
任何房屋在屋主眼里都是最好的，而管理員或警衛(wèi)卻更了解房屋、環(huán)境和鄰居情況。
死穴之四：攢足夠的錢買房
這絕對是一個(gè)錯(cuò)誤理念。我們已經(jīng)不必再說美國老太太和中國老太太那個(gè)關(guān)于房子的老掉牙的故事了。攢錢是中國老百姓的優(yōu)良傳統(tǒng)，攢錢也是理財(cái)?shù)牡谝徊?，但是我們不是為了攢錢而攢錢。
沒錢不等于你不可以買房，否則等你攢到足夠的錢時(shí)你又追不到房價(jià)的高度了。很多人每日精打細(xì)算，要攢到足夠的錢才買房，有的甚至說付了全款心里就踏實(shí)了。
其實(shí)，購房貸款在一定程度上是有竅門的。盤算一下銀行貸款的利息，以及你常用的投資工具的收益率。
比如，你有100萬，只拿20萬做了首付，用80萬進(jìn)行其他投資，這一年收益和支付利息是否有差值?只有算計(jì)過，你才能知道首付多少最合適，月供又是多長最適宜。并不總是付款越多借債越少越好，要知道，普通老百姓能夠“套”到國家貸款的唯一機(jī)會也許就是房貸了。如果是第一次購房，利息也會有很多優(yōu)惠，不用貸款就不太明智了。當(dāng)然，手中留有足夠可供投資的現(xiàn)金，而且你又會使用一些比銀行貸款利息高的投資工具，這是前提。
解穴辦法：因此，盡量用最少的錢去買房，即使你手頭有足夠的現(xiàn)金。要知道，這年頭借銀行的錢比花自己的錢還痛快的主兒大有人在，你完全沒必要替銀行著急。
死穴之五：炒房炒成房東
看到這個(gè)暗穴，你不要笑，租房租成房東并不鮮見，現(xiàn)如今炒房炒成房東也是常事。很多人看到房子瘋漲以后，覺得自己上班辛辛苦苦，還不如炒一套房一轉(zhuǎn)手賺得多，于是也忍不住加入了炒房的隊(duì)伍。殊不知炒房是一個(gè)很專業(yè)的活，一不小心就被套。
因?yàn)榉孔幼儸F(xiàn)手續(xù)復(fù)雜、稅費(fèi)繁多、周期長，碰上調(diào)整，或者你的眼光不準(zhǔn)，你就很難脫手，最后只能被動的“炒房炒成房東”。炒房不僅制約了現(xiàn)金流，耗費(fèi)了時(shí)間，影響了工作，幾套房子就很可能使你心力交瘁得不償失。
解穴辦法：買房就是買房，千萬不要有短炒的心理。實(shí)在要把買房子看做投資，也要有一種長期投資的心態(tài)。如果自己要參與房產(chǎn)投資，可以選擇參加房產(chǎn)理財(cái)俱樂部，讓專業(yè)人士幫你賺錢，回報(bào)也比較穩(wěn)定。如果自己要做，就一定要多方調(diào)查了解和研究，做足功課，對自己的資金要有一個(gè)至少2年以上的安排規(guī)劃，也就是說在2年之內(nèi)不會擔(dān)心斷供問題，還得時(shí)時(shí)關(guān)注政策風(fēng)向，畢竟房市調(diào)控是政府眼前的要務(wù)之一。
“死穴”之六：盲目入市
經(jīng)歷過2007年房市瘋狂大起大落的人應(yīng)該不會忘記，如果政府不出手，就深圳的房價(jià)而言完全可以炒到3萬元/平方米。而2009年，當(dāng)國家的鼓勵政策一出臺，就應(yīng)該意識到房價(jià)要開始漲是必然的。政府對房價(jià)的調(diào)控是非常關(guān)鍵的，因此關(guān)注房市政策也是買房者的一項(xiàng)日常工作。
比如電視或者報(bào)紙的頭版新聞中往往會有表現(xiàn)，當(dāng)政策鼓勵而且政策很松的時(shí)候，往往是房價(jià)相對低的時(shí)候;政策控制并開始收嚴(yán)的時(shí)候，也正是房價(jià)忘乎所以的時(shí)候。因?yàn)檫@些國家政策會最直接的影響市場表現(xiàn)。
至于專家學(xué)者，最好不要迷信。有人說，每一個(gè)所謂的專家，其所有的言論背后一定有其根源。北大教授不就依照經(jīng)濟(jì)論打賭打輸了嗎?而一些房地產(chǎn)商贊助的研討會論壇，由房地產(chǎn)商支付報(bào)酬的專家學(xué)者嘉賓，他們的屁股能坐在買房者這邊嗎?千萬別迷信所謂的沒有任何實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)整天紙上談兵的專家學(xué)者，正所謂站著說話不腰疼。在某種程度上，如果一個(gè)可靠的經(jīng)驗(yàn)豐富的一線房產(chǎn)中介人員對你說的話，可以認(rèn)真考慮。
解穴辦法：每天一定要看《新聞聯(lián)播》，看報(bào)紙的頭版新聞;兼聽則明。
“死穴”之七：買房可以一次性到位
這是一個(gè)讓很多人犯理念錯(cuò)誤的觀念。有的人甚至為了所謂的一次性到位花費(fèi)了很大成本，到后來賣房時(shí)才發(fā)現(xiàn)自己是浪費(fèi)的。
比如單身時(shí)買房本可以考慮位置好的小戶型，結(jié)果為了大面積買在了五環(huán)外;有人考慮買房孩子上學(xué)是否方便，其時(shí)他才剛剛結(jié)婚;有人左避高壓線右逃化糞池，結(jié)果小區(qū)邊被市政規(guī)劃出個(gè)垃圾焚燒場……
現(xiàn)代社會發(fā)展迅猛，各種新東西層出不窮，也許你今天的想法確實(shí)是這樣，但過幾年，你的家庭、工作需要、職業(yè)改變、經(jīng)濟(jì)收入等等也許會發(fā)生變化，到那時(shí)你的計(jì)劃和想法又會不一樣。
如果你的經(jīng)濟(jì)條件好了，你肯定會不滿足要改善居住條件;如果你經(jīng)濟(jì)不好，而你的房子升值了，為什么不可以賣掉換取現(xiàn)金來發(fā)展個(gè)人事業(yè)?
解穴辦法：一次到位只是你目前階段“歸宿式”的想法，發(fā)生變化的可能要比什么都沒變的可能大得多，因此不要早早就背著房子這個(gè)沉重的殼吧，看得輕松點(diǎn)，想想到目前為止，我們誰一直居住在同一所房屋中?關(guān)于買房我們也只能做5~8年的打算，至于5年后，那就看發(fā)生了什么變化吧。
“死穴”之八：只買便宜不買貴的
俗話說：人不識貨錢識貨。只圖價(jià)格便宜，是很難買到好東西的，雖然誰都知道便宜無好貨，卻總希望自己是那個(gè)撿缺的人。
有一朋友在房價(jià)高漲之際，更加熱切地想擁有一套自己的住房，終于在燕郊購得一套他心儀戶型的房屋?？墒牵篱g就怕這個(gè)“可是”，燕郊離他上班地點(diǎn)太遠(yuǎn)，他還是租住在走路就能到的單位附近，那么出租吧，可是上班族嫌燕郊的房子太遠(yuǎn)，退休的干嘛住到燕郊呢?于是，至今空置，買房資金被套牢。
請記得，貴一定有貴的價(jià)值，對于房子，長遠(yuǎn)的看來，便宜的會越來越便宜，貴的永遠(yuǎn)更貴。這就需要用未來的眼光來看現(xiàn)在。
解穴辦法：不要買已經(jīng)透支未來很多年的房子，當(dāng)然有些低價(jià)的房子，如果你清楚它所處地段的規(guī)劃，也是一種投資。買房自住如果不作為投資項(xiàng)目，也會希望至少能夠保值。所以買房子，一定要買好的。無論是未來增值還是轉(zhuǎn)手都容易。如果手頭真的沒資金，不好的房子買了也是負(fù)債資產(chǎn)。如何把風(fēng)險(xiǎn)最小化，把價(jià)值最大化，這是每一個(gè)買房者需要思考學(xué)習(xí)的。
“死穴”之九：租房不如買房
這個(gè)問題又是一個(gè)很多普通老百姓的觀念問題。一直以來也有很多人在爭執(zhí)不已，打了很多口水戰(zhàn)。在參照“死穴”八的情況下，如果你是買一個(gè)泡沫資產(chǎn)，買是一種很大的損失。我們來算一筆賬：現(xiàn)在的商品房的月供和資金基本上是差距很大的。根據(jù)我們的調(diào)查，月供5000元的房子，租金最多只能租2500~3000元左右。而買房子首付加上裝修和家具電器用品，至少前期也要拿出一、二十萬元甚至幾十萬元，還要月供(一年也要好幾萬元)。但如果您先租房住一年二年，最多也就幾萬元租金，您把這幾十萬元去做一些投資，賺回來的錢一定會比你支付的租金多。
解穴辦法：好好兒計(jì)算一下后，再選擇買或者租。
“死穴”之十：使用年限70年
如果看到這里，你對某套房子還是很心儀，那么恭喜你，你就要進(jìn)入實(shí)戰(zhàn)階段了，需要提醒你注意的項(xiàng)目之多可能比你能想象到的還多，在此只能請你首先注意房屋的使用年限。
不就是70嘛，不錯(cuò)，是70年，但是你的房屋還有70年可使用嗎?
中國目前的《物權(quán)法》規(guī)定土地使用權(quán)年限是70年，很多購房者以為這70年就是從自己簽合同的那一天開始算，甚至很多人以為這70年是從自己拿到房產(chǎn)證那天開始計(jì)算，其實(shí)這個(gè)70年是從開發(fā)商從政府手中簽下土地使用合同的時(shí)候開始算起。
因此，樂觀的設(shè)想，開發(fā)商一拿到土地后沒有任何空置，立即盤到資金開工建設(shè)，估計(jì)待得蓋成高樓賣到你手里也有兩三年時(shí)間，所以，房屋使用年限在65年至68年居多。特別要留意的是，你看中的房屋是蓋在哪塊土地上，這不是玩笑。
一個(gè)同事看中了某大型國企在四環(huán)邊開發(fā)的一套小復(fù)式，非常之喜歡，以迅雷不及掩耳之勢簽訂了買房合同，然后是辦理公積金貸款，可怕的“可是”再次出現(xiàn)，公積金貸款被拒絕。這時(shí)他才明白這幢樓房用地是商業(yè)用地，使用年限為40年，公積金是不給商業(yè)用地房屋貸款的，悲催的他從逍遙的單身生活一時(shí)淪陷為四處借款的窘迫境地。
所以，購房前請認(rèn)真了解一下房屋所在土地的使用年限，請記得：工業(yè)用地一般是20年，商業(yè)用地是40年，綜合用地(商業(yè)、住宅、辦公)是50年，住宅用地是70年。
最后，請每一個(gè)沒買房的或者已買房的老百姓認(rèn)真問自己：你現(xiàn)在就能看到自己未來幾十年都會在某一套房住一輩子嗎?
愿望是美好的，現(xiàn)實(shí)是殘酷的，消費(fèi)者可得擦亮眼，別被花言巧語“忽悠”了，否則用盡半生積蓄，落得“一買房成終生痛”，多憋屈!
