“死穴”之一：迷信廣告宣傳語(yǔ)

　　據(jù)騰訊網(wǎng)綜合整理 “超大贈(zèng)送”“絕版戶(hù)型”“城南銷(xiāo)冠”……現(xiàn)如今，房地產(chǎn)商的宣傳口號(hào)讓消費(fèi)者“霧里看花”，還有的樓盤(pán)“建筑面積101平方米，實(shí)得面積123平方米，實(shí)得價(jià)格不足5000元”，更讓消費(fèi)者摸不著頭腦。

　　很多人獲取購(gòu)買(mǎi)房屋信息的渠道來(lái)源于樓盤(pán)的各種廣告。殊不知房地產(chǎn)廣告是開(kāi)發(fā)商雇傭?qū)懯峙谥频摹懊篮迷竿?，這個(gè)愿望能不能實(shí)現(xiàn)，最主要的是取決于開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和良心。

　　據(jù)《成都商報(bào)》報(bào)道，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)的“贈(zèng)送面積”大，成都市青白江區(qū)市民陳先生看上了青白江的樓盤(pán)“嘉和瑞景”，并決定購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)。根據(jù)開(kāi)發(fā)商的宣傳，算上贈(zèng)送面積，房子“實(shí)得價(jià)”僅3287元/平方米?？傻鹊疥愊壬灪贤瑫r(shí)，他卻發(fā)現(xiàn)是按照每平方米5628元的建筑面積計(jì)價(jià)。陳先生有點(diǎn)搞不懂，覺(jué)得自己上當(dāng)受騙了。

　　【贈(zèng)送面積】

　　陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、飄窗等本就只算半面積或不算面積;開(kāi)發(fā)商卻將這些部分拿來(lái)“送人情”，名曰“贈(zèng)送面積”

　　據(jù)四川省經(jīng)檢總隊(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋?zhuān)@部分本來(lái)就是消費(fèi)者應(yīng)該獲得的，而不是開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商確實(shí)贈(zèng)送了房屋的一部分產(chǎn)權(quán)面積，這部分沒(méi)有計(jì)價(jià)，才真正給消費(fèi)者贈(zèng)送了面積。

　　【虛構(gòu)空間】

　　開(kāi)發(fā)商利用隔柵、結(jié)構(gòu)板等方式虛構(gòu)房屋使用空間，表述為“贈(zèng)送面積”，達(dá)到吸引效果增加房屋銷(xiāo)售。

　　省工商局執(zhí)法人員提醒消費(fèi)者，開(kāi)發(fā)商所謂的“贈(zèng)送面積”往往都是規(guī)定只能算半面積或者不算面積的;開(kāi)發(fā)商將隔柵、結(jié)構(gòu)板作為贈(zèng)送面積的，購(gòu)房者應(yīng)該考慮到非法搭建帶來(lái)的后果。

　　【承諾回報(bào)】

　　開(kāi)發(fā)商在廣告上使用“絕對(duì)化”以及宣傳投資回報(bào)的承諾性語(yǔ)言，例如“城南銷(xiāo)冠”“絕版戶(hù)型”“即買(mǎi)即收益”等

　　按國(guó)家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布的暫行規(guī)定》，開(kāi)發(fā)商在房屋銷(xiāo)售中，不得有融資或者變相融資，不得含有升值和增值的承諾。省工商局提醒市民，購(gòu)買(mǎi)時(shí)要根據(jù)需求理智購(gòu)買(mǎi)。

　　教你看穿房地產(chǎn)廣告語(yǔ)!

　　偏遠(yuǎn)地段―遠(yuǎn)離鬧市喧囂，盡享靜謐人生!

　　郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)―回歸自然，享受田園風(fēng)光!

　　緊鄰鬧市―坐擁城市繁華!

　　挨著臭水溝―水岸名邸，上風(fēng)上水!

　　挖個(gè)水池子―東方威尼斯，演繹浪漫風(fēng)情!

　　地勢(shì)低洼―臺(tái)地疊景，冬暖夏涼!

　　外立面貼磚―托斯卡納風(fēng)格!

　　樓頂是圓的―巴洛克風(fēng)格!

　　戶(hù)型很爛―個(gè)性化設(shè)計(jì)，緊跟時(shí)尚潮流!

　　樓間距小―鄰里親近，和諧溫馨!

　　能看見(jiàn)一絲海―無(wú)敵海景!

　　邊上有家大商場(chǎng)―與LV為鄰!

　　沒(méi)有采暖―自由式供暖系統(tǒng)，節(jié)約采暖成本!

　　沒(méi)有公交―私屬領(lǐng)地，坐擁升值空間!

　　解穴辦法：要到現(xiàn)場(chǎng)去實(shí)地調(diào)查、走訪(fǎng)、分析，找可靠的專(zhuān)業(yè)人士請(qǐng)教，找老業(yè)主了解真實(shí)現(xiàn)狀。

　　“死穴”之二：買(mǎi)漲不買(mǎi)跌

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，買(mǎi)了房的人無(wú)不盼望大漲，沒(méi)買(mǎi)的無(wú)不盼望大跌。幾乎很少看到有異常冷靜的市民。

　　“曾經(jīng)有一套四環(huán)內(nèi)的房子擺在我的面前，但是我沒(méi)有珍惜，等到了房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候才后悔莫及，塵世間最痛苦的事莫過(guò)于此。如果可以給我一個(gè)機(jī)會(huì)再來(lái)一次的話(huà)，我會(huì)立刻買(mǎi)下不止那一套房的很多套房……”在中國(guó)，關(guān)于房子以及地產(chǎn)商的冷笑話(huà)，你可以找到無(wú)數(shù)。

　　當(dāng)房?jī)r(jià)直上云霄之際，很多人亟不可待的涌進(jìn)“樓市”，請(qǐng)注意“樓市”這個(gè)詞匯，這寓意著和股市一樣，房地產(chǎn)成為了中國(guó)人的投資市場(chǎng)。

　　2008年底，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)跌聲一片，部分有自主需求的人完全可以適當(dāng)考慮出手買(mǎi)房，但是很多人認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)跌，堅(jiān)持再等。2009年初，房?jī)r(jià)上行繼而上漲20%，很多人又急了，害怕自己不買(mǎi)就沒(méi)有了，拿著錢(qián)往里砸，多花了幾十萬(wàn)。

　　這是一種奇特的心理，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。這種買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理也被開(kāi)發(fā)商利用得淋漓盡致。在樓盤(pán)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，越是需要排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)，反倒問(wèn)津的人越多，殊不知很多排隊(duì)的都是開(kāi)發(fā)商的托;銷(xiāo)售代表說(shuō)是只剩這幾套了，二期三期肯定又要漲價(jià)了，于是很多人為搶得了這最后一套房而暗自?xún)e幸。其實(shí)，這棟樓只開(kāi)售了一個(gè)單元。

　　在房市，也許永遠(yuǎn)沒(méi)有頂和底，也沒(méi)有哪個(gè)人會(huì)知道未來(lái)跌多少漲多少。漲就是跌的開(kāi)始，而跌就是漲的先兆。因此，跟風(fēng)買(mǎi)漲是危險(xiǎn)的行為，尤其是當(dāng)你將購(gòu)置房產(chǎn)作為一項(xiàng)投資的時(shí)候。

　　解穴辦法當(dāng)身邊的人都在入市買(mǎi)房的時(shí)候，自己最好不要去湊熱鬧。因?yàn)闇悷狒[是要付出代價(jià)的。在別人恐慌的時(shí)候，自己一定要貪婪，在跌的時(shí)候買(mǎi)，在漲的時(shí)候賣(mài)。只有這樣，才不會(huì)白白浪費(fèi)自己的血汗錢(qián)。

　　“死穴”之三：觀(guān)光式看房

　　事實(shí)上，買(mǎi)房分為期房和現(xiàn)房，目前絕大多數(shù)成交的樓盤(pán)都是期房，很多人說(shuō)還是買(mǎi)現(xiàn)房好，看著踏實(shí)。但是關(guān)于現(xiàn)房，你又了解多少呢?怎么評(píng)價(jià)現(xiàn)房的好壞?

　　第一招，不看白天看晚上。

　　入夜看房能考察小區(qū)物業(yè)管理是否重視安全、有無(wú)定時(shí)巡邏，安全防范措施是否周全，有無(wú)攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。

　　這些情況在白天我們是無(wú)法看到的，只有在晚上才能得到最確切的信息。

　　第二招：晴天不看雨天看

　　再好的偽裝也敵不過(guò)下雨天，房屋漏水、滲水在幾個(gè)雨天后將一覽無(wú)余。

　　第三招：不看建材而看格局

　　不要被漂亮建材所迷惑，房屋機(jī)能是否有效發(fā)揮，有賴(lài)于格局是否設(shè)計(jì)周全。

　　第四招，不看墻面而看墻角

　　仔細(xì)觀(guān)察墻角是否平整、龜裂、有無(wú)滲水。

　　第五招，不看裝潢而看做工

　　每個(gè)接角、窗沿、墻角、天花板等做工是否細(xì)致，尤其需要仔細(xì)觀(guān)察，這些都是討價(jià)還價(jià)籌碼。

　　第六招：不看窗簾而看窗外

　　一定要拉開(kāi)窗簾看一下通風(fēng)、采光、排氣管等是否好。

　　第七招：不看電梯而看樓梯

　　一旦發(fā)生災(zāi)難，樓梯是惟一逃生之路。

　　第八招：不看電器而看插座

　　設(shè)計(jì)精心的房屋，才能充分享受現(xiàn)代化家電便利性，小小的插座可不能忽略。

　　第九招，不看家具而看空屋

　　家具只是擺設(shè)，房屋才是主體，空屋最能體現(xiàn)真正面目。

　　第十招：不問(wèn)屋主而問(wèn)警衛(wèi)。

　　任何房屋在屋主眼里都是最好的，而管理員或警衛(wèi)卻更了解房屋、環(huán)境和鄰居情況。

　　死穴之四：攢足夠的錢(qián)買(mǎi)房

　　這絕對(duì)是一個(gè)錯(cuò)誤理念。我們已經(jīng)不必再說(shuō)美國(guó)老太太和中國(guó)老太太那個(gè)關(guān)于房子的老掉牙的故事了。攢錢(qián)是中國(guó)老百姓的優(yōu)良傳統(tǒng)，攢錢(qián)也是理財(cái)?shù)牡谝徊?，但是我們不是為了攢錢(qián)而攢錢(qián)。

　　沒(méi)錢(qián)不等于你不可以買(mǎi)房，否則等你攢到足夠的錢(qián)時(shí)你又追不到房?jī)r(jià)的高度了。很多人每日精打細(xì)算，要攢到足夠的錢(qián)才買(mǎi)房，有的甚至說(shuō)付了全款心里就踏實(shí)了。

　　其實(shí)，購(gòu)房貸款在一定程度上是有竅門(mén)的。盤(pán)算一下銀行貸款的利息，以及你常用的投資工具的收益率。

　　比如，你有100萬(wàn)，只拿20萬(wàn)做了首付，用80萬(wàn)進(jìn)行其他投資，這一年收益和支付利息是否有差值?只有算計(jì)過(guò)，你才能知道首付多少最合適，月供又是多長(zhǎng)最適宜。并不總是付款越多借債越少越好，要知道，普通老百姓能夠“套”到國(guó)家貸款的唯一機(jī)會(huì)也許就是房貸了。如果是第一次購(gòu)房，利息也會(huì)有很多優(yōu)惠，不用貸款就不太明智了。當(dāng)然，手中留有足夠可供投資的現(xiàn)金，而且你又會(huì)使用一些比銀行貸款利息高的投資工具，這是前提。

　　解穴辦法：因此，盡量用最少的錢(qián)去買(mǎi)房，即使你手頭有足夠的現(xiàn)金。要知道，這年頭借銀行的錢(qián)比花自己的錢(qián)還痛快的主兒大有人在，你完全沒(méi)必要替銀行著急。

　　死穴之五：炒房炒成房東

　　看到這個(gè)暗穴，你不要笑，租房租成房東并不鮮見(jiàn)，現(xiàn)如今炒房炒成房東也是常事。很多人看到房子瘋漲以后，覺(jué)得自己上班辛辛苦苦，還不如炒一套房一轉(zhuǎn)手賺得多，于是也忍不住加入了炒房的隊(duì)伍。殊不知炒房是一個(gè)很專(zhuān)業(yè)的活，一不小心就被套。

　　因?yàn)榉孔幼儸F(xiàn)手續(xù)復(fù)雜、稅費(fèi)繁多、周期長(zhǎng)，碰上調(diào)整，或者你的眼光不準(zhǔn)，你就很難脫手，最后只能被動(dòng)的“炒房炒成房東”。炒房不僅制約了現(xiàn)金流，耗費(fèi)了時(shí)間，影響了工作，幾套房子就很可能使你心力交瘁得不償失。

　　解穴辦法：買(mǎi)房就是買(mǎi)房，千萬(wàn)不要有短炒的心理。實(shí)在要把買(mǎi)房子看做投資，也要有一種長(zhǎng)期投資的心態(tài)。如果自己要參與房產(chǎn)投資，可以選擇參加房產(chǎn)理財(cái)俱樂(lè)部，讓專(zhuān)業(yè)人士幫你賺錢(qián)，回報(bào)也比較穩(wěn)定。如果自己要做，就一定要多方調(diào)查了解和研究，做足功課，對(duì)自己的資金要有一個(gè)至少2年以上的安排規(guī)劃，也就是說(shuō)在2年之內(nèi)不會(huì)擔(dān)心斷供問(wèn)題，還得時(shí)時(shí)關(guān)注政策風(fēng)向，畢竟房市調(diào)控是政府眼前的要?jiǎng)?wù)之一。

　　“死穴”之六：盲目入市

　　經(jīng)歷過(guò)2007年房市瘋狂大起大落的人應(yīng)該不會(huì)忘記，如果政府不出手，就深圳的房?jī)r(jià)而言完全可以炒到3萬(wàn)元/平方米。而2009年，當(dāng)國(guó)家的鼓勵(lì)政策一出臺(tái)，就應(yīng)該意識(shí)到房?jī)r(jià)要開(kāi)始漲是必然的。政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控是非常關(guān)鍵的，因此關(guān)注房市政策也是買(mǎi)房者的一項(xiàng)日常工作。

　　比如電視或者報(bào)紙的頭版新聞中往往會(huì)有表現(xiàn)，當(dāng)政策鼓勵(lì)而且政策很松的時(shí)候，往往是房?jī)r(jià)相對(duì)低的時(shí)候;政策控制并開(kāi)始收嚴(yán)的時(shí)候，也正是房?jī)r(jià)忘乎所以的時(shí)候。因?yàn)檫@些國(guó)家政策會(huì)最直接的影響市場(chǎng)表現(xiàn)。

　　至于專(zhuān)家學(xué)者，最好不要迷信。有人說(shuō)，每一個(gè)所謂的專(zhuān)家，其所有的言論背后一定有其根源。北大教授不就依照經(jīng)濟(jì)論打賭打輸了嗎?而一些房地產(chǎn)商贊助的研討會(huì)論壇，由房地產(chǎn)商支付報(bào)酬的專(zhuān)家學(xué)者嘉賓，他們的屁股能坐在買(mǎi)房者這邊嗎?千萬(wàn)別迷信所謂的沒(méi)有任何實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)整天紙上談兵的專(zhuān)家學(xué)者，正所謂站著說(shuō)話(huà)不腰疼。在某種程度上，如果一個(gè)可靠的經(jīng)驗(yàn)豐富的一線(xiàn)房產(chǎn)中介人員對(duì)你說(shuō)的話(huà)，可以認(rèn)真考慮。

　　解穴辦法：每天一定要看《新聞聯(lián)播》，看報(bào)紙的頭版新聞;兼聽(tīng)則明。

　　“死穴”之七：買(mǎi)房可以一次性到位

　　這是一個(gè)讓很多人犯理念錯(cuò)誤的觀(guān)念。有的人甚至為了所謂的一次性到位花費(fèi)了很大成本，到后來(lái)賣(mài)房時(shí)才發(fā)現(xiàn)自己是浪費(fèi)的。

　　比如單身時(shí)買(mǎi)房本可以考慮位置好的小戶(hù)型，結(jié)果為了大面積買(mǎi)在了五環(huán)外;有人考慮買(mǎi)房孩子上學(xué)是否方便，其時(shí)他才剛剛結(jié)婚;有人左避高壓線(xiàn)右逃化糞池，結(jié)果小區(qū)邊被市政規(guī)劃出個(gè)垃圾焚燒場(chǎng)……

　　現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展迅猛，各種新東西層出不窮，也許你今天的想法確實(shí)是這樣，但過(guò)幾年，你的家庭、工作需要、職業(yè)改變、經(jīng)濟(jì)收入等等也許會(huì)發(fā)生變化，到那時(shí)你的計(jì)劃和想法又會(huì)不一樣。

　　如果你的經(jīng)濟(jì)條件好了，你肯定會(huì)不滿(mǎn)足要改善居住條件;如果你經(jīng)濟(jì)不好，而你的房子升值了，為什么不可以賣(mài)掉換取現(xiàn)金來(lái)發(fā)展個(gè)人事業(yè)?

　　解穴辦法：一次到位只是你目前階段“歸宿式”的想法，發(fā)生變化的可能要比什么都沒(méi)變的可能大得多，因此不要早早就背著房子這個(gè)沉重的殼吧，看得輕松點(diǎn)，想想到目前為止，我們誰(shuí)一直居住在同一所房屋中?關(guān)于買(mǎi)房我們也只能做5~8年的打算，至于5年后，那就看發(fā)生了什么變化吧。

　　“死穴”之八：只買(mǎi)便宜不買(mǎi)貴的

　　俗話(huà)說(shuō)：人不識(shí)貨錢(qián)識(shí)貨。只圖價(jià)格便宜，是很難買(mǎi)到好東西的，雖然誰(shuí)都知道便宜無(wú)好貨，卻總希望自己是那個(gè)撿缺的人。

　　有一朋友在房?jī)r(jià)高漲之際，更加熱切地想擁有一套自己的住房，終于在燕郊購(gòu)得一套他心儀戶(hù)型的房屋?？墒牵篱g就怕這個(gè)“可是”，燕郊離他上班地點(diǎn)太遠(yuǎn)，他還是租住在走路就能到的單位附近，那么出租吧，可是上班族嫌燕郊的房子太遠(yuǎn)，退休的干嘛住到燕郊呢?于是，至今空置，買(mǎi)房資金被套牢。

　　請(qǐng)記得，貴一定有貴的價(jià)值，對(duì)于房子，長(zhǎng)遠(yuǎn)的看來(lái)，便宜的會(huì)越來(lái)越便宜，貴的永遠(yuǎn)更貴。這就需要用未來(lái)的眼光來(lái)看現(xiàn)在。

　　解穴辦法：不要買(mǎi)已經(jīng)透支未來(lái)很多年的房子，當(dāng)然有些低價(jià)的房子，如果你清楚它所處地段的規(guī)劃，也是一種投資。買(mǎi)房自住如果不作為投資項(xiàng)目，也會(huì)希望至少能夠保值。所以買(mǎi)房子，一定要買(mǎi)好的。無(wú)論是未來(lái)增值還是轉(zhuǎn)手都容易。如果手頭真的沒(méi)資金，不好的房子買(mǎi)了也是負(fù)債資產(chǎn)。如何把風(fēng)險(xiǎn)最小化，把價(jià)值最大化，這是每一個(gè)買(mǎi)房者需要思考學(xué)習(xí)的。

　　“死穴”之九：租房不如買(mǎi)房

　　這個(gè)問(wèn)題又是一個(gè)很多普通老百姓的觀(guān)念問(wèn)題。一直以來(lái)也有很多人在爭(zhēng)執(zhí)不已，打了很多口水戰(zhàn)。在參照“死穴”八的情況下，如果你是買(mǎi)一個(gè)泡沫資產(chǎn)，買(mǎi)是一種很大的損失。我們來(lái)算一筆賬：現(xiàn)在的商品房的月供和資金基本上是差距很大的。根據(jù)我們的調(diào)查，月供5000元的房子，租金最多只能租2500~3000元左右。而買(mǎi)房子首付加上裝修和家具電器用品，至少前期也要拿出一、二十萬(wàn)元甚至幾十萬(wàn)元，還要月供(一年也要好幾萬(wàn)元)。但如果您先租房住一年二年，最多也就幾萬(wàn)元租金，您把這幾十萬(wàn)元去做一些投資，賺回來(lái)的錢(qián)一定會(huì)比你支付的租金多。

　　解穴辦法：好好兒計(jì)算一下后，再選擇買(mǎi)或者租。

　　“死穴”之十：使用年限70年

　　如果看到這里，你對(duì)某套房子還是很心儀，那么恭喜你，你就要進(jìn)入實(shí)戰(zhàn)階段了，需要提醒你注意的項(xiàng)目之多可能比你能想象到的還多，在此只能請(qǐng)你首先注意房屋的使用年限。

　　不就是70嘛，不錯(cuò)，是70年，但是你的房屋還有70年可使用嗎?

　　中國(guó)目前的《物權(quán)法》規(guī)定土地使用權(quán)年限是70年，很多購(gòu)房者以為這70年就是從自己簽合同的那一天開(kāi)始算，甚至很多人以為這70年是從自己拿到房產(chǎn)證那天開(kāi)始計(jì)算，其實(shí)這個(gè)70年是從開(kāi)發(fā)商從政府手中簽下土地使用合同的時(shí)候開(kāi)始算起。

　　因此，樂(lè)觀(guān)的設(shè)想，開(kāi)發(fā)商一拿到土地后沒(méi)有任何空置，立即盤(pán)到資金開(kāi)工建設(shè)，估計(jì)待得蓋成高樓賣(mài)到你手里也有兩三年時(shí)間，所以，房屋使用年限在65年至68年居多。特別要留意的是，你看中的房屋是蓋在哪塊土地上，這不是玩笑。

　　一個(gè)同事看中了某大型國(guó)企在四環(huán)邊開(kāi)發(fā)的一套小復(fù)式，非常之喜歡，以迅雷不及掩耳之勢(shì)簽訂了買(mǎi)房合同，然后是辦理公積金貸款，可怕的“可是”再次出現(xiàn)，公積金貸款被拒絕。這時(shí)他才明白這幢樓房用地是商業(yè)用地，使用年限為40年，公積金是不給商業(yè)用地房屋貸款的，悲催的他從逍遙的單身生活一時(shí)淪陷為四處借款的窘迫境地。

　　所以，購(gòu)房前請(qǐng)認(rèn)真了解一下房屋所在土地的使用年限，請(qǐng)記得：工業(yè)用地一般是20年，商業(yè)用地是40年，綜合用地(商業(yè)、住宅、辦公)是50年，住宅用地是70年。

　　最后，請(qǐng)每一個(gè)沒(méi)買(mǎi)房的或者已買(mǎi)房的老百姓認(rèn)真問(wèn)自己：你現(xiàn)在就能看到自己未來(lái)幾十年都會(huì)在某一套房住一輩子嗎?

　　愿望是美好的，現(xiàn)實(shí)是殘酷的，消費(fèi)者可得擦亮眼，別被花言巧語(yǔ)“忽悠”了，否則用盡半生積蓄，落得“一買(mǎi)房成終生痛”，多憋屈!

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