愛華網(wǎng)??? “房價高了可以暫時不買房，但是房租瘋漲則會把剛畢業(yè)的大學生以及困難群體逼向絕境?！?p> ??? 記者/金姬 ??? 當國人感嘆買不起房時，部分學者和開發(fā)商會特“專業(yè)”地告訴大家:發(fā)達國家也不是每個人都有房，年輕人多以租房為主。但不想當房奴的有志青年，現(xiàn)在卻發(fā)現(xiàn)自己可能淪為“租房奴”了——感謝本輪樓市調控，讓年初房價快速上漲的勢頭得到初步控制，可惜“按下葫蘆又起瓢”，房租價格卻普遍上揚。北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房屋租賃價格自今年5月以來平均漲幅都超過了10％，部分地段好、公共服務配套好的區(qū)域，房屋租賃價格漲幅甚至達到20％。 ??? 物以稀為貴，如果房屋供不應求，租金上漲也情有可原。但隨著“6540萬套空置房”的傳聞愈演愈烈，“黑燈率”在一線城市的部分小區(qū)的確很高的大背景下，很多人覺得此輪租金暴漲有些蹊蹺。對此，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭的解釋是:“空置房多在不成熟區(qū)域，而租房需求多在成熟區(qū)域，空置房的大量存在并不意味著有市場的待租房會價格下降。當然，近段時間房租大漲注定只是暫時現(xiàn)象，今年下半年就會重歸風平浪靜?！倍毩⒃u論員顧海波則指出，房租“被上漲”是利益集團的炒作，炒房炒成了“房東”、中介沒了傭金，自然要制造噱頭。 ??? 在房租普漲3個多月后的今天，緩和跡象逐步顯現(xiàn)。趕集網(wǎng)日前出臺房產(chǎn)研究報告顯示:剛過去的6月、7月兩個月份，北京、上海等大中城市的趕集網(wǎng)個人出租房源網(wǎng)絡發(fā)布大幅放量，其中北京7月比6月增長20.8％，上海7月比6月增長23.5％。針對這種房租量能集中釋放情況，有專家分析認為，國內主要城市房租價格可能已經(jīng)見頂，未來幾個月或會出現(xiàn)量價齊跌現(xiàn)象。 ??? 漲聲一片，黑燈一片 ??? 事實上，“住房租賃”也是本輪房地產(chǎn)調控的重要內容。今年4月17日公布的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中，明確要求“住房城鄉(xiāng)建設部門要會同有關部門抓緊制定房屋租賃管理辦法，規(guī)范發(fā)展租賃市場”。但4個月的調控似乎只是遏制了房價的非理性上漲，租金卻一路走高。 ??? 在北京，7月住房租賃均價為每套2797元/月，與去年同期相比，漲幅達到了13.2％。有統(tǒng)計顯示，大部分大學畢業(yè)生或剛進入北京的務工人員，房屋租金支出接近其月收入的50％。此外，住宅租賃成交明顯沿軌道交通向城市邊緣區(qū)域擴散，7月份五環(huán)外的租賃成交環(huán)比上升了9.66％，高于北京市租賃成交量環(huán)比上漲7.57％的平均水平。其中天通苑、回龍觀、通州、石景山等已開通地鐵的區(qū)域和亦莊、大興、房山等今年即將開通軌道交通的區(qū)域，租賃成交上漲幅度普遍高于全市平均水平。 ??? 北京也是一個空置率較高的城市。近日，1983年出生的北京“的哥”李杰在新浪微博上大曬黑燈照，引起關注。關于“曬黑燈”的方法是否科學，業(yè)界一直有爭議。房產(chǎn)大亨任志強旗下樓盤被爆黑燈多時，他第一時間解釋說，是業(yè)主在裝修。此后，也有房產(chǎn)公司傳出全部開燈以應對“曬黑燈”的消息。來自上海房屋租賃指數(shù)辦公室的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年7月，上海市房屋租賃指數(shù)為1235點，較6月上升8點，漲幅為0.65％。低、中、高端市場租金全面上漲。房屋租賃指數(shù)辦公室認為，目前市場仍處于租賃高峰期，但主要客群開始發(fā)生變化。本地畢業(yè)的大學生和由購轉租需求得到逐步釋放，租金延續(xù)前期上漲行情。與此同時，上海部分小區(qū)的“黑燈率”同樣居高不下。??? 在廣州，從4月底至今房屋租賃價格接連“撐竿跳”，上升趨勢明顯。7月，廣州二手住宅成交平均租金繼續(xù)上升至每月36.2元/平方米，環(huán)比上漲3.7％。住宅平均租金上升，是眾多因素共同作用下的結果。如三舊改造帶來拆遷租賃需求，目前以租待買的人群增多，大學畢業(yè)生也在租房峰值，外地來穗工作人群增多等等；也與近年來樓價大幅攀升、物價上漲有關。近期寫字樓的交投活躍，租金、售價均有所上漲，不少公司企業(yè)進駐廣州市場，帶來一定就業(yè)人口，廣州城市價值提升在租賃方面也有體現(xiàn)。廣州的黑燈率一般好于京滬兩地。來自新浪樂居的數(shù)據(jù)顯示，投資客較多的珠江新城大CBD區(qū)域以及番禺這樣的郊區(qū)，樓盤黑燈率明顯高于其他區(qū)域。比如番禺奧園，96戶中開燈的54戶，黑燈率44％；中海藍灣黑燈率53％；而華薈名苑的黑燈率則高達71％。 ??? 很多人本希望此輪調控能給樓市降溫，誰知翹首企盼4個月后，得到的結果是沒有明顯降幅的房價和大幅上漲的房租。一份由住房和城鄉(xiāng)建設部主持的調查報告認為，根據(jù)在京、滬、穗、深等調查的結果，近期城市房租大幅上漲的主要原因是部分中介收房做二房東，推高房租或勸說房主推高房租。 ??? 當然，大量房源“寧空不租”的現(xiàn)象也是本輪租金上漲的原因之一。美聯(lián)物業(yè)指出，購置房源的成本初期雖然高昂，但從歷史來看未來假定的買賣收益似乎永遠是豐富的。另外由于持有空置房物并不用交納相關稅費，維持空置房的成本為零，造成市場上的一些房東連出租的意愿都沒有，只著眼于短期的買賣收益，與房價上漲帶來的利潤相比，出租收益幾乎可以忽略不計，這就是為什么有如此龐大的已售房屋處于閑置狀態(tài)的重要原因。 ??? 大量空置房的存在已經(jīng)讓租房客們的心“拔涼拔涼的”，于是消沉了一段時間的“逃離北上廣”再度成為無奈的話題。“房屋租售比縮小的原因應當是房價下跌引發(fā)的，而絕不應該以房租的‘飆升’為代價。房價高了可以暫時不買房，但是房租瘋漲則會把剛畢業(yè)的大學生以及困難群體逼向絕境?！睆V州大學2010屆畢業(yè)生劉孜說。 ??? 拐點來了？ ??? 從國家統(tǒng)計局曾經(jīng)公布過的全國新房空置面積的數(shù)據(jù)推斷，目前全國商品房空置面積不低，基本上維持在1.6億平方米以上。而2009年，全國商品房銷售面積9.37億平方米，空置率接近20％。對此，業(yè)內人士建議，部分地區(qū)房屋租賃供不應求的局面短期無法完全改變，眼下應著手解決房屋空置率居高不下的問題，將大量存量房逼入市場，并防止某些機構在調控期間借機炒作房租上漲的行為，這也可以進一步堅定人們對調控的信心。
??? 把大量存量房“逼”入市場談何容易。迄今為止，針對目前市場關心的存量住房“空置率”，并沒有權威部門進行相關統(tǒng)計。從國際慣例來看，一般情況下空置率在5％－10％屬于合理區(qū)間；如果空置率在5％以下，說明市場嚴重缺乏空置房源；10％－20％屬于危險區(qū)間；超過20％就屬于嚴重危險范圍，說明樓市已處于高風險狀態(tài)。 ??? 美聯(lián)物業(yè)認為，現(xiàn)在嚴厲的政策已經(jīng)將大部分投資客逐出市場，造成了大量投資空置房的出現(xiàn)，但問題是如何來減少現(xiàn)已存在的空置房的規(guī)模。據(jù)傳言現(xiàn)在社會爭論大量房屋空置的現(xiàn)實問題，可能逼迫政府開征空置稅。但其實最好的解決空置房的方法還是開征物業(yè)稅，而不是另征空置稅。物業(yè)稅是針對房屋持有者開征的一項稅收，空置稅更像是懲罰性的稅收措施，一種對資源閑置的懲罰稅種。但一旦出租以后是否就不算空置了呢？空置稅并不能囊獲投資客所持有的全部房源，雖然可能空置稅稅收的針對性比房產(chǎn)保有稅更強，但有效性與可操作性上稍顯不足。所以政府方面應該通過此次完善空置房統(tǒng)計，進行全國住房普查，為加快推出物業(yè)稅作準備，只有增加持有空置房的成本，才能擠出樓市深層潛在的泡沫。 ??? 而趕集網(wǎng)房產(chǎn)數(shù)據(jù)專家則認為，“房租拐點或在三季度末來臨”。因為隨著前期畢業(yè)租房需求和上半年返程務工人員的需求釋放，市場在8月將呈現(xiàn)租金平穩(wěn)狀態(tài)，不漲不跌，但是，新增的網(wǎng)絡出租房源加上此前沉淀的累積房源，房源量的積累最終會迎來租金上質的轉換，從而打破供需均衡，變賣方市場為買方市場。而且，這一轉換過程不會拖得太久，根據(jù)趕集網(wǎng)的以往數(shù)據(jù)經(jīng)驗判斷，第三季度末或將見到房租價格上的變化。 ??? 與趕集網(wǎng)生活指數(shù)研究中心此次出臺的研究報告互相呼應的是，當前各地正在緊鑼密鼓地推進公共租賃住房制度建設已經(jīng)成為房租上漲的又一對沖:少數(shù)城市如重慶，已決定將公共租賃住房作為住房保障中的主導產(chǎn)品加以發(fā)展；今年全國計劃建設37萬套公租房，同時在積極建立以企業(yè)為主體的公共租賃住房運行機制。除公租房外，今年中央政府也加大了其他類型保障房的建設力度。
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